§ 31: Miete

Question 1

Begriff

Answer 1

Bei der Miete verpflichtet sich die Vermieterin, dem Mieter eine Sache entgeltlich zum Gebrauch zu überlassen 253-273c

zweiseitiges Dauerschuldverhältnis
befristet auf bestimmte Zeit oder unbefristet 255 I

grundsätzlich formfrei
Formzwang für bestimmte Willensäusserungen als lex specials s. 266L

Question 2

Gegenstand der Miete

Koppelungsgeschäft?

Answer 2

bewegliche oder unbewegliche Sachen
Rechte: Pacht oder Innominatkontrakt

Koppelungsgeschäft =
Abschluss oder Weiterführung wir von anderem Rechtsgeschäft abhängig gemacht.
+Gebrauchsüberlassung mit Gegenleistung ohne Zusammenhang mit Gebrauch

Schutz des Mieters: Koppelung ungültig, wenn nicht von ihm aus.
Koppelungsgeschäft entsteht nicht, Miete schon.

Question 3

Begriff

Pacht

Answer 3

Pacht ist die Überlassung einer nutzbaren Sache oder Rechtzum Gebrauch und zur Fruchtziehung (Ertragsgewinnung) gegen Leistung eines Pachtzinses 275

Question 4

Abgrenzungen

1 zur Gebrauchsleihe

2 zum Darlehen

3 zur Hinterlegung

4 zum Kauf

Answer 4

1 Entgeltlichkeit, Leihe beinhaltet oft auch Fruchtziehung

2 Darlehen: Geld/vertretbare Sachen gehen ins Eigentum über

3 Hinterlegung nur für bewegliche Sachen. Kein Gebrauch

4 Eigentumsübertragung
Miet-Kauf-Vertrag:
EGTÜbertragung erst in zweitem Schritt nach Gebrauch.
Miete bis Kaufrecht ausgeübt wird.

Question 5

Abgrenzungen II

1 zum Konsumkreditvertrag

2 Innominatverträge mit mietrechtlichem Einschlag

Answer 5

1 Keine Anwendung auf Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
Aber Miete von beweglichem Konsumgut Achtung!
Konsument muss oft nur einen Mietzins zahlen 257c
> Kreditfunktion weil Vermieterin weiterhin vorleistungspflichtig 257d

2 uiuiuiuiuiuiuiuiuiuiuiuiu

Question 6

Mietzins

Answer 6

257
nicht notwendig Geld
fixer Betrag oder variabel oder beides

muss bestimmt oder objektiv bestimmbar sein
BGer: keine Einigung Höhe = kein Vertrag
Wird Miete trotzdem angetreten: Zins nach hypothetischen Parteiwillen
oder Ortsüblicher Mietzins

Amtliches Formular 270 II nicht gebraucht;
Teilnichtigkeit bez. Mietzins 20II

Question 7

Vertragsparteien

Answer 7

Vermieter
ist selbständiger mittelbarer Besitzer

Mieter
ist unselbständiger unmittelbarer Besitzer

Question 8

Hauptpflichten der Vermieterin

Answer 8

Übergabe und Instandhaltung 256

Abweichung zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn 256 II a, b.

“Strafklauseln” nichtig 267 II

Question 9

Leistungsstörungen bei Mietbeginn

Answer 9

258 I: mangelhafte Erfüllung (mangelhafte Sache) und Nichterfüllung (Verzug)

Voraussetzungung 258 I für mangelhafte Sache Folge: Verzugsregeln 102ff

• Kein Verschulden Vermieterin nötig!
• Mietsache hat im ZP der Übergabe einen Mangel
• unbewegliche: schwer, unbewegliche: mittelschwer
• Vermieterin muss Erfüllung anbieten oder angeboten haben
• Mieter übernimmt die Mietsache nicht
• Mieter hat den Mangel nicht zu vertreten

Question 10

Leistungsstörungen bei Mietbeginn

Mieter übernimmt Mietsache trotz Mangel

Answer 10

258 II: Ansprüche nach 259a-259i

Mieter muss aber auf gehörtige Erfüllung beharren.
=unverhältnismässig lange mit Mängelrechten zuwarten!
=Dem Vermieter Missfallen mitteilen!

sonst: Beweislastumkehr

Question 11

Leistungsstörungen während der Mietdauer

Answer 11

Wenn Mangel während der Miete oder Fall von 258 II oder III
=Ansprüche 259-259i

• Mängelbeseitigung 259b-259c
• Mietzinsherabsetzung 259d
• Schadenersatz bei Verschulden 259e
• Übernahme eines Rechtsstreits 259f
• Hinterlegung Mietzins bei unbew. Sachen 259a II, 259g-259i

Grundsätzlich sind Ansprüche kumulativ

Question 12

Mangel

Answer 12

Ein Mietobjekt ist mangelhaft, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder eine sich aus dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt.

