Sameie

Question 1

Hva er sameie?

Answer 1

Sameie = at flere eier noe sammen.

Question 2

Når kommer sameielova til anvendelse?

Answer 2

Sameielova regulerer bare det frie sameiet.

Når “to eller fleire” “eig noko samen” på en slik måte at retten deres “er rekna i partar etter delings- eller høvetall”, jf. sameielova § 1 (1).
* “Eig” tilsier at objektet må være noe de har eiendomsrett til. I HR-2018-1004-A anvendte HR sameielova analogisk i et tilfelle hvor bruksrett til vei lå i sambruk mellom 115 eiendommer.
* “To eller fleire” - kan være både fysiske personer eller foretak, foreninger, organisasjoner og andre juridiske personer.
* “Er rekna i partar etter delings- eller høvetal” - kjennetegnet på det frie/tingsrettslige sameiet. Partene har ideelle andeler i objektet.

Loven gjelder bare dersom ikke annet er avtalt eller forutsatt mellom sameierne, jf. sameieloven § 1 (2)

Question 3

Hva menes med det tingsrettslige sameiet?

Answer 3

Også kalt det frie sameiet.

Hver av partene eier en ideell andel i sameieobjektet, hvor alle i utgangspunktet kan råde som om de var eneeier, både faktisk og juridisk.

Eks. Peder Ås og Marte Kirkerud eier henholdsvis 1/3 og 2/3 av en leilighet sammen, men begge kan oppholde seg i hele leiligheten. Ikke slik at Peder kun kan oppholde seg på soverommet, mens Marte kun kan være i stuen og på badet.

Gjelder en rekke begrensninger i sameiernes råderett.
* Begrensninger kan følge av avtale, være forutsatt mellom partene eller følge indirekte av formålet bak avtalen
* Begrensninger er også angitt i sameieloven.

Question 4

Når går man fra et sameie til delt eiendomsrett?

Answer 4

Delt eiendomsrett faller utenfor virkeområdet til sameieloven.

Delt eiendomsrett foreligger der ulike personer eier ulike deler av samme tingen.

I Rt. 2003 s. 819 kom HR til at det forelå delt eiendomsrett. Partene hadde ansett sine andeler som fysisk adskilte parter, og ikke som et egentlig sameie. Selv om avtalen var omtalt som sameieavtale, var det avgjørende at partene hadde ansett eiendommen oppdelt på en slik måte at de hadde sine fysisk atskilte og eksklusive deler.

Question 5

Hvordan kan sameie stiftes?

Answer 5

Avtale:
* Muntlig og skriftlig.
* Utrykkelig eller forutsetningsvis

Arv og gave

Hevd

Tilfeldig sameie:
* Ting har blitt sammenblandet på en slik måte at de ikke kan skilles igjen.

Jordfellesskap

Ekteskap:
* Ektefeller kjøper fast eiendom sammen
* Sammenblandingssameier
* “Husmor-sameier”

Question 6

Hvordan fastlegges sameiebrøken mellom partene?

Answer 6

Sameieloven § 2 første ledd - “Sameigarane reknast for å ha like stor part kvar” dersom “det ikkje er grunnlag for anna”.

Spørsmål 1:
* Er noe avtalt eller forutsatt mellom partene?
* Hvis Peder betaler 20% og Marte betaler 80% av kjøpesummen, kan det antagelig legges til grunn at brøken skal være tilsvarende.

Hvis spørsmål 1 ikke gir svar:
* Skal presumeres at sameierne har like stor andel.

For jordsameier skal sameiebrøken derimot regnes etter “skatteskylda”, jf sameieloven § 2 annet ledd.

Question 7

Hva menes med reelle og personlige sameieparter?

Answer 7

Personlig sameiepart = sameieparten tilhører en bestemt person, f.eks. Peder Ås. Sameiepart Peder har i kraft av å være Peder.

Reell sameiepart = sameieparten tilhører en bestemt eiendom, eks. Lillevik gård. Sameiepart Peder har i kraft av å være eier av Lillevik Gård.

Question 8

Hvordan kan den enkelte sameier utøve faktisk rådighet over sameieobjektet?

Answer 8

Dersom alle sameierene er enig, er det ikke noe problem. Sameieloven er fravikelig.

Dersom de er uenige, er den enkelte sameiers faktiske rådighet regulert av sameieloven § 3.
* For det første må bruken være i samsvar med ett av tre alternative vilkår i § 3 første ledd.
* Er bruken i samsvar med første ledd, må den også være innenfor tålegrensen som oppstilles i § 3 annet ledd.

