Cours 1 et 2

Question 1

On peut déroger aux règles ______.

Answer 1

supplétives.

On doit vérifier dans l’article s’il s’agit d’une règle d’ordre public puisque dans le droit des contrats, il y a beaucoup de négociation / modulation des clauses selon nos intérêts (non standardisé).

Question 2

Dans l’interpretation des articles, on favorise les règles générales ou spécifiques?

Answer 2

Les règles spécifiques

Question 3

Qu’est-ce que la publicité des droits?

Answer 3

La publicité des droits résulte de l’inscription qui en est faite sur le registre des droits personnels et réels mobiliers ou sur le registre foncier, à moins que la loi ne permette expressément un autre mode.

(Pour qu’un contrat soit publié, on aura besoin d’un écrit avec les signatures.)

Question 4

À quoi ça sert de publier un contrat dans un registre?

Answer 4

• Rendre le contrat opposable aux tiers (2941 C.c.Q.) Entre les parties par contre, le contrat a bien eu lieu et cela n’est pas remis en cause. L’importance de la publication c’est pour que tout le monde soit au courant de qui est propriétaire, détient des hypothèques, et autres.
• Les huissiers se servent des registres pour identifier les biens d’un débiteur.

Question 5

Quels sont les types de vices de consentement en phase précontractuelle?

Answer 5

Erreur
dol
crainte
Lésion (le cas échéant)

Solutions:
- Nullité
- Restitution des prestations

Question 6

Quels sont les sanctions disponibles lors de défaut dans l’exécution des obligations du DB

Answer 6

Exécution en nature
Résolution (en cas de défaut d’importance)
Résilitation (défaut d’importance ou répété)
Réduction proportionnelle (K maintenu)
Exécution par équivalent

Question 7

Quels sont les cas de demeure de plein droit

Answer 7

1. L’OB ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps que le DB a laissé écouler.
2. Le DB n’a pas exécuté l’OB immédiatement alors qu’il y avait urgence.
3. Le DB a manqué à une obligation de ne pas faire.
4. Le DB a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’OB.
5. Le DB a clairement manifesté au CR son intention de ne pas exécuter l’obligation.
6. Il refuse ou néglige d’exécuter l’OB successive de manière répétée.

Question 8

Comment qualifier un contrat nommé/innomé? 4 étapes

Answer 8

1. Le titre que les parties lui ont donné importe peu.
2. On regarde l’intention commune des parties (1425) en examinant les circonstances de sa formation, les obligations prévues dans le contrat et le comportement des parties.
3. S’il y a plusieurs obligations, il faut identifier la prestation essentielle au cœur de l’entente et les prestations accessoires. On appliquera les règles propres au contrat nommé (1 seul) qui se définit par la prestation essentielle.
4. S’il est impossible de hiérarchiser les prestations parce que toutes les obligations sont importantes (et se rattachent à différents contrats nommés):

• Les prestations réfèrent clairement à 2 ou 3 contrats nommés : le contrat pourra être mixte : on pourra utiliser les règles de ces contrats nommés en faisant les adaptations nécessaires.
• Les prestations sont variées et ne réfèrent pas vraiment à un contrat nommé en particulier : ce sera un contrat innommé : on ne se servira pas d’une section particulière du Code sur les contrats nommés, mais on pourra se servir de la section sur les obligations en général.

Question 9

Qu’est-ce qui distingue le pacte de préférence du droit de premier refus ou droit de préemption?

Answer 9

Rien, il s’agit de synonymes.

Question 10

Qu’est-ce qu’un pacte de préférence?

Answer 10

Apparait sous forme de clause ou document entier.

Pas d’article du CcQ qui y réfère.

Peut être à l’initiative de tous.

Question 11

Une personne qui loue un local commercial régit pas un bail locatif dans lequel on retrouve une clause de droit de premier refus, est-ce que ca engage le locateur à vendre son immeuble?

Answer 11

Non, aucune garantie de vente du bien, ni aucun engagement de vendre ledit bien ans un délai X.

Grande flexibilité quant à la naissance du droit de premier refus par contre, ex: prévoir un prix à l’avance en cas de vente c’est possible.

Question 12

Dans une clause de premier refus, si aucun terme n’est prévu qu’arrive-t-il

Answer 12

S’il n’est pas prévu ex: dans les 10 prochaines années, si je vend tu bénéficieras d’un droit de premier refus…. = le clause/le droit sera perpétuel.

Question 13

Filles de la Charité c. Ville de Sherbrooke

Answer 13

Sherbrooke vend à la congrégation religieuse un terrain pour 200$. Prévu que si jamais la congrégation souhaite vendre à l’avenir, Sherbrooke aura un droit de premier refus pour le même prix d’achat (2$).

