EXAMENVRAGEN Flashcards
(113 cards)
1
Q
DE ( JURIDISCHE) VERSCHILLEN TUSSEN EEN GEZINSWONING EN EEN APPARTEMENTSGEBOUW?
A
APPARTEMENTSGEBOUW dualistisch stelsel
- meergezinswoningen + gem. delen
- meerdere eigenaars dus.
GEZINSWONING monolithisch stelsel
- betreft slechts 1 gezin
- ofwel 1 eigenaar.
2
Q
BESCHRIJF DE VERSCHILLEN TUSSEN EEN RENTMEESTER EN EEN SYNDICUS?
A
SYNDICUS
- beheert gemeenschapp. delen
- namens een groep eigenaars
- volgens wettelijke bepalingen
RENTMEESTER
- beheert het privatief eigendom
- namens de eigenaar
3
Q
WAARUIT BESTAAN DE STATUTEN VAN EEN APPARTEMENTSGEBOUW?
A
- de basisakte
- het reglement van mede-eigendom
4
Q
S INDS 1 MEI 2020 I S EIGENAAR TOON JANSSENS WOONACHTIG IN RESI DENTIE “ DIANA”. DE RESIDENTIE VERBIEDT CONFORM EEN BESLISSING VAN DE AL GEMENE VERGADERING VAN 2018 TOT HET HOUDEN VAN HUISDIEREN. DHR. TOON JA NSSENS WENST ZIJN PAPEGAAI TE BEHOUDEN. HOE LOS JE DIT OP?
A
- agenderen op de eerst volgende vergadering
- via stemming de uitzondering wel of niet aan te passen
- Indien geschil, zal de vrederechter beslissen.
5
Q
WELKE 2VOORWAARDEN ZIJN VEREIST VOOR HET ONSTAAN VAN EEN VME?
A
- opgesplitst eigendomsrecht; meer dan 1 eigenaar
- statuten overgeschreven op het kantoor rechtszekerheid
6
Q
Geef enkele verplichtingen van een VME
A
- aanvragen KBO nummer
- benoeming syndicus (+ bord aan ingang)
- coördinatie statuten
- bekrachtiging statuten
- PID
7
Q
Benoem de organen van de VME
A
Wettelijk:
- AV: hoogste orgaan
- syndicus: wettelijke vertegenwoordiger vd VME
- commissaris vd rekeningen
- raad v. Mede-eigendom: meer dan 20 kavels; verplicht
Niet wettelijk:
- de voorzitter
- de secretaris
8
Q
Wie kan het initiatief nemen voor een algemene vergadering?
A
- Syndicus
- ME 20% van de aandelen
- Vrederechter
- Voorzitter laatste AV
9
Q
Algemene vergadering; beperking aantal volmachten?
A
- Maximaal 3 volmachten
- Meer dan 3 volmachten beperkt tot 10% v. totaal aantal stemmen
10
Q
Algemene vergadering
Wat met het deelnamerecht i.g.v onverdeeldheid door recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik?
A
- 1 lasthebber aan te duiden en schriftelijk te bevestigen
- de lasthebber is het enig aanspreekpunt voor alle communicatie & voor de AV
11
Q
Algemene vergadering
Wie kan volmacht geven?
A
- eigenaar
- lasthebber (subdelegatie is toegelaten)
- vennootschap (statuten nakijken)
12
Q
Garagegebouw met 100 garages
Elke garage heeft 1 aandeel, in totaal 100 aandelen.
Eigenaar A heeft 7 volmachten -> Rechtsgeldig ?
Eigenaar C heeft 10 volmachten -> Rechtsgeldig ?
A
Eig. A: 7 vm + 1= 8%: rechtsgeldig
Eig. C: 10 vm + 1= 11% is niet rechtsgeldig
13
Q
Garagegebouw met 96 garages 2 eigenaars (eigenaar A + eigenaar C) hebben een garage met 2 aandelen, in totaal 100 aandelen.
Wanneer is AV rechtsgeldig ?
Eigenaar A heeft 7 volmachten -> Rechtsgeldig ?
Eigenaar C heeft 10 volmachten -> Rechtsgeldig ?
