Thème 7A ( Disposition ou rénovation ) Flashcards Preview

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Flashcards in Thème 7A ( Disposition ou rénovation ) Deck (33):
1

Que doit évaluer toute stratégie d'investissement ?

- Horizon de placement
- Rendement espéré
- Risque pris

2

Qu'implique les changements économiques dans une stratégie d'investissement ?

Il vient un temps où revendre peut devenir la bonne opportunité, car tous les paramètres auront évolués. Périodiquement, il est donc important d'évaluer l'option de revendre et la décision sera prise si vendre aujourd'hui rapporte plus qu'exploiter plus longtemps et vendre dans le futur ( si vente rapporte plus que la VA des CF d'exploitation futur )

3

Pourquoi l'investisseur s'est-il construit un capital plus important dans le temps ?

Grâce au LEVIER et à l'appréciation de la propriété.
Ce capital peut être exploité et vu comme le coût d'opportunité que l'investisseur ne reçoit pas s'il garde la propriété.
De plus, si un refinancement n'est pas intéressant, la partie intérêt du paiement de la dette diminue réduisant ainsi le gain marginal sur la déduction d'impot et le bénéfice du levier.

4

Qu'est ce que le rendement marginal ( MRR ) ? (EXAMEN)

Le rendement marginal est égal au rendement des CF réalisé au cours d'un année de détention supplémentaire par rapport aux CF de la vente de l'année d'avant.

5

Quelle est la période optimale de détention ?

Si on considère le meilleur investissement sur le marché pour le même risque. Il est optimal de choisir la période de détention où MRR = Coût d'opportunité (Ré-Investissement)

6

Parlez moi du refinancement.

Plusieurs facteurs peuvent évoluer favorablement pendant l'exploitation du bien ( Paiement de la dette = construction du capital, Évoluation du marché = Augmentation du capital, Baisse possible des taux d'intrétêts)
L'investisseur est moins endetté et possède plus de capital, le refinancement peut lui permettre de prendre plus de levier (nouvel investissement, aug du rendement sur le nouveau bien)
AUCUN IMPOT PAYÉ sur les actifs lors du refinancement.

7

Qu'est-ce qu'implique le coût marginal de refinancement?

Le nouvel investissement doit procurer un rendement supérieur au coût marginal pour que le refinancement soit bénéfique.

8

Parlez moi de la rénovation.

Il est parfois possible d'améliorer au travers des rénovations dont les buts sont multiples plutot que de refinancer ( Améliorer qualité, agrandissement, réduction cout d'exploitation, modifier usage).

9

Quel est le capital ajouté à la propriété par les rénovations et la valeur ajoutée?

Capital ajouté = Coût des rénovations - financement par dette nécessaire
Valeur ajoutée = Valeur marchande des travaux ( dépend du quartier ! )

10

Comment évaluer les rénovations ?

En calculant le TRI après impôts de la rénovation seulement. Calculer la différence des CF après et avant rénos et à T=0 le coût de la rénovation et T= vente, la différence de valeur de revente.

11

Comment évaluer les rénovations majeures avec refinancement.?

Des rénovations majeures permettent souvent à l'investisseur de refinancer la totalité du bien et ainsi inclure les rénos dans le financement et augmenter le rendement.
à T=0, coût des réno - dette additionnelle lié au refinancement.

12

Quels sont les caractéristiques des CF d'investissement et des CF de location ?

CF d'investissement :
-Intérêts déductibles
-Amortissement déductibles
-Gros CF de vente
-GC imposable
-Levier augmente le rendement
CF de location:
-Loyer déductible comme charge à 100%.

13

Quelles sont les diverses options d'une entreprise exerçant dans un domaine autre que l'immobilier?

-Détenir plutôt que louer les espaces utiles à ses besoins
-Investir dans l'immobilier dans un objectif de diversification
-Conserver plutôt que de vendre des biens qui furent utiles à d'anciennes exploitations
-Faire des acquisitions pour servir sa future expansion

14

Que permet la détention d'un bien immobilier?

- Un bien acheté et exploité pour les besoins de l'entreprise permet de sauver le pmt du loyer et l'utilisation de ces fonds pour d'autres projets
- Permet d'utiliser la déduction pour amortissement (DPA) et profiter de la réduction d'impôts associés.
- Procure le droit de le vendre dans le futur pour avoir des CF supplémentaires.

15

Quels choix doit faire une entreprise qui opte pour la détention d'un bien immobilier?

Choix de financement (Dette VS fonds propres)
Garantir la dette avec le bien ou d'autres actifs
Comparer CF de location VS achat

16

Comment évaluer si louer ou acheter est la meilleur option si on considère les CF seulement?

Comparer le TRI d'achat ou de location. La valeur ajoutée correspond au TRI de la différence entre les CF.

17

Par rapport à la décision d'acquisition ou de location, quels sont les points à considérer ?

