HC 7 module 2 Flashcards
(31 cards)
Wat zijn huidige uitdagingen?
woningstekort, energie transitie
waarom Wet Goed verhuurdersschap?
totstandgekomen aan de hand van misstanden. oa. huisjesmelkerij, discriminatie op woningmarkt, bemiddelingskosten aan huurders
bemiddelingskosten onder wet goed verhuurderschap?
art 2 wgv lid 4: betekend dat er geen dubbele bemiddelaarskosten mogen gemaakt worden (dus aan verhuurder én huurder)
Wet Goed verhuurdersschap
Waar maak je als huurder klachten?
gemeente –> is dus verantwoordelijk voor de handhaving
Wet Goed verhuurdersschap
Hoe kan de huurder optreden?
geen privaatrechterlijke middel voor huurders MAAR een verhuurder kan dit wel via 7:213 BW
want alleen de gemeente kan nu optreden voor de huurder
Huurprijzenrecht
hoe was het voor art 3 lid 10 UWH?
Hiervoor, waren de huurverhogingen, vrij (tot op zekere hoogte) om te verhogen naar eigen inzicht van de verhuurder
Bij liberaliseerde huur: 7:249: kon de verhuurder het verhogen, zolang het door huurder werd getoetst of redelijkheid en B
Wat was de aanleg voor art 10 lid 3 UHW?
- inflatie na pandemie
- krappe woningmarkt
art 10 lid 3 UHW
Mechanisme om hoogte te bepalen?
Nieuw mechanisme +1% inflatie maar CAO +1% indien inflatie hoger dan CAO stijging
Huurprijzenrecht
Tot wanneer kan de verhuurder de huurprijs verhoging vordern?
7:251 BW = maximaal 2 jaar (anders verjaring)
als de verhuurder niet de huurders heeft geinformeerd , kan dit verjaren na 1 jaar
Wet betaalbare huur
veranderingen?
WWS aangepast, gereguleerd segment opgerekt tot 186 punten
waardoor een middensegment is ontstaan
Wet betaalbare huur over huurprijs?
-art 10 lid 4 UHW: Cao+1% maximaal, anders beding nietig
-Nieuw systeem dat biedt dus bescherming voor de huurder in middensegment MAAR om daar een beroep op te doen blijft bij huurder liggen: art 7:254 BW, art 7:249 BW
-art 7:249 BW bestond al voor vrije sector (toetsing van aanvangs huur prijs) dus toetsing aan de voorwaarde van dit nieuwe segment
Maar is ex 7:247b nu van toepassing op middenhuur
Wet vaste huurcontracten doel?
aanpassing opzeggings- en beëindigingsregels ex art 7:271 bW
opvolger van wet doorstroming want die was niet succesvol
Wet vaste huurcontracten
veranderingen in het regime van opzeggen tijdelijke contracten?
1.opzegging kan niet tussentijds tenzij overeengekomen
2.Nu andere opzeggingscriteria: uitzonderingscategorieën 7:271 lid 9
DUS: beperking voor verhuurders om economisch te profiteren van tijdelijke contracten ⇒ want ⇒ ze konden steeds een aanvangsprijs limitless verhogen hiervoor
Waarom is het belangrijk om kritisch naar getallen van woningtekort te kijken?
getal afhankelijk van inkadering van variabelen
er wordt aangenomen dat een bepaald groep een zelfstandige woning wil hebben → zit dus erin gebakken
kun je wat van vinden want hoe absoluut is dus de werkelijke behoefte van woningen
Bestaat er een huurrecht?
Art 22 lid 2 Gw → overheid moet voldoende gelegenheid bevorderen
maar huur is geen absoluut grondrecht
problemen met 2015 doorstroom wet?
in 2023 was dit effect niet vast te stellen en geen grotere beschikbaarheid van woning
vaststelling van maximale huurprijs waardoor verhuurders niet geld over hielden voor verduurzaming (en verhoging box 3)
Welke nieuwe wet wil nu worden doorgevoerd en welke problemen zijn mogelijk daarmee?
wet versterking regie volkshuisvesting
* Raakt aan woningcooperaties en procedures voor bouwen verkorten
* Regie rol voor overheid op hoeveel, waar en voor wie we bouwen.
wetgeving op dit terrein is lastig
Verduurzamen aan huurverhoudingen
Wie moet
verduurzamen en wie mag verduurzamen?
Voorlopig mogen vooral voor verhuurders en huurder
. Zie in dit kader ook artikel 7:237 lid 4 BW jo. 7:243 BW. Zie ook art. 7:290 BW en art. 7:230a BW
voor bedrijven en kantoorruimte. In dit kader wordt verwezen naar de energiebesparingsplicht en
Label-C verplichting.
Energie prestatie vergoeding?
art 7:237 lid 4 BW
(louter faciliterend voor private partijen)
is afdwingbaar door huurder wegens een verzoekschriftprocedure
Is de prikkel tot verduurzaming sterk?
meh, type huurovereenkomst woonruimte, namelijk all-in
(7:258 BW) of exclusief gas, water en licht.
stel ze willen niet verduurzamen of huurder is wellicht niet geinteresseerd
wat houdt de Split incentive (7:237 lid 4 BW) in?
de eigenaar van het pand investeert in het project, terwijl de
huurder daarvoor een lagere energierekening krijgt en daarvan profiteert.
Split incentive (7:237 lid 4 BW) jurisprudentie?
- Hof Amsterdam 26-06-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2113
- Zonnepanelen en zonneboiler bestanddeel van de woning, dus verhuurder mag geen
extra servicekosten aan huurder in rekening brengen. - Rb. Amsterdam 4 april 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:2543
- Verhuurder mag wel energieprestatievergoeding overeenkomen met huurder maar niet
ook een verhoging van de huurprijs doorvoeren mbt verduurzamingswerkzaamheden.
Afdwingbaarheid bij nader inzien: hoe sterk is deze? Inspanningsverplichting of
prestatieverplichting?
Split incentive (7:237 lid 4 BW) problematiek?
het verschijnsel dat (duurzaamheids)maatregelen niet worden gerealiseerd doordat de motieven van de gebouweigenaar (verhuurder) en de huurder niet overeenkomen. De eigenaar betaalt voor het verduurzamen van een gebouw, terwijl de huurder profiteert van de voordelen (bv. door een lagere energierekening). Zolang een verhuurder zijn investeringen in duurzame installaties niet kan doorbelasten aan zijn huurders, ontbreekt de prikkel al snel om daartoe over te gaan en dat is onwenselijk met de huidige duurzaamheidsambities.
Wat is een dringende werkzaamheid?
- Wetgever ‘werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of schade zouden leiden’;
- Jurisprudentie en literatuur: ‘op herstel gerichte werkzaamheden’;
