Par coeur Flashcards
Succession légale vs testamentaire
Légale : en fonction du Code civil, dévolution légale (selon lien de parenté)
Testamentaire : transfert du droit de propriété en faveur des héritiers légaux/légataires selon déclaration de transmission
Prescription acquisitive, 4 critères :
Paisible (sans menace, ni violence)
Continue (occupation depuis au moins 10 ans)
Publique (possession doit exister aux yeux des tiers)
Non-équivoque (pas l’ambiguïté quant à la situation)
Le courtier doit remettre, dans certains cas, un engagement à la confidentialité. En quoi cela consiste?
Une personne en affaires ne souhaite pas dévoiler certaines données (revenus de l’immeuble, dépenses d’entretien…) de peur qu’elles se retrouvent dans les mains d’un compétiteur., le courtier devra alors remettre un engagement à la confidentialité
Le respect de la confidentialité des informations qui lui sont confiées et le secret de tout renseignement personnel constituent des obligations selon la déontologie du courtier.
Le courtier devra signer cette entente de confidentialité avec le vendeur, mais aussi avec l’acheteur potentiel avant de lui divulguer les informations sur l’immeuble.
On doit conserver cette preuve au dossier
Qu’est-ce que la lettre d’intention?
Pour convaincre un client de lui consentir un contrat de courtage, le courtier peut avoir recours à une lettre d’intention pour lui présenter en détail les services qu’il pourra lui rendre, en établissant les conditions qu’il voudrait respecter dans un éventuel contrat avec le proprio pour la vente/location de son immeuble (prix, durée..).
Entreprise individuelle
-Exploitée par une seule personne
-Proprio possède ses immeubles à titre personnel (règles du contrôle de capacité juridique d’une personne physique qui s’appliquent)
-Seul signataire possible est son propriétaire
-Prend fin : décès, faillite, ferme volontairement, régime protection s’ouvre
Société de personnes
-Deux personnes ou plus font affaire ensemble en ayant comme objectif de partager les bénéfices
-Se forme sans contrat, sans incorporation : les parties conviennent d’exercer une activité dans un esprit de collaboration d’exploiter l’entreprise
S.E.N.C. (et sencrl)
-Si la vente ou la location d’un immeuble appartenant à la société n’est pas une activité normale de la société, le courtier doit obtenir la signature de tous les associés.
S.E.C
-Commandité = fondateur et devra signer le contrat de courtage
-Commanditaire = apporte les fonds et fourni un apport dans sa mission
Société par actions
-Créée par une incorporation sous la loi provinciale/fédérale : certificat de constitution, qui servira à compléter la VI sur le contrat de courtage
-Elle doit s’être immatriculée au Qc pour effectuer ses activités
-Administrée par un groupe de personne = administrateurs. C’est par une résolution du conseil d’administration qu’on pourra savoir qui peut signer les documents de courtage et les pouvoirs donnés.
-Résolution contient nom des personnes qui peuvent signer et conditions de la vente.
-Le courtier doit aussi identifier les bénéficiaires effectifs (possédent 25% ou plus des actions votantes)
Vous avez un contrat CCG avec Louis pour la vente de sa bâtisse commerciale.
Les acheteurs, Léo et Léa, qui ne sont pas représentés par un courtier immobilier, ont un budget assez serré et ils désirent faire une promesse d’achat PAG sur la bâtisse de Louis.
Quel conseil donnerez-vous aux acheteurs sur le prix à offrir?
Faire une promesse d’achat PAG selon leur volonté, car vous ne pouvez pas les conseiller sur le prix.
Vous êtes courtier immobilier commercial à votre compte et vous devez donc compléter vos registres requis par la réglementation (5)
-Le registre des contrats de courtage.
-Le registre des sommes détenues en fidéicommis.
-Le registre des avis de divulgation.
-Le registre des transactions
-Le registre sur la comptabilité
Vous êtes le courtier du vendeur pour la vente d’un immeuble à bureaux. Nous sommes le 13 février 20xx. Voici un résumé de votre journée jusqu’à présent:
- 11 h : Un courtier (A) vous envoie une demande de rendez-vous que vous lui confirmez pour le lendemain à 19 h.
- 11 h 15 : Un deuxième courtier (B) vous appelle pour un rendez-vous ce soir que vous lui confirmez pour ce soir à 19 h.
- 17 h : Un autre courtier (C) vous appelle et vous mentionne que ses clients viennent de signer une promesse d’achat PAG pour l’immeuble et qu’il veut obtenir un rendez-vous pour la présenter.
