D2

Question 1

Investeren in vastgoed om

Answer 1

Het vastgoed te (her)ontwikkelen en meteen te verkopen (projectontwikkelaar)

Erin te wonen (eigenaar-bewoner)

Erin te werken (eigenaar-bedrijf)

Question 2

Beleggen in vastgoed om

Answer 2

Uit exploitatie toekomstige opbrengsten te realiseren

Uit toekomstige verkoop opbrengsten te realiseren

Question 3

Beleggen in ‘direct’ vastgoed

Answer 3

beleggen ‘in stenen’
– Belegger is eigenaar rechtstreeks van vastgoed of van recht op rendement vastgoed
– Belegger heeft tevens meerderheidsbelang én zeggenschap over management vastgoed

Question 4

Beleggen in ‘indirect’ vastgoed

Answer 4

beleggen in vastgoedaandelen
– Belegger is eigenaar van recht op rendement vastgoed (maar niet rechtstreeks van vastgoed)
– Belegger heeft geen meerderheidsbelang noch zeggenschap over management vastgoed

Question 5

Soorten beleggingen in indirect vastgoed

Answer 5

Publieke markten: vastgoedfondsen waarvan de
aandelen verhandeld worden in de beurzen

Private markten: niet-beursgenoteerde
vastgoedfondsen, waarvan de aandelen verhandeld worden in de private sfeer

Question 6

‘Direct rendement’ vastgoed

Answer 6

periodiek rendement uit exploitatie van
het vastgoed

Question 7

‘Indirect rendement’ vastgoed

Answer 7

rendement uit waardevermeerdering
van het vastgoed (restwaarde)

Question 8

Wat is ‘leverage’ of ‘hefboomeffect’?

Answer 8

Effect dat geleend geld (vreemd vermogen) heeft op het rendement van de belegging die met dat geld is gemaakt.

Voor aankoop vastgoed of vastgoedaandelen wordt vaak vreemd vermogen gebruikt.

Dit gebeurt soms bij direct, maar vooral bij indirect vastgoed (en trouwens ook om andere aandelen en obligaties te kopen)

Bij een hoger aandeel vreemd vermogen is het risico hoger: namelijk, hefboomeffect (leverage) kan nadelig worden als rendement belegging lager is dan kosten geleend geld (rente).

Question 9

Voordelen beleggen in direct vastgoed

Answer 9

Portefeuillediversificatie: direct vastgoed goede aanvulling op aandelen en obligaties om risico’s te verspreiden. De markten waarin alle drie soorten beleggingen verhandeld worden gedragen zich namelijk heel anders

Stabiele stroom direct rendement uit exploitatie en kans op indirect rendement uit waardevermeerdering

Goed rendement en beperkte risico’s: de laatste jaren is de verhouding rendement/risico van direct vastgoed voordeliger dan indirect vastgoed (privaat en beursgenoteerd) en zeker dan staatsobligaties en vooral aandelen.

Question 10

Voordelen direct vastgoed

Answer 10

Rendement correleert met inflatie meer dan bij aandelen en obligaties

Rendement is te beïnvloeden via intensief management (verhuurmanagement, onderhoud, herontwikkeling e.d.), tot op zekere hoogte los van algehele marktontwikkelingen

Kennis- en informatievoorsprong mogelijk omdat het gaat om een inefficiënte markt (weinig transparant en met marktimperfecties), dus kans op hoger rendementen mits goed geïnformeerd

Fiscale voordelen: mogelijkheid in NL en vele andere landen om minder belastingen te betalen, bv. de waarde van het vastgoed mag met de jaren worden afgeschreven, ook als de marktwaarde stijgt (in NL is afschrijving wel beperkt tot WOZ-
waarde)

Question 11

Nadelen direct vastgoed

Answer 11

Management intensiever dan bij beleggen aandelen en obligaties

Groot vermogensbeslag: moeilijk om met kleine investering risico’s te spreiden, dus groot vermogen nodig als belegger risico’s wil spreiden

