כללי Flashcards Preview

מבוא לתורת השמאות > כללי > Flashcards

Flashcards in כללי Deck (66):
1

מנה את תפקידי השמאי

ניתוח קו מגמה,מניעת "בזבוב" משאב הקרקע,למנוע "קיפאון",קביעת שווי לצורכי מיסוי(מס רכוש,מס שבח,היטל השבחה),קביעת שווי לצורכי פיצויי הפקעה/ירידת ערך,הערכת שווי לבטוחה לבנקים,הערכת שווי לגיוס הון,סיוע בתכנון,הערכות שווי לצרכים משפטיים(חו"ד מומחה),הערכת שווי לצרכים חשבונאיים ותקינה חשבונאית,ליווי פרויקטים בבנייה.

2

מהם התחומים המשפיעים על שווי המקרקעין

גאוגרפי,חברתי,כלכלי,משפטי

3

סווג נכסים עפ"י מאפיינים קובעי שווי

סיווג משפטי (הגדרה תואמת רישום),סיווג לפי יעוד ושימוש קרקע(קרקע-ללא יעוד,ביעוד חקלאי,קרקעות לתכנון בעתיד,קרקעות בעלי תכנון קיים בייעודים שונים),סיווג לפי ניצול קיים בפועל(נכסים בנויים,קרקע ריקה ופנויה,שימוש ביניים),סיווג לפי רמת פיתוח(פיתוח סביבתי-תשתיות או ללא פיתוח),סיווג לפי מחירים,סיווג בהתאם לרמת הספקולציות,סווג בהתאם לתוחלת הסיכון,סיווג פיזי של הקרקע,(קלה ,בינונית,כבדה),סיווג לפי סוג ההשקיה

4

מנה את התכונות בגינן נוצר שווי של הקרקע

ייחודיות במיקום,חוסר ניידות של הקרקע,הקרקע קיימת לנצח ואיננה מתכלה -למרכיב הקרקע לא קיים פחת,היצע הקרקע נתון-מלבד לייבוש מים וכדומה,הקרקע מהווה יסוד חיוני לכלל מרכיב השווי החיובי נוצר מהנדירות ומהצורך בקרקע,הקרקע בעלת ערך גבוה-יחסית למוצר אחר

5

ממה מורכב שווי וממה מורכב מחיר

שווי מורכב מנתונים אובייקטיבים לעומת מחיר המורכב מנתונים סובייקטיביים

6

הגדר שומה

חוות דעת ל"אומדן בלתי מוטה"=טווח, שהנשוא בחוות הדעת היינו "שווי זכויות במקרקעין " ל"תאריך נתון" (להווה או לעבר וכמובן לא לעתיד)

7

הגדר אומדן

שומה איננה מדע מדויק ,לכן לא ניתן להצביע על התפזרות סטטיסטית סביב סכום ראוי לעסקה ,המטרה להתקרב לערך האמיתי ולמזער סטיית התקן

8

הגדר בלתי מוטה

היכולת להימנע מטעות עקבית .כשמרבית האומדנים טובים הם יתפזרו סביב הערך האמיתי ובמקרה הזה סטיית התקן תהיה נמוכה (הטיה פנימית -על הערכה נמוכה ,הטיה חיצונית -הערכה גבוהה יותר)

9

לפי אלו קריטיריונים נבחן את שווי השוק

חוקי,פיזי,תכנוני,כלכלי,ומימוני

10

מהם הגורמים היוצרים שווי?

תועלת,נדירות,צורך,כוח קניה,יסוד חיוני

11

אלו תנאים מצטברים להיווצרות שווי

מחסור,תועלת,רצון,כוח קנייה אפקטיבי

12

הסבר את עיקרון הציפייה כגורם המשפיע על שווי ועל שוק המקרקעין

ערך עתידי של הנאות עתידיות ,הצפייה להנאות עתידיות יוצרות את השווי הקשור לתרים ההכנסות הצפוי מהנכס בהווה ובעתיד ,לתועלת כלכלית מהנכס.

13

מהו שימוש ביניים -כחלק מעקרון השימוש המיטבי

שימוש שלא חייב להיות חוקי או יעיל .נבחן האם ניתן להפיק תקבולים שנתיים הגבוהים מהוצאות התפעול השנתיות

14

מהו שימוש ייחודי כחלק מעקרון השימוש המיטבי

שימוש ייחודי השונה משאר השימושים בסביבה ,כדוגמא :מבנה ציבור ,מוזיאון

15

ערך גרט

(באנגלית Residual Value או Salvage Value) הוא מושג המציין את הערך של נכס קבוע בתום חייו השימושיים. זהו הערך שחברה מעריכה כי תוכל לקבל תמורת הנכס לאחר שתפסיק להשתמש בו. ערך הגרט, יחד עם משך השימוש בנכס, בו חשוב לקביעת גובה הפחת השנתי שתרשום החברה בדוחותיה.