A
Eig. A heeft 7 vm -> 7+2 = 9% JA
Eig. C heeft 10 vm -> 10+2 = 12% NEE
14
Q
Algemene vergadering
Sanctie: overtreding aantal volmachten?
A
- Vm zondernaam of datum AV ? Niet geldig
- vm waarbij hettotaal aantal stemmen, de 10% overschrijdt, moet herleid worden tot 3
15
Q
Algemene vergadering
• Meerderheden
WERKEN betreffende de gemeenschappelijke delen, (m.u.v. de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud en voorlopig beheer)
A
Twee derden (66%)
16
Q
Algemene vergadering
• Meerderheden
Iedere wijziging v.d. statuten, betreft
- het genot
- het gebruik
- het beheer v.d. gem. delen
A
Twee derden (66%)
17
Q
Algemene vergadering
• Meerderheden
Het bedrag v.d. opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging is verplicht
A
Twee derden (66%)
18
Q
Algemene vergadering
• Meerderheden
iedere andere wijziging v.d. statuten,
daarin begrepen de wijziging v.d. verdeling v.d. lasten v.d. mede-eigendom
A
4/5 (80%)
19
Q
Algemene vergadering
• Meerderheden
Wijziging bestemming v.h. onroerend goed of van een deel ervan
A
4/5 (80%)
20
Q
Algemene vergadering
• Meerderheden
heropbouw v.h. OG of de herstelling v. beschadigd deel
A
4/5 (80%)
21
Q
Algemene vergadering
• Meerderheden
Wijziging over de verdeling v.d. aandelen v.d. mede-eigenaars
A
Eénparigheid (100%)
22
Q
het parkeren van voertuigen te accepteren op een gemeenschappelijke doorgangsweg in een groep van gebouwen…
Welke meerderheid ?
A
wijziging van genot dus 2/3 (66%)
23
Q
Algemene vergadering
Stemming werken? Vb. dakwerken
A
Goedkeuring werken: 66% (2/3)
Keuze aannemer: 50%+1
Financiering: 50%+1
Wettelijk opgelegde werken vb modernisering vd lift = gewone meerderheid 50+1
24
Q
Agenda algemene vergadering
• Wanneer agendeert de syndicus de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen?
A
ten minste 3 WEKEN vóór de EERSTE DAG v.d. periode waarin de algemene vergadering moet plaatsvinden
25
Verloop algemene vergadering
| • Aanwezigheidsquorum
- ten minste de helft v.d. kavels
- EN ten minste de helft vd aandelen (50%+1) vb 51/100
(OF 75% v.d. aandelen indien niet 1/2 vd kavels)
26
• Aanwezigheidsquorum
Residentie telt 10 app. + 10 garages.
Elk app. telt 80 aandelen en garages 20 aandelen.
Er zijn 3 eigenaars v.d. app. + 8 eigenaars vd. garages aanwezig.
• Rechtsgeldig ?
NEE
10 x 80 = 800
10 x 20 = 200
1000/2 = 500
3x80= 240 & 8x20= 160
= slechts 400 (101 tekort)
27
Verloop algemene vergadering
Wie is de voorzitter en wat doet hij?
- een mede-eigenaar bij aanvang AV verkozen;
• handhaven orde en kalmte
• woord verlenen aan mede-eigenaars
• ondertekenen notulen
28
Verloop algemene vergadering
Verlengen mandaat, aantal stemmen?
50+1 (of 1/2+1)
29
Verloop algemene vergadering
Wanneer spreekt men over STEMREDUCTIE?
Niemand kan meer stemmen laten gelden dan 1/2 v.h. totaal v.d. stemmen.
• Voorbeeld
Gebouw met 5 app. elk 200 aandelen
1 mede-eigenaar bezit 3 app.,
de overige eigenaars elk 1 app.
• Alle mede-eigenaars komen naar de algemene vergadering
De eigenaar met 3 app. bezit 600 aandelen,
de 2 andere eigenaars hebben tezamen 400 aandelen.
de stemmen v.d. grote eigenaar worden beperkt
tot het aantal stemmen dat de overige eigenaars bezitten; 400.
30
• Algemene vergadering
| Meerderheden?
