C6 Flashcards
(46 cards)
Le levier financier se définit comme l’effet, sur …
le bénéfice et le rendement d’un actif, d’un financement par capitaux empruntés plutôt que par capitaux propres ou par d’autres instruments dont le rendement est lié aux résultats.
En immobilier, le levier financier se mesure via …
le ratio D/E, soit en divisant la dette par la mise de fonds (ou l’avoir propre).
Le ratio du levier financier D/E variera selon : 4
le type d’investissement et
le niveau de risque qui y est rattaché (résidentiel, commercial, industriel, terrain vacant, résidence principale ou secondaire),
la conjoncture économique et
la solvabilité de l’emprunteur.
Les effets de l’endettement: Situation #1 : Cte Hyp. < Ractifs
Toute augmentation de l’endettement entraîne une diminution en % de l’EN qui est inférieure à la diminution en % de l’avoir propre, ce qui provoque une augmentation du rendement sur avoir propre
Situation #2 : Cte Hyp. = Ractifs
Une augmentation de l’endettement entraîne une diminution en % de l’EN égale à la diminution en % l’avoir propre, ce qui maintient le Réqu. toujours égal au Ractifs , en accroissant toutefois le risque financier de l’investissement.
Situation #3 : Cte Hyp. > Ractifs
Toute augmentation de l’endettement entraîne une diminution en % de l’EN supérieure à la diminution en % de l’avoir propre, ce qui a pour effet de réduire le Réqu. , en accroissant par ailleurs le risque financier de l’investissement.
Ainsi, seule la situation #1 est économiquement viable.
Les effets de l’endettement
En résumé, pour un RNE donné et un coût de la dette donné, une augmentation de la dette se traduira inévitablement:
par une augmentation du service de la dette (SD) ;
par une diminution de l’encaisse nette (EN).
Règle Une augmentation de l’endettement se traduira par
une augmentation du rendement sur équité dans la mesure où la constante hypothécaire (SD/D) demeure inférieure au rendement sur l’actif total (RNE/V).
L’endettement représentant un risque pour un investisseur, ce dernier devra donc en retour voir son capital rémunéré en conséquence par le biais …
… d’une «prime de risque» qui viendra affecter le taux de rendement requis
le gain de plus-value sera imposé comme revenu, donc …s’il découle des opérations courantes d’une entreprise immobilière , à 50% après le 17 octobre 2000 s’il constitue un gain de capital, et sera exempt d’impôt s’il représente le produit de la revente d’une résidence principale.
en totalité
Le processus d’imposition peut être scindé en deux volets :
- l’imposition des flux d’exploitation
- l’imposition du produit de disposition.
La plupart des sources de revenus en provenance d’une propriété au cours de la période de détention de l’actif sont imposables.
De même, la plupart des dépenses sont…
déductibles
Pour une année donnée :
- Les bénéfices nets sont…;
- Les pertes nettes engendrent … applicable sur les bénéfices des trois dernières années et les années suivantes.
imposables
un crédit d’impôt
Revenu de location
La déclaration du revenu de location se fait selon l’année civile, i.e. du 1er janvier au 31 décembre.
La méthode de comptabilité d’exercice est généralement utilisée pour calculer le revenu de location. Selon cette méthode, il faut procéder comme suit :
- inclure les loyers dans le revenu de l’année où ils doivent être versés ;
- déduire les dépenses dans l’année où elles ont été engagées.
Toutefois, la méthode de comptabilité de caisse est utilisée lorsqu’il n’y a pratiquement pas de montant à recevoir ni de dépense engagée et impayé à la fin de l’année. Selon cette méthode, il faut:
- inclure les loyers dans le revenu de l’année où ils ont été reçus ;
- déduire les dépenses dans l’année où elles ont été déboursées.
Le revenu de location ne comprend pas seulement le loyer qui est reçu à chaque mois. Il peut comprendre également les revenus provenant des sources suivantes :
Primes et autres montants se rapportant à un bail ;
Le propriétaire accorde ou prolonge un bail ou un sous-bail ;
Le propriétaire autorise une sous-location ;
Le propriétaire annule un bail ou un sous-bail.
Les dépenses d’exploitation d’un immeuble sont entièrement déductibles des…
ces dépenses sont quoi :
revenus générés par l’immeuble au cours de l’année d’imposition.
Ces dépenses sont essentiellement des dépenses courantes, i.e. nécessaires au maintien de la valeur d’un bien immobilier, donc de son potentiel de génération de revenus .
Les dépenses d’exploitation comprennent : 8
Les taxes municipales;
les frais d’assurance;
Les frais d’emprunt et les frais juridiques;
les dépenses énergétiques;
les frais de gestion;
Les frais d’entretien et de réparations mineures;
Les frais de déneigement;
Les frais de conciergerie ainsi que les frais légaux de recouvrement.
Ne sont pas déductibles comme dépenses d’exploitation : 4
La taxe de transfert d’une propriété payée lors de l’achat de l’immeuble, laquelle doit être capitalisée dans le prix;
La portion des paiements hypothécaires relative au remboursement du capital
Les pénalités
La valeur du travail effectué par l’acheteur
Dépenses en capital
Les dépenses en capital sont celles qui contribuent à …
à augmenter la valeur de l’actif immobilier, i.e. son potentiel de génération de revenus. En général assez importants, ces déboursés ne sont pas déductibles des revenus de l’année. Toutefois, ils viennent s’ajouter à la valeur du bâtiment ou des autres éléments amortissables de la propriété (biens meubles, équipements électro-ménagers, etc.).
L’augmentation de la valeur marchande du bien une fois que la dépense a été faite n’est pas un des facteurs importants à considérer pour déterminer si une dépense est une dépense courante ou une dépense en capital.
Si les dépenses en capital ne sont pas déductibles, elles permettent cependant …
d’augmenter l’amortissement fiscal annuel qui est, lui, déductible des revenus d’exploitation.
Les dépenses suivantes sont des exemples de dépenses en capital:
Le prix d’achat d’un bien en location, les frais juridiques et les autres frais liés à l’achat du bien, le coût du mobilier et du matériel qui sont loués avec le bien.
Achat d’un vieil immeuble
Les déboursés servant à réparer ou à rénover un vieil immeuble acquis avant de pouvoir le louer sont considérés comme …
une dépense en capital, même si, dans d’autres circonstances, ces coûts seraient considérés comme une dépense courante.
Vente d’un bien
Les réparations exécutées pour la vente d’un bien, ou comme condition de cette vente, sont
des dépenses en capital.
Il s’agit de dépenses courantes si les réparations devaient être faites de toute façon et si la décision de vendre le bien se produit pendant ou après les réparations.
