Lei nº 4.591/1964 - Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias Flashcards
(36 cards)
O que é incorporação imobiliária, conforme a Lei 4591/64?
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Em que consiste o regime de afetação a que a incorporação poderá ser submetida?
Art. 31-A, da LEI Nº 4.591/64.
A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Em outras palavras, o patrimônio de afetação é a parcela de bens objeto da incorporação que fica separada dos bens do incorporador para assegurar a consecução da incorporação correspondente e a entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes, respondendo pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação, com o fim de salvaguardar a incorporação imobiliária de eventual falência ou insolvência civil do incorporador.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, o que poderá ser deduzido cumulativamente das quantias pagas pelo adquirente, independentemente da disponibilização da unidade imobiliária?
O que muda quanto às deduções se a incorporação tiver sido submetida ao regime de afetação?
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Em caso de incorporação submetida ao regime de afetação, a pena convencional pode ser de até 50% da quantia paga.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, o que poderá ser deduzido cumulativamente das quantias pagas pelo adquirente se este chegou a ter a unidade imobiliária à sua disposição?
Além das deduções do caput do art. 67-A, quais sejam a comissão de corretagem e a pena convencional, é possível deduzir:
I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, pergunta-se:
- qual o prazo para que sejam restituídas as quantias devidas ao adquirente em caso de incorporação sob regime de afetação?
- qual o prazo para que sejam restituídas as quantias devidas ao adquirente em caso de incorporação NÃO sujeita ao regime de afetação?
- qual o prazo para que sejam restituídas as quantias devidas ao adquirente se houve revenda da unidade antes de transcorrido o prazo nas hipóteses anteriores?
-
Se estiver em regime de afetação
- após as devidas deduções, o pagamento do remanescente, se houver, será realizado no prazo máximo de _30 (trinta) dias após o habite-s_e ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente
-
Se NÃO estiver em regime de afetação
- após as devidas deduções, o pagamento do remanescente, se houver, será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
Em ambas as hipóteses, se houve a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 dias da revenda.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, é necessário que o incorporador alegue prejuízo para que exija a pena convencional?
Não.
Art. 67-A, § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
Incidirá a pena convencional na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos?
NÃO, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto. (art. 67-A, pár. 9º).
Em se tratando de incorporação imobiliária, em qual hipótese os contratos permitirão ao adquirente o exercício do direito de arrependimento e em qual prazo poderá exercê-lo?
Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permite ao adquirente o exercício do direito de arrependimento durante o prazo improrrogável de 7 dias.
Uma vez cabível o direito de arrependimento pelo adquirente no contrato de incorporação imobiliária, haverá restituição da comissão de corretagem?
Sim. Haverá a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas na Lei 4591/64?
Sim, conforme art. 67-A, § 13.
De que forma se considera constituiído o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias?
Mediante averbação no Registro de Imóveis, do termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
A existência de ônus reais sobre o terreno objeto do empreendimento, constituídos para garantir o pagamento do preço de sua aquisição, impede a constituição do regime de afetação da incorporação imobiliária?
Não.
- Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.*
- Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.*
A despesa pelo serviço de transporte coletivo prestado a condomínio pode ser objeto de rateio obrigatório entre os condôminos, mesmo entre aqueles que não façam uso de tal facilidade?
Sim, desde que aprovado em assembleia, na forma da convenção condominial. É o teor da S. 346 do TJRJ.
A fim de evitar abusos ou práticas comerciais aventureiras, a lei 4591/64 prevê que somente determinadas pessoas nela qualificadas podem exercer o papel de incorporador. Quais são elas?
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
Segundo o STJ, a Lei equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa.
b) o construtor ou corretor de imóveis.
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, deverá informar aos adquirentes com que frequência o estado da obra?
No mínimo de 6 em 6 meses, por escrito.
Qual o prazo de validade de registro da incorporação imobiliária e para que serve?
O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.
Qual o prazo de carência que o incorporador poderá ter para desistir do empreendimento? Tal prazo é prorrogável?
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
- tal prazo não poderá ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro, ou seja, não poderá ser superior a 180 dias.
- tal prazo é improrrogável
É obrigatória a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação?
Não. É permitida, mas não obrigatória.
Lei 9.514/97:
Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:
I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido;
II - a identificação dos títulos emitidos;
III - a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.
Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591/64
Na incorporação imobiliária, a submissão ao regime de afetação é facultativa ou obrigatória ao incorporador?
Facultativa, eis que a lei diz: “a critério do incorporador”.
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação poderão ser objeto de garantia real?
Somente em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Quais recursos e valores são excluídos do patrimônio de afetação?
- os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver
- o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração.
Em caso de falência ou insolvência civil do incorporador, o que acontecerá com eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação?
O valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.
De que formas o patrimônio de afetação poderá ser extinto?
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas, ou de outras hipóteses previstas em lei; e
III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.
A existência de ônus fiscais ou reais impedem o registro da incorporação imobiliária?
Não, salvo os impeditivos de alienação.
Art. 32, § 5º da Lei 4.591/64:
A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
