Instudering Flashcards
(98 cards)
1
Q
Vad är iden med ortsprismetoden?
A
Att hitta jämförelseobjekt
2
Q
Vilka två varianter på ortsprismetoden finns?
A
Areametoden och K/T metoden = köpeskillingen / taxeringsvärdet
3
Q
Hur lyder definitionen på marknadsvärde?
A
Marknadsvärdet är det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad utan partsrelation och tvång och med tillräcklig marknadsföringstid.
4
Q
Vad avses med ”det mest sannolika priset”?
A
Låtsas som att ett värderingsobjekt såldes 10000 gånger under samma dag, marknadsvärdet är medelvärdet av dessa 10000 hypotetiska försäljningar.
5
Q
Vad innebär att värdering objektet ska ha sålts under normala omständigheter?
A
Ska ha sålts på en fri och öppen marknad, dvs ingen villig köpare har exkluderats. Utan partsrelation och tvång, exempelvis förälder som säljer till barn eller dyl.
Tillräcklig marknadsföringstid
6
Q
Vad är minimikravet på vad som bör finnas med i en värdering?
A
Värdering Objektet Värdering person Värdebegrepp Värderingstidpunkt Värdetidpunkt Bedömning av marknadsvärde
7
Q
Förenklat, vilka tre steg ingår i arbetsgången vid värdering?
A
Förberedelse
Informationsinsamling
Beräkningar och bedömning
8
Q
Vad menas med värdebegrepp?
A
Med värdebegrepp avses vilket värde som ska bedömas alltså vilket typ av värde. Som Marknadsvärdet. Viktigt att veta att det finns andra värden ex affektionsvärde.
9
Q
Vad menas med värdetidpunkt?
A
Värdetidpunkt = Vilket datum marknadsvärdet skall bedömas
Värderingstidpunkt = När värderingen görs.
10
Q
Vilka tre delar kan en byggnads kvaliteter delas in i?
A
Hållbarhet
Funktion
Skönhet
11
Q
Vad menas med hållbarhet?
A
Konstruktionen samt vilket byggnadsmaterial och byggnadsteknik som huset har.
12
Q
Vilka byggnadsdelar kan ett hus dels in i?
A
Grund - Konstruktionen byggnaden står på
Stomme - Byggnadens bärande delar
Stomkomplettering - Väggar fönster tak
Ytskikt / Inredning - Målning in/utvändigt , porslin i våtutrymmen.
Installationer- Vatten, Avlopp, Värme, Ventilation
(mark) - inte en byggnadsdel men bör ändå beaktas
13
Q
Vad menas med funktion?
A
Hur bra byggnaden fungerar som boende för tilltänkt köpare.
Hur bra går denna byggnaden för boende / kontor.
14
Q
Vad menas med skönhet?
A
Med skönhet avses faktorer som höjer upplevelsen av bostaden.
- Material och detaljarbeten
- Omslutenhet och öppenhet
- Dagsljus
- Generalitet
- Siktlinjer
- Rörelse
- Rumsorganisation
15
Q
Hur kan läge delas in?
A
Mikroläge - Direkta närområdet
Närområdet - Området man rör sig i
Närområdets attraktivitet - Områdets rykte
16
Q
Hur vet man om en fastighet får byggas ut?
A
Den kommunala planen och bestämmelser = detaljplan med plankarta och planbestämmelser.
17
Q
Nämn en strategi för att välja jämförelseobjekt?
A
Man väljer en:
Geografisk avgränsning
Tidsmässig avgränsning
Kvalitetsmässig avgränsning
18
Q
Hur är arbetsgången vid värdering av bostadsrätt?
A
- Förberedelser
- Informationsinsamling
- Beräkningar för bedömning av marknadsvärdet
19
Q
Nämn minst 3 faktorer som påverkar funktionen i en bostad.
A
Möjligheten att sköta sin hygien
Möjligheten att laga mat
Förvaringsmöjligheter
Säkerhet
20
Q
Nämn minst 3 faktorer som påverkar skönhetsvärden i en bostad.
A
Materialet i lägenheten Siktlinjerna Rörelse Öppenhet och slutenhet Dagsljus
21
Q
Vad inkluderas i en bostadsrätts avgift?
A
Värme, El, Underhåll osv
22
Q
Varför uppstår osäkerhet i bedömning av marknadsvärdet?