- Volstrekte meerderheid (= 50%+1)
- 66% (2/3)
- 80% (4/5)
- 100%
31
• Algemene vergadering
Meerderheden wijziging v.d. STATUTEN betreft het genot, het gebruik of het beheer?
2/3 (66%)
32
• Algemene vergadering
Meerderheden betreft het bedrag v.d. opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging is verplicht
2/3 (66%)
33
• Algemene vergadering
Meerderheden betreft iedere andere wijziging v.d. statuten, daarin begrepen de wijziging v.d. verdeling van de lasten
4/5 (80%)
34
• Algemene vergadering
Meerderheden betreft wijziging bestemming v.h. OG of v.e. deel ervan
4/5 (80%)
35
• Algemene vergadering
Meerderheden betreft heropbouw v.h. OG of de herstelling v.h. beschadigde
gedeelte i.g.v. gedeeltelijke vernietiging
4/5 (80%)
36
• Algemene vergadering
Meerderheden betreft wijziging over de verdeling v.d. AANDELEN van de mede-eigenaars, middels de overlegging van een verslag
Eénparigheid (100%)
2 uitzonderingen :
- Bij verdeling van kavels, kan dit met dezelfde meerderheid beslissen @ 4/5 (80%)
- Bij oprichting van deelverenigingen
37
• Algemene vergadering
Meerderheden betreft wijziging BESTEMMING glvl app. naar handelsruimte
4/5 (80%)
38
• Algemene vergadering
Meerderheden betreft wijziging VERDELING KOSTverlichting inkom, naar gelijke delen ipv aandelen
4/5 (80%)
39
Beslissing om de gemeenschappelijke antenne af te breken, het gebruik van individuele distributiekanalen toe te staan
Welke meerderheid ?
Is een werk, dus 2/3 (66%)
40
Wijziging van verdeling v.d. liftkosten in gelijke delen ipv volgens aandelen
Welke meerderheid ?
4/5 (80%)
41
Een kantoor of een handelzaak installeren in een zuiver woonflatgebouw. Welke meerderheid ?
4/5 (80%)
42
• Verloop Algemene vergadering
| Wat met bepaling stemuitslag igv onthoudingen
wie zich onthoudt, wordt geacht niet aan de stemming te hebben deelgenomen
• Voorbeeld :
• 600 stemmen zijn aanwezig en/of vertegenwoordigd
• 100 stemmen onthouden zich
• Aantal rechtsgeldige stemmen : 500
• De volstrekte meerderheid is 251
43
• Agenda AV • wanneer opstellen ?
ten laatste 3 weken voor de AV
44
Verplichte vermeldingen Agenda AV
- agendapunten + te behalen Q
| - datum/uur/plaats AV
45
Convocatie/ wie uitnodigen?
De stemhouders;
- eigenaar,
- i.g.v onverdeeldheid een lasthebber
46
• Verloop AV
Rechtsgeldigheid AV bepalen -> Aanwezigheidsquorum
1/2e +1 v.d. eigenaars (kavels) én 50% aandelen
| of 75% vd aandelen indien minder dan de of gelijk aan de helft v.d. kavels
47
• Verloop AV
Hoe berekent men de stemmingen?
- mondeling of schriftelijk
| - per aandeel wordt gestemd (niet per hoofd of per appartement)
48
Bevoegdheden of doel AV
Behartigen gemeenschappelijke belangen mede-eigenaars
49
Indien niet voldoende stemmen vb. 50%, dan spreekt men over staking van de stemmen.
Wat als bv bij schilderwerken de stemmen verdeeld zijn betreft de keuze van de aannemer?
aannemer A 30%, aannemer B 30% & aannemer C 30%
Een extra stemronde kan uitkomst verschaffen
50
De stemronde betreft uit te voeren werken verloopt in 3 fases, verklaar
- werk ja/nee (66%)
- keuze aannemer (50+1)
- wijze betaling (50+1)) (extra provisie/reservefonds of combinatie)
51
wie is de wettelijke auteur v.d. notulen ?
de syndicus
52
Werken dak,
| Beslissing AV tussen compromis en akte, wie is verantwoordelijk voor de kosten?
Aandeel reservefonds kán verrekend worden bij verkoop, op vraag van de verkoper, anders blijft dit bij de kavel.
Werkkapitaal blijft bij de eigenaar.
