Tema 2: Contratos con finalidad traslativa de dominio Flashcards
(34 cards)
Enumera las compraventas especiales
- comprador es un consumidor
- retracto convencional
- Compraventa por suministro
- Venta con pacto de exclusividad
- Venta a plazos de bienes muebles
- Pacto de reserva de dominio
- Permuta
Retracto convencional
Condiciones
Cuando el vendedor se reserva el dcho. a recuperar la cosa vendida (te vendo esta casa pero a partir del año que viene podré recuperarla). Regulado en los arts. 1507 y 1518 CC y en legislación especial.
Tiene 4 condiciones:
• Reembolsar el precio
• Reembolsar los gastos de la venta (abogado, notario, …)
• Cualquier otro pago legítimo
• Gastos necesarios y útiles hechos en la cosa (las mejoras no son gastos necesarios).
- Compraventa por suministro:
Se compra periódicamente una serie de bienes (una estación de servicios
compra regularmente su suministro de gasolina). Es fundamental que establezcamos un plazo para el pago. De no haber un plazo específico para el suministro, en cualquier momento se puede resolver sin dcho. de que el vendedor reciba una indemnización.
- Venta con pacto de exclusividad:
Se impone la venta con una obligación de no hacer, no vender o no comprar (vendo la exclusiva de mi boda al HOLA). Para que sea válida, debe determinar el tiempo, la forma y el objeto; si no, nulo. Ocurre con las franquicias -> te comprometes con el vendedor a no realizar acciones que puedan perjudicar a la marca.
- Venta a plazos de bienes muebles:
Se aplica a bienes corporales, no consumibles e identificables. Tiene una ley propia, y hay que tener en cuenta la regulación especial de la misma. Venta a plazos: El ctto. por el cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo superior a 3 meses desde la perfección del mismo (art. 3 Ley de 1965 de Venta a plazos de bienes inmuebles).
• El ctto. debe ser por escrito y dar dcho. al desistimiento durante 7 días.
• Si el comprador se retrasa en 2 de los plazos, el vendedor podrá exigir el pago o bien solicitar la
resolución del ctto.
- Pacto de reserva de dominio:
Se configura como una garantía del plazo del precio, sobretodo en pagos aplazados.
La titularidad del bien va a seguir siendo del vendedor hasta que se cumpla la totalidad de los pagos, a pesar de que su posesión se transmita al comprador (implica una virtualidad de la posesión). En el caso de que el comprador incumpliese los pagos, el comprador deberá transmitir inmediatamente la posesión del bien al vendedor (que sigue manteniendo la titularidad). No se limita a bienes muebles, se puede meter en cualquier tipo de ctto.
La Permuta:
Regulada en el art. 1538 CC. Es un trueque de dchos. de propiedad. Normalmente, para que sea válido deben intercambiarse cosas del mismo valor. Estamos ante un ctto. oneroso, consensual, sinalagmático y prácticamente atípico (muy poca regulación). Se le va a aplicar subsidiariamente la normativa de la compraventa.
Tiene una serie de especialidades:
Art. 1539 CC: Si uno de los contratantes recibe la cosa que se le prometió en permuta, y acredita que no era de quien se la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio. Sí deberá devolver la que recibió a su legítimo propietario.
• Art. 1540 CC: El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del dcho. a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los dchos. adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero. Como vemos, este art. es bastante lioso, por lo que lo recomendable es regular en el ctto. qué pasaría si aparece un tercero de buena fe sobre la titularidad de un bien permutado.
• Art. 1541 CC: La permuta se regirá por las disposiciones de la compraventa en lo que no se halle determinado en este título.
Son habituales los cttos. de permuta por obra -> contrato a una constructora para construir unos pisos en tal terreno, ofreciéndole a la constructora algunos de esos pisos.
Características del contrato de compraventa
Compraventa: Ctto. por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Se caracteriza por:
1. Bilateralidad o plurilateralidad: En el caso de plurilaterales, estaremos ante un vendedor, comprador y garante.
2. Consensual: Se perfecciona con el consentimiento, por lo que no es necesaria la entrega de la cosa para su perfección -> La venta se perfeccionará y será obligatoria para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del ctto. y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (art. 1450 CC).
3. Oneroso: Lo que se busca es un beneficio para ambas partes.
4. Recíproco: Ambas partes tienen obligaciones.
5. Conmutativo: Las obligaciones de ambas partes son similares y equivalentes.
Elementos del ctto. de compraventa
- Objeto: Se definen las obligaciones de todas las partes, es decir, tanto la entrega como el precio. El objeto del ctto. contiene las contraprestaciones de las partes.
- Causa: Normalmente se explica en el expositivo del ctto., explicando los antecedentes y por qué quieren comprar. Así consigues que no haya dudas sobre la causa.
- Consentimiento: Se debe tener CdO.
Dónde se regula el contrato de compraventa?
La regulación básica de la compraventa la encontramos en los arts. 1445 – 1537 CC. Existe también normativa especial -> La LGDCyU establece algunas normas especiales fundamentales; los arts. 325-347 CCom. regula la compraventa mercantil; la Ley de Ordenación del Comercio Minorista regula determinados cttos. de compraventa (subastas)
Elementos reales del contrato de compraventa
Precio - (1445-49 CC)
debe ser dinero o cualquier signo que lo represente
Se puede dejar al arbitrio de un tercero la fijación del precio, pero si éste no quiere o no lo hace, el ctto. quedará ineficaz.