A
Beror på två faktorer
1. Slumpmässighet i köpeskillingen hos jämförelseobjekten. Även om värderingsobjekten och jämförelseobjekten är identiska så blir inte en bedömning av marknadsvärdet med hjälp av medelvärdet av jämförelseobjektens köpeskilling till 100 % korrekt.
- Faktiska skillnader mellan värderingsobjekt och jämförelseobjekten. Det är skillnader i läget och fysiska egenskaper. Vid bedömning av marknadsvärdet med ortsprismaterial att göra korrigeringar för dessa olikheter men det är omöjligt att nå till 100% med dessa korrigeringar.
23
Q
Vad påverkar storleken på osäkerheten?
A
Antalet jämförelseobjekt
Spridning i köpeskillingen mellan jämförelseobjekten.
24
Q
Vad menas med efterfrågan?
A
Den mängd köparna vill köpa av en viss vara vid ett visst pris.
25
Nämn ett antal faktorer som styr storleken på efterfrågan.
Smak/Preferens – Vad folk föredrar
Inkomst och förmögenhet – Hur mycket pengar en individ har för att köpa en vara.
Pris på ersättningsvaror – Något som individer anses vara utbytbart, ex pepsi vs coca cola.
Antal – antal personer som vill köpa varan
26
Vad menas med utbud?
Den mängd säljarna vill sälja av en viss vara vid ett visst pris.
27
Nämn ett antal faktorer som styr storleken på utbudet.
Teknologi – Vilken byggnadsteknik och material som används. Generellt gäller att när teknologin utvecklas kan mer produceras till samma kostnad.
Pris på insatsvaror – Med insatsvara avses en vara som behövs i en produkt. Betong är till exempel en insatsvara till småhus och bostadsrätter. Om priset på stål stiger så kommer inte byggföretagen att kunna producera lika många småhus och bostadsrätter till samma kostnad som tidigare och därmed sjunker utbudet.
Mark – Med mark avses hur mycket plats det finns för att uppföra småhus eller bostadsrätter. Mark är en specifik faktor för småhus- och bostadsrättsmarknaden och inte en faktor som generellt påverkar utbudet av varor.
Antal – antal byggföretag som vill producera varan påverkar utbudet. Generellt gäller att ju fler byggföretag som bygger desto större utbud.
28
Vad menas med monopol?
Att det bara finns en säljare på en marknad
29
Om taxeringsvärdet på en villa är 3 000 000 kronor. Vad är det bedömda marknadsvärdet som taxeringsvärdet som taxeringsvärdet baseras på?
Taxeringsvärdet kan användas för bedömning av marknadsvärdet eftersom taxeringsvärdet baseras på 75% av det bedömda marknadsvärdet.
Taxeringsvärde/0.75 = 4000000
30
Fastighetstaxering för småhus görs i två steg, vilka?
Steg 1: Kartläggning av den lokala fastighetsmarknaden, då en inledning av orter i värdeområden görs för att få områden som anses ha samma lägeskvaliteter. För det arbetet använder Skatteverket lokala värderingskonsulter med goda kunskaper om en specifik marknad.
Steg 2: Används statistiska värderingsmodeller för att visa övergripande samband mellan marknadsvärdet och de mer fysiskt värdepåverkande faktorerna som direkt är knutna till själva fastigheten.
31
En marknadsanalys har i princip 6 steg, vilka?
1. Marknadsanalysfrågan
2. Undersökningsstrategi
3. Urval
4. Datainsamling
5. Analys
6. Resultat
32
Vilka typer av marknadsanalysfrågor finns det?
Beskrivande – Vad? Hur?
Förklarande – Vad påverkar? Varför?
Värderande – Hur borde det vara?
33
I princip vilka två undersökningsstrategier finns?
1 - Studera många köpare översiktligt, vilket kallas extensiv studie.
2 - Studera ett fåtal köpare mer ingående, kallas intensiv studie.
34
Hur kan ett urval göras?
Slumpmässigt urval, fördelen är att vid stort urval kommer urvalet på ett bra sätt beskriva populationens egenskaper. I vårt fall får det bli en variant av slumpmässigt urval där urvalet blir de som kommer på visningar av objekt som är till salu.
35
Hur kan datainsamling göras?
* Historiska data – Samla ihop och studera tillgänglig information.
* Enkäter och intervjuer-
* Direkta observationer – Exempelvis vad ev. köpare säger på en visning.
36
Vad menas med analys?
Att analysera den information som erhållits.
