allt till tentan Flashcards
Vad är marginalnytta av vara X
och för vara X
Marginalnytta av vara x; Förändring av totalnyttan när vi konsumerar ytterligare en enhet av varan x.
Marginalkostnad för vara x; Förändringen av totalkostnaden när vi konsumerar ytterligare en enhet av varan x.
Vad är marknadsvärde,
Residualt värde,
Individuellt avkastningsvärde
Marknadsvärde; Värdet av det som produceras på en fastighet avgörs på marknaden och bestäms av utbud och efterfrågan. Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid en normal marknadstransaktion, vid given tidpunkt. Marknadsvärdet är lika med priset vi skulle behöva betala för en annan vara med motsvarande egenskaper.
Residualt värde; Fastigheter har inte något inneboende värde utan erhåller sitt värde ur värdet av den produktion som fastigheten kan bidra till - fastigheten är en produktionsfaktor, jämte arbete, kapital och insatsvaror.
Individuellt avkastningsvärde; Individuellt värde förklarar sig själv, det är det värde en individ, ett hushåll eller företag har av en resurs. (Värdet i användning för en viss individ eller företag utifrån dennes förväntningar/bedömningar.
Vad är:
-Avkastningskrav
-Driftnetto
-Reservationspris
-Betalningsvilja
-Avkastningskrav; Den avkastning en investerare kräver för att göra en investering.
Avkastningen bestäms av insats och beloppet investeringen genererar åt investeraren.
Utbudet av krediter ökar → avkastningskravet sjunker → efterfrågan på investeringar ökar → priset på investeringar ökar → avkastning sjunker. Sida 85
-Driftnetto; Benämning på de överskottet som fastigheten genererar som differensen mellan inbetalningar och utbetalningar.
-Reservationspris; Vad en ägare minst vill ha i kompensation när han ska sälja för att inte få det sämre innan.
-Betalningsvilja; Vad en köpare högst kan tänka sig att betala, utan få det sämre än innan.
Vad är Due diligence
…
Vad är Regressionsanalys och vilka finns det?
-Beroende variabel
-Oberoende variabel
-Linjär regression
-Residualer
-dummy variabler
Regressionsanalys: är en statistisk metod som används för att undersöka och kvantifiera sambandet mellan en beroende variabel och en eller flera oberoende variabler. Syftet är att skapa en modell som beskriver hur de oberoende variablerna påverkar den beroende variabeln och använda den modellen för att göra förutsägelser.
Det finns olika typer av regressionanalys, men den mest grundläggande formen är linjär regression. I linjär regression antas att det finns en linjär relation mellan de oberoende variablerna och den beroende variabeln. Modellen försöker passa en linje så nära som möjligt till de observerade datapunkterna.
Här är några viktiga begrepp inom regressionanalys:
Beroende variabel (dependent variable): Den variabel som du försöker förutsäga eller förklara.
Oberoende variabel (independent variable): De variabler som används för att förutsäga eller förklara den beroende variabeln.
Linjär regression: En metod där man försöker passa en linje till datapunkterna för att modellera sambandet mellan variablerna.
Residualer: Differensen mellan de faktiska värdena av den beroende variabeln och de värden som förutsägs av modellen.
Regressionanalys är användbar för att förstå hur förändringar i en eller flera variabler kan påverka en annan variabel. Den används ofta inom olika områden som ekonomi, biologi, psykologi och andra vetenskapliga discipliner för att analysera och förklara sambandet mellan olika fenomen.
Dummy variabler: Det är siffror som representerar icke-numerisk data. T.ex. 1 och 0 där 1 representerar att det finns balkong och 0 representerar att det inte finns någon balkong.
Vad är
-outliers
-Prisbubbla
-Hog cycle
Outlier; Det är enstaka felaktiga observationer. Paketförsäljning, gåva, interna förvärv, uppenbara felaktigheter i kodning, vansinniga köp icke marknadspriser.
Prisbubbla: Grundläggande definition: En prisbubbla är en situation
där priset inte speglar ”fundamenta”
* Fundamenta för kontorsfastigheter
– Hyror, drift och underhållskostnader, avkastningskrav, inkl
rationella bedömningar av deras utveckling.
