HC 6 module 2

Question 1

Waar ziet de huurovereenkomst op?

Answer 1

op zaken, roerend, onroerende en vermogensrechten. Pacht is
uitgezonderd (artikel 7:201 lid 3 BW)

Question 2

wat zijn de 3 elementen van huurovereenkomst?

Answer 2

1. in gebruik verstrekken
2. zaak of een gedeelte daarvan
3. tegenprestatie

7:201

Question 3

Waarom is haviltex belangrijk bij het vaststellen of er sprake is van huur?

Answer 3

Slechts de noemer ‘huurovereenkomst’ is dus niet voldoende om te kunnen concluderen dat er
sprake is van huur

Time Share-arrest

Question 4

Waarom wordt er gedacht in huurregimes en een indeling daarvan?

Answer 4

er gelden specifieke
regels voor woonruimte, winkelruimte en de restcategorie –> dit gaat van meer naar minder bescherming

Question 5

in welke bw artikelen vinden we de verplichtingen van de verhuurder?

Answer 5

7:203 tm 7:211

Question 6

Wat betekent de verplichting van Terbeschikkingstelling?

Answer 6

: fysiek toegang verschaffen
tot ruimte. Tekortkoming hierin, dan komen remedies snel in beeld: nakoming, ontbinding en
schadevergoeding.

Terbeschikkingsstelling kan niet worden opgeschort nav
betalingsachterstand. → voortdurende verplichting, nakoming achteraf
niet mogelijk. (zie: Hertogenbosch 11 april 2017, NJF 2017/496

Question 7

Is de definitie van ‘gebrek’ absoluut?

Answer 7

nee, niet statisch - haviltex vaak nodig

Question 8

hoe gebeurt de de invulling van het onderhoud verwachtingspatroon? bij een gebrek?

Answer 8

casuïsitische invulling - andere verwachtingen tussen sociale huurwoning en penthouse - realistische invulling

Question 9

waar liggen de grenzen van de invulling van het verwachte onderhoudspatroon?

Answer 9

HR heeft bepaald dat dit niet strekt tot latente veiligheids- en
gezondheidsrisico’s (bv asbest) HR KPN/Tamminga

Question 10

Voor welke ruimtes zijn bepalingen bij gebreken dwingend?

Answer 10

bij woomruimte zowat dwingend - bij andere ruimtes kan hier een afwijkende regeling worden gemaakt (7:242 BW)

Question 11

waarom is het gebrek gelinkt aan genotsverwachtingen?

Answer 11

wordt zo genoemd in art. 7:204 lid 2 BW

Question 12

hoe wordt de de genotsverwachting van de huurder bepaald?

Answer 12

Objectief, dus van een huurder in het algemeen

Question 13

Wat zijn voorbeelden van gebreken (buiten) stoffelijke toestand?

Answer 13

ongedierte, storm inbraken

Question 14

wat zijn voorbeelden van gebrek van (buiten) fysieke gebruiksmogelijkheden?

Answer 14

exploitatie everwachtingen, uitstraling van het gehuurde, concurrentie en sluiting.

Question 15

7:204 lid 3 BW - feitelijke stoornis ook een gebrek?

Answer 15

in beginsel niet, tenzij verhuurder hier een belangrijke rol in hebt gespeeld - bv door slechte isolatie en veel herrie in het gebouw

Question 16

wat is het belang van 7:241?

Answer 16

Bij algemene maatregel van bestuur staan bepaalde gebreken die in ieder geval als gebrek worden aangemerkt

Question 17

Welk gebrekken regime geldt er bij huurwoning op grond van leegstand wet?

Answer 17

Soepeler regime om kraken en leegstand tegen te gaan.

Question 18

Bij een beroep op de gebrekenregeling (artikel 7:206 BW) waar dient men naar te kijken?

wettelijk gezien

Answer 18

Samenloop met allerlei andere opties voor huurder: beroep op 6:74 BW
e.v., 6:265 BW e.v., algemeen verbintenissenrecht → OD, 6:233 e.v.,
maar ook 6:2 en 6:248 BW.

Question 19

3

Vereisten om beroep te doen op de gebrekenregeling:

Answer 19

 De huurder heeft een meld(ings)plicht (onverwijld) → artikel 7:222 BW;
 Gebrek moet mogelijk te verhelpen zijn;
 Dit moet redelijkerwijs van de verhuurder te vergen zijn

Question 20

Wanneer recht op huurprijsvermindering?

Answer 20

7:207 lid 1 BW en uitzonderingen in 217

Question 21

Hoeveel huurvermindering kan gelden?

Answer 21

Huurprijsvermindering is proportioneel t.o.v gebrek
MAAR:
indien het verhelpen van het gebrek onmogelijk is en blijvend, =
blijvende huurprijsvermindering. = door middel
van een gerechtelijke procedure

(immateriele schade bij schadevergoeding)

Question 22

welke eis voor de verhuurder geldt bij huurprijsvermindering?

