Les baux d'habitation hors 1989 Flashcards
Le bail meublé régis par quelles lois ?
Il est régis par le code civil, comporte quelques règles de la loi de 1989 et quelques autres règles spécifiques
Les conditions du bail meublé ?
Le logement doit être équipé de certains meubles, la liste varie si le bail a été signé avant ou après le 31 août 2015
la liste après le 31 août 2015 :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une
température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent
prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager
La durée du bail meublé ?
1 an au minimum quand il constitue la résidence principale du locataire
9 mois pour les étudiants
Le loyer et les charges du bail meublé ?
Libres sauf dans les zones tendues ils sont limités
Les obligations du bailleur d’un bien meublé
Les obligations viennent de la loi de 1989 :
- Fournir au locataire un dossier de diagnostics techniques (à annexer au bail),
- Délivrer un logement décent,
- Encadrement des loyers en zone tendue,
- Donner congé au locataire pour vente, reprise ou motifs sérieux et légitimes. Dans ce cas, le congé doit être donné au moins 3 mois avant l’échéance du bail (et non 6), selon les mêmes modalités que pour le bail 1989,
- Protection des personnes âgées
Les congés du bail meublé ? par le locataire et par le bailleur
Par le locataire :
- Peut mettre fin à tous moments avec un préavis de 1mois y compris pour un bail à un étudiant
- Il n’a pas à indiquer de motif pour son départ ni de fournir de justificatif
Par le bailleur :
Même fonctionnement que la location de bien vide, ne peut donner congé que à échéance du contrat et avec justificatifs
La fiscalité du bail meublé ?
1°/ Les loyers perçus d’une location meublée sont taxés au titre des bénéfices industriels et commerciaux et non au titre des revenus fonciers
2°/ Lorsqu’il s’agit de la résidence principale du bailleur, ce dernier peut être exonéré de tout impôt sous certaines conditions : (chambre chez l’habitant)
- Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ou sa résidence temporaire dans le cas d’un travailleur saisonnier, les locations saisonnières (vacances) sont interdites ;
- Le loyer est fixé raisonnablement et ne dépasse pas un certain plafond annuel
Revenus perçus en 2021, ces plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, (191 € en Île-de-France et à 141 € autres régions)
3°/ Le bailleur peut prendre le statut de loueur en meublé professionnel qui représente des avantages fiscaux. Le bailleur remplis certaines conditions cumulatives :
- Total des recettes locatives est sup à 23.000 euros TTC par an
- Recettes locatives dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal
- Logement loué par le LMP peut être un bien meublé loué à l’année ou un logement constituant une location saisonnière.
La location meublée professionnelle n’est pas soumise à TVA.
Dans certains cas l’ensemble des prestations du loueur en meublé professionnel peut être soumis à TVA si, en sus de la location meublée, il exerce trois des quatre prestations suivantes :
* Petit déjeuner,
* Nettoyage quotidien des locaux
* Fourniture du linge
* Réception de la clientèle
Le loueur en meublé professionnel peut choisir entre trois régimes d’imposition :
* La micro-entreprise si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 70.000 euros ;
* Le régime réel d’imposition ;
* L’impôt sur les sociétés si l’activité est exercée via une société.
Dans le cas d’une imposition au régime réel, le bailleur peut déduire les charges suivantes :
* Frais de notaire,
* Frais d’entretien et de réparation,
* Frais de gestion et d’assurance,
* Intérêts d’emprunt,
* Impôts locaux,
* Amortissement du mobilier et des améliorations sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix.
En cas de cession du bien immobilier, le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles et non pas des particuliers.
Les plus-values pro sont inversées des plus-values particuliers
Le champ d’application du bail de la loi de 1948 ?
Concerne les logements construits avant le 1er sept 1948 et situés sur certaines communes du plus de 10 000 habitants ou certaines communes limitrophes
Seul les locataires entrés avant 1986 continuent à bénéficier des règles de la loi de 48
Les règles particulières de la loi de 1948 ?
- pas de durée minimale de location et dépend de la durée convenue entre les parties à la signature du bail. Durée indéterminée autorisé.
- Le bailleur peut proposer au locataire la sortie du régime de 1948 à l’expiration du bail sous certaines conditions
- Le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux
- Le bail et le droit au maintien dans les lieux se transmet au décès ou à l’abandon des lieux
–> au conjoint ou partenaire de pacs
–> aux enfants jusqu’à la majorité
–> aux ascendants, personnes handicapés après une durée de cohabitation d’un an avec le locataire
Le champ d’application du bail social ?
- mi-chemin entre loi de 48 et de 89
- conclu entre un particulier et une société (d’HLM)
Le locataire doit :
- occuper les lieux en RP au moins 8 mois/an sauf si obligation pro ou légitime qui diminuent cette période
- être français ou titulaire d’un titre de séjour
- accès prioritaire pour les handicapés, femmes battues, personnes sans logements…
- avoir un revenus situés sous certains plafond (voir exemple du cours)
Les règles particulières du bail social ?
Il peut être conclu en durée indéterminée
Le bailleur ne peut donner congé pour revente ou reprise
Le locataire à le droit au maintien dans les lieux sans limitation et transmission en cas de décès ou abandon de façon brutale et imprévisible
–> transfert aux ayants droits seulement et remplissent les conditions d’attribution du logement social =
- Conjoint, partenaire pacsé, le concubin notoire
- Ascendants, descendants ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès ou à la date de l’abandon du domicile.
Le locataire perd son droit au maintien dans les lieux si :
- Effectue une sous-location du logement
- Manquement aux obligations locatives
- Dépassement du double des plafonds de ressources pour l’attribution dans tel logement.
