Servitutter

Question 1

Hva er en servitutt?

Answer 1

En særrett på en fremmed, fast eiendom. Begrensning i grunneiers eiendomsrett.

Question 2

Hvilke typer servitutter har vi?

4

Answer 2

Positive servitutter
* Rett til å bruke eller utnytte en annens eiendom på en viss måte, eks. rett til å hente vann, veirett, fiskerett osv.

Negative servitutter
* Rett til å forby enkelte typer virksomhet, bruk eller tilstand på annens eiendom. Eks. forbud mot å bygge industribygg, villaklausuler osv.

Realservitutter
* Rett man har i kraft av å være eier av en eiendom.

Personlige servitutter
* Rett Peder Ås har i kraft av å være Peder Ås. Er tilknyttet personen, ikke eiendommen.

Question 3

Hva er aksessoriske rettigheter?

Answer 3

I noen tilfeller vil en bestemt rettighet bare kunne utøves dersom man har visse tilleggsrettigheter. Disse tilleggsrettighetene kalles aksessoriske rettigheter.
Eks. hvis Peder har rett til å hente vann i en brønn på Lars sin eiendom, er han også avhengig av å ha en ferdselsrett.

Slike rettigheter kan innfortolkes i servituttene.

Question 4

Hvordan kan servituttpartene råde over eiendommen?

Answer 4

Servituttens innhold fastlegges på grunnlag av en tolkning av stiftelsesgrunnlaget.

Hvis innholdet ikke fremgår av stiftelsesgrunnlaget, må det utfylles av bakgrunnsretten (servl.).
* Servl. §§ 2 og 3 regulerer hvordan partene kan råde over eiendommen (§ 2 mest sentral).

Question 5

Servituttlova § 2

Answer 5

Bestemmelsen gjelder både for servitutthaver og grunneier.

1. Er det man gjør til “skade eller ulempe” for den andre?
2. Er skaden eller ulempen “urimeleg eller uturvande”?

Basert på grunnhensynet at “eier og rettighetshaver skal ta rimelig hensyn til hverandre, jf. HR-2020-2186-A Stryken gård.

Question 6

“Skade eller ulempe”

Answer 6

Forstås på samme måte som i naboloven § 2.

Skade:
* Omfatter både fysiske skader på fast eiendom og personskade.
* Antatt at også psykiske skader er omfattet, jf. Rt. 1994 s. 681 Søppelfylling i Fana.

Ulempe:
* Språklig forståelse: enhver negativ virkning. Favner vidt.
* Forarbeid: Vilkåret er ment å omfatte “alt som er til meins for grannen, anten det er fysisk påverknad eller det ein helst kallar psykisk”, jf Rådsegn 2 s. 26.
* Typisk: støy, støv, lukt og estetiske ulemper.

Question 7

“Uturvande”

Answer 7

= Unødvendig
Samme som i naboloven § 2.

Retter seg typisk mot bruk i sjikanehensikt. Omfatter også bruk man har god grunn til å foreta seg, men hvor man ikke har gjort nok for at ulempen skal bli minst mulig for den andre parten.

Question 8

“Urimeleg”

Answer 8

Oppstiller en tålegrense.

Hva som er urimelig “beror på en konkret vurdering og en interesseavveining mellom eier og rettighetshaver”, jf. Stryken gård.

Momenter (§ 2 annet ledd):
* Formålet med retten
* “Tida og tilhøva”
* Naturmangfoldet

Question 9

Formålet med retten

Urimelighetsvurderingen

Answer 9

I utgangspunktet partenes opprinnelige og subjektive intensjon ved opprettelsen som er avgjørende.
I mangel av holdepunkter for en subjektiv forståelse, sees det hen til hva som generellt er formålet med en slik bruksrett.

Rettspraksis:
* LF-2005-117078: Grunneier kunne ikke parkere slik han hadde gjort, da det vanskeliggjorde naboens veirett over eiendommen.
* Rt. 1930 s. 472: A hadde ikke rett til å benytte et naust til beboelse, da formålet med naustretten opprinnelig var lagring av båt osv.

Question 10

“Tida og tilhøva”

Urimelighetsvurderingen

Answer 10

Servituttens innhold vil kunne endres i takt med samfunnsutviklingen. To sider:
* Når nye utnyttingsmåter blir tilgjengelig, kan tiden tilsi at man har rett til å bruke eiendommen på nye måter
* Samfunnsutviklingen kan gå i en slik retning at det som før var greit, ikke lenger er akseptabelt

Hvorvidt en utvidet bruk er rimelig, må avgjøres under “omsyn til tyngsla for motparten”, jf. Ot.prp.nr.8 (1967-1968) s. 62.