À la suite de l’appel du courtier (C) ci-dessus, quelles sont vos actions professionnelles vis-à-vis des courtiers (A) et (B)?
Aviser immédiatement les courtiers (A) et (B) qu’une promesse d’achat PAG existe puisque vous êtes en mode collaboration avec eux.
Vous êtes courtier immobilier commercial et avez signé un contrat de courtage exclusif vente immeuble CCG pour une bâtisse industrielle il y a quelques mois. Au cours de ces derniers mois, vous avez reçu deux promesses d’achat PAG qui ont été refusées par le vendeur. Deux rendez-vous sont prévus en fin de semaine prochaine.
Vous souhaitez maintenant acquérir vous-même cette bâtisse et voulez présenter une promesse d’achat PAG au vendeur. Que faire?
- Attendre que les rendez-vous aient eu lieu et qu’il n’y ait plus d’intérêt sur la propriété
- Mettre fin à votre contrat de courtage avec le vendeur
- Présenter votre promesse d’achat accompagnée d’un avis de divulgation.
Vous êtes courtier immobilier et vous vous apprêtez à vendre une propriété dont vous êtes propriétaire.
Quelles sont vos obligations envers l’acheteur dans un tel contexte?
Faire un avis de divulgation et aviser l’acheteur que comme vous agissez personnellement, l’assurance responsabilité offerte par le FARCIQ n’est pas applicable à moins de se faire représenter par un autre courtier.
Vous êtes le courtier du vendeur et ce dernier vient d’accepter une bonification et une promesse d’achat PAG avec laquelle l’acheteur avait fait un chèque d’acompte de 10 000$.
Quels documents doivent se trouver dans le dossier de la transaction?
La promesse d’achat PAG
La bonification BO
Une copie du chèque et du reçu en fidéicommis.
Quoi faire en cas de vente substantielle (+75% des actifs de la société)?
Le courtier devra obtenir une résolution spéciale des actionnaires adoptée minimalement au 2/3 des voix des actionnaires, en plus d’une résolution du CA.
Choix du notaire acheteur vs vendeur
L’acheteur choisit le notaire puisqu’il paie la totalité du prix de vente avec son nouveau financement hypothécaire et sa mise de fonds.
Le vendeur lorsque solde de prix de vente.
Armando, citoyen italien, désire vendre un quatorze-plex locatif dont il est propriétaire au Québec et qu’il a acquis il y a quelques années. Armando sera à Montréal pour quelques jours et voudrait vous signer un contrat de courtage. Armando vous a déjà fait parvenir tous les documents en lien avec le 14-plex mais n’a pas en sa possession les certificats de conformité du gouvernement provincial ni fédéral.
Que devez-vous expliquer à Armando?
Dans la mesure où votre analyse des données financières reliées à l’immeuble est satisfaisante, vous pouvez signer un contrat de courtage puisqu’à défaut d’obtenir les certificats de conformité à temps pour la vente, au moment de la transaction de vente, le notaire fera une retenue du montant requis pour protéger l’acheteur.
Vous représentez un acheteur qui est à la recherche d’un centre commercial local. Vous pensez avoir trouvé l’immeuble parfait qui est en vente par le propriétaire sans courtier immobilier. L’immeuble comprend un grand local commercial qui représente 70% de la superficie totale de l’immeuble et qui est occupé par une quincaillerie et trois petits locaux occupant chacun 10% de la superficie de l’immeuble et loués par un détaillant de produits nettoyants biologiques, un coiffeur et une crèmerie.
Nommez et expliquez deux (2) vérifications diligentes que vous allez recommander à votre client acheteur de faire en lien avec les revenus et les dépenses de l’immeuble et l’impact sur la rédaction de la promesse d’achat PAG.
- Sachant que la quincaillerie est un locataire principal occupant plus de la majorité de l’immeuble commercial (70%), je recommanderais de faire vérifier par un expert (comptable) différentes données financières telles que le carnet de commandes, états financiers des 3 dernières années… dans le but de s’assurer de la rentabilité de ce locataire.
- Faire une vérification des revenus du centre commercial (loyer de base + supplémentaires) et analyser les dépenses liées à l’immeuble (taxes foncières, dépenses d’entretien et de réparations, assurances, électricité et chauffage, gestion (conciergerie) et loyers payés d’avance).
Expliquez les conditions et le processus à respecter pour la vente d’une bâtisse classée patrimoniale.