37
Vad är viktigt vid presentation av resultatet?
Att resultatet besvarar den frågeställning som marknadsanalysen skulle besvara.
38
Vid användande av ortsprismetoden på storhus används oftast två nyckeltal,
vilka?
```
Nettokapitaliseringsmetoden
Bruttokapitaliseringsmetoden
även
Köpekillingskoffcientmetoden
Areametoden
```
39
Beskriv avkastningsmetoden?
Att marknadsvärdet kan bedömas utav vilka framtida betalningsöverskott marknaden tror att värderings objektet kommer att generera och vilket avkastningskrav marknaden har.
40
Vilka två varianter på avkastningsmetoden finns det?
Direktavkastningsmetoden och Kassaflödesmetoden.
41
I ord, hur använder man kassaflödesmetoden?
I kassaflödesmetoden utreds de första åren mer noggrant än i direktavkastningsmetoden. därefter nuvärdesberäknas samtliga års driftnetto och slutligen summeras dessa nuvärden för att erhålla en bedömning av marknadsvärdet.
42
Hur beräknas marknadsvärde genom nettokapitaliseringsmetoden?
Driftnetto / Pris på bostad = Avkastningskrav
Driftnetto på vårt objekt * avkastningskrav = marknadsvärde
43
Hur beräknas marknadsvärde genom bruttokapitaliseringsmetoden?
Pris på bostad / Hyra =
44
Hur beräknar man avkastningsmetoden?
1 / (1+r)^n
45
Hur beräknas gordons formel?
Marknadsvärde = Driftnetto / ränta - tillväxt
46
Vad är expertsystem och hur fungerar de ?
expertsystem är system som exempelvis valueguard.
De tillgodoser olika aktörer på marknaden med snabba och billiga värderingar av många fastigheter.
De baseras på information från en stor mängd transaktioner där information om bland annat köpeskilling, boarea, biarea, standardpoäng och avstånd till centrum finns med. Den här stora informationsmängden kan användas för att med hjälp av regressionsmodeller skatta en koeffcient till respektive faktor för att avgöra hur mycket en ökning av till exempel boarean påverkar köpeskillingen.
47
Vad menas med fri och öppen marknad?
Att jämförelseobjektet har sålts under normala omständigheter och att köpeskillingen inte blivit för låg på grund av att en del var utestängda från köpet.
48
Vad innebär "med tillräcklig marknadsföringstid"?
Att objektet sålts under normala omständigheter och att köpeskillingen inte blivit för låg för att alla intresserade av värderingsobjektet inte hunnit bli informerade om dess försäljning.
49
Vad är axialitet?
Siktlinjer, innebär möjligheten till genomblickbarhet i bostaden, gärna genom att man förbinder intressanta punkter.
50
Vad är en detaljplan?
Detaljplan är ett dokument inom fysisk planering i Sverige och anger hur ett begränsat område i en kommun skall bebyggas och hur mark- och vattenområden får användas.
51
Vad är en översiktsplan?
Översiktsplan är ett begrepp inom fysisk planering i Sverige och avser ett dokument som varje kommun tar fram för att ange inriktningen för den långsiktiga utvecklingen av den fysiska miljön.
52
Hur beräknar man en avgiftshöjnings inverkan på bostadens värde?
Lägre årsavgift / (1-skattereduktion) * Ränta = Hur mycket mer man kan låna
Hur mycket man kan låna * 0.03*0.7 = beloppet / år
53
```
I
I
I \
I /
I
-----------------------------------------------
```
Låtsas som att pilarna går i ett x
Peka ut
Pris, Utbud, efterfrågan och antal
Vänster sida = Pris
Pil upp = Utbud
Pil ner = Efterfrågan
Rak pil nere = Antal
54
Hur värderas skogsfastighet?
Köpeskilling/taxeringsvärde = K/T tal
Köpeskilling/virkesförråd = Kr / m^3 sk
Köpeskilling/areal = kr/ha
Köpeskilling/area = kr / kvm
55
Varför behövs det auktorisation med etiska regler inom fastighetsvärdering ? Svaret ska baseras på den logiska följd som beskrevs på föreläsningen om auktorisation av fastighetsvärderare.
Att säkerställa kvalificerade värderartjänster i Sverige genom:
■
att fastlägga vilka krav som bör ställas på fastighetsvärderare
■
att kompetenspröva sektionens medlemmar
■
att utöva tillsyn över fastighetsvärderarnas yrkesutövning
■
att medverka till utbildning av fastighetsvärderare
-
56
Vad är ankring?