Rettspraksis:
* HR-2020-2186-A Stryken gård
* Rt. 1924 s. 583 Solbakken - Rett til å kjøre på vei med hest ble utvidet til rett til å kjøre bil ettersom bil ble et vanligere fremkomstmiddel.
* Rt. 1937 s. 355 Lurud - Rett til å kjøre bil ble senere ansett for å hjemle rett til å kjøre lastebil

Question 11

Fremme naturmangfold

Urimelighetsvurderingen

Answer 11

Vilkåret må tolkes med utgangspunkt i naturmangfoldloven, jf. Ot.prp.nr.52 (2008-09) s. 459.

Skal vurderes uansett hva partene har anført, jf. forarbeidene

Vil være naturlig å tillegge dette en del vekt, særlig med tanke på det økte fokuset rundt miljø og Grunnlovens miljøparagraf (§ 112).

Eks. hensynet til å unngå overfiske, kan være utslagsgivende ved vurdering av utvidet fiskerett.

Question 12

Servituttlova § 3

Answer 12

Dersom tvisten gjelder en rett som tilkommer både grunneier og servitutthaver, skal partene anses som likeverdige.

LA-2014-15935: Spørsmål om rett til bryggeplass kun gav servitutthaver 1/3 av bryggen. Partene hadde etter § 3 rett til 1/2 av bryggen hver.

Annet ledd: Hvis en utnyttelse ikke lenger er mulig å foreta i samme grad, skal begge redusere bruken like mye. Eks. Om fiskebestanden minker, må servitutthaver og grunneier minske fiske like mye.

Question 13

Hvordan skal negative servitutter tolkes?

Answer 13

Rt. 1995 s. 904 Gjensidige:
* “En objektiv fortolkning må legges til grunn
* Stiftelsesgrunnlaget må tolkes på bakgrunn av “forholdene den gang og den herskende eiendoms behov”
* “Senere faktisk utvikling og oppfatningen i dag av ord og utrykk er momenter av betydning”

Særlig for villaservitutter - HR har lagt til grunn at det avgjørende er hva som er villamessig i dag. Oppføring av tremannsboliger, tomannsboliger og underjordisk parkeringshus har blitt godtatt. Også rekkehus kan være villamessig, jf. Rt. 2008 s. 362 Naturbetong

Question 14

Kan negative servitutter falle bort? Hvordan?

Answer 14

Ja. Hovedsakelig to måter:
1. Grunnet samfunnsutviklingen
* HR har lagt til grunn at servitutter kan falle bort i tilfeller hvor det har skjedd så store endringer at den har utspilt sin rolle.
* Rt. 1995 s. 904 Gjensidige: var servitutt til hinder for oppføring av kontorbygg? Nei, strøket var endret. Det var anlagt åttefelts motorvei og strøket besto hovedsakelig av kontorbygg. Servitutten var bortfalt.
* LB-2016-15623: Spørsmålet “vil bero på en samlet vurdering, der sevituttens alder, hvor mange brudd på servitutten som har skjedd, og særlig i hvilken grad området er forandret eller har beholdt sitt særpreg, vil være sentrale momenter”.

2. Grunnet reguleringsplaner
   * Må vurderes om det er “direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse”, og hvorvidt servitutten på annen måte vil føre til “meningsløs ikke-bruk” eller “utilsiktede følger”.
   * Rettspraksis: Rt. 2008 s. 362 Naturbetong I.

Question 15

Hvem kan påberope seg en negativ servitutt?

Answer 15

Hvem kan påberope seg en negativ servitutt?

Utgangspunkt: En servitutt kan bare påberopes av den som innehar servitutten, ovenfor den eiendommen som servitutten hviler på.

Unntak: § 4. Også personer som bor i samme område kan på enkelte vilkår påberope seg en strøsservitutt.
1. Servitutten må “tryggja ein særskild bu- og byggje-skipnad på eit område” (eks. villaservitutt).
2. Personen som påberoper servitutten må ha en eiendom “på området” (samme “hovedbøl”)
3. Må kunne vise til at servitutten er til “noko nytte for eigedomen” (må medføre en negativ ulempe for din eiendom).

Question 16

Unntak fra servituttloven § 4

Answer 16

Dersom det er avtalt en personlig og eksklusiv påtalerett for den ene avtaleparten, kan ikke andre personer i området påberope seg servitutten selv om vilkårene i § 4 er oppfyllt.

Skal man komme til at det er avtalt personlig og eksklusiv påtalerett, må det være “særskilt og tydeleg fastsett” i stiftelsesgrunnlaget, jf. Rådsegn 5 s. 43.

Underrettspraksis:
* LB-2018-39641: Ordlyden “kan ikke deles uten selgerens samtykke” var ikke tydelig nok. § 4 kom til anvendelse.
* LB-2006-181651: Ordlyden “uten samtykke av Godseier Løvenskiold kan tomten kun bebygges med en enebolig ….” var tilstrekkelig. § 4 kom ikke til anvendelse.