נניח למשל שחברה קונה מכונת ייצור במחיר של 100 אלף דולר שאמורה לשמש אותה במשך עשר שנים. בתום התקופה היא מעריכה כי תוכל למכור את המכונה ולקבל תמורתה 10,000 דולר. ערך הגרט של המכונה על כן יהיה 10,000 דולר. הפחת השנתי שתצטרך החברה לרשום בגין המכונה יעמוד על 9,000 דולר (90,000 חלקי 10,000 דולר).

לחילופין, נניח שהחברה מעריכה שבתום עשר שנים היא לא תוכל למכור את המכונה או להשתמש בה. במקרה כזה ערך הגרט של המכונה הוא 0 והחברה תצטרך להפחית מדי שנה עשרת אלפים דולר ממחירה. הערכה כזו תגרום לירידה ברווח הגולמי והתפעולי של החברה.

לעיתים חברה מגלה באמצע תקופת השימוש כי ערך הגרט של הרכוש השתנה. בדוגמא שהוזכרה למשל ייתכן שהחברה שהעריכה תחילה כי ערך הגרט הוא 10,000 דולר, תגלה בתום השנה החמישית שערך הגרט של המכונה הוא רק 5,000 דולר. במקרה כזה היא תצטרך להפחית בשנים הבאות את ערך המכונה בקצב מואץ, או לחילופין תבצע הפרשה חד פעמית כדי לתאם את ערך המכונה לערך הגרט החדש.

16

מהו אומדן לצרכים חשבונאיים/למטרת "ערך כינון"?

רלוונטי למבנים ולא לקרקע, (כינון = הקמה מחדש)בד"כ שומה הנדרשת ע"י חברות ביטוח לטובת אומדן
הקמת נכס מחדש כתוצאה מהריסת הנוכחי. חברת הביטוח גוזרת את מחיר הפרמיה של הביטוח מזה .שווי לכינון גבוה משווי המבנה (כינון לא מביא בחשבון פחתים).

17

איזה שומה תכלול מע"מ?

רק שומת נכסי מגורים בבעלות פרטית תכלול מע"מ,וזאת מאחר והבעלים הפרטיים אינם עושים הבחנה בין מרכיב הקרן למרכיב המע"מ וחשיבת השוק כוללת מע"מ.

18

אלו מחירי השוואה היו תקפים לשימוש בגישת ההשוואה?

מחירי מכר זכויות ומחירי היצע לזכיות במקרקעין דומים

19

מהם הקריטריונים של רמת תוקף של מחירי השוואה ?

שיקוף איכות ,מידת הדמיון של הנכס ביחס לנכס הנישום ,רמת מהימנות ,רמת תוקף של נתוני העסקאות לרוב תהיה גבוהה מרמת תוקף של מחירי היצע.

20

מהיכן נילקח הנתון "שיעור הריבית במועד הקובע"?

זוהי ריבית שוק הנהוגה באג"ח מסוג גליל לתקופה של 15 שנה

21

מהו סעיף 77 לחוק התכנון והבנייה ?

פרסום הודעה בדבר הכנת תוכנית חדשה ע"י מוסד התיכנון ברשומות וזאת לבקשת מגיש התוכנית

22

מהו סעיף 126 לחוק המקרקעין ?

רישום הערת אזהרה הודות עסקה ע"י בעל הזכות במקרקעין

23

מהו תיקון 147 לפקודת מס הכנסה ?

מתן אפשרות לציבור להשקיעה בקרנות השקעה בנדל"ן מניב

24

מי הם חברי ועדת השגות ?

משפטן עובד מדינה הכשיר להיות שופט שלום ,השמאי הראשי הממשלתי או סגנו ושמאי מכריע

25

מהן הפחתות לנכס בנוי המוגדר כמבנה ציבור ?

ההפחתה הבסיסית לקרקע למבנה ציבור תהיה בין 5% ל- 30% %, אם השימוש המסוים מתאפיינים באינטנסיביות שימוש נמוכה תהיה הפחתה נוספת של עד 30% (במכפלה). לכן ההפחתה המקסימלית תהיה 50% לערך.

26

מהו המועד הקובע לפיצוי הפקעה?

60 יום ,מיום פרסום ברשומות

27

מהו המועד הקובע לפי סעיף 197(פיצוי לירידת ערך)

ערב פרסום התוכנית

28

מהו המועד הקובע להיטל השבחה ?

בגין תוכנית ,15 יום מיום אישור התוכנית

29

מהו המועד הקובע להשבחה בגין הקלה או שימוש חורג ?

יום אישור ההקלה או האישור החורג

30

במה בא לידי ביטוי סיכון ?

במחיר ,ביזמות ובריבית

31

אלו תמ"אות עוסקות בפריסת שירותים ?

תמ"א 7 -הקצאת קרקע למוסדות ,תמ"א 12 -מפעלי תיירות ונופש,תמ"א 19-בתי עלמין,תמ"א 24-בתי סוהר,תמ"א 29 -אתרי הנצחה,תמ"א 35 -תוכנית משולבת לבנייה פיתוח ושימור.

32

אלו תמ"אות עוסקות בפריסת תשתיות ?

