Immobilienwirtschaft_Kredt Flashcards Preview

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Flashcards in Immobilienwirtschaft_Kredt Deck (77):
1

In § 5 ImmoWertV „Entwicklungszustand“ sind vier Qualitätsstufen definiert.
Benennen Sie diese und erläutern Sie, wie sich diese Qualitätsstufen
unterscheiden.

a. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne
Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein,
land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.

b. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen
(§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung
und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets,
eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender
Sicherheit erwarten lassen.

c. Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs
für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung
aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form
oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

d. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften
und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar
sind.

2

Erläutern Sie die Begriffe Art und Maß der baulichen Nutzung im Zusammenhang mit deren Ausweisung/ Festsetzung im vorbereitenden Bauleitplan und den verbindlichen Bauleitplänen.

FNP: Flächenausweisung (Wohnbauland), kein Maß der baulichen
Nutzung

BP: Gebietsausweisung (Wohngebiet), GRZ, GFZ, Baumassenzahl

3

FNP

Flächenausweisung (Wohnbauland), kein Maß der baulichen
Nutzung

4

BP

Gebietsausweisung (Wohngebiet), GRZ, GFZ, Baumassenzahl

5

Wie und wo ist der Verkehrswert definiert?
Welcher Begriff wird synonym zum Verkehrswertbegriff verwendet?

§ 194 BauGB (Marktwert)
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

6

Ertragswertverfahren

a. Barwert einer nachschüssigen Rente
b. Nettoanfangsrendite
c. Abzinsungsfaktor
d. Bruttomiete

7

Barwert einer nachschüssigen Rente

RE x (q^n –1) / (q^n x (q – 1))

8

Nettoanfangsrendite

RE/KP

9

Abzinsungsfaktor

1/ q^n, q = 1 + p/100

10

Bruttomiete

Netto(kalt)miete + Betriebskosten

11

Sachwertverfahren

Nach welchen Kriterien sind die Basiswerte der NHK2010 gegliedert?

Gebäudetyp
Standardstufe

12

Sachwertverfahren

Welche Korrekturfaktoren sind zur Anpassung der Basiswerte (NHK2010) vorgesehen?

Wohnungsgröße
Grundrissart
(BPI)

13

Sachwertverfahren

In welcher Form können Modernisierungsmaßnahmen im Sachwertverfahren
berücksichtigt werden?

RND
Baujahr (fiktiv)
Ausstattungsstandard
Zuschlag

14

Sachwertverfahren

Wie werden die Baunebenkosten bei den NHK2010 berücksichtigt?

Diese sind in den NHK bereits enthalten

15

Wie können Abweichungen des Bewertungsgrundstücks vom Richtwertgrundstück berücksichtigt werden?
Welche Aufgabe obliegt in diesem Zusammenhang den Gutachterausschüssen?

Zu- und/oder Abschläge,
Umrechnungskoeffizienten,
Indexreihen,

die Gutachterausschüsse leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab.

16

In welchen Rechtsnormen ist das Bewertungsrecht für die Gutachterausschüsse kodifiziert? Welche Aufgaben nehmen die Gutachterausschüsse wahr? Welche Merkmale bestimmen und beeinflussen den Bodenwert eines Grundstücks?

a. BauGB, ImmowertV, WertR, Bodenrichtwert-Richtlinie, Sachwertrichtlinie,
Vergleichswert-Richtlinie

b. Erstellung von Gutachten, Ableitung erforderlicher Daten einschl.
Bodenrichtwerte, Führung Kaufpreissammlung, Marktberichterstattung

c. Einflussfaktoren s. Verkehrswert

17

Wie werden die Maße der vorhandenen und der zulässigen baulichen Nutzung eines Grundstückes angegeben?

GRZ
GFZ
BMZ
Anzahl der VG

18

Interpretieren Sie folgende Information aus einer Bodenrichtwertkarte

250
----------------------------
WA 500,

a. 250 EUR/m²
b. Allgemeines Wohngebiet
c. 500 m² Grundstücksgröße
d. erschließungsbeitragsfrei

19

Welche Möglichkeiten gibt es zur wertmäßigen Bestimmung der Abweichung vom normalen baulichen Zustand (Reparaturstau)?

a. Tatsächliche Kosten
b. Erfahrungswerte
c. Schätzwerte

20

Welche Funktion hat der Barwertfaktor im Ertragswertverfahren?