In principe is degene die de AV bijwoont verantwoordelijk voor de beslissing, dus ook de kosten.
53
Mandaat syndicus loopt tot 31/01
| -> AV gaat pas door 24/02, wat nu?
De syndicus dient vóór dat het mandaat eindigt een AV te organiseren,
vanaf 1/02 is hij geen syndicus meer!
54
Soort beslissing?
de uitnodiging voor de AV bij gewoon schrijven,
terwijl de statuten een aangetekend schrijven voorschrijven
Onregelmatige beslissing
55
Soort beslissing?
de uitnodiging van de algemene vergadering door een syndicus wiens mandaat is verstreken
Onregelmatige beslissing
56
Soort beslissing?
de uitnodiging van de algemene vergadering waarin per vergissing de verkeerde datum van de bijeenkomst is opgegeven
Onregelmatige beslissing
57
Soort beslissing?
Fictieve stemmen mee opnemen (personen die overleden zijn ofwel
personen die geen volmacht hebben verleend)
Bedrieglijke beslissing
58
Wat igv onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissingen?
- Iedere mede-eigenaar kan onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissingen aanvechten
- Na 4 maanden treden de beslissingen in kracht van gewijsde. De beslissingen worden dan onaantastbaar en definitief.
59
Soort beslissing?
| Het willekeurig wijzigen vd periodes tijdens welke het gebouw wordt verwarmd
oudjes in de minderheid
Onrechtmatige beslissing
60
Soort beslissing?
De uitoefening ve vrij beroep in een privé-gedeelte verbieden, terwijl statutair geen enkel beletsel bestaat.
Onrechtmatige beslissing
61
Wie mag syndicus zijn van een gebouw?
- een mede-eigenaar
| - een professionele syndicus
62
De kosten voor vertaling van verslagen en statuten, zijn ten laste van?
- documenten in een andere taal dan de taal vd gemeente; ten laste vd VME
- documenten te vertalen voor anderstalige eigenaar; ten laste vd eigenaar
63
Wanneer dient de uitnodiging AV verstuurd te worden?
ten laatste 15 dagen vóór de AV per aangetekende (behoudens uitdrukkelijke schriftelijke instemming)
64
Wanneer moet het verslag verzonden worden?
binnen de 30 dagen na AV
65
Verplichte dagordepunten (5)
- noteren AANWEZIGHEDEN
- aanduiden voorzitter & secretaris
- FINANCIEEL overzicht: goedk. begroting & kosten-overeenkomsten-balans
- KWIJTING syndicus-RVME-commissaris
- VERKIEZING RVME-commissaris & syndicus
66
Inhoud basisakte?
- een gedetailleerde beschrijving OG
- bestemming privatieve delen
- aandelen gem. delen-privatieve delen
67
Kan een syndicus volmachtdrager zijn?
neen
68
Waaruit bestaan de statuten vh gebouw
- basisakte: beschrijving vh OG + gem. & priv. delen + bestemming & aandelen
- regl. v. mede-eigendom: de rechten en plichten inzake het mede-eigendom
69
Op welke manier kan de aanstelling van de syndicus gebeuren?
- tijdens AV via gewone meerderheid (50+1)
- door een promotor igv nieuwbouw
- indien geen syndicus aangesteld, via vrederechter
70
Wat is het doel vd vereniging v. mede-eigenaars?
- het behoud en beheer van het gebouw
71
Wanneer wordt een bijzondere AV bijeengeroepen?
Igv dringende zaken mbt het gebouw:
- door syndicus
- op schriftelijk verzoek ME, vanaf 20% vd aandelen
- of via vrederechter
72
Het schriftelijk verzoek betreft bijzondere AV wordt niet beantwoordt door de syndicus (binnen de 30 dagen), wat kunnen zij doen?
- eerst in gebreke stellen (30 dgn tijd)
- zelf een AV organiseren
- de vrederechter contacteren
73
Mag een huurder de eigenaar vertegenwoordigen op de algemene vergadering van mede-eigenaars?
Ja, een niet-eigenaar kan de eigenaar vertegenwoordigen op de AV
De syndicus is er toe gehouden de datum en plaats vd AV mee te delen aan huurders die hun hoofdverblijfplaats hebben in het gebouw. De huurder moet de mogelijkheid krijgen om zijn eventuele opmerkingen of vragen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen te formuleren.