* Fundamenta för bostadsfastigheter
– Inkomster, räntenivå, drift- och underhållskostnader, inkl
rationella bedömningar av deras utveckling
Hog cycle:
Exempel på hur cykler kan uppstå p.g.a.
irrationalitet (”myopiska” förväntningar).
– Bönderna ser att priset på en viss produkt är hög och alla börjar
odla detta
– Året efter blir det ett stort utbud på marknaden. Priset faller.
– Bönderna minskar kraftigt produktionen av denna vara.
– Året efter stiger priset kraftigt p.g.a. litet utbud
– Bönderna ser att priset är högt och alla ökar sin produktion
– Osv
Vad är
-Tunna marknad
-Thick market(tjock marknad)
-Entry-price
-Exit-price
Tunn marknad: Få transaktioner (ofta kombinerat med heterogena objekt)
Gradskillnad “Hetrogena” och få transaktioner.
Beror av den allmänna omsättningen
“Finns alltid något att jämföra med”
Men vi ska förvänta oss att exit-price är lägre, dvs köpare på en tunn marknad borde direkt värdera ner objektet.
På en ”thick market” finns många liknande objekt och många kunniga potentiella köpare.
– Alla transaktioner sker till marknadsvärde
– Det enskilda aktörens egen värdering av objektet som sådant spelar ingen roll. Är bara beredd att betala marknadsvärdet även om har högre reservationspris eftersom finns många objekt tillgängliga.
Entry-price: Det företaget/köparen betalat, som vi antar är marknadsvärdet vid den aktuella tidpunkten.
Exit-price: Det företaget/köpare skulle få om de sålde nu. Vi bortser från transaktionskostnader inkl transaktionsskatter
Vad är värdeår?
Värderår: En angivelse som i viss mån tar hänsyn till ombyggnad och renovering av byggnaden sedan nybyggnadsåret.
Värdeår är bostadsbyggnadens nybyggnadsår, dock tidigast 1929 även om bostadsbyggnaden skulle vara byggd före 1929.
Om boytan i ett senare skede, och sedan föregående fastighetstaxering, byggs ut med minst 10 m² kan värdeåret räknas om till ett senare år. Då räknas alltså bostadsbyggnaden som “yngre” än det ursprungliga nybyggnadsåret. Uppgiften räknas ut av Skatteverket och eventuella ändringar framgår av beslutet.
Räkneexempel:
En bostadsbyggnad är ursprungligen uppförd 1914 (räknas som 1929 i uträkningen) och hade då en boyta på 65 m². 1980 byggdes bostadsbyggnaden till med 55 m², och 1991 inreddes den tidigare oinredda vinden på 30 m². Total boyta idag är därmed 150 m².
Nytt värdeår i exemplet blir alltså: (65/150x1929) + (55/150x1980) + (30/150x1991) = 1960
Vad leder en lägre risk till och varför?
Lägre risk leder till högre marknadsvärdesbedömning.
Möjligheten att avkastningen blir lägre än förväntat kallas för risk. ri = rf +RPi
ri = avkastningskrav för tillgång i
rf = riskfri ränta
RPi = riskpremie för tillgång i.
Alltså högre risk ger högre avkastningskrav som leder till en högre kalkylränta. Då blir marknadsvärdet lägre än om risken hade varit låg. Då låg risk ger lägre avkastningskrav vilket leder till högre marknadsvärde.
- Fastighetsmarknaden har en lägre grad av priseffektivitet jämfört med exempelvis
aktiemarknaden. Detta då fastighetsmarknaden kännetecknas av (1 p)
a. Homogena varor.
b. Låga transaktionskostnader.
c. Hög omsättning.
d. Inget av alternativen är korrekt.
rätt svar: d
På fastighetsmarknaden finns dock problem som gör att vi inte kan dra lika långtgående slutsatser från observerade priser som för marknaden med mera homogena produkter och med högre omsättning och lägre transaktionskostnader. Just de här 3 faktorerna påverkar hur mycket information om en tillgång som kan erhållas från studier om observerade priser.
Vad är:
-Winners curse
-Common value
-Private value
Winner Curse: The Winner’s curse: Den förbannelse som en vinnande budgivare tar sig an vid fall då budgivaren har betalat ett pris som överstiger objektets verkliga värde. Detta fenomen uppstår då olika budgivare möjligtvis har tillgång till ofullständig information kring objektets värde eller mänskliga faktorer som budgivares känslor.