Intransparante markt, onzuivere motieven van partijen (zelfs criminele motieven), vergt lange en solide opleiding en ervaring, en stevige morele aanleg

Illiquiditeit: minder liquide dan aandelen en obligaties (heterogene markt, met veel sub-markten geografisch, soort vastgoed, etc, waardoor koper vinden tijdrovend is)

Lastige performancemeting en benchmarking, vooral van indirect rendement (lastig om toekomstige transactieprijzen te voorspellen)

Question 12

Voordelen beleggen in indirect vastgoed

Answer 12

Expertise ligt bij het vastgoedfonds, geen (lokale) kennis nodig

Met kleine investeringen is verantwoorde risicospreiding mogelijk, vooral in indirect beursgenoteerd vastgoed

Geen overdrachtsbelasting bij indirect vastgoed

Hogere liquiditeit bij indirect vastgoed (behalve bij fondsen met een laag verhandelbaar percentage aandelen), bij indirect privaat vastgoed is liquiditeit meestal laag

Kostenefficiënt management, vooral bij fondsen vanaf een bepaalde schaalgrootte

Transparantere markt, vooral bij indirect beursgenoteerd

Andere voordelen: gewilde panden binnen bereik, objectievere besluitvorming, kans om ondergewaardeerd vastgoed te kopen, gunstigere voorwaarden vreemd vermogen

Question 13

Nadelen beleggen in indirect vastgoed

Answer 13

Weinig invloed op beleggingsbeleid, behalve keuze tussen verschillende fondsen met elke een bepaalde oriëntatie, en behalve wanneer belegger een meerderheid heeft in fonds

Minder gevoel met de markt: belegger zit op afstand, en voor informatie is hij afhankelijk van berichtgeving door fondsen en media

Meestal meer vreemd vermogen, dus risico hefboomeffect ook groter

Minder diversificatie t.o.v. aandelen, en volatieler rendement (beurswaarde vastgoedaandelen fluctueert meer samen met aandelen). Dit risico is kleiner bij indirect privaat, die minder fluctueert

Soms hogere managementkosten (winstmarge beheerders)

Question 14

Nadeel beleggen in zowel direct als indirect
vastgoed

Answer 14

Waardering (taxatie) vastgoed subjectief: kans op
zeepbel groot (te optimistische waardering), met als gevolg afwaardering (bv aanscherping
waarderingsregels gedurende crisis leidde tot
afboeking waarde vastgoed).

Question 15

Langeretermijn ontwikkelingen commercieel vastgoed

Answer 15

In decennia tot 2007 enorme toename van beleggingen in commercieel vastgoed (winkel en kantoor), minder in woningen

Vastgoed nu derde beleggingscategorie, naast aandelen en obligaties

Institutionele beleggers hebben nu wereldwijd vastgoed t.w.v. 8.000 miljard eur

Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars hadden in 2016 bijna 120 miljard eur

Maar: niet beroepsmatige beleggers (particulieren, bedrijven, overheid, stichtingen, kerken….) hebben wereldwijd vastgoed t.w.v. Van 192.000 miljard eur

Bijvoorbeeld, in NL was de totale hypotheekschuld (dit zijn meestal geen institutionele beleggers) half 2020 740 miljard

2001-2019:
– Vastgoed had gemiddeld hoger rendement dan
aandelen en staatsobligaties
– Als statistisch risico wordt meegewogen dan hadden indirect privaat en direct minder risico dan indirect beursgenoteerd

Pensioenfondsen: toch neemt hun positie in direct
vastgoed af en in indirect vastgoed toe

Verzekeraars: positie direct vastgoed neem af,
indirect vastgoed blijft ongeveer hetzelfde

Question 16

Ontwikkelingen niet-commercieel vastgoed

Answer 16

Alleen woningcorporaties ’beleggen’ in sociale
huurwoningen, maar laatste tijd wel steeds meer private beleggers