74
Wat als men niet voldoet aan 1 van beide voorwaarden betreft het te behalen aantal aanwezige mede-eigenaars?
dan zal de syndicus minstens 2 weken later een nieuwe AV bijeenroepen, met dezelfde dagorde.
Indien er slechts één mede-eigenaar aanwezig is op de 2e zitting, dan kan hij op een rechtsgeldige manier voor het hele gebouw beslissen!
75
Wat is het verschil tussen het reglement van mede-eigendom en het reglement van inwendige orde (RIO)
Een reglement v inwendige orde kan vrijblijvend door de VME worden opgesteld.
Dit betreft de leefcode binnen de residentie inzake het mede-eigendom.
Het reglement v. Mede-eigendom= het officieel document met de rechten en plichten inzake het mede-eigendom.
76
Stemmen; welke meerderheid igv;
De mede-eigenaars wensen het verplichte reservefonds niet op te richten
4/5 of 80% van de stemmen
77
Stemmen; welke meerderheid igv;
wijziging van de statuten van de VME of de verdeling van de kosten van mede-eigendom
4/5 of 80% van de stemmen
78
Stemmen; welke meerderheid igv;
wijziging bestemming vh OG of een gedeelte daarvan;
4/5 of 80% van de stemmen
79
Stemmen; welke meerderheid igv;
Een kavel wordt gesplitst of meerdere kavels worden helemaal of gedeeltelijk samengevoegd
4/5 of 80% van de stemmen
80
Stemmen; welke meerderheid igv;
De afbraak en totale heropbouw van het onroerend goed
100% of eenparigheid van stemmen
81
Stemmen; welke meerderheid igv;
wijziging in de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom
100% of eenparigheid van stemmen
82
Stemmen; welke meerderheid igv;
alle werkzaamheden die van invloed zijn op de gemeenschappelijke ruimtes
2/3 of 66.66% van de stemmen
83
Stemmen; welke meerderheid igv;
uitvoering van werkzaamheden op bepaalde privégedeelten die om technische of economische redenen door de VME zal worden gerealiseerd.
Deze werken vereisen een speciale motivatie;
2/3 of 66.66% van de stemmen
84
Stemmen; welke meerderheid igv;
Het bedrag vd opdrachten en contracten, waarboven eerlijke concurrentie verplicht is
2/3 of 66.66% van de stemmen
85
Stemmen; welke meerderheid igv;
De goedkeuring vd rekeningen
De vaststelling vd begroting
(50 % +1)
86
Stemmen; welke meerderheid igv;
De benoeming vd leden van de raad van mede-eigendom
(50 % +1)
87
Stemmen; welke meerderheid igv;
Wettelijk verplichte werkzaamheden
(50 % +1)
88
Stemmen; welke meerderheid igv;
Bewarende werken en werken van voorlopige bewindvoering
(50 % +1)
89
Stemmen; welke meerderheid igv;
Het afsluiten van een kredietverzekering
(50 % +1)
90
Wat te doen mbt aansprakelijkheid?
- mede-eigenaar/syndicus mag verzekering BA op kosten vd VME afsluiten
- prof. syndicus heeft BA verzekering inbegrepen in BIV bijdrage
91
Stemmen: wanneer is het 2/3 (66%)?
- WERKEN met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken (50%+1)
- het te bepalen BEDRAG vd opdrachten en contracten (eerlijke concurrentie)
- wijziging van de statuten betreft het GENOT, het GEBRUIK of het BEHEER
92
Stemmen; wanneer is het 4/5 (80%)?
- wijziging vd verdeling vd LASTEN
- wijziging vd BESTEMMING
- HEROPBOUW vh OG of herstelling vh beschadigd deel
93
Stemmen: wanneer is het Eénparigheid (100%)
Wijziging verdeling vd aandelen
| Totale heropbouw van het OG
94
De wettelijke taken vd syndicus
▪ De AV bijeenroepen
▪ Beslissingen AV notuleren
▪ Beslissingen AV uitvoeren
▪ Bewarende maatregelen en voorlopig beheer
▪ Het vermogen vd VME beheren.