“Winner’s curse” är ett fenomen inom auktionsteori där den högsta budgivaren ofta betalar ett pris som överstiger den verkliga värdet av tillgången. Det beror på informationsskillnader och optimism bland budgivarna. Att vara medveten om detta är viktigt för att undvika överbetalande och kräver noggrann due diligence vid auktioner och investeringar.
Common value: Marknadsvärde. Värdet av det som produceras på en fastighet avgörs på marknaden och bestäms av utbud och efterfrågan. Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid en normal marknadstransaktion, vid given tidpunkt. Marknadsvärdet är lika med priset vi skulle behöva betala för en annan vara med motsvarande egenskaper.
Private value: Individuellt värde förklarar sig själv, det är det värde en individ, ett hushåll eller företag har av en resurs. Värdet (i användning) för en viss individ (el. företag) utifrån dennes förväntningar/bedömningar.
Vad är
-Effektiv marknadshypotes
-Pris effektivitet
Effektiv marknadshypotes:
Den effektiva marknadshypotesen är en teori som antar att de finansiella marknaderna är effektiva. Att en marknad är effektiv innebär att all tillgänglig information återspeglas i fastighetspriset.
Pris Effektivitet: Vilket vi definierar som att tillgångspriser baseras på all tillgänglig information och att priserna därmed speglar all tillgänglig information; om pris effektivitet råder har marknadens aktörer tagit hänsyn till all relevant information om tillgångarna, och priserna speglar därmed all relevant information.
Kalkylräntan i en värderingskalkyl är normalt betydligt lägre än summan av förväntad värdestegring och direktavkastning (1 p)
a. Ja, vid värdering av industrifastigheter.
b. Ja, vid värdering av flerfamiljsfastigheter.
c. Nej.
d. Inget av alternativen är korrekt.
Rätt svar: c
r=d+g
Direktavkastningskravet som används för att beräkna restvärdet vid slutet av kalkylperioden brukar normalt vara i samma storleksordning som
Direktavkastningskravet på marknaden idag
Vad är avkastningsvärdering. Vilka metoder finns det och förklara dem och när det går att använda den?
Avkastningsvärdering: består av 2 metoder.
Avkastningsvärdering används på avkastningsfastigheter. Exempel; hyreshus av olika typ; bostadshus, kontorshus, butiker. OBS ej tillämpligt på småhus och bostadsrätter.
Direktavkastningsmetoden (nettokapitaliseringsmetoden): Använder första årets normaliserat driftnetto samt en bedömd schablonmässig utveckling av driftnettot i all evighet. Fungerar ej bra när värderingsobjektet avviker markant på ett eller flera sätt från en genomsnittligt fastighet med normal utveckling av driftnettot
Kassaflödesmetoden: Använder en serie av framtida bedömda icke schabloniserade betalningsflöden samt ett schablonmässigt bedömt restvärde
Ett fastighetsprisindex som baseras på att man för varje tidsperiod mäter det genomsnittliga priset per m2 bostadsyta, visar normalt vadå?
Prisförändringen i det som omsatts på marknaden.
Ett fastighetsprisindex som baseras på att man för varje tidsperiod mäter det genomsnittliga priset per kvadratmeter bostadsyta brukar normalt sett visa på prisutvecklingen för bostäder över tiden. Genom att fokusera på priset per kvadratmeter kan indexet ge en indikation på hur priserna för bostäder förändras oberoende av eventuella förändringar i bostadsytan. Detta index kan vara användbart för att analysera trender och göra jämförelser över olika tidsperioder för att bedöma marknadens utveckling och prisnivåer.
Om vi har stor spridning i priser och/eller egenskaper vid ortprismetoden behöver vi ha vadå?
Förklara ortprismetoden, alla steg och alla metoderna i den.
Fler observationer
Ortprismetoden: Går ut på att överföra information som finns i betalda priser på en delmarknad till värdering objektet. Grunden för ortsprismetoden tillämpbarhet kan definieras till två kritiska samband.
Observerade priser ska spegla marknadsvärdet på sålda fastigheter.
Egenskaperna hos de sålda fastigheterna ska överensstämma med det värdering objektet.