Kapitalisierung der jährlichen Reinerträge

21

Wie wird das tatsächliche Gebäudealter im Sach- und im Ertragswertverfahren berücksichtigt?

a. SW:
AWM = RND / GND mit RND = GND – Alter

b. EW:
nur die RND ist relevant

22

Welche Beziehungen bestehen zwischen Bruttomiete, Nettokaltmiete und Reinertrag?

a. Bruttomiete = Nettomiete + Betriebskosten

b. Reinertrag = Nettomiete - Bewirtschaftungskosten

23

Beschreiben Sie die Vorgehensweise bei der Bodenwertermittlung nach § 16 Abs. 3 ImmoWertV („Liquidation“)! Wann ist entsprechend dieser Regelung zu verfahren?

a. § 16 Abs. 3 ImmoWertV: Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder

2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

24

Worin unterscheidet sich das vereinfachte vom allgemeinen Ertragswertverfahren

Darstellung des Bodenwertanteils

Allgemeines Verfahren:
Voller Bodenwert, aber Reinertrag – Bodenwertverzinsung

Vereinfachtes Verfahren:
Bodenwert abgezinst über RND, aber keine Bodenwertverzinsung

25

Welche Aufgaben nehmen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wahr?

a. Erstattung von Verkehrswertgutachten

b. Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (einschließlich
Bodenrichtwerte) aus der Kaufpreissammlung

c. Führung und Auskunft aus der Kaufpreissammlung

26

Welche Rechtsvorschrift des Freistaates Sachsen regelt die Aufgaben und die Zusammensetzung der Gutachterausschüsse?

a. Gutachterausschussverordnung des Freistaates Sachsen

27

Von welchen Größen ist der Vervielfältiger abhängig?

RND und LZS

28

Was ist die Kaufpreissammlung und wozu dient Sie?

a. Sammlung von Daten aus Abschriften der Notarurkunden, die den
Gutachterausschüssen vollständig und umfassend zur Verfügung zu
stellen sind.

b. Ableitung erforderlicher Daten, Vergleichswertverfahren, Marktberichterstattung,
Auskunft aus der KPS

29

Aus welchen Bestandteilen setzt sich das Grundbuch zusammen? Welchen Einfluss hat eine Hypothek auf den Verkehrswert eines Grundstücks? Begründen Sie Ihre Antwort.
Wo finden sich detaillierte Angaben z.B. zu Rechten?

a. Aufschrift, Bestandsverzeichnis, I., II. und III. Abteilung
b. Keinen Einfluss
c. Grundbuchakte

30

Erläutern Sie den Begriff der „ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse“ anhand von Beispielen. Wann können entsprechende Verhältnisse unterstellt werden?

a. § 7 ImmoWertV: Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind.

b. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise und andere Daten erheblich von den Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen

31

Welche Kriterien sind für die Markttransparenz von Bedeutung? Erläutern
Sie Ihre Antwort am Beispiel der Veröffentlichungen des Gutachterausschusses.

Verfügbarkeit
Richtigkeit
Relevanz
Glaubwürdigkeit
Nachvollziehbarkeit

32

Unter welchen Voraussetzungen erteilt der Gutachterausschuss Auskünfte aus seiner Kaufpreissammlung?

Berechtigtes Interesse
schutzwürdige Interessen der Eigentümer stehen nicht entgegen
Sachgerechte Verwendung der Daten (wird bei öffentlich bestellten und vereidigten sowie zertifizierten Sachverständigen unterstellt)

33

In welchen Fällen ist das Vergleichswertverfahren als Regelverfahren anzuwenden?

§ 16 ImmoWertV: Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln.
Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.

34

Unter welchen Voraussetzungen kann das Vergleichswertverfahren angewendet werden?

Es gibt einen geeigneten Vergleichsmaßstab

Es liegen ausreichend vergleichbare (Qualität und Zeitpunkt) Kaufpreis vor

35

Erläutern Sie die Begriffe „mittelbarer“ und „unmittelbarer Preisvergleich“.

a. Mittelbar: über BRW bzw. Vergleichsfaktoren

b. Unmittelbar: aus Kaufpreisen

36

Welche Komponenten beeinflussen den Bodenwert?

s. Verkehrswertdefinition

37

Erläutern Sie anhand von Beispielen den Begriff „Vergleichsfaktoren für
bebaute Grundstücke“.

a. Ertragsfaktoren für bebaute Grundstücke:
Roh- bzw. Reinertragsvervielfältiger
(KP/Jahresroh-/-reinertrag)

b. Gebäudefaktoren für bebaute Grundstücke:
KP/m²-WF/NF

38

Wie kann der Begriff der Rendite definiert werden?

Gewinn/investiertes Kapital (NAR = RE/KP)

39

Wonach bemisst sich der Verkehrswert einer zu enteignenden Fläche?

a. Qualität zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung (Zeitpunkt des Ausschlusses der konjunkturellen Weiterentwicklung)

b. Wertverhältnisse zeitnah zum Enteignungsbeschluss

40

Wie kann der Begriff der Rendite definiert werden?