Att lägga för stor vikt vid den första biten information vi hör, så vår uppfattning blir begränsad.
57
Hur kan man överslagsmässigt bedöma värdet på en byggrätt?
Om man kan bygga ut, vad hade det varit värt och så tar man det värdet minus kostnaderna för utbyggnaden.
58
Ange två viktiga nyckeltal för att bedöma en bostadsrättsförenings ekonomiska status.
Lån/kvm och Drift och underhåll/kvm
59
Vad menas med ”planerat underhåll”?
Det är avsättningar för framtida underhåll
60
Vad är tomträttsavgäld?
Tomträttsavgäld är när föreningen inte äger marken, utan den är upplåten av kommunen så betalar föreningen en tomträttsavgäld
61
Fastighetstaxering, beskriv samtliga moment i steg 1
Kartläggning av den lokala fastighetsmarknaden.
Då en inledning av orter i värdeområden görs för att få områden som anses ha samma lägeskvaliteter.
Sedan bestämmer man ett så kallat normhus och en normtomt. Sedan sätter man ut ett normhus i varje område. Sedan värderar man de.
62
Hur beräknar man värdet på ett storhus med hjälp av nettokapitaliseringsmetoden?
Jämförelseobjekt: Driftnetto / Transaktionspris = Avkastningskrav
Pris på värderingsobjekt / Avkastningskrav %
63
Hur beräknar man värdet på ett storhus med hjälp av bruttokapitaliseringsmetoden?
Jämförelseobjekt : Transaktionspris / Driftnetto = X
Värderingsobjekt : Transaktionspris / X = värde
64
Hur beräknas direktavkastningsmetoden?
MV = Driftnetto / ( avkastningskrav - tillväxt )
65
Fastighetstaxering, beskriv samtliga moment i steg 2
I steg två tar man hänsyn till att de flesta småhus skiljer sig från normhuset. Man tar hänsyn till storlek, ålder, standardpoäng, närhet till strand osv.
66
Arkitektonisk kvalitet består av tre delar, vilka?
Funktion, Hållbarhet och Skönhet
67
Ur vilka tre kvalitetsmässiga aspekter kan läget analyseras ?
Funktion, Hållbarhet och Skönhet
68
Ur vilka tre geografiska nivåer kan läget analyseras?
Mikroläge, närområde , närområdets attraktivitet
69
Nämn tre aspekter som höjer funktionen i mikroläget eller närområdet.
Närhet till handel
Närhet till kommunikation
Trygghet, man slipper oroa sig för att bli rånad
70
Nämn tre aspekter som höjer skönheten i mikroläget eller närområdet.
Mängd dagsljus
Möjlighet till rörelse
Om siktlinjer finns
71
Varför bör man studera detaljplanen som omger småhuset?
Primärt för att se om det finns möjligheter att bygga på tomten. Om så är fallet finns ett extra värde i den möjligheten.
72
Nämn två funktionsaspekter som möjligen är viktigare att studera specifikt för bostadsrätter än för småhus
Funktionsaspekter typiskt för bostadsrätter kan vara närhet och utformning av lägenhetstillbehör som förråd, tvättstuga, cykelrum och andra gemensamma utrymmen. En annan aspekt är tillgång och utformning av balkong.
73
Hur bör man resonera när den geografiska avgränsningen för jämförelseobjekten görs?
Avgränsningen bör vara så att den mest sannolika köparen av värderingsobjektet i stället skulle kunna tänka sig att köpa ett hus.
74
Vilka data från taxeringen kan erhållas gällande tomt?
Data om tomt: typ av bebyggelse, närhet till strand, storlek, vatten och avlopp med mera.
75
Vilka data från taxeringen kan erhållas gällande byggnad?
Data om byggnad: storlek, standard, ålder med mera.
76
Nämn tre faktorer som påverkar standardpoängen.
Faktorer som påverkar standardpoängen: exteriört, energihushållning, kök, sanitet
77
Anta att två objekt är identiska men det ena objektet har 300 kr lägre avgift per månad. Hur mycket mer borde en köpare kunna vara beredd att betala för det objektet om bankräntan är 4 % och skatteavdrag för räntekostnader är 28%.
Ökad betalningsförmåga = 12 * 300 ( 1-0.28) * 0.04 = 125000
78
Vad är det för faktiska skillnader som finns mellan värderingsobjekt och jämförelseobjekt?