Om vi har en stor spridning i priser och/eller egenskaper behöver vi fler observationer. Om vi har en liten spridning behöver vi färre.
Ortprismedtoden består av 5 steg:
Delmarknad:
Ortsprismaterial:
Pristrend:
Normering:
Värdebedömning:
Areametoden; värdet relateras till ytan; observerat pris (alla gallrade fastigheter) / yta (all yta) = pris per kvm. Alltså MV = genomsnittligt pris per kvm X yta. Areametoden används på bostadsrätter och komersiella fastigheter samt småhus
K/T metoden; värdet relateras till åsatt taxeringsvärde.
Pris / taxeringsvärde = köpeskillingskoefficienten. Därefter blir MV = genomsnittligt köpeskillingskoefficienten X taxeringsvärde. (Använd jämförbara taxeringsvärden alltså inom samma lopp tex 2024-2026 med 2024-2026 och inte 2021-2023. Småhus.
Bruttokapitaliseringsmetoden; denna metod går ut på att normera på fastighetens brutto intäkter de vill säga hyresintäkterna. För varje jämförelse köp i ortspris materialet dividerar man köpeskillingen med hyresintäketna och får på så vis fram en faktor - bruttokapitaliseringsfaktor. Medelvärdet av BKF man beräknat mutliplicerar man sedan med värdeingsobjektet hyreintäkter. Det resulterande värdet blir det normerade värdet. Värdet relateras till bruttointäkten (hyran) Pris / Bruttohyra = bruttokapitaliseringsfaktorn. Därefter får vi MV = genomsnittligt BKF X Bruttohyra. (OBS! Ibland används uttrycket “Bruttokapitaliseringspeocent” (= Bruttohyra/pris) Förväxla inte!
Nettokapiltasineringsmetoden: Denna metod går ut på att normera, på fastighetens nettointäkter, det vill säga driftnettot. Beräkningen går till på liknande sätt som för BKF men det vanliga är att man vänder på kvoten, med andra ord dividerar man driftnettot med köpeskillingen och erhåller då nettokapitaliseringsprocenten. För att beräkna värderings objektet normerade värde. Värdet relateras till nettointäkten (driftnettot); Driftnettot år 1 / pris = Direktavkastnng. För att få MV = Driftnettot år 1 / genomsnittlig direktavkastning. Komersiella fastigheter används denna metod.
När vi vid värdering av småhus normerar på yta och därmed beräknar ett kvadratmeterpris är det viktigt att förstå att vi implicit antar
Att skillnaden i yta förklarar alla systematiska skillnader i värden mellan objekten.
När vi normerar på yta och därmed beräknar ett kvm pris är det viktigt att förstå vilka antaganden vi implicit gör;
Skillnaden i yta förklarar alla systematiska skillnader i värden mellan objekten.(Klarspråk; alla avvikelser från det predikade värdet utifrån kvm - pris är slumpmässiga i betydelsen att de är normalflöde runt medelvärdet, eller med andra ord att inga viktiga skillnader finns mellan objekten än skillnaden i boyta.)
Fastighetens värde är linjärt beroende på ytan.(Det betyder att värdet på fastigheten kommer att öka med antal kvm, alltså att priset kommer öka linjärt med ytan då man inte räknar med skillnaderna mellan husen)sida 219
Förklara tobins Q och när den används?
Tobins Q: På en perfekt marknad utan transaktionskostnader borde vi förvänta oss att kvoten är 1(högre kvot= fler hus byggs, lägre kvot= färre hus byggs). Marknadsvärdet/återanskaffningskostnaden
Produktionskostnadsmetoden: “Alternativkostnader tänkande”. Uppskattar värdet på en viss fastighet genom att ställa oss frågan, vad skulle det kosta idag att producera en fastighet med motsvarande egenskaper.
Förklara hedoniska metoden
Hedonisk metod är en teknik som används inom ekonomi och fastighetsvärdering för att uppskatta priset på en vara eller en tjänst baserat på dess attribut eller egenskaper.
Inom fastighetsvärdering används hedonisk metod vanligtvis för att uppskatta priset på en fastighet genom att analysera och kvantifiera de olika attributen som påverkar värdet. Dessa attribut kan inkludera faktorer som läge, storlek, antal rum, skick och andra egenskaper.