• Les Filles allèguent que ça serait contraire à la Charte et font même référence à 1512 CcQ. La Cour détermine que 1512 n’est pas applicable.
• Le pacte de préférence n’étant pas encadré par une durée imposée par le Législateur, et en l’absence de disposition spécifique limitant sa validité temporelle dans le K, il peut, en principe, être conclu pour une durée indéterminée, voire perpétuelle (puisqu’un terme n’a pas besoin d’être prévu).

Question 14

Comment se nomme l’action de publier une tondeuse sur Kijiji (photos + prix)

Answer 14

Une invitation à contracter.

Lorsqu’on s’attend à une surenchère = invitation à contracter.

Question 15

Comment se nomme le fait d’obtenir une offre, Pierre dit “ok je prend en considération ton offre et je te reviens d’ici la fin de la journée”

Answer 15

Une promesse unilatérale

Question 16

Que devons-nous retenir dans les cas ou des offres deviennent promesses?

Answer 16

Les règles de la caducité de l’offre ne s’appliquent plus.

Question 17

Il a-t-il toujours promesse unilatérale avant qu’il y ait promesse bilatérale.

Vrai ou faux.

Answer 17

Faux. Pas obligatoire de dire « je vais prendre votre offre en considération et vous revenir », si tu acceptes tout de suite = promesse bilatérale.

(on dit promesse puisque tu t’engages à faire les comportements requis pour que la vente soit portée à terme, ex: se présenter chez le notaire, fournir la documentation )

Question 18

Distingue la promesse pure et simple de la promesse assortie de conditions

Answer 18

Le financement et l’inspection peuvent être incluses comme conditions à la promesse d’achat (sans de telles conditions, la promesse est pure et simple et je suis obligée d’acheter).

En vertu de 1507 al. 1 CcQ, la condition est suspensive, donc, rétroaction au moment de la promesse d’achat (et non à la vente).

Question 19

Que se passe-t-il à la promesses d’achat lorsqu’il y a promesse d’achat et ensuite une contre-proposition?

Answer 19

La promesse d’achat devient caduque.

Question 20

Quelle est la distinction principale entre une offre d’achat/de vente et une offre de promesse d’achat

Answer 20

offre d’achat: les parties souhaitent que la vente intervient dès l’acceptation

offre de promesse: les parties souhaitent que la vente intervient plus tard

Question 21

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale?

Answer 21

Il y a un destinataire déterminé qui manifeste son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable.

(lie l’offrant seulement)

Question 22

Que se passe-t-il si le délai qui assortissait l’offre expire?

Answer 22

L’offre (ou la promesse unilatérale) devient caduque. Le vendeur peut faire une nouvelle offre (contre-proposition)

Question 23

Qu’est-ce qu’une promesse bilatérale

Answer 23

Les deux parties s’engagent à effectuer les démarches afin de se rendre à la vente.

Le délai entre l’acceptation et la vente permet aux parties d’accomplir les conditions.

Question 24

Dans une promesse bilatérale d’achat-vente, quelles sont les obligations principales des parties:

Answer 24

promettant-vendeur: obligation d’entreprendre les démarches requises pour réaliser les conditions et obligations d’aller signer l’acte de vente (pour vendre le bien)

promettant acheteur: idem (pour acheter le bien)

Question 25

Quelles sont les OB du vendeur et de l'acheteur dans la vente

Answer 25

Vendeur: il est débiteur de l'OB de délivrer le bien vendu et de garantir le droit de propriété et la qualité envers le CR (l'acheteur) Acheteur: il est DB de l'OB de payer le prix convenu et prendre délivrance du bien (au CR, le vendeur)

Question 26

Quels sont les recours en cas d'inexécution d'une promesse

Answer 26

1. action en passation de titre 2. recours en dommage intérêts

Question 27

Qu'est-ce qu'une action en passation de titre

Answer 27

Forcer l’obligation, le jugement vaut titre (remplace l’acte de vente et fait en sorte que l’acheteur devient propriétaire).

Question 28

Affaire Chanteloup c. St-Laurent

Answer 28

Deux conditions requises afin de faire une action en passation de titre: 1. Le titre doit être clair (le vendeur doit garantir le titre de propriété, il ne doit pas y avoir d’hypothèque qui grève le bien); et 2. S’assurer que le prix sera payé (mais l’acheteur ne veut plus acheter) --> la Cour dit que ça pourrait fonctionner si le notaire à l’argent de l’acheteur dans son compte en fidéicommis.

