Séance 12 Flashcards
Approche micro au DD en immobilier et économie
Le but principal de la recherche économique en DD en immobilier consiste à:
Le but principal de la recherche économique en DD en immobilier consiste à
- Étudier les déterminants socio-économiques de la diffusion des standards énergétiques pour les bâtiments
- Chiffrer l’impact de l’efficience énergétique sur les prix/loyers
- Comprendre quels sont les mécanismes (directs et indirects) derrière ces impacts
Diffusion standards énergétiques: bureaux
Kok et al. (2011) analysent les déterminants des dynamiques de la fraction de surface de bureaux accréditée selon les standards Energy Star ou LEED dans 48 MSAs (régions métropolitaines) aux USA
Quelles sont les variables socio-économiques qui affectent le changement annuel dans la surface de bureaux accrédités?
Impact des variables socio-économiques:
• Revenu = positif: dans les régions à haut revenu et où les revenus ont augmenté plus, les deux standards se sont répandus plus rapidement
• Prix électricité = positif: dans les régions où le prix de
l’électricité est plus élevé = les deux standards se sont
répandus plus rapidement
*Plus important pour standard Energy Star
• Chômage = négatif: régions avec taux de chômage plus élevé = croissance plus faible des deux standards
*Autrement dit, une demande positive pour la surface de bureau facilité la diffusion, cela est confirmé par importance du secteur tertiaire dans les régions
- (Marché immobilier des espaces de bureau = conditions favorables = facilitent la diffusion) :
• Prix moyen des immeubles plus élevés OU taux de vacance plus bas = diffusion plus rapide des deux standards énergétiques
*Par ailleurs taux de vacance plus bas vont entrainer plus de nouvelles constructions = peut aussi augmenté la part de bâtiments certifiés (plus simple que de rénover)
• Conditions climatiques.
• Pas d’impact du degré-jour de chauffage
• Impact positif (seulement pour LEED) degré-jour de
refroidissement = Probablement limitation de l’étude (états situés au Sud, voir acétate avec carte des états)
• Professionnels accrédités LEED pour évaluation
bâtiments = impact positif pour LEED
• La présence de professionnels ou canaux commerciaux pour acquérir information technique est un déterminant important de la diffusion d’une technologie
Retombées standards énergétiques
Comme les aspects socio-économiques semblent jouer un rôle important dans la diffusion des standards énergétiques, il est légitime de se demander s’il y a des avantages économiques potentiels pour individus/entreprises investissant dans le DD en immobilier?
Avantages potentiels:
- Investir dans l’efficience énergétique d’un bâtiment lors de sa construction/ rénovation peut réduire les coûts d’exploitation du bâtiment = impact ‘direct’
- chauffage, eau, entretien, etc.
- protéger (hedge) contre les hausses de prix de l’énergie
- Pour les entreprises, investir dans le DD peut augmenter la productivité des travailleurs:
- Meilleur éclairage, confort thermique, etc. = Gains plus difficiles à mesurer - Pour les entreprises, investir dans le DD peut améliorer son image publique = signal de responsabilité sociale pour l’entreprise elle-même, mais aussi pour les locataires du bâtiment = peuvent être prêt à payer plus, selon le secteur d’activité!
- Si les locataires préfèrent les bâtiments verts :
- Moins de volatilité dans la valeur de ces immeubles:
moins de risque environnemental + meilleur potentiel
commercial (plus facile de trouver un acheteur) = Prime de risque plus faible = prix de vente plus élevé
Retombées standards énergétiques: bureaux
Eichholtz et al. (2010) analysent le marché des bureaux aux USA en 2007. Relation entre efficience énergétique (certifications Energy Star et LEED) et …
- Loyers
- Loyers effectifs (loyers multipliés par taux d’occupation du bâtiment)
- Prix de vente
Retombées standards énergétiques: bureaux
Résultats empiriques:
- La différence en prix/loyers entre bâtiments verts et les autres bâtiments est plus forte dans les régions où la valeur de la localisation est plus faible
- Autrement dit, la valeur des bâtiments vers est systématiquement plus élevée dans les régions à faibles coûts/ quartiers moins chers des régions métropolitaines
Retombées standards énergétiques: maisons
Dastrup et al (2012) analysent la ‘capitalisation’ (capitalization en anglais=comment une caractéristique se reflète dans la valeur d’un immeuble) des panneaux solaires dans le prix des maisons individuelles
Quels sont les effets?
+
Quels sont les résultats?
- Effet ‘direct’ (réduction dépense en électricité) positif sur le prix de vente pas évident:
- investissement initial important (30’000USD)
- en 2008 une recherche suggère que le coût des panneaux solaires est 80% plus grand que la valeur monétaire en électricité produite (grande variabilité selon région géographique)
- Effets ‘indirects’ amenant les individus à payer plus pour une maison avec panneaux solaires? =
- Bien-être retiré par le fait de produire sa propre énergie verte et réduire production GES = Effet de renforcement au niveau du voisinage à cause de la visibilité des panneaux solaires! = effets indirects positifs devraient être plus forts dans des communautés ‘vertes’
Résultats:
• Panneaux solaires mènent à une augmentation du prix de vente d’environ 3.5%
• Cette augmentation est plus élevée dans des voisinages avec un pourcentage plus élevé de ‘college graduates’
• Cette augmentation est plus élevée dans des voisinages avec un pourcentage élevé des véhicules hybrides Prius
