Chap 3 Flashcards
Qu’est-ce que détermine le bail?
Le bail détermine la quantité de risque conservé par le loueur versus celui transféré au locataire.
Comment l’utilisation de baux transfert le risque du loueur vers le locataire?
Les augmentations futures du marché sont compensées par l’incorporation d’un ajustement à l’inflation.
Dans le cas d’un ajustement à l’indice inflationniste, le risque est transféré au locataire, car les changements futurs sont inconnus.
Le loueur peut transférer d’autres risque tel que l’évolution des dépenses diverses.
La négociation fera que le locataire demandera probablement un loyer de plus en plus bas au fur et à mesure qu’il accepte plus de risque.
Quelle est la différence entre loyer de base et loyer effectif?
Le loyer de base reflète le loyer qui sera payé par unité d’espace. Il n’inclut pas les particularités du contrat tel que le plafond de dépense, les dépenses transférées et autres coûts qui sont inclus dans le loyer effectif.
Quel est la différence entre espace utile et louable?
L’espace utile est l’espace réellement occupé par le locataire.
L’espace louable est l’espace utile auquel on ajoute une partie des communs inclus dans le facteur de charge.
Les besoins du locataire
Augmenter ses ventes
Réduire ses coûts d’opérations
Une combinaison des deux
Un emplacement qui maximise le profit au pied 2
Raisons pour une entreprise de louer son emplacement d’affaires
Optimisation de la surface louée
Permet d’investir + dans son activité professionnelle
Location permet plus de flexibilité géographique
Location permet d’éviter une partie des coûts d’entretiens du bâtiment complet
Location évite de devoir gérer d’autres locataires si le bâtiment pas utilisé à 100%
Définition vacance
Tout espace non loué dans un bâtiment
Plus le taux de vacance est important, moins le bailleur ou investisseur immobilier reçoit d’argent
3 types de bail
Brut : locataire payer loyer qui comprend tous les services (proprio paye dépenses)
Modifié : locataire payer loyer inférieur au bail brut et conserve certains frais d’opérations
Avec dépense recouvrable : toutes les dépenses à la charge du locataire
Bail modifié 3 types
Net : Locataire payer loyer et dépenses stipulées
Net-net : loyer et dépenses, plus quelques dépenses supp (taxes, assurances…)
Net-net-net : loyer, dépenses, taxes, assurances plus certaines dépenses liées au bâtiment
Méthodes du revenu (3)
-Multiples du revenu brut
-Actualisation direct
-Flux monétaires libres actualisés
Quel est le raisonnement économique de l’approche par les coûts? Sous quelle condition l’approche par les coûts tend à donner la meilleure évaluation?
Le raisonnement est que nul investisseur ne devrait pas payer plus pour un bien que ce que cela lui couterait d’acheter le terrain et de construire le même aujourd’hui.
L’approche par les coûts est plus pertinent lorsque le bien est relativement neuf et l’ajustement pour usage ne poserait pas de gros problèmes.
Quel est le raisonnement derrière l’évaluation avec comparaison de vente? Quelles informations sont nécessaires pour utiliser cette approche? Qu’est-ce que veux dire qu’une propriété est comparable?
Le raisonnement pour l’Approche de marché, autre nom de l’approche des comparables, est basé sur le principe qu’un investisseur ne payerai pas plus cher qu’un autre investisseur pour un bien équivalent dans un marché équivalent.
La méthode est basée sur la disponibilité de données issues de ventes récentes de propriétés hautement comparable.
Pour être comparable, la vente de la propriété doit avoir été faite dans un marché récent, normal, soit libre de pression entre deux individus non liés. Et sans condition particulière tel que faillite, ventes impliquant une partie publique etc.
Si les investisseurs achètent une propriété en se basant sur les bénéfices futurs, quel est le raisonnement pour évaluer une propriété sans faire des estimations des flux monétaires et valeur de revente?
Si on utilise la méthode de capitalisation directe, la technique est très simple et suppose que le NOI est directement lié à la valeur actuelle de la propriété.
Une étude d’autres transactions, du prix et de leur NOI permet de déterminer le taux d’actualisation et de l’utiliser. (NOI/vente = r)
Qu’est-ce que signifie l’évaluation de la dépréciation dans l’approche par les coûts?
Il y a 3 catégories de dépréciations dans l’approche par les coûts : elles ne sont pas faciles à déterminer et beaucoup de jugement et d’expérience sont nécessaires : dépréciation physique :
Obsolescence physique : détérioration physique ou usuel
Obsolescence technologie due à l’existence de technique ou matériaux plus pertinent
Obsolescence externe du à la modification de l’environnement tel que plus de trafic, de bruit ou de pollution.
Quand est-ce que le taux d’actualisation pour la valeur final peut-il être plus petit qu’un taux d’entrée (going-in)?
Quand peut-il êtes plus haut?
Le taux terminal peut être plus bas si pendant le temps de détention, les taux auront chuté ou si la demande aura augmentée, produisant ainsi une valeur plus haute ou des loyers plus élevés.
Pour plus haut, ce sera l’inverse.