Gewinn/investiertes Kapital (NAR = RE/KP)

41

Wie ist die Nettoanfangsrendite (NAR) im Rahmen der Regelungen zum Ertragswertverfahren definiert?

NAR = RE/KP

42

Grenzen Sie die Begriffe „wirtschaftliche“ und „technische Restnutzungsdauer“ gegeneinander ab.

a. § 6 Abs. 6 ImmoWertV: Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

b. Technische RND wie der Begriff sagt, stellt auf die Bautechnik und Baugüte ab und lässt Marktgesichtspunkte außer Betracht.

43

Wie sind die Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren definiert?

Verwaltungs-, Instandhaltungskosten,
Mietausfallwagnis,
nicht umlagefähige Betriebskosten

44

Warum spricht man beim klassischen Ertragswertverfahren auch vom „gespaltenen Verfahren“?

Getrennte Betrachtung der „Restnutzungsdauern“

Restnutzungsdauer des Bodens „unendlich“ und der Gebäude „endlich“

45

Welche Kriterien sind für die Wahl der Roherträge und der Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren zu erfüllen?

Erträge und Bewirtschaftungskosten müssen marktüblich (nachhaltig) sein.

46

In welchen Fällen darf die Bodenwertverzinsung nicht vollständig vom Reinertrag abgezogen werden?

Wenn eine selbständig nutzbare Teilfläche als Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann, vorhanden ist.

47

Von welchen Faktoren ist die Höhe des Liegenschaftszinssatzes abhängig?

Reinertrag
Kaufpreis
Restnutzungsdauer
Gebäudewertanteil

48

Wie wirken sich Sanierungsmaßnahmen auf die Alterswertminderung im Sachwertverfahren aus?

Fiktives Baujahr
Verlängerung der RND
Standardstufe

49

Welche Quellen stehen für die Bemessung der Roherträge im Ertragswertverfahren zur Verfügung?

Mietspiegel
Veröffentlichungen der Makler u. Research-Institute
Immobilienteil der örtlichen Presse
Internet
sonst. Mietpreissammlungen
(ggf. des Gutachterausschusses)

50

Wie werden die Entwicklung der Grundstückspreise(-werte), die Entwicklung der Finanzierungskosten und die Entwicklung der allg. Wirtschaftsparameter bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze berücksichtigt?

Über die Kaufpreise

z= Reinertrag/ Kaufpreis

Der Kaufperis und damit der Liegenschaftszinssatz im Ertragswerverfahren berücksichtigt:
-Mietentwicklung
-Entwicklungsteuerlicher Rahmenbedingung
-Entwicklung der Bewirtschaftungskosten
Entwicklung der Grunsstückspreise(werte)

51

In welche drei Kategorien (rechtliche Regelungen) können die Rechte und Belastungen an Grundstücken eingeteilt werden?

BGB

außerhalb BGB (Denkmalschutz, Bauplanungsrecht)

Erbbaurecht

52

Wie wird das Alter der baulichen Anlagen im Sachwertverfahren berücksichtigt?

Ermittlung der Alterswertminderung (Alter/Gesamtnutzungsdauer)

53

In welche drei Kategorien können die beschränkt dinglichen Rechte eingeteilt werden?

Nutzungsrechte

Erwerbsrechte

Verwertungsrechte

54

Nennen Sie drei Beispiele für Nutzungsrechte.

Dienstbarkeiten (Wegerecht)

persönlich beschränkte Dienstbarkeiten

(Leitungsrecht), Nießbrauch

55

Welche Kriterien beeinflussen den Einfluss z.B. eines Leitungsrechts auf
den Verkehrswert des belasteten Grundstücks?

Lage der Leitung (Grad der Beeinträchtigung),

Art der Leitung, Größe (mit Schutzstreifen),

Nutzungsart des Grundstücks

56

Nennen Sie die vier Planungsebenen mit den zugehörigen Plänen im Freistaat Sachsen. Wo sind die Braunkohlenpläne einzuordnen?

Landesebene
Landesentwicklung

Reginale Ebene
Regionalplan, Landesrahmenplan

Kommunale Ebene
Flächennutzungsplan, Landschaftsplan

Objektebene
Bebauungsplan, Grünordnungsplan

57

Welche Kriterien beeinflussen den Einfluss z.B. eines Leitungsrechts auf den Verkehrswert des belasteten Grundstücks?

Lage der Leitung (Grad der Beeinträchtigung),

Art der Leitung,

Größe (mit Schutzstreifen),

Nutzungsart des Grundstücks

58

Welche Pläne sind Bestandteil der kommunalen Bauleitplanung? Worin unterscheiden sich diese Pläne?