Beleggingen in zorgvastgoed: vroeger overheid, nu zorginstellingen en beetje woningcorporaties. Steeds meer zullen institutionele beleggers in zorgvastgoed stappen (zorgvastgoed kopen en verhuren of kredieten verlenen aan
zorginstellingen)

Question 17

niet-geformaliseerde
investeringen/beleggingen

Answer 17

de eigenaar-bewoner en eigenaar-bedrijf die hun
woning/bedrijfsruimte aankopen, gebruiken en uiteindelijk verkopen (wordt niet behandeld)

Question 18

Geformaliseerde
investeringen/beleggingen

Answer 18

De projectontwikkelaar die in vastgoed investeert om deze te (her)ontwikkelen en verkopen

De belegger die in direct vastgoed belegt om deze te exploiteren en op termijn (eventueel) te verkopen

Question 19

Marktwaarde en hieraan gerelateerde
waardebegrippen

Answer 19

Marktwaarde = Verkoopprijs in vrije markt

– Leeg of in verhuurde staat? B.v. WOZ-waarde is ‘marktwaarde’ van lege woning op eigen grond die verkocht kan worden, maar bijvoorbeeld niet van diezelfde woning als die verhuurd is.
– Handelen partijen wel of niet onder dwang of deadlines? kan leiden tot lagere prijs
– Waarde volgens huidige bestemming of mogelijke andere bestemming?

Question 20

boekwaarde

Answer 20

werkelijkje aanschafkosten plus bijkomende kosten minus jaarlijkse afschijving

soms breder: waarde waartegenobject in de boeken staat

Question 21

kostprijsgerelateerde waardebegrippen

Answer 21

Begrippen gebaseerd op werkelijke kosten van vervanging van het vastgoedobject en/of de inhoud ervan (technische installaties binnen object): ‘herbouwwaarde’, ‘vervangingswaarde’, ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’

B.v. herbouwwaarde vormt de basis om een pand te verzekeren tegen brand

Question 22

Waarderingsmethodes: comparatieve
benadering

Answer 22

Gebaseerd op in de markt gerealiseerde transacties

Soorten comparatieve rekenmethodes:
– Direct vergelijkende methode: obv werkelijk gerealiseerde transactie prijzen in omgeving en/of vergelijkbare objecten
– Idem met modellen: soort statistische direct vergelijkende methode

Question 23

Waarderingsmethodes: inkomstenbenadering

Answer 23

Gebaseerd op verwachte inkomsten uit exploitatie en toekomstige verkoop, die vertaald worden in een waarde nu.

Verschillende rekenmethodes:
– X-keer-de-huurmethode [wordt niet behandeld]
– BAR en NAR-methode
– Discounted Cash Flow-methode (DCF)
– Netto Contante Waarde-methode (NCW, in Van Gool e.a. 2020 is NCW hetzelfde als DCF, in andere bronnen niet)
– Hybride inkomsten-methode [wordt niet behandeld]

Question 24

Bruto aanvangsrendement (BAR)

Answer 24

Marktwaarde k.k. = bruto huur 1e jaar / BAR

Of

BAR = bruto huur 1e jaar / marktwaarde k.k.

Question 25

Netto aanvangsrendement (NAR)

Answer 25

Marktwaarde k.k. = netto huur 1e jaar / NAR

Of

NAR = netto huur 1e jaar / marktwaarde k.k.

Question 26

DCF-methode

Answer 26

DCF = Discounted Cash Flow

Verschillende interpretaties, staat soms gelijk aan NCW. Hier volgt een alternatieve interpretatie.

