Musterfragen Flashcards
(33 cards)
1.
Ein Finanzierungsplan umfasst alle mit dem Bauvorhaben verbundenen Kosten. Welche Kosten sind hier insgesamt zu berücksichtigen?
Kaufpreis lt Kaufvertrag \+. Grunderwerbssteuer (6,5%NRW) \+. Notar (Kaufvertrag). (2%) \+. Maklerprovision. (3,98) — =. 12,48 %
+ Außenanlagen: Kostenvoranschlag
+ evtl. Erschließungskosten: Bauamt
2
Worin liegt der Unterschied in der Prognose zur Kreditwürdigkeitsprüfung zwischen einem Allgemeinen-Verbraucherdarlehensvertrag (AVD) und dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (IVD)?
AVD - es bestehen keine erheblichen Zweifel
IVD - es ist wahrscheinlich, dass der Verbraucher die Verpflichtungen erfüllen wird
3
Was ist die Basis für einen realistischen Verkehrswert und welche Standortfaktoren können bei der Ermittlung unterstützen?
Einflussfaktoren?
Standortfaktoren?
-Verkehrswert
= der zurzeit erzielbare Preis —> oft der Kaufpreis
- Baugesetzbuch:
= möglichst objektiven Wert ohne Einflussfaktoren
- Einflussfaktoren: Interesse der Nutzung, finanzielle Möglichkeiten oder Zwänge, materielle Motive (Liebhaberobjekt)
( Drittverwenderfähigkeit, nachhaltige Ertragsfähigkeit (vielseitige Verwendbarkeit und ausreichenden Nutzbarkeit), Grundstücksmarktbericht)
- Standortfaktoren:
Lage, Lage, Lage…. Verkehrsanbindung, Qualität des öffentlichen Netzes, zentrale Einrichtungen (Schule, Ärzte, Krankenhäuser, Kitas..), Infrastruktur (Gastronomie, Einzelhandel, Apotheken…), Attraktivität der Nachbarschaft, Allgemeine Wohnqualität, Parkplatzsituation, Lokaler Freizeitwert, Image, soziale Randgruppen
4
Wie ist ein Grundbuch aufgebaut und was bedeutet öffentlicher Glaube und worauf bezieht er sich
- Deckblatt (Grundbuchamt, Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstück
- Bestandsverzeichnis (Nr. Flurstück, Nr. Liegenschaftsbuch, Wirtschaftsart und Straße, Größe, mit dem Grundstück verbundene Rechte (falls herrschendes Grundstück)
- Abteilungen
- Eigentumsverhältnisse
- Lasten und Beschränkungen (falls dienendes Grundstück),
- Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)
Öffentlicher Glaube: jeder kann sich auf den rechtlichen Inhalt des Grundbuches berufen, außer man weiß es besser
(Gilt nicht für technische Angaben Größe und Verwendung= Katasteramt)
5
Dinglicher Zinssatz bei einer eingetragenen Grundschuld
- aktuell 19%
- deckt
+ den restlichen Darlehensbedarf
+ nicht verjährte Zinsforderungen
+ Kosten der Rechtsverfolgung
—> die die Höhe der Grundschulden
übersteigen können
6a
Nachhaltige Einnahmen
?? Löhne und Gehälter Renten Mieten ....
6b nachhaltige Ausgaben
- Miete
- Sparbeiträge
- Krankenkassen oder
Sozialversicherungsbeiträge - Unterhaltszahlungen
- KFZ-Pauschale
- LHK-Pauschale
—
6c nachhaltige Ausgaben — Pauschale Bewirtschaftungskosten
3€ Bewirtschaftungskosten
+ 1€ Instandhaltungsrücklage
—
6c nachhaltige Ausgaben —
Pauschale: Zinsänderungsrisiko
4% Annahmezinssatz
+ 2% Mindesttilgung
—
6d
nachhaltige Ausgaben —
Pauschale: Mietausfallrisiko + Bewirtschaftungskosten
Wohnwirtschaftlich:
—> 4 % Mietausfall
+ 10% Bewirtschaftungskosten
—
7
Kreditwürdigkeitsprüfung im Rahmen von Darlehensnehmergemeinschaften
Die Sparkasse Bochum verpflichtet in der Regel Personengemeinschaften und Eheleute gemeinsam (gesamtschuldnerische Haftung - im Darlehensvertrag geregelt)
9a
Verkehrswert
- der am Immobilienmarkt erzielbare Preis = Kaufpreis
- möglichst objektiver Wert
- aber auch abhängig von Interessen
- beabsichtigte Nutzung
- finanzielle Möglichkeiten oder Zwänge
- Liebhaberobjekt
- aber auch abhängig von Interessen
9b
Verkehrswert überprüfen
- Vergleichswerte ähnlicher Gebäude
- Drittverwendungsfähigkeit
(=genügend potenzielle Käufer) - nachhaltige Ertragsfähigkeit
- Grundstücksmarktbericht (Boris NRW)
10a
Eigenmitteln
Geldbeträge, die frei zur Verfügung stehen und zur Finanzierung eingesetzt werden solle
- Tagesgeld
- Sparguthaben
- WP
- Guthaben auf Bausparverträgen
Faustregel:
20 % bei selbstgenutzten Immobilien
30 % bei vermieteten Immobilien
10b
Eigenkapitalanteile
20 % privat
30 % gewerblich
( für die Deckung des Zins- und Tilgungsdienstes aus den Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten)
Bei gewerblich wird oft aus steuerlichen Gründen eine Vollfinanzierung gewünscht. -> weiters dingliche Absicherung an einem anderen Objekt
11
Fremdmittel bei einer Finanzierung
- Eigenleistungen
- öffentliche Fördermittel
- Familiendarlehen
- Wohn-Riester
- Fremdmittel
- Bauspardarlehen
- KfW
12
Unterschied Sach- und Ertragswert
Sachwert = selbst genutzt Ertragswert = fremd genutzt
13
Festzinsdarlehen 10 Jahre oder 15 Jahre
- Kündigungsfrist
- Rückzahlung
Sonderkündigungsrecht 489 BGB
- frühestens nach Ablauf von 10 Jahren nach Vollauszahlung ganz oder teilweise kündigen (Beginn 1 Tag nach Vollauszahlung)
- sechsmonatige Kündigungsfrist
Bei Forwarddarlehen gilt der Tag der Annahme als Stichtag für den Beginn der 10-Jahresfrist
14
Notarvertrag
Üblicherweise Vereinbarung bei Grundstückskaufverträgen unter Fremden neben dem Kaufvertrag
- Auflassung
- Genehmigung der Auflassungsvormerkung
- Löschung der Auflassungsvormerkung
- Anträge an das Grundbuchamt
16
Was bestätigt eine notarielle Rangbescheinigung in Verbindung mit der Bestellung einer Grundschuld
- das keine Hinderungsgründe gegen die Eintragung bestehen
- das keine anderen vorhergehenden Eintragungsanträge vorliegen
- das die Grundschuld den vorgesehenen Rand erhält
- das die Eintragung aus Kostengründen nicht abgewiesen werden kann
Rangfolge ist abhängig vom Eintragungsdatum
Nicht mehr gültige Eintragungen sind mit rot unterstrichen
17 Kunde möchte Darlehen mit möglichst niedriger monatlicher Liquiditätsbelastung. Welche Darlehensform ist für ihn die passende? 1. gleichbleibende Tilgung 2. endfälliges Darlehen 3. Annuitätendarlehen 4. Bauspardarlehen
- Darlehen mit gleichbleibenden Tilgung, weil die Zinsen mit jeder Tilgungsleistung fallen
—
Korrekt:
- endfälliges Darlehen, da nur Zinsen gezahlt werden
- Annuitätendarlehen: weil die Belastung für Zinsen und Tilgung niedriger ist, als bei anderen Darlehenformen
18
Abtretung von Rechten aus Grundschulden. Welche Aussage ist richtig?
A) nur Briefgrundschulden können abgetreten werden
B) Eine Briefgrundschuld wird durch die schriftliche Abtretungserklärung und Eintragung der Abtretung ins Grundbuch abgetreten
C) Eine Buchgrundschuld kann abgetreten werden, indem ein Brief erstellt und übergeben wird
D) Für die Abtretung einer Briefgrundschuld reicht die schriftliche beglaubigte Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes
A) nur Briefgrundschulden können abgetreten werden
Nein, auch Buchgrundschulden durch Eintragung
B) Eine Briefgrundschuld wird durch die schriftliche Abtretungserklärung und Eintragung der Abtretung ins Grundbuch abgetreten
Nein, kann auch eingetragen werden, muss aber nicht
C) Eine Buchgrundschuld kann abgetreten werden, indem ein Brief erstellt und übergeben wird
Nein, Buchgrundschuld kann durch die eingetragene Abtretung abgetreten werden
D) Für die Abtretung einer Briefgrundschuld reicht die schriftliche beglaubigte Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes
Ja
18b
Wann muss die Sparkasse die Grundschulden wieder freigeben?
-a) Dieses ist im Sicherungsvertrag geregelt
-b) Dieses ist im Kreditvertrag geregelt
-c) Dieses ist im BGB vorgegeben
-d) Dieses wird bei der Bestellung der Sicherheit beim Notar geregelt
A
19
Erbbaurechtsvertrag - Welche Aussage ist richtig?
-a) Erbbaurechtsverträge werden über eine Generation (30Jahre) abgeschlossen
-b) Dem Erbbaurechtsgeber gehört rechtlich das auf dem Erbbaurecht stehende Grundstück
-c) Der Erbbaurechtsgeber erhält vom Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins
-d) Auslauf Vertrag-> Gebäude gehört -Geber unentgeltlich. Andere Regelungen sind nicht möglich
-c) Der Erbbaurechtsgeber erhält vom Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins
—