Question 13

schwerer Mangel

Answer 13

schwerer Mangel: Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt 258 I, 259b a

Gebrauch objektiv nicht mehr zuzumuten

Question 14

mittelschwerer Mangel

Answer 14

Tauglichkeit zum vorausgesetzen Gebrauch vermindert 259b a

kann nicht mehr durch Reinigung oder kleine Ausbesserung behoben werden.
=kein leichter Mangel

BGer: mindestens 5% Beeinträchtigung
oder an sich leichte Mängel über lange Zeit

Question 15

leichter Mangel

und

selbstverursachte Mängel

Answer 15

Beeinträchtigen Gebrauch nicht oder nur unwesentlich.
Können mit 259-Mängel identisch sein.

259a I: keine Mängelrechte wenn Mieter selbst schuld 97 oder 101
oder wenn Mangel durch vertragswidrigen Gebrauch verursacht.

Gegenstück: Vermieter muss Mängel nicht verschulden
casum sentit dominus

Question 16

Aktivlegitimation

Answer 16

Mieter

und

geschädigte Haushaltsmitglieder

> Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter

Question 17

Beseitigung des Mangels

Allgemein

Answer 17

Vermieter muss beseitigen, wenn 259a I nach 259b-259c.

Vermieter kennt Mangel, und behebt innert angemessener Frist nicht.
Keine Fristansetzung nötig. Frist beginnt mit Kenntnis

Je schwerer der Mangel und je leichter deren Beseitigung,
desto schneller muss behoben werden.

Question 18

Beseitigung des Mangels

Folgen der Nichtbeseitigung

Answer 18

schwerer Mangel: Mieter kann fristlos kündigen 259b a
oder Ersatzvornahme nach 98
bei beweglichen Sachen reicht mittelschwerer Mangel
auch wenn Behebung objektiv unmöglich oder unzumutbar

leichte und mittlere Mängel: Ersatzvornahme nach 259b b

Kein Anspruch bei vollwertigem* Ersatz 259c
*bei gleichem Mietzins, Umzugskosten zu ersetzen!
“leistet” = Übergeben und Verprechen, Kosten zu übernehmen

Question 19

Herabsetzung des Mietzinses

Answer 19

259d BGer: mindestens mittelschwerer Mangel (5%)
Mangel in Sache selbst, Nachbarschaft oder Dritter. Nicht aber: durch Mieter.
Kenntnis der Vermieterin vorausgesetzt!

Anspruch besteht bis zur Behebung.
Nach relativer Berechnungsmethode. Zu viel bezahlt: nicht 62, vertraglich!
BGer: Auch Billigkeitserwägungen ok

Immsionen bereits im Mietzins drin: kein Anspruch!

Exkurs: auch Mieter kann 679 ivm 684

Question 20

Schadenersatzanspruch

Answer 20

259e Vermieter haftet bei Verschulden auch für Mangelfolgeschäden
Voraussetzungen wie 97

Verjährung nach 127, ZP: Entstehung Mangelfolgeschaden 75

mit Deliktshaftung 41, Werkeigentümerhaftung 58:
Anspruchskonkurrenz

BGer: Wenn Mängelrechte geltend gemacht = Genehmigung
= kein Grundlagenirrtum

Question 21

Übernahme eines Rechtsstreits

Answer 21

259f

zB. Nachbarschaftsklage, Vindikation

Question 22

Hinterlegung des Mietzinses

Answer 22

Wenn Mängel, bei denen Mieter Beseitigung verlangen kann.
Mangel nach 259a I a, Vss. nach 259b, auf zukünftig fälligen Zins

Beseitigung muss aber objektiv möglich und zumutbar sein!
Prozedual: Behebung mit Frist verlangen, Hinterlegung androhen und ankündigen 259g

Aufforderung zur Mängelbehebung (formlos, aber Frist schriftlich!)
Fristansetztung: Schriftlich, nicht nötig bei antizip. Vertragsbruch 108 analog
Hinterlegungsandrohung 108 analog
Hinterlegungsankündigung* (nicht gemacht: trotzdem Zahlungswirkung)

*kann davon ausgegangen werden, das die Drohung die Ankündigung enthält