Question 17

Hvilke rettsvirkninger har vi ved brudd på servitutter?

Answer 17

1. Avvikling av servitutten, § 17
2. Kompensasjon, § 17
3. Retting, ulovfestet
4. Vederlag, ulovfestet
5. Erstatning, ulovfestet

Question 18

Hva skal til for at servitutten avvikles etter servituttlova § 17?

Answer 18

Tre vilkår:
1. Det må ha vært handlet i strid med §§ 2-3.
2. Overskridelsen må ha vært “varig”.
3. Det vedvarende misbruket må ha skjedd “trass i åtvaringar”.

“Varig”:
* Naturlig språklig forståelse, det må foreligge vedvarende misbruk, ett tilfelle er ikke nok.

“Trass i åtvaringar”:
* Ordlyden tilsier at det ikke er nok med en advarsel. Det er snakk om “advarsler”, flertall.
* Unntak der det fremstår som hensiktsløst å fremsette mer enn en advarsel, jf. Rt. 1980 s. 215.

Question 19

Når kan man kreve kompensasjon for misbruk av servitutten?

Answer 19

Hvis vilkårene i § 17 første ledd er oppfylt, får man mulighet til å kreve kompensasjon etter annet ledd.

Kompensasjonen skal skjønnsmessig fastsettes, og kan være høyere enn tapet.

Question 20

Har man krav på retting ved krenkelse av negative servitutter?

Answer 20

HR har lagt til grunn at den ulovfestede hovedregel er at den krenkede har krav på retting, jf. Rt. 2011 s. 228 Naturbetong II.

Kan gjøres unntak i bytte mot at man betaler et vederlag “i særlege tilfelle”, jf. Rådsegn 5 s. 24. Unntak fra retteplikten bare “helt unntaksvis”, jf. LB-2010-152862. (sikkerhetsventil)

Konkret vurdering. Momenter:
* Partenes opptreden
* Personlige og økonomiske konsekvenser av retting
* Burde tiltakshaver ha visst at tiltaket var ulovlig
* Behovet for å avskrekke klanderverdige rettighetsbrudd
* Misforhold mellom påløpte kostnader og fordelene for saksøker ved retting

Question 21

Har man krav på retting ved krenkelse av positive servitutter?

Answer 21

Obiter dictum i HR-2020-2186-A Stryken gård:
* “også for positive servitutter må være en viss adgang til å få dom for retting, i den forstand at bruken ikke skal overskride tålegrensen.
* Kan være adgang til å pålegge å utføre “ et tiltak uten større kostnad” for å begrense ulempene.

Question 22

Kan man kreve erstatning for økonomisk tap som følge av at servitutten er misbrukt?

Answer 22

Ja.

Rådsegn 5 s. 24: Dersom servitutthaver eller grunneier “bruka eigedomen i større mon eller på annan måte enn retten gjev høve til, er han skyldig å svara skadebot”.

Fulgt opp i rettspraksis. Rt. 2011 s. 228 Naturbetong II: “Erstatning for økonomisk skade ved krenkelse av servitutter kan kreves etter den alminnelige regel om erstatning for uaktsom skadeforvoldelse”.

Question 23

Hva er hovedregelen for avhending av servitutter?

Answer 23

En servitutthaver kan “avhende heile eller nokon av retten sin til kven han vil”, så lenge denne overdragelsen ikke “fører til annan auke i tygsla enn det elles var høve til”, jf. § 9 første ledd.

HR: tolket ordlyden slik at servitutthaveren kan gi andre rett til å benytte servitutten så lenge den samlede bruken ikke overskrider tålegrensen i servl. § 2.

Konkret vurdering.

• Rt. 1973 s. 229 Hurum: Gir utrykk for at man i et visst omfang må tåle økt samlet bruk av en servitutt.
• Rt. 1968 s. 695 Deinboll: Lagt avgjørende vekt på at utparselleringen ville medføre “ikke uvesentlig økning av byrden” for naboene. Økningen var dermed for stor.

Question 24

Forbud mot avhending av reelle servitutter.

Answer 24

Servl. § 9 annet ledd: Ordlyden tilsier at reelle servitutter ikke kan avhendes uten at også en tilsvarende del av eiendommen avhendes.

Eks. eiendommen til Peder Ås har beiterett hos Lars Holm. De har etter avtalen rett til å sende 50 sauer ut på beitet. Skal Marte Kirkerud overta halvparten av beiteretten, for å kunne sende 25 sauer på beitet, må hun også kjøpe halvparten av Peders eiendom.

Bestemmelsen er fravikelig, jf. servl. § 1 annet ledd. Alltid se om forbudet er fraveket først.