▪ de VME vertegenwoordigen zowel in rechte als voor beheer
▪ Igv een overdracht ve kavel, de inlichtingen verstrekken aan de notaris ed
▪ Ieder die het gebouw bewoont de datum meedelen vd AV
▪ Overdragen vh volledige dossier aan zijn opvolger binnen de 30 dagen
▪ Afsluiten ve BA-verzekering
▪ Het bewaren vh PID indien dit aanwezig is.
95
4 wettelijk verplichte organen
AV
Syndicus
RVME
Commissaris
96
CRITERIA VAN VERDELING DER LASTEN
VOLGENS AANDELEN
| VOLGENS NUTTIGHEIDSCRITERIUM of verbruik vb lift
97
Verdeling factuur verwarming en warmteverlies?
Warmteverlies vb 20% volgens aandelen
| De overige 80% volgens verbruik volgens individuele meterstanden
98
Verdeling factuur waterverbruik
- privatief individueel verbruik VOLGENS METERS
- gemeenschappelijk (poets gem. delen enz) VOLGENS AANDELEN
Stap 1: Totaal factuur / verbruikte m³ = € $,$ /m³
Stap 2: privé verbruik X € $,$ /m³ = totaal privé. verbruik
Stap 3: gem. verbruik X € $,$ /m³ = totaal gem. verbruik
Stap 4: totaal gem. verbruik /totaal aandelen (vb. 100) -> X aandelen ME
Stap 5: Privé verbruik + gem. deel = totaal te betalen per ME
99
Verdeling kost plaatsing gem. TV-antenne & huur
- 1-malige kost van plaatsing te verdelen over alle ME’s
| - huur of gebruiksrecht enkel gebruikers
100
Verdeling kost bewaking:
verdeling hangt af v/h deel v/h gebouw waar de bewaking betrekking op heeft.
Vb. bewaking v/d ondergrondse parking -> alle ME’s die een parkeerplaats hebben dragen bij
101
Verdeling kost gevelreiniging:
alle ME's volgens aandelen
102
Verdeling kost huisbewaarder (conciërge):
alle ME's volgens aandelen
103
Verdeling kost daken en (dak)terrassen
- kosten voor ruwbouw en waterdichting zijn gemeenschappelijk
- kosten exclusief voor de gebruikers v/d terrassen -> privatief (vb. tegelkeuze)
104
Verdeling kost ontstoppen leidingen:
- hoofdleidingen beschreven als gemeenschappelijk -> alle ME’s
- werken aan leidingen tussen de hoofdleiding en privéleiding -> privatief
- werken aan gemene delen ten gevolge v/e fout door derde -> door te rekenen
105
Verdeling kost beheer
gelijke delen
106
Reservekapitaal
Spaarrekening; blijft bij de kavel:
- 5% vd kosten van afgelopen BJ
- 25% a 30% aangeraden
- 1e 5J vrijgesteld (vanaf oplevering)
- als 80% tegenstemt kan dit uitgesloten worden
107
Werkkapitaal
Zichtrekening; blijft bij de eigenaar
108
Rechten eigenaar AV
Deelname
Volmacht
Bijstand
109
Voorwaarden om een niet professionele syndicus te mogen zijn van een VME?
- hij moet: mede-eigenaar zijn
- handelingsbekwaam zijn
- vakbekwaam zijn
- over morele kwaliteiten beschikken
110
Vanaf wanneer zijn de provisies opeisbaar?
Vanaf goedkeuring op AV
111
Waaruit bestaat het vermogen vd VME?
De VME heeft geen ander vermogen dan de roerende goederen die nodig zijn voor het beheer en onderhoud van de VME; gelden die de syndicus opvraagt.
112
Wat zijn de voorwaarden voor een overeenkomst tussen syndicus en VME?
Schriftelijke OV verplicht met duidelijke vermelding van de vergoeding;
All-in vergoeding of Á la carte
113
Welke gegevens dient men op een zichtbare plaats te hangen?
- uittreksel uit de akte betreft de benoeming vd syndicus
- datum
- natuurlijk persoon: naam, beroep en woonplaats
- rechtspersoon; naam + rechtsvorm + maatschappelijke zetel + ondernemingsnummer