Question 9

Sameieloven § 3 første ledd

Answer 9

Den kvalitative bruken, hva kan sameietingen brukes til?

Man kan bruke sameietingen til:
1. Det den er “etla til”
2. Det den er “vanleg brukt til”
3. Annet som “høver med tida og tilhøva”

Question 10

“Etla til”

Sameieloven § 3

Answer 10

= tiltenkt, lagd for
Hva er formålet med sameieobjektet?

Konkret vurdering. Spørsmålet er hva sameierne har forutsatt seg imellom på avtaletidspunktet, subjektiv vurdering.

Dersom man ikke har holdepunkter for partenes subjektive formål, kan man basere seg på det allmenne formålet med tingen, jf. Ot.prp.nr.13 (1964-1965) s. 32 (subsidiær innfallsvinkel).

Question 11

“Vanleg brukt til”

Sameieloven § 3

Answer 11

Tingen blir ikke alltid bruk til det den var tiltenkt. Vilkåret favner dermed videre enn “etla til”.

Tar sikte på sameiernes egen bruk, jf. Ot.prp. nr. 13 (1964-65) s. 32, subjektiv vurdering.

Hva har sameierne faktisk brukt tingen til?

Question 12

“Anna som høver med tida og tilhøva”

Answer 12

Ordlyden tilsier at etter hvert som nye untnyttingsmåter blir tilgjengelige og vanlige, kan sameierne bruke tingen på nye måter.

Endring i “tida og tilhøva” kan føre til at en etablert bruksutnyttelse får et annet innhold, jf. Rt. 1967 s. 920 Hålandsdalen.

Enhver utnyttelse av sameietingen som har et fornuftig og rasjonelt formål vil normalt «høve med tida og tilhøva».

Question 13

Sameieloven § 3 annet ledd

Answer 13

Øvrige begrensninger i sameiernes bruk er gitt i annet ledd.

1. Sameieren kan ikke bruke tingen på en slik måte at dette “urimeleg eller uturvande er til meins” for noen medeier.
2. Kan heller ikke bruke sameietingen “i større mon enn det som svarar til eigen part”.

Tilsvarende tålegrensevurdering som etter naboloven og servituttloven.

Question 14

“er til meins”

Sameieloven § 3 annet ledd

Answer 14

= ulempe

typisk støy, lukt, støv, men også estetiske ulemper

Question 15

“urimeleg”

Sameieloven § 3 annet ledd

Answer 15

Ordlyden tilsier at det er en grense for hva en medeier må tåle av ulemper som følge av en sameiers bruk, oppstiller en tålegrense.

Ordlyden legger videre opp til en konkret vurdering, hvor det må foretas en interesseavveining, jf. HR-2020-2186-A Stryken gård.

Question 16

“I større mon enn det som svarar til eigen part”

Sameieloven § 3 annet ledd

Answer 16

• “eigen part” sikter til sameiebrøken.
• Kan være snakk om hvor stor del man kan bruke, eks. hvor mye av bryggen eller beitet man kan benytte seg av
• Kan være snakk om å begrense bruken tidsmessig, eks. hvor mye av sommeren man har lov til å bruke hytta.

Question 17

Rt. 1967 s. 920 Hålandsdal

Answer 17

Relevans: sameieloven § 3, “tida og tilhøva”.

Faktum: Sameiere eide en større jordsameiestrekning. Flere av sameierne hadde ført opp en 43 kvm stor hytte sammen med en ingeniør.

Spørsmål: Kunne de andre sameierne kreve at hytta skulle rives?

HR: Nei, oppføringen av hytta var i samsvar med “tida og tilhøva”.

• HR argumenterte for at man i dag må kunne bygge en hytte på jordstrekningen som kunne fungere som feriested.

Dommen åpner for at det kan foretas relativt omfattene endringer i kraft av sameieloven § 3.

Question 18

Rt. 1980 s. 215 Hveem

Answer 18

Relevans: Sameieloven §§ 3 og 13

Question 19

Rt. 1973 s. 1176 Baptist

Answer 19

Relevans: Sameieloven § 3.

Faktum: Arendal Baptistmenighet overdro 4/7 av en eiendom til A, slik at A fikk “den fulle disposisjonsrett” over en gårdsplass. A ønsket å bygge et foretningsbygg på gårdsplassen.