Regelen gjelder heller ikke for relle servitutter som i dag må ansees å være unødvendig eller uhensiktsmessig, jf. § 9 (2) 2.pkt som oppstiller et unntak fra unntaket. Eks. LF-2018-10790: Naustrett var ikke lenger nødvendig, da eiendommen ikke lenger brukte sjøen til fiske og transport.

Question 25

Hvordan fastslå om man står ovenfor en reell servitutt eller ikke?

Answer 25

Er det snakk om en “rett som ligg til fast eigedom”? Hvis ja = reell servitutt.

Svaret beror på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Ordlyden sentral.

Rt. 1922 s. 484:
* I eldre stiftelsesdokumenter har ordlyden mindre vekt.
* Sentralt i vurderingen er hvorvidt servitutthavers eiendom på stiftelsestidspunktet hadde et behov for den omtivstede servitutten.

Juridisk teori: En servitutt må ansees som reell der den skal avhjelpe en mangel/svakhet ved servitutthavers eiendom.

Question 26

Forbud mot avhendig av rett som skal oppfylle en “reint personleg tiltrong”

Answer 26

Servl. § 9 tredje ledd: Rett som skal “stetta ein reint personleg tiltrong hjå rettshavaren”, kan ikke avhendes videre.

Eks. “personleg tiltrong”: en person i rullestol som får veirett over naboens eiendom, fordi han ikke kommer seg opp sin egen vei, kan ikke overdra denne veiretten til noen andre, jf. Rådsegn 5 s. 39.

Question 27

Kan en personlig servitutt arves?

Answer 27

Gjør en tolkning av stiftelsesgrunnlaget det sannsynlig at servitutten kun skulle gjelde ut rettshavers levetid?

Hvis nei: Skal presumeres at en personlig servitutt ikke opphører ved servitutthavers død, og at den kan arves etter vanlige arveregler, jf. Rt. 1939 s. 513.

Question 28

Kan en servitutt leies bort?

Answer 28

Personlige servitutter: ja. Kan man selge, bør man kunne leie bort, jf. juridisk teori.

Relle servitutter: spørs. Har bortleie reellt sett samme konsekvenser som avhending, kan man ikke det. Om dette er tilfellet beror på en konkret vurdering, hvor det sentrale momentet er varigheten av leieforholdet.

Question 29

Har grunneier forkjøpsrett ved avhending av servitutt?

Answer 29

Hovedregel: ja! (servl. § 10 første ledd). Forkjøpsrett utløses også ved bortleie i mer enn 10 år, jf. løysl. § 11 (4).

Unntak:
1. Ikke forkjøpsrett når reelle servitutter og foretaksservitutter selges sammen med henholdsvis eiendommen og bedriften, jf. servl. § 10 annet ledd.
2. Ikke forkjøpsrett når servitutten går over til ektefelle, livsarving, eller noen som siste to årene har tilhørt husstanden til tidligere eier, jf. løysl. § 8 (1) 1.pkt
3.

Question 30

Hva menes med omskiping av servitutt?

Answer 30

Omskiping = å endre innholdet av en servitutt.

Servituttlova §§ 5 og 6 er alternative grunnlag for omskiping

§ 5. Vilkår:
1. Ingen avgjørende grunn må være i mot
2. Den nye ordningen må være like god som den andre (gjør at terskelen for endring etter § 5 er høy)
3. Omkostningene må bæres av den som krever endringen, hvis den ikke er til fordel for begge.

§ 6. Vilkår:
1. Mye om å gjøre (sterkt nødvendig). Om servitutten fortsatt har et tjenelig formål er et sentralt moment
2. Betydelig interesseovervekt
3. Servitutthavers interesser må falle sammen med mer almenne samfunnsinteresser.
4. At det ytes vederlag

Question 31

Hva menes med avskiping?

Answer 31

Avskiping = avvikling av servitutten.

Servitutt kan avvikles etter § 7 dersom:
1. Den er “klårt […] til meir skade enn gagn”
2. Og at dette ikke kan rettes ved endring etter §§ 5 eller 6.
3. Man betaler vederlag til servitutthaver

Det er “eigaren” som kan kreve avvikling, altså eieren av den tjenende eiendom.

“Klårt er til meir skade enn gagn”:
* Ordlyden legger opp til en interesseavveining, hvor det må foreligge klar overvekt av skade.

Rettspraksis:
* Rt. 1971 s. 95 Larvik Samvirkelag er den sentrale dommen for interesseavveiningen.
* Kan være relevant å trekke inn samfunnsmessige hensyn i vurderingen
* Det var uriktig av lagmannsretten å legge vekt på omkostningene samvirkelaget ville ha ved å bygge om varehuset slik at servitutten ikke lenger var krenket.

Question 32

Hvilke former for personlige servitutter har vi?

Answer 32

1. Allminnelige personlige servitutter
2. Rent personlige servitutter