1. Einführung Immowertermittlung Flashcards
Anlässe der Immobilienwertermittlung
- An- bzw. Verkauf (Grundstücksakquise, Grundstücksverkauf)
- An- bzw. Vermietung
- Beleihung (Finanzierung)
- Enteignung
- Nachlassregelungen
- Firmenübernahmen
- Performance Messung (Fondsbewertung, Projektneubewertung)
- Informationszwecke ((Fondsbewertung, Projektneubewertung)
- steuerliche Gründe (Steuerliche Bewertung)
Bewerter einer Immobilie
· Käufer
· Verkäufer
· Makler
· Baufirma
· Bauträger
· Architekt
· Staat
Wert ist zunächst abhängig von
- Interessen, die der Bewertung zu Grunde liegen
- Merkmale, Funktionen, in denen sich diese Interessen wiederfinden
Wertbegriffe
Buchwert
Versicherungswert
Tauschwert
Marktwert
Gebrauchswert
Ästhetischer Wert Beleihungswert
Verkehrswert
Einheitswert Kalkulationswert
Buchwert Gemeiner Wert
Teilwert
Bedarfswert
Anschaffungs- oder
Herstellungskostenwert
Primäre Wertbegriffe
- Käufer —————–> Gebrauchswert, Wohnwert, Prestigewert, Tauschwert
- Verkäufer ————> Tauschwert
- Makler —————-> Tauschwert
- Baufirma ————-> Kalkulationswert
- Bauträger ————> Kalkulationswert
- Architekt ————-> Ästhetischer Wert
- Staat ——————-> Einheits-/Bedarfswert
Definition Verkehrswert (§ 194 BauGB):
DER Verkehrswert ist kurioserweise im BauGB definiert!!!!!!!!!
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt,
- der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
- im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, - der sonstigen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und
der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung - ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre.“
Verkehrswert ist also
der verobjektivierter Tauschwert zu einem bestimmten Stichtag!! Stichtagswert
Definition Beleihungswert (§ 3 Abs. 1 BelWertV)
Seit Juli 2005 ist das PfandBG in Kraft.
Seit Aug 2006 ist die BelWertV in Kraft.
§ 3 Abs. 1 BelWertV
„Der Wert, der der Beleihung zu Grunde gelegt wird (Beleihungswert), ist
- der Wert der Immobilie, der erfahrungsmäßig unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen
- am maßgeblichen Grundstücksmarkt und
- unter Ausschaltung von spekulativen Elementen
- während der gesamten Dauer der Beleihung
- bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“
Der langfristig erzielbare Wert!!!!!
Definition Beleihungswert (§ 3 Abs. 2 BelWertV)
§ 3 Abs. 2 BelWertV
„Zur Ermittlung des Beleihungswertes ist
- die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie
- unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts,
- der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie
- der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen
- im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.“
Definition Versicherungswert (§ 88 VVG - Versicherungsvertragsgesetz)
Als Versicherungswert gilt bei Gebäuden
- der ortsübliche Bauwert
- unter Abzug eines dem Zustand des Gebäudes,
- insbesondere dem Alter und der Abnutzung
entsprechenden Betrags.“
Der Versicherungswert findet Anwendung bei der Versicherung von baulichen Anlagen gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden.
Dabei wird üblicherweise nur der Gebäudewert ermittelt, da Grund und Boden als unzerstörbar gelten.
Definition Steuerlicher (Einheits)Wert Grundsteuer / Vermögensteuer)
Bislang:
einheitliche Bewertung durch pauschale Festsetzung (Massenbewertung), dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer (Vermögensteuer).
Der sog. Einheitswert vom 1.1.1964 dient in den alten Bundesländern zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage, in den neuen Bundesländern der 1.1.1935 (§ 121a BewG).
Urteil des BVerfG von 4/2018: verfassungwidrig!
2019:
Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (mit
Möglichkeit von länderspezifischen Regelungen)
Ab 01.01.2025
Definition Steuerlicher (Bedarfs)Wert Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer)
Bis 1995: sog. Einheitsbewertung
Ab 1996: sog. Bedarfsbewertung (§ 151 Abs. 1 BeWG)
(Die steuerliche Bedarfsbewertung diente als pauschaliertes
Berechnungsverfahren zur Feststellung von Grundbesitzwerten.
Die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996 galten für Fest-stellungen
von Grundbesitzwerten bis zum 31. Dezember 2006.)
Jahressteuergesetz 2007, Erbschaftsteuerreform 2009:
Wegfall des Bezugszeitpunktes 1.1.1996.
Es gelten die tatsächlichen Verhältnisse und die Wertverhältnisse
zum Besteuerungszeitpunkt, d.h. Verkehrswert
Definition Marktwert nach z.B. IVSC, TEGoVA und RICS
“Market Value is defined as: The estimated amount for which a
property should exchange on the date of valuation between a
willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after
proper marketing wherein the parties had each acted
knowledgeably, prudently, and without compulsion.” (IVSC)
„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in
einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag
zwischen einem kaufbereiten Erwerber und einem verkaufsbereiten
Verkäufer nach angemessenem Vermarktungszeitraum in
einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft
werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und
ohne Zwang handelt.“
Unterschied Wert vs. Preis
Definition Preis
Der Preis einer Sache liegt in jedem konkreten Einzelfall zwischen den subjektiven Wertschätzungen von Käufer und Verkäufer, wobei die endgültige Festlegung des Preises durch unterschiedliche Verhandlungspositionen und andere subjektive Faktoren (individueller Informationsstand, Spekulation etc.) beeinflusst werden kann.
Unterschied Wert vs. Preis
Definition Wert
Der (ökonomische) Wert ist ein objektivierter, intersubjektiv nachprüfbarer Begriff, der sich aus dem funktionalen Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage am Markt ergibt.
Ansatz:
- Gesamtmarkt als Untersuchungsgegenstand
- Vogelperspektive
- Auf Basis von statistische Auswertungen
- allgemeingültiger Wert unter Ausschluss von persönlichen Verhältnissen
Wertermittlung in Deutschland
Exkurs: Immobilienwertermittlung & Rechnungslegung
Jahresabschlüsse von Unternehmen
Exkurs: Immobilienwertermittlung & Rechnungslegung
Differenzierung nach dem Zweck
Exkurs: Immobilienwertermittlung & Rechnungslegung
Differenzierung nach dem Zweck
Exkurs: Immobilienwertermittlung & Rechnungslegung
Differenzierung nach dem Zweck
Exkurs: Immobilienwertermittlung & Rechnungslegung
Differenzierung nach dem Zweck - Folgebewertung