Spørsmål: Kunne A bygge foretningsbygget på “sin del” av eiendommen?

HR: Nei.
* Eiendommen lå i sameie, selv om A hadde “full adgang til å utnytte den del av eiendommen han disponerer”.
* Ordlyden “fulle disposisjonsrett” og “full adgang til å utnytte” tilsa isolert sett at A kunne oppføre bygget.
* Å bruke gårdsplassen til forretningsbygg var “en så radikal fravikelse fra vanlige sameieregler at kontraktens ordlyd ikke kan bære en slik tolking med mindre det er grunn til å anta at denne tolking også har falt sammen med hva partene faktisk mente da avtalen ble inngått”.
* Oppføring av hus på gårdsplassen ville føre til at gårdsplassen forsvant helt, og ble erstattet av en tomt med påstående hus. For stor endring til at avtalens ordlyd kunne tillegges så mye vekt.
* Bebyggelsen innebærer en så klar avvikelse fra plassens tidligere bruk og den bruk som var påregnelig for menigheten i 1941, at det vil være i strid med § 3.

Question 20

Kan en sameier avhende sin sameiepart?

Answer 20

Er noe forutsatt eller avtalt mellom sameierne? Tolk stiftelsesgrunnlag osv.

Bakgrunnsrett:

Hovedregel: Ja, sameieloven § 10 (1). Sameieren kan avhende enten hele eller deler av sin part til hvem han vil.

Unntak: for reelle sameier, sameieloven § 10 (2). Part i realsameie kan ikke avhendes separat. Spørsmålet blir da om sameiet er et realsameie eller personlig sameie (tolk stiftelsesgrunnlaget, skal sameiet avhjelpe en mangel ved en eiendom?)

Unntak fra unntak: for reell sameiepart som er i “vassfall” eller som er “uturvande eller ulaglege til utnytting saman med eigedomen”, sameieloven § 10 (2) 2.pkt.

Question 21

Kan en sameiepart leies bort?

Answer 21

Ved enighet/avtale: ja. Loven er fravikelig.

Utgangspunktet er at hvis man skal kunne selge, må man også kunne leie ut (både personlige og realsameier). Adgang til å leie ut er også forutsatt i sameieloven § 12.

For realsameier: Forbud mot utleie kan komme til anvendelse, hvis utleie medfører at det “reelt sett har same eller tilnærma same konsekvensar som avhending”.

Utleie må også være innenfor grensene oppstilt i § 3.

Question 22

Har medeierne forkjøpsrett ved avhendelse av sameiepart?

Answer 22

Hovedregel: ja, sameieloven § 11 (1) 1pkt.

Unntak:
1. Når reell sameiepart avhendes sammen med den tilknyttede eiendommen
2. Ved salg til nærstående, lov om løysningsrettar § 8

Sameieloven § 12 gir forkjøpsrett ved utleie av sameiepart i mer enn 1 år.
* Ordlyden “denne utnyttingsretten” tilsier at det ikke er selve sameieparten man får forkjøpsrett i, men rett til å tre inn i leieforholdet.
* § 12 er en regel som gir fortrinnsrett til å leie sameieparten.

Question 23

Hva er formålet bak forkjøpsretten?

Answer 23

Hovedsakelig skal reglene om forkjøpsrett ivareta hensynet til medeierne når en sameier selger sin part. Reglene tar dermed først og fremst sikte på å hindre at fremmede kommer inn i sameie.

De skal også ivareta styrkeforholdet sameierne imellom.

Question 24

Hva utgjør et flertall?

Flertallsvedtak

Answer 24

Sameieloven § 7: Det er sameiebrøken som er avgjørende, ikke antall personer.

Eks. to sameiere som tilsammen eier 6/10 av sameieobjektet har flertall, selv om de resterende 4/10 skulle vært eid av 15 ulike eiere.

Question 25

Hva kan et flertall i et sameie bestemme?

Answer 25

Flertallet kan treffe beslutninger om hvordan objektet skal styres og utnyttes, så lenge det er i samsvar med det tingen er “etla eller skikka til”, jf sameieloven § 4.

Flertallet må derimot forholde seg til begrensningene i § 4 annet ledd. Flertallsvedtak kan ikke:
1. “Stride mot lova her”
2. gå ut på “urimelig kostnad”
3. gå ut på å gjøre tingen om til “noko anna”.