Si une PA se présente, le propriétaire de l’immeuble en vente devra donner un préavis de 60 jours au ministre de la Culture et des communications. Celui-ci pourra exercer son droit de préemption dans ce délai, qui lui permettrait d’acquérir l’immeuble aux mêmes conditions que stipulées dans la promesse d’achat acceptée.
Dans le cas de non-réponse de la part du ministre ou qu’il refuse de se prévaloir de son droit de préemption dans le délai prescrit, le vendeur pourra donc poursuivre le processus avec la tierce personne intéressée.
Jerry est propriétaire de deux (2) immeubles locatifs résidentiels qu’il gère lui-même. Un des immeubles est composé de six (6) appartements alors que l’autre est composé de neuf (9) appartements. Les deux immeubles sont à côté l’un de l’autre puisqu’ils partagent un stationnement en commun à l’usage des locataires. Jerry désire vendre l’immeuble composé de six (6) logements seulement et est prêt à vous signer un contrat de courtage.
Expliquez à Jerry ce que vous entrevoyez nécessaire pour la vente de cet immeuble et expliquez pourquoi.
Sachant que Jerry administre 2 immeubles locatifs comprenant 15 logements, qui sont situés à proximité et qui ont en commun un accessoire (stationnement) = ensemble immobilier art.45 TAL
J’expliquerais donc à Jerry que pour procéder à la vente de cet immeuble de 6 logements qui fait partie d’un ensemble immobilier, il faudrait obtenir l’autorisation préalable du Tribunal administratif du logement.
À défaut d’obtenir cette autorisation, le TAL pourrait s’adresser à la Cour supérieure du Qc pour constater la nullité de la vente.
Sophia, désire acheter une bâtisse commerciale pour y exploiter son entreprise. En effet, elle compte ouvrir un restaurant de spécialité mexicaine. Vous pensez avoir déniché la bâtisse parfaite située dans le quartier idéal pour votre cliente et à l’intérieur de son budget.
Quel est votre conseil en lien avec le besoin de Sophia d’y ouvrir un restaurant?
Il est essentiel de confirmer que la restauration est un usage autorisé par les règlements municipaux.
La PA doit être conditionnelle à l’obtention de cette confirmation par Sophia.
Calcul bail net
Loyer base * durée = Loyer base annuel
Taxes foncières annuelles / superficie totale de l’immeuble * superficie lieux loués = Loyer additionnel annuel
Loyer base annuel + loyer additionnel annuel = Loyer annuel total
X
Un bail commercial qui n’est pas publié au registre foncier peut être résilié par le nouvel acquéreur à certaines conditions et en suivant un processus.
Vrai
Types de bail (3)
Bail net : en plus du loyer de base, le locataire assume un loyer additionnel comprenant la proportion des taxes foncières
Bail net net : en plus du loyer de base, le locataire assume un loyer additionnel comprenant la proportion des taxes foncières et des assurances de l’immeuble.
Bail net net net : en plus du loyer de base, le locataire assume un loyer additionnel comprenant la proportion des taxes foncières et des assurances de l’immeuble et de tout autres frais d’exploitation de l’immeuble.
La vente d’entreprise met automatiquement fin à tous les contrats de travail des employés de l’entreprise. Vrai ou faux?
Faux !
Clause type à intégrer dans le contrat de courtage location commerciale CCC et qui devra être présente dans la promesse de location si :
Locateur est prêt à louer à une entreprise qui débute dans le domaine mais veut s’assurer que le locataire prendra l’engagement d’ouvrir son entreprise minimalement dans les heures normales d’ouverture des autres locataires soit du lundi au vendredi de 9h à 17h et que même si les affaires ne vont pas très bien, que le locataire s’engage à garder son commerce ouvert. D’ailleurs, pour plus d’impact, le locateur veut pouvoir réclamer 500$ par jour s’il y a infraction.
Le LOCATAIRE s’engage à occuper les lieux loués en entier et de façon continue durant toute la durée du bail ou pendant tout renouvellement de celui-ci. De plus, le LOCATAIRE conduira ses affaires de bonne foi, notamment, durant les heures d’affaires normales de l’immeuble. À défaut par le LOCATAIRE de respecter cette condition, une somme de CINQ CENT DOLLARS (500$) pourra être réclamée par le LOCATEUR pour chacun des jours où le locataire ne respectait pas cette clause.
Un client peut-il vous confier un contrat de courtage pour la vente des actions de sa compagnie?
Vous ne pouvez pas être courtier pour vente d’actions…c’est dans le cadre de la vente d’un immeuble qui se transforme en vente d’ACTIONS que vous pouvez agir et être rémunéré. Vous pouvez signer CCG pour vente immeuble et entreprise.