Answer 22

Bekendheidseis → verhuurder moest gebrek kunnen kennen → ‘behoorlijke kennisgeving’

Question 23

speciale regel bij woonruimte: 7:280 BW?

niet nakoming

Answer 23

therme de grace. Dit houdt in dat -tijdens een ontbindingsprocedure- de huurder nog
eenmalig de mogelijkheid krijgt om de huurachterstand te voldoen

Question 24

goed huurderschap

wat wordt bedoelt met hoofdverblijf woonruimte huurder?

uit jurisprudentie

Answer 24

de plaats, waar iemand werkelijk woont met zijn gezin, waar hij den
zetel zijner fortuin heeft, zijne zaken behartigt, zijne goederen en
eigendommen beheert, zoodat men er niet van daan gaat dan met een
bepaald doel en voor een bepaalden tijd en tevens met het plan om als
dat doel bereikt is terug te keeren”
‘

HR 1880

Question 25

hoe wordt hoofdverblijf woonruimte huurder ingevuld? | + bewijs ervan

Answer 25

staat vaak in de overeenkomst zelf anders = Haviltex! stelplicht en bewijs hiervan ligt bij de verhuurder

Question 26

# Hoofdverblijf mag de verhuurder afwijken bij beding?

Answer 26

nee, dan onredelijk bezwarend 6:233 sub a BW. (WR 2019/93)

Question 27

Mag je een woonruimte in gebruik geven aan een ander?

Answer 27

in beginsel niet (tenzij het een gedeelte van de woning betreft), maar is regelend recht dus dit kan de ovk anders bepalen

Question 28

gedrag van goed huurder limitatief?

Answer 28

Gedrag als goed huurder kent geen limitatief stelsel. ?

Question 29

7:220 lid 1 BW?

Answer 29

de huurder moet dringende werkzaamheden gedogen

Question 30

Hoe zit het met renovaties gedogen?

Answer 30

art. 7:220 lid 3 BW. Wanneer 70% of meer huurders ermee instemmen, dan mag de renovatiee worden gerealiseerd

Question 31

Wat als bij renovatie minder dan 70% instemd van de huurders?

Answer 31

s een beëindiging via opzegging onder art 7:274 lid 1 onder c BW. Deze toetsing zal gedaan worden door de rechter en dat is (ook) een belemmering. Vaak wensen verhurende organisaties dan ook tot een regeling in der minne te komen. Dat wettelijk kader is echter in het voordeel van de huurder.

Question 32

Stel dat er wel wordt ingestemd met renovatie en hierdoor moeten huurders verhuizen, hebben zij dan recht op een vergoeding?

Answer 32

220 lid 5 tm 7 + HR verhuiskostenvergoeding

Question 33

HR verhuiskostenvergoeding

Answer 33

geen recht op vergoeding al vervangende woning volledig gestoffeerd en ingericht is moet redelijk en passend zijn (ligging, persoonlijke omstandigheden, duur van verblijf)

Question 34

art. 7:274 lid 4 BW dringend gebruik bij renovatie?

Answer 34

de verhuurder behoudt de bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen

Question 35

HR Verhuizende thuiswerker

Answer 35

Iemand claimde dat hij niet kon thuiswerken door een renovatie. Hij is toen elders gaan wonen een aantal dagen en deed een beroep op de forfaitaire vergoeding. Daarin is bepaald dat dit in het geval van deze cliënt niet het geval kon zijn.

Question 36

Waar geldt een huurprijsbescherming?

Answer 36

ten opzichte van sociale huurwoningen

Question 37

wat is het uitgangspunt bij geliberaliseerde huur?

Answer 37

contractsvrijheid bij de vaststelling van de huurprijs het uitgangspunt → artikel 10 lid 3 UHW

Question 38

Zijn de beperkingen UWH in het kader van sociale huur en beperking huurprijsstijgingen in strijd met artikel 1 EP?

Answer 38

Nee; alsdan al beperkingen, dan geoorloofd → proportionate and with legitimate aim → ruime mao in volkshuisvesting(sbeleid).

Question 39

is huurprijsbescherming dus sterk in NL? | en recente aanpassingen/

Answer 39

stevig verankerd in de NL wetgeving, met meer aandacht voor de “middle class” → aanpassing UHW 2023/4. * Wijziging: Wet betaalbare huur * Aanpassing sociaal huurstelsel.

Question 40

Wat als er geen beding is over de prijs in de ovk?

Answer 40

eenzijdig (redelijk) voorstel ex artikel 7:252 BW e.v. → let op: wel in lijn met UHW!

Question 41

De ontbinding en beëindiging? toetsing?

Answer 41

is gekoppeld aan rechterlijke toetsing; ontbinden en beëindigen kan niet zomaar.

Question 42

Dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW

Answer 42

beëindigingsgrond mogelijk maar terughoudend toegepast (HR Alog/Ultimo)

Question 43

HR: Dringend eigen gebruik woonruimte

Answer 43

de kantonrechter verlengde de huurperiode maar dat heeft niet tot gevolg dat op die datum de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. De verlenging voor bepaalde tijd brengt mee dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder opnieuw had kunnen opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor de overeenkomst is verlengd