-Différence du timing des flux monétaires entre les deux options et les disponibilités des liquidités de l'entreprise.
-L'ajout de la dette dans la structure de capital pourrait ne pas être possible et au minimum, il augmente le risque financier de l'entreprise.
- La part importante dans le résultat de l'appréciation de la valeur résiduelle pour revente finale (énorme risque d'évaluation)

18

Vrai ou faux. La décision d'achat ou de location est directement liée aux opérations de l'entreprise.

FAAAAAUX.
C'est une décision d'investissement immobilier.

19

Quelle est la critique majeure de la méthode ?

L'entreprise aura toujours besoin d'un bâtiment pour gérer ses activités. La valeur résiduelle ne devrait donc pas être prise en compte.

20

Quels sont les autres critères de décisions?

1. Besoin d'espace et risque
2. Notion d'espace temps
3. Risque et diversification
4. Expertise du management
5. Maintenance et entretien
6. Bâtiment spéciaux
7. Impôts
8. Marché des capitaux
9. Effets sur les États financiers
10. Financement hors Bilan et valeur cachée
11. Rôle de l'immobilier dans la restructuration d'entreprise
12. Cession-Bail

21

Dans le cas d'une entreprise en croissance (besoin d'espace et risque) ?

LOUER, un batiment peut etre trop grand initialement et trop vite trop petit et forcer un déménagement, le capital initial peut ne pas être dispo, la compagnie doit gérer son risque d'exploitation.

22

Lorsque la vie projetée de l'entreprise ne dépasse pas la durée de vie d'un bâtiment (notion d'espace temps) ?

LOUER est préférable

23

Comment les investisseurs immobilier se diversifient (diversification) ?

À travers plusieurs marchés géographiques et industries. Ainsi une grande compagne oeuvrant dans divers marchés géographiques est plus encline à diminuer son risque en ACHETANT. L'inverse est aussi vrai pour une petite entreprise (LOCATION)

24

Si le management ne possède pas d'expertise en immobilier (Expertise du management) ?

LOCATION ( pas d'expertise pour évaluer, décider, maintenir en état et revendre pour un rendement positif )

25

Qu'est-ce la maintenance et l'entretien ?

Les entreprises ont tendances à acheter les biens dont la valeur dépend du niveau d'entretien car les loyers de ce type sont souvent très élevés et les baux courts.

26

Lorsque l'entreprise a besoin d'un bâtiment pour un usage spécial (Bâtiment spéciaux) ?

SE FAIRE CONSTRUIRE (ACHAT).

27

Qu'elle incidence a l'impôt ?

La loi de l'impot évolue dans le temps en fonction des incitatifs que les gouvernement veulent créer. C'est donc un point important à prendre en compte à chaque changement de loi.

28

Qu'elle incidence a le marché des capitaux ?

Si bonne cote de crédit, le coût de la dette peut être inférieur à celle demandé par les créanciers hypothécaires. Acheter est préférable dans ce cas.

29

Quel est l'effet sur les États Financiers, et donc sur le coût en capital de la firme?

Le revenu comptable après impots est plus faible que les CF monétaires après impots + amortissement.
Les investisseurs vont choisir une entreprise qui loue (si deux entreprises identiques)
Certains investisseurs dénoncent le fait qu'une action ne devrait pas augmenter à cause de l'appréciation de la valeur des biens immobiliers.
La dette fait que l'enteprise a l'air plus risquée qu'elle l'est réellement.

30

Qu'est-ce que le financement Hors-Bilan et la Valeur Cachée ?

Si la location est comptabilisée comme location d'opération = pas comptabilisée au bilan
Cette pratique s'appelle le financement HORS BILAN.
Si la location est comptabilisée comme location de capital = apparait au bilan ( avec les effets négatifs qui en découle )
De plus, la valeur au livre du bien est le moindre du coût et de la JVM, cela biaise donc encore plus le bilan (Valeur cachée)

31

Quelle est le rôle de l'immobilier dans la restructuration d'entreprise ?

Les entreprises sont bcp plus alertes aux marchés immobiliers et aux biens détenus par la concurrence que par le passé. Le facteur dominant d'analyse est celui qui procure à l'entreprise sa vraie valeur sur les marchés ( soit son avantage concurrentiel qui lui procure ses CF )
Ainsi, l'immobilier est un facteur qui peut influencer ou non la valeur d'une entreprise, mais il est à présent toujours étudié.

32

Qu'est-ce que la CESSION-BAIL ?

Lorsque la décision de détenir nest plus rentable, mais quelle possède le bien et l'occupe pour ses opérations, elle peut le VENDRE à un tier et se le faire louer pour son usage (à un investisseur coopérateur si relocalisation pas envisageable).
Dans l'évaluation CF de vente à T=0 et le reste des CF inclut les dépenses de location. Ensuite calcule du TRI.

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Qu'elle en est l'utilité ? ( de la cession-bail )

-Profiter d'un loyer plus faible que le coût de la dette
-Profiter de l'apport de capitaux de la vente
-Gérer de manière plus flexible les besoins en surface
-Modifier la structure de capital et donc le bilan, donc modifier l'intérêt des investisseurs financiers.