Det är skillnader i läget och skillnader i fysiska egenskaper som byggnadens och tomtens kvalitet.
79
Vilka två faktorer påverkar storleken på osäkerheten i bedömning av marknadsvärde?
Osäkerheten beror på antalet jämförelseobjekt och spridningen i köpeskillingen.
80
Vilken lag styr hur värdering vid taxering skall genomföras?
Fastighetstaxeringslagen
81
Vilka två delar kan man säga att värdering vid taxering i sverige innehåller?
1. Kartläggning av den lokala fastighetsmarknaden.
| 2. Statistiska värderingsmodeller.
82
I det första steget i taxeringen " kartläggning av den lokala fastighetsmarknaden" vad gör man då?
Först delar de lokala fastighetsexperterna in orten i värdeområden.
Till varje område placeras ett genomsnittshus ( normhus ).
Slutligen bedömer de lokala fastighetsexperterna marknadsvärdet för normhuset i respektive värdeområde.
83
Vilka steg ingår i den statistiska värderingsmodellen vid taxering?
Först samlas data om en mängd transaktioner in.
Datan består bland annat av parametrarna köpeskilling, boarea, biarea och värdeår.
Sedan skattas samband ( korrelation ) mellan köpeskilling och vara ett av de övriga parametrarna.
84
Vilka fördelar finns med expertsystem?
Det är ett snabbt och billigt sätt att få fram en bedömning av marknadsvärdet.
85
Vilka nackdelar finns med expertsystem?
Det är inte en lika noggrann bedömning av likheter och skillnader mellan värderingsobjektet och jämförelseobjekten.
86
Hur används nettokapitaliseringsmetoden?
Driftnetto / Köpeskillingen = Nettokapitaliseringsfaktorn
87
Hur används bruttokapitaliseringsmetoden?
Köpeskillingen / Hyresinbetalningar = Bruttokapitaliseringsfaktorn
88
Vad påverkar om marknadsvärden på en ort kommer att stiga eller sjunka?
Marknadsvärden påverkas av :
* Om ortens befolkning ökar eller minskar i antal
* På vilket sätt orten fysiskt växer
89
Vad påverkar om befolkningsmängden på en ort kommer öka eller minska?
Generellt beror det på individers och företags lokaliseringsval.
90
Vad är agglomerationseffekter?
Det är faktorer som uppstår när företag är placerade nära varandra och som gör att de enskilda företagens kostnader för att producera varor eller tjänster sjunker.
91
Varför är marknadsvärdet högre i centrum enligt den monocentriska modellen?
Marknadsvärdet är högre i centrum eftersom de som bor i centrum slipper restiden och reskostnaden att ta sig från förorter in till arbete i stadens centrum.
92
Vad händer med marknadsvärden enligt den monocentriska modellen om staden växer på ytan?
Då stiger marknadsvärden generellt i staden eftersom det blir längre pendlingstider, och därmed högre reskostnad.
93
Vad händer med marknadsvärden enligt den monocentriska modellen om stadens befolkning växer men tillväxten sker inom stadens gränser, det vill säga densiteten ökar?
Då stiger marknadsvärdet eftersom efterfrågan inom ortens gränser stiger; fler individer efterfrågar bostad inom en begränsad yta.
94
Vad menas med omslutenhet och öppenhet?
Det behöver finnas en balans mellan omslutenhet och öppenhet. Omslutenhet, rum med lite insyn och klart definierade gränser ger en känsla av integritet och trygghet. Öppenhet, med stora fönster och öppningar , ger god utsikt över angränsande landskap vilket ger användaren en känsla av gränslöshet.
95
Vad är generalitet?
Exempelvis att tre rum är lika stora vilket ger möjlighet att använda flera rum till olika funktioner.
96
Vad innebär rörelse?
Med många rum och framför allt många öppningar som förbinder olika rum ges möjlighet till en större rörelse.
97
Vad innebär yttre och inre rums sammanhang och gränser?
Yttre rum med olika grader av avskildhet innebär att de boende successivt kan göra sig hemmastadda i kvarteret. Det egna reviret kan byggas ut.
98
Varför behövs kontroll på fastighetsvärderare?
Expert power - Osäkerhet hos värderaren
Information power - kunden försöker undanhålla information
Reward power - Om du tjänar på att värdera lågt/högt
