Thème 05C (Levier et alternatives) Flashcards Preview

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Flashcards in Thème 05C (Levier et alternatives) Deck (15):
1

Pourquoi la dette ?

- Compléter l'apport en fonds lorsque les fonds propres sont insuffisants.
- Maximiser le rendement sur les fonds propres.
- Augmenter le nombre de biens achetés.
- Profiter de la déductibilité des intérêts sur la dette.

2

Comment définit-on le levier financier et le levier financier positif? (EXAMEN)

- C'est le bénéfice qui résulte de l'utilisation de la dette comme moyen de financement à un taux inférieur au taux attendu de la propriété.
- Le levier financier positif est définit par un rendement supérieur obtenu lorsque l'on utilise de la dette versus un projet sans dette.

3

Définissez le BTIRR et le ATIRR ?

BTIRR = TRI avant taxes
ATIRR = TRI après taxes
où taxes = impots

4

Comment le BTIRR sur les fonds propres ( BTIRRe ) augmente avec l'utilisation du levier ?

Le BTIRRe augmente avec l'augmentation du levier SI LE BTIRRe sans levier EST SUPÉRIEUR AU COÛT DE LA DETTE. En d'autres mots, il faut que le rendement de la propriété avant impots soit SUPÉRIEUR au taux d'intérêts de la dette ( COUT DE LA DETTE ) .

5

Quelle est la relation d'approximation (formule donnée à l'examen)

BTIRRe = BTIRRp + (D/E)*( BTIRRp - BTIRRd )

6

Quelle est la limite à l'utilisation de la dette?

Limitée par les créanciers (RCD). Le coût de la dette augmente selon le risque du débiteur.

7

Quelle est la relation d'approximation après impots (formule non donnée à l'examen)

ATIRRe = ATIRRp + (D/E)*( ATIRRp - ATIRRd )

ATIRRd = BTIRRd ( 1 - Taux d'imposition )

8

Qu'est-ce que le BREAK-EVEN ?

La valeur maximale du coût effectif de la dette qui rend le levier financier intéressant, C'est le point à partir duquel l'investisseur obtient un avantage (Coût de la dette < Rendement de la propriété sans levier)
On peut dire que c'est LE COÛT MAXIMUM que l'investisseur peut payer sur sa dette sans baisser son rendement. Investisseur gagne autant que créancier.

9

Comment calculer ce BREAK-EVEN ?

C'est le ATIRRd = ATIRRp. Le coût de la dette avant impot auquel l'investisseur la dette devient inutile est de BTIRRd = ATIRRp / (1 - Taux d'imposition)

10

Quelle est la relation entre risque et levier financier ?

Le levier augmente le risque (écart type), voila pourquoi les créanciers ne prêtent jamais autant d'argent et au taux d'un investisseur le désire. Un investisseur cherchera toujours à obtenir le meilleur rendement possible avec le plus faible risque encouru.

11

Quels sont les trois scénarios?

Pessimiste, Plus probable et Optimiste.

12

Rendement espéré?

Moyenne pondérée des probabilité et des rendements de chaque scénarios.

13

Écart type?

RACINE de la SOMME DE Écart entre ( BTIRR du scénario - Rendement espéré ) au carré. Le tout X la probabilité d’occurrence.

14

Rémunération pour le risque pris?

Semblable au ratio de Sharpe = Rendement espéré / écart type.

On compare avec et sans levier.

15

Que regardera le créancier avant d'émettre de la dette?

- Étude de marché
- États des flux monétaires prévisionnels
- Évaluation du bien (par évaluateur agrée)
- Ratio prêt/ Valeur
- Ratio de couverture de la dette (RCD)
- Comparables récents
- Risque de défaut