תמ"א 3-תוכנית לדרכים,תמ"א 4 -נתב"ג, תמ"א 5-דרך מהירה תל אביב נתב"ג,תמ"א 10 -תחנות כוח ורשת חשמל,תמ"א 15 -שדות תעופה תמ"א 16 - סילוק אשפה ,תמ"א 18 - תחנות דלק, תמ"א 23 -מסילות ברזל,תמ"א 27 -מלט,תמ"א 28 -ממסר שידורי רדיו,תמ"א 32 -גפ"מ ,תמ"א 34 -משק מים (ביוב),תמ"א 36-תקשורת,תמ"א 38.

33

אלו תמ"אות עוסקות בפריסת שמירת משאב או הסביבה ?

תמ"א 8-גנים לאומים ושמורות טבע,תמ"א 11-טיפול במים,תמ"א 13-חופי כינרת,תמ"א 14-חציבת חומרי גלם,תמ"א 21-אתרי מלחמת העצמאות,תמ"א 22-ליערות,תמ"א 37-גז טבעי

34

אלו תמ"אות עוסקות בפריסת תחבורה ?

תמ"א 3-דרכים,תמ"א 15-שדות תעופה,תמ"א 23 -מסילות ברזל,תמ"א 35

35

הגדר מה מציין הסיווג המשפטי, מולק?

קרקע בבעלות פרטית לשימוש בלתי מוגבל.

36

מהו הסיווג המשפטי מירי?

קרקע בבעלות האמירה/מדינת ישראל) קק"ל, רשות הפיתוח( שאינן ניתנות למכירה אלא למכירה בלבד

37

מהי כרגע בעלת סיווג משפטי מתרוכה?

נקרא גם מקרקעי ייעוד, כרגע לצורכי צי, ורק, דרכים, מסילות, נמל תעופה, שפת ים, נמלים, נחלים.

38

מהי קרקע המקוונת משפטית מאוקף?

קרקע להקדש מוסלמי

39

מהי כרקע המקוונת משפטית מאוות?

קרקע שלא בחזקת אף אחד ולא ניתנת לשימוש, המדינה מחכירה אותם לפינוי פסולת

40

הגדר מהן מידותיו של חדר לפי תקנות תכנון והבניה

חדר חייב להיות בשטח של 8 מ"ר לפחות וברוחב 2.6 לפחות ,גובה מזערי של שטח עיקרי בדירה בכלל הוא 2.5 מ'

41

באיזה שנה הונהג היטל השבחה ?

שנת 81 מתוקף תיקון 18 לחוק התכנון והבניה

42

באיזה שנה נחקק חוק תכנון והבניה

1965

43

באיזה שנה נחקק חוק המקרקעין

1969

44

באיזה שנה נעשה המעבר מלירה לשקל ישן

1980

45

באיזה שנה נעשה המעבר משקל ישן לשקל חדש

1985

46

מהן כללי חלקה משלימה נשלמת ?

הרווח המתקבל מאיחוד חלקות יחולק באופן שווה בין הבעלים

47

מזה חוק ריבוע המרחק ?

מודד את מידת ההשפעה של הנחת תשתית בעומק הקרקע ומידת הפיצוי הנדרש לפי ס' 197 . אופן החישוב נעשה ע"י העלה בחזקה של מס המטרים וחילוק בבא אחריו כפול שיעור ירידת הערך

48

להלן שיעורי התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצעים למחצית הראשונה של שנת 2016

נכסי משרדים 7.8% , נכסי מסחר 7.6% , תעשייה ולוגיסטיקה 8%

49

מתי התבצע תשלום לרמ"י?

רק כאשר מוצאים היתר בניה

50

ע"י מי ואיך מתבצע היטל השבחה ?

תשלום בגין עליית שווי המקרקעין בעקבות תוכנית או שימוש חורג או הקלה ,התשלום נדרש ע"י הוועדה המקומית מבעלי המקרקעין או חוכר לדורות (ביום אישור התוכנית,או האישור חורג או ההקלה), גובהה ההיטל היה מחצית מעליית השווי . מועד התשלום היה ביום מימוש הזכיות.

51

ע"י מי ואיך מתבצע מס שבח ?

מס המוטל על הרווח הנוצר ממכירת מקרקעין או מניות באיגוד מקרקעין ,גובה המס ינוע בן אפס ל-50 אחוז

52

באיזה שנה נחקק חוק מיסוי מקרקעין

1963

53

מהי תמ"א 3-

תוכנית לדרכים

54

מהי תמ"א 4 -

נתב"ג

55

מהי תמ"א 5-

דרך מהירה תל אביב נתב"ג

56

מהי תמ"א 10 -

תחנות כוח ורשת חשמל

57

מהי תמ"א 15 -

שדות תעופה

58

מהי תמ"א 16 -

סילוק אשפה

59

מהי תמ"א 18 -

תחנות דלק

60

תמ"א 23 -

מסילות ברזל

61

תמ"א 27 -

מלט

62

מהי תמ"א 28 -

ממסר שידורי רדיו

63

מהי תמ"א 32 -

גפ"מ

64

מהי תמ"א 34 -

משק מים (ביוב)

65

מהי תמ"א 36-

תקשורת

66

מהו שווי בשימוש?

שווי אובייקטיבי לשימוש מסויים