Flächennutzungsplan:
a. für die gesamte Gemeinde
b. Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung
c. Ausweisung von Flächenkategorien (z. B. Wohnbaufläche)
d. Genehmigung durch die Landedirektion Sachsen
e. nur behördenverbindlich


Bebauungsplan:
a. mehrere Pläne für die Gemeinde
b. Gebietskategorien, Festsetzung von Art und Maß der baulichen
Nutzung, der Erschließungsanlagen und der überbaubaren Grundstücksfläche
c. Ist aus dem Flächennutzungsplan abzuleiten
d. wird als Satzung beschlossen
e. Genehmigung durch die Landedirektion Sachsen

59

Welche Pläne sind Bestandteil der kommunalen Bauleitplanung? Worin
unterscheiden sich diese Pläne?

FNP

a. für die gesamte Gemeinde

b. Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung

c. Ausweisung von Flächenkategorien (z. B. Wohnbaufläche)

d. Genehmigung durch die Landedirektion Sachsen

e. nur behördenverbindlich

60

Welche Pläne sind Bestandteil der kommunalen Bauleitplanung? Worin
unterscheiden sich diese Pläne?

BP

a. mehrere Pläne für die Gemeinde

b. Gebietskategorien, Festsetzung von Art und Maß der baulichen
Nutzung, der Erschließungsanlagen und der überbaubaren Grundstücksfläche

c. Ist aus dem Flächennutzungsplan abzuleiten

d. wird als Satzung beschlossen

e. Genehmigung durch die Landedirektion Sachsen

61

Wonach beurteilt sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben auf kommunaler
Ebene.

a. BauGB: § 30 – rechtsverbindlicher Bebauungsplan – BP (beplanter
Innenbereich)

b. BauGB: § 33 – planreifer BP

c. § 34 – Eigenart der näheren Umgebung (unbeplanter Innenbereich)

d. BauGB: § 35 Außenbereich

62

Wann wird man Eigentümer eines Grundstücks?

Mit Eintragung im Grundbuch

63

Was versteht man unter dem Begriff der Auflassung?

Auflassung = dingliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übereignung von Grundstücken vor einem Notar

64

Nennen sie mindestens drei Prinzipien für die Führung des Grundbuches.

Antragsprinzip,

Publizitätsprinzip (öffentlicher Glaube, Einsicht bei berechtigtem Interesse),

Buchungsprinzip,

Prioritätsprinzip

65

Nach § 16 Abs. 1 ImmoWertV sind vorhandene bauliche Anlagen auf dem Grundstück bei der Bodenwertermittlung nicht zu berücksichtigen. Welche Ausnahmen hiervon regeln die Absätze 2 und 3 des § 16 ImmoWertV.

a. Bauliche Anlagen im Außenbereich
Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

b. Alsbaldiger Abriss
Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden.
Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden,
wenn
1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

66

In welchen Rechtsnormen ist das Bewertungsrecht für die Gutachterausschüsse
kodifiziert?

BauGB
ImmowertV
WertR
Bodenrichtwert-Richtlinie
Sachwertrichtlinie
Vergleichswert-Richtlinie

67

Welche Aufgaben nehmen die Gutachterausschüsse
wahr?

Erstellung von Gutachten

Ableitung erforderlicher Daten einschl. Bodenrichtwerte

Führung Kaufpreissammlung

Marktberichterstattung

68

Welche Merkmale bestimmen und beeinflussen den Bodenwert eines Grundstücks?

Einflussfaktoren s. Verkehrswert

-->
Wonach bemisst sich der Verkehrswert einer zu enteignenden Fläche?
a. Qualität zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung (Zeitpunkt des Ausschlusses der konjunkturellen Weiterentwicklung)
b. Wertverhältnisse zeitnah zum Enteignungsbeschluss

69

Vier Qualitätsstandards = "Entwicklungsstände" nach §5 ImmoWertV

1) Flächen der Land und Forstwirtschaft

2) Bauerwartungsland

3)Rohbauland

4) Baureifes Land

70

Reinertrag =

Nettomiete-Bewirtschaftungskosten

71

Darstellung des Bodenwertanteils

Allgemeines Verfahren

Allgemeines Verfahren:

Voller Bodenwert, aber Reinertrag – Bodenwertverzinsung

72

Darstellung des Bodenwertanteils

Vereinfachtes Verfahren

Vereinfachtes Verfahren:

Bodenwert abgezinst über RND, aber keine Bodenwertverzinsung

73

Bestandteile des Grundbuches

Aufschrift

Bestandsbezeichnis

I., II., III. Abteilung

74

Welchen Einfluss hat eine Hypothek auf den Verkehrswert eines Grundstückes?

Keinen Einfluss

75

Wo befinden sich im Grundbuch detaillierte Angaben zu Ihren Rechten?

Grundbuchakte

76

mittelbarer Preisvergleich

über BRW bzw. Vergleichsfaktoren

77

unmittelbarer Preisvergleich

aus Kaufpreisen