Veronderstelt dat restwaarde + netto huur jaarlijks
boveninflationair stijgt, met overwaardering als
gevolg

Question 27

NCW-methode

Answer 27

NCW = Netto Contante Waarde

NCW-methode = contant maken van de cashflows uit exploitatie (verhuuropbrengsten) en verkoop object (restwaarde) = kapitaliseren verhuuropbrengsten en restwaarde

Question 28

Restwaarde

Answer 28

= (geschatte) koopsom object aan
einde exploitatieperiode

Question 29

Waarderingsmethodes: kostenbenadering

Answer 29

Gebaseerd op de kosten die gemaakt moeten worden om een gelijkwaardig object in vergelijkbare locaties te verwerven

Toegepast vooral daar waar voldoende mogelijkheden zijn om vergelijkbare objecten te kopen of (her)bouwen in vergelijkbare locaties, of wanneer geen markt is voor het te taxeren object

De waarde van grond wordt meestal residueel berekend (zie later), maar voor het gebouw wordt de kostenbenadering gebruikt

Question 30

Waarderingsmethodes: residuele benadering

Answer 30

waarde van grond bepaald door hetgeen wat op de grond gerealiseerd is/wordt

De residuele waarde van grond/opstal is een belangrijke input van een vastgoed- en grondexploitatie berekening

Residuele grondwaarde = Koopsom te (her)ontwikkelen object (kk-prijs)
– alle ontwikkelingskosten

Question 31

Vastgoed/Grondexploitatie berekening

Answer 31

een berekening waar alle kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe grond (grondexploitatie) en van gebouwen (vastgoedexploitatie) tegen elkaar worden gezet

Question 32

Rendementseis bepalen (hoeveel wil belegger verdienen met belegging?)

Answer 32

Optie A: rendementseis bepalen op basis van huidige portefeuille. Wil belegger het rendement van zijn vastgoedportefeuille verhogen? Rendement moet dan hoger zijn dan rendement
portefeuille

Optie B: rendementseis bepalen op basis van
financieringskosten. Rendement moet kosten dekken van vreemd vermogen en eigen
vermogen (rendementseis aandeelhouders): hoe hoger kosten zijn, hoe hoger het rendement zal moeten zijn.

Optie C: rendementseis bepalen op basis van
vergelijkbare rendementen in de markt

Optie D: rendementseis bepalen op opslag op risicovrij rendement. Op rendement risicovrije belegging (vaak langlopende staatsobligaties) wordt een opslag opgeteld. Opslag die op
verschillende wijzen berekend wordt:
- ‘Nattevingermethode’: willekeurig
- ‘Big data’-methode
- Historische rendement/risico verhoudingen
- Risicoverhoudingsmethode
- Capital Asset Pricing Model (CAPM)

• Laatste drie methoden leunen op historische reeksen, met de nadelige gevolgen van dien.

Question 33

Investeringsbedrag bepalen

Answer 33

Investeringsbedrag = VON-prijs = koopsom (kk-prijs) + kostenkoper (8% koopsom)

Het investeringsbedrag is het totaal bedrag dat de
belegger voor over heeft om het object te kopen

Question 34

Waarderingsmethodes investeringsbedrag

Answer 34

Comparatieve benadering: als er voldoende
referentietransacties zijn

Inkomsten benadering (BAR/NAR, DCF/NCW): meest populair omdat beleggers vooral courant vastgoed verwerven, dat is: vastgoed waarvoor een markt is en wordt verhuurd

Kostenbenadering: zelden toegepast, alleen voor heel specifieke gebouwen waarvan alternatieven zijn in vergelijkbare locaties of waar geen markt voor is, terwijl beleggers meestal geen belang hebben voor dit soort gebouwen.

Question 35

Wat is het vastgoed waard dat (her)ontwikkeld
wordt? Waarderingsmethodes in
onderhandelingen

Answer 35

Bij stedelijke herstructurering (sloop/nieuwbouw of hergebruik van bestaande panden), kunnen alle drie benaderingen de hoogste waarde opleveren omdat de bestaande gebouwen al een hoge waarde hebben en ook nog ‘warm’ kunnen zijn vanwege herbestemming.

Bij bouw in het weiland geeft de residuele benadering meestal de hoogste waarde omdat de bestaande functie (landbouw, natuur) een lage waarde heeft, alhoewel als het te ‘warm’ is geworden vanwege herbestemming dan kan de
comparatieve benadering ook hele hoge waardes opleveren.