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Private Baufi > Musterfragen > Flashcards

Musterfragen Flashcards

1
Q

1.
Ein Finanzierungsplan umfasst alle mit dem Bauvorhaben verbundenen Kosten. Welche Kosten sind hier insgesamt zu berücksichtigen?

A 
Kaufpreis lt Kaufvertrag
\+.    Grunderwerbssteuer (6,5%NRW)
\+.    Notar (Kaufvertrag).   (2%)
\+.    Maklerprovision.          (3,98)
—
=.                           12,48 %

+ Außenanlagen: Kostenvoranschlag
+ evtl. Erschließungskosten: Bauamt

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2
Q

2
Worin liegt der Unterschied in der Prognose zur Kreditwürdigkeitsprüfung zwischen einem Allgemeinen-Verbraucherdarlehensvertrag (AVD) und dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (IVD)?

A

AVD - es bestehen keine erheblichen Zweifel

IVD - es ist wahrscheinlich, dass der Verbraucher die Verpflichtungen erfüllen wird

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3
Q

3
Was ist die Basis für einen realistischen Verkehrswert und welche Standortfaktoren können bei der Ermittlung unterstützen?

Einflussfaktoren?

Standortfaktoren?

A

-Verkehrswert
= der zurzeit erzielbare Preis —> oft der Kaufpreis
- Baugesetzbuch:
= möglichst objektiven Wert ohne Einflussfaktoren
- Einflussfaktoren: Interesse der Nutzung, finanzielle Möglichkeiten oder Zwänge, materielle Motive (Liebhaberobjekt)
( Drittverwenderfähigkeit, nachhaltige Ertragsfähigkeit (vielseitige Verwendbarkeit und ausreichenden Nutzbarkeit), Grundstücksmarktbericht)
- Standortfaktoren:
Lage, Lage, Lage…. Verkehrsanbindung, Qualität des öffentlichen Netzes, zentrale Einrichtungen (Schule, Ärzte, Krankenhäuser, Kitas..), Infrastruktur (Gastronomie, Einzelhandel, Apotheken…), Attraktivität der Nachbarschaft, Allgemeine Wohnqualität, Parkplatzsituation, Lokaler Freizeitwert, Image, soziale Randgruppen

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4
Q

4

Wie ist ein Grundbuch aufgebaut und was bedeutet öffentlicher Glaube und worauf bezieht er sich

A
  • Deckblatt (Grundbuchamt, Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstück
  • Bestandsverzeichnis (Nr. Flurstück, Nr. Liegenschaftsbuch, Wirtschaftsart und Straße, Größe, mit dem Grundstück verbundene Rechte (falls herrschendes Grundstück)
  • Abteilungen
    1. Eigentumsverhältnisse
    2. Lasten und Beschränkungen (falls dienendes Grundstück),
    3. Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

Öffentlicher Glaube: jeder kann sich auf den rechtlichen Inhalt des Grundbuches berufen, außer man weiß es besser
(Gilt nicht für technische Angaben Größe und Verwendung= Katasteramt)

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5
Q

5

Dinglicher Zinssatz bei einer eingetragenen Grundschuld

A
  • aktuell 19%
  • deckt
    + den restlichen Darlehensbedarf
    + nicht verjährte Zinsforderungen
    + Kosten der Rechtsverfolgung
    —> die die Höhe der Grundschulden
    übersteigen können
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6
Q

6a

Nachhaltige Einnahmen

A 
??
Löhne und Gehälter
Renten
Mieten
....
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7
Q

6b nachhaltige Ausgaben

A
  • Miete
  • Sparbeiträge
  • Krankenkassen oder
    Sozialversicherungsbeiträge
  • Unterhaltszahlungen
  • KFZ-Pauschale
  • LHK-Pauschale
    —
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8
Q

6c nachhaltige Ausgaben — Pauschale Bewirtschaftungskosten

A

3€ Bewirtschaftungskosten
+ 1€ Instandhaltungsrücklage
—

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9
Q

6c nachhaltige Ausgaben —

Pauschale: Zinsänderungsrisiko

A

4% Annahmezinssatz
+ 2% Mindesttilgung
—

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10
Q

6d
nachhaltige Ausgaben —
Pauschale: Mietausfallrisiko + Bewirtschaftungskosten

A

Wohnwirtschaftlich:
—> 4 % Mietausfall
+ 10% Bewirtschaftungskosten
—

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11
Q

7

Kreditwürdigkeitsprüfung im Rahmen von Darlehensnehmergemeinschaften

A

Die Sparkasse Bochum verpflichtet in der Regel Personengemeinschaften und Eheleute gemeinsam (gesamtschuldnerische Haftung - im Darlehensvertrag geregelt)