Question 29

Lors d'un recours en passation de titre, le vendeur a-t-il l'OB de remettre l'immeuble sur le marché?

Answer 29

Oui (minimiser les dommages)

Question 30

Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir un jugement favorable dans le cadre d'une action en passation de titre pour le PROMETTANT ACHETEUR (c. le promettant-vendeur pour le forcer à vendre):

Answer 30

1. Promesse valide et exécutoire (toutes les conditions suspensives qui étaient prévues ont été accomplies, art. 1507 al.1 C.c.Q.) 2. Mise en demeure (par lettre ou via la DII, voir art. 1595 et 1596 C.c.Q.) 3. Présentation d’un acte de vente conforme à la promesse (signé par le promettant-acheteur) 4. Offre et consignation du prix de vente indiqué à la promesse (ou lettre d’engagement d’une institution financière, voir art. 1574 al.2 C.c.Q., ou autre preuve de la capacité de payer le prix) 5. Action intentée dans un délai raisonnable (dès que possible)

Question 31

Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir un jugement favorable dans le cadre d'une action en passation de titre pour le PROMETTANT VENDEUR (c. le promettant-acheter pour le forcer à acheter):

Answer 31

1. Promesse valide et exécutoire (toutes les conditions suspensives qui étaient prévues ont été accomplies, art. 1507 al.1 C.c.Q.) 2. Mise en demeure (par lettre ou via l’introduction de la demande en justice, voir art. 1595 et 1596 C.c.Q.) 3. Présentation d’un acte de vente conforme à la promesse (signé par le promettant-vendeur) 4. Offre de ses titres (démontrant qu’il est réellement propriétaire du bien) et accomplissement de ses obligations de vendeur, dont fournir des titres clairs (sans charge hypothécaire et libres de toute autre charge n’ayant pas été dévoilée) 5. Puisque le jugement sera translatif de propriété et ne doit pas être conditionnel au paiement du prix par l’acheteur, la somme représentant le prix de vente doit déjà être entre les mains du notaire OU la vente doit être prévue sans contrepartie d’un prix de vente, mais avec assumation de certains frais (ex : décontamination) 6. Action intentée dans un délai raisonnable (dès que possible)

Question 32

Lorsqu'on souhaite intenter un recours en dommage intérêts, quel est le préjudice que le vendeur peut réclamer?

Answer 32

1. La différence de prix entre le prix initial du vendeur qui s’est désisté illégalement et le nouveau prix de vente (provient de l’OB de mitigation des dommages) --> si le bien est revendu au même prix, il n’y a pas de préjudice. S’il y a une différence de prix, on peut réclamer notre perte. **on doit accepter une offre raisonnable 2. Les frais payés/dépenses engagées en raison du désistement illégal depuis la date prévue avec l’acheteur initial. C’est une perte financière qui découle de l’inexécution contractuelle.

Question 33

Lorsqu'on souhaite intenter un recours en dommage intérêts, quel est le préjudice que l'acheteur floué peut réclamer?

Answer 33

1. Les frais liés à l’inspecteur pré-achat 2. Les frais du notaire qui à débuté les travaux requis 3. Les frais de courtier immobilier afin de trouver une nouvelle maison (relocalisation) 4. Troubles inconvénients

Question 34

Quel est le formalisme requis pour l'acte de vente?

Answer 34

Aucun formalisme requis dans le CcQ. Cependant, les actes de ventes sont souvent assortis d'une hypothèque et les hypothèque doivent être notariées (MATIÈRE IMMOBILIÈRE, hypothèque mobilière n'a pas besoin d'être notariée)

Question 35

Quel est le lien avec le droit de la famille et la vente d'un immeuble

Answer 35

Lorsqu’un couple est marié, on ne peut pas simplement vendre un bien qui fait partie de la résidence familiale sans le consentement des deux, même si un époux n’est pas propriétaire. Monsieur ne peut pas vendre sans que Madame ne consente explicitement à la vente. Dans le formulaire on retrouve la section « intervention du conjoint marié ». Vendre un chalet = ok Vendre un terrain = ok Copropriétaire indivis = requiert nécessairement le consentement des deux personnes du couple.

Question 36

Quel est l'effet de la vente d'un immeuble

Answer 36

Vendeur fait sortir le bien de son patrimoine Acheteur fait entrer le bien dans son patrimoine

Question 37

À quel moment s'opère le transfert du droit de propriété?

Answer 37

S'il s'agit d'un bien individualisé = dès la formation du contrat de vente bien déterminé quant à son espèce seulement = lorsque l'acquéreur est informé de l'individualisation du bien (pas nécessaire d'avoir payé afin d'être propriétaire)