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12
Q

9a

Verkehrswert

A
  • der am Immobilienmarkt erzielbare Preis = Kaufpreis
  • möglichst objektiver Wert
    • aber auch abhängig von Interessen
      • beabsichtigte Nutzung
      • finanzielle Möglichkeiten oder Zwänge
      • Liebhaberobjekt
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13
Q

9b

Verkehrswert überprüfen

A
  • Vergleichswerte ähnlicher Gebäude
  • Drittverwendungsfähigkeit
    (=genügend potenzielle Käufer)
  • nachhaltige Ertragsfähigkeit
  • Grundstücksmarktbericht (Boris NRW)
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14
Q

10a

Eigenmitteln

A

Geldbeträge, die frei zur Verfügung stehen und zur Finanzierung eingesetzt werden solle

  • Tagesgeld
  • Sparguthaben
  • WP
  • Guthaben auf Bausparverträgen

Faustregel:
20 % bei selbstgenutzten Immobilien
30 % bei vermieteten Immobilien

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15
Q

10b

Eigenkapitalanteile

A

20 % privat

30 % gewerblich
( für die Deckung des Zins- und Tilgungsdienstes aus den Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten)

Bei gewerblich wird oft aus steuerlichen Gründen eine Vollfinanzierung gewünscht. -> weiters dingliche Absicherung an einem anderen Objekt

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16
Q

11

Fremdmittel bei einer Finanzierung

A
  • Eigenleistungen
  • öffentliche Fördermittel
  • Familiendarlehen
  • Wohn-Riester
  • Fremdmittel
  • Bauspardarlehen
  • KfW
17
Q

12

Unterschied Sach- und Ertragswert

A 
Sachwert = selbst genutzt
Ertragswert = fremd genutzt
18
Q

13

Festzinsdarlehen 10 Jahre oder 15 Jahre

  • Kündigungsfrist
  • Rückzahlung
A

Sonderkündigungsrecht 489 BGB

  • frühestens nach Ablauf von 10 Jahren nach Vollauszahlung ganz oder teilweise kündigen (Beginn 1 Tag nach Vollauszahlung)
  • sechsmonatige Kündigungsfrist

Bei Forwarddarlehen gilt der Tag der Annahme als Stichtag für den Beginn der 10-Jahresfrist

19
Q

14
Notarvertrag

Üblicherweise Vereinbarung bei Grundstückskaufverträgen unter Fremden neben dem Kaufvertrag

A
  • Auflassung
  • Genehmigung der Auflassungsvormerkung
  • Löschung der Auflassungsvormerkung
  • Anträge an das Grundbuchamt
20
Q

16

Was bestätigt eine notarielle Rangbescheinigung in Verbindung mit der Bestellung einer Grundschuld

A
  • das keine Hinderungsgründe gegen die Eintragung bestehen
  • das keine anderen vorhergehenden Eintragungsanträge vorliegen
  • das die Grundschuld den vorgesehenen Rand erhält
  • das die Eintragung aus Kostengründen nicht abgewiesen werden kann

Rangfolge ist abhängig vom Eintragungsdatum
Nicht mehr gültige Eintragungen sind mit rot unterstrichen

21
Q 
17
Kunde möchte Darlehen mit möglichst niedriger monatlicher Liquiditätsbelastung. Welche Darlehensform ist für ihn die passende?
1. gleichbleibende Tilgung
2. endfälliges Darlehen
3. Annuitätendarlehen
4. Bauspardarlehen
A
  1. Darlehen mit gleichbleibenden Tilgung, weil die Zinsen mit jeder Tilgungsleistung fallen
    —

Korrekt:

  • endfälliges Darlehen, da nur Zinsen gezahlt werden
  • Annuitätendarlehen: weil die Belastung für Zinsen und Tilgung niedriger ist, als bei anderen Darlehenformen
22
Q

18
Abtretung von Rechten aus Grundschulden. Welche Aussage ist richtig?
A) nur Briefgrundschulden können abgetreten werden
B) Eine Briefgrundschuld wird durch die schriftliche Abtretungserklärung und Eintragung der Abtretung ins Grundbuch abgetreten
C) Eine Buchgrundschuld kann abgetreten werden, indem ein Brief erstellt und übergeben wird
D) Für die Abtretung einer Briefgrundschuld reicht die schriftliche beglaubigte Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes

A

A) nur Briefgrundschulden können abgetreten werden
Nein, auch Buchgrundschulden durch Eintragung
B) Eine Briefgrundschuld wird durch die schriftliche Abtretungserklärung und Eintragung der Abtretung ins Grundbuch abgetreten
Nein, kann auch eingetragen werden, muss aber nicht
C) Eine Buchgrundschuld kann abgetreten werden, indem ein Brief erstellt und übergeben wird
Nein, Buchgrundschuld kann durch die eingetragene Abtretung abgetreten werden
D) Für die Abtretung einer Briefgrundschuld reicht die schriftliche beglaubigte Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes
Ja

23
Q

18b
Wann muss die Sparkasse die Grundschulden wieder freigeben?
-a) Dieses ist im Sicherungsvertrag geregelt
-b) Dieses ist im Kreditvertrag geregelt
-c) Dieses ist im BGB vorgegeben
-d) Dieses wird bei der Bestellung der Sicherheit beim Notar geregelt

A

A

24
Q

19
Erbbaurechtsvertrag - Welche Aussage ist richtig?
-a) Erbbaurechtsverträge werden über eine Generation (30Jahre) abgeschlossen
-b) Dem Erbbaurechtsgeber gehört rechtlich das auf dem Erbbaurecht stehende Grundstück
-c) Der Erbbaurechtsgeber erhält vom Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins
-d) Auslauf Vertrag-> Gebäude gehört -Geber unentgeltlich. Andere Regelungen sind nicht möglich

A

-c) Der Erbbaurechtsgeber erhält vom Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins
—

25
Q

20

Welche Formen des Eigentums werden im Wohneigentumsgesetz unterschieden?

A

Wohnungseigentum = Sondereigentum
Gehört nur dem Eigentümern
—> eigenes Grundbuch (wie Grundstück)

Bruchteilseigentum Teileigentum = Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Flur, Dach)
Gehört allen Eigentümern

Sondernutzungsrecht (Stellplatz)

Miteigentum: (Tockenraum

26
Q

21.

Was ist der Unterschied zwischen einer persönlichen und einer dinglichen Zwangsvollstreckung?

A

Dinglich = Zwangsvollstreckung (Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) nur in das Grundstück (und Gebäude)
Persönlich = in das gesamte Vermögen der Eigentümer
—> bei einer Abtretung erfolgt dies nicht persönlich, das muss nochmals vereinbart
werden

27
Q

22.

KFW Wohneigentumsprogramm 124 —> Wesentliche Merkmale

A
  • nur für selbstgenutztes Eigentum
  • Max. 50.000 Euro
  • unentgeltliche Überlassung an Angehörige ist möglich
28
Q

23
Bereitstellungszinsen
-a) Wie hoch?
-b) Womit werden sie begründet?

A
  • a) aktuell 3,5%, bereitstellungsfreie Zeit = 3 Monate nach Zusage
  • b) auf Beträge, die noch nicht abgerufen worden sind
29
Q

24

Wer kann Einsicht ins Grundbuch nehmen?

A

Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, z.B.

  • Sparkasse, die beleihen möchte
  • potenzieller Käufer
  • Behörden, Gerichte, Notare
  • Gläubiger im Rahmen der Zwangsvollstreckung mit Titel
  • Pfandgläubiger
30
Q

1b
Was ist unter Finanzierungsnebenkosten zu verstehen
(4-5)

A
  • Kosten für die Grundschuldbestellung
  • Bereitstellungszinsen: gem. Darlehensvertrag (3,5%)
  • Bauzeitzinsen: gem. vereinbartem Zins für die Teilvaluta
  • Kosten für doppelte Miete während der Bauphase
  • Disagio: gem. Darlehensvertrag
31
Q

8

Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten bei wohnwirtschaftlich eigengenutzten und vermieteten Immobilien?

A
  • selbstgenutzt: 4€ pro qm
    (3€ Bewirtschaftung + 1€ Instandhaltung)
  • fremdgenutzt: 10% der Nettokaltmiete
    (alle Kosten, die nicht umlagerfähig sind)
32
Q

13b

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

A

vorzeitige Ablösung bei berechtigtem Interesse (Bsp. Verkauf der Immobilie, Umzug, Krankheit, Scheidung, Arbeitslosigkeit)

33
Q

13c

Was ist das Vorfälligkeitsentgelt?

A

vertragliche Vereinbarung mit der Sparkasse, damit diese den Darlehensnehmer vorzeitig aus dem laufenden Vertrag entlässt
(Bsp. Ablösung wegen Erbschaft)

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