Si estamos vendiendo bienes fungibles y no se determina claramente el precio se aplicará el valor de mercado de ese día
No podemos dejar el señalamiento del precio al arbitrio de una de las partes
Objeto- Es la contraprestación que se entrega. El art. 1271 CC establece rasgos clave:
- Puede ser objeto de ctto. todas las cosas no fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. También todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o buenas costumbres.
- Sobre la herencia futura no se podrá celebrar otros cttos. que aquéllos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras disposiciones particionales, conforme al art. 1056.
- Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el ctto. Si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del ctto. o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido (art. 1460 CC).
Compraventa de cosa futura
- De cosa esperada: Cuando compramos una vivienda solo viendo los planos. Si no se cumple lo puesto en el plano, no se paga. Debemos atender a la regulación específica (en el caso de la compra de la vivienda hay una regulación especial).
- De los contratos de esperanza: Se paga en todo caso -> con los armadores pesqueros siempre se afirma que vas a tener una buena pesca y se paga una cantidad por adelantado arriesgándose a perder dinero o conseguir algo de mayor valor.
Elementos formales contratos de compraventa
La compraventa, como regla general, carece de formalidades, aunque hay 2 especialidades recogidas en el CC:
- Compraventa a ensayo: Siempre se presumirá hecha bajo condición suspensiva de que aquello que se quiere probar funcione. Son peligrosas debido al desistimiento unilateral del comprador, aunque tiene unos límites. Sirve para demostrar el buen funcionamiento del objeto.
- Compraventa a gusto: Aquí siempre existe la posibilidad del desistimiento unilateral por parte del comprador -> Me sacan una botella de vino y no me gusta, el camarero tiene la obligación de sacar otra.
Cuáles son las obligaciones del vendedor en un contrato de compraventa?
Entrega
saneamiento
Obligaciones del vendedor
La entrega del objeto de compraventa. Excepciones
Entrega: (art. 1462 CC)Consiste en poner la cosa en poder de su comprador. Se deben entregar también los accesorios imprescindibles para su uso y disfrute. Cabe preguntarse qué accesorios son imprescindibles. El art. 1097 CC reafirma la obligación de entregar todos los accesorios, pero no especifica qué es un accesorio.
Hay 2 excepciones frente a esta obligación:
- Art. 1466. CC: El vendedor no está obligado a entregar la cosa si no ha pagado el comprador. Si no se ha determinado cuándo ha de pagarse, el ctto. será nulo.
- Art. 1467 CC: El vendedor no tiene obligación de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.
Qué formas de entrega existen en la compraventa?
Existen 2 formas de entrega:
1. Traditio: La entrega real. Entregar la cosa tal y como es, la más habitual.
2. Ficticia: Entregas algo simbólico en vez de la cosa real. Se regulan algunos supuestos:
• La entrega de la escritura pública equivale a la entrega del bien (art. 1462, 2 CC).
• La entrega se produce de manera distinta porque puede ser que la persona que tiene ese bien lleve a cabo un cambio de título (art. 1463 CC).
• El vendedor se queda con el usufructo3 del bien, es decir, con la posesión (art. 1463 CC) (cuando muere el padre, la madre tiene el usufructo de la casa y los hijos son titulares, propietarios).
El exceso de cabida en inmuebles
- Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o no, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el ctto. Si esto no fuere posible, el comprador podrá optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del ctto., siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el ctto. La rescisión5, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido (art. 1469 CC). - Si, en el caso del art. precedente, resultare mayor cabida o no en el inmueble que los expresados en el ctto., el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o no no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo ctto. Si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato (art. 1470 CC).”
El exceso de cabida en inmuebles caduca?
Tanto la acción de exceso como de defecto de cabida caduca a los 6 meses. La caducidad implica que tienes un plazo para ejercitar esa acción y que una vez pasados esos 6 meses ya no podremos hacer nada, en cambio, la prescripción se puede interrumpir (por medio fehaciente: reclamación judicial, burofax, requerimiento notarial, …), y una vez interrumpida el plazo vuelve a contar. Para evitar la caducidad deberemos establecer en el ctto. un plazo mayor para reclamar. Si compro una finca tengo 6 meses; si reviso en el mes 7 ya no tengo dcho. de acción, ha caducado -> al revés que en administrativo.
La doble venta
(art. 1473 CC)
- Si se vende un bien mueble a varias personas el bien será de la primera persona que tenga la posesión del bien de buena fe.
- Si se vende un bien inmueble a varias personas el bien será de la primera persona que lo inscriba en el Registro. Cuando no haya inscripción, el bien será de la primera persona poseedora de buena fe, en su defecto, quien presente el título de fecha más antigua siempre que haya buena fe.
Diferencia entre rescindir un contrato y resolverlo
5Rescindir un ctto.: Tratar de anularlo por la aplicación de una causa legal.
En cambio, resolver un contrato supone anularlo porque no puedes responder a él.
El saneamiento por evicción
Saneamiento por evicción: Es para los casos en los que la entrega de la cosa no sea pacífica. En el ctto. se puede evitar incluirla, lo que conviene al vendedor. El vendedor responderá por la evicción en caso de que se produzca, restituyendo a las partes a la situación anterior al perjuicio provocado. Normalmente responderá con una devolución dineraria y una indemnización por daños y perjuicios. De acuerdo con el art. 1475 CC: “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un dcho. anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el ctto. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor” -> pueden pactarlo ellos (de buena fe el vendedor le dice que no tendrá dcho. de evicción y el comprador lo asume).
Regulación del saneamiento por evicción
- Si conocemos que hay algún defecto legal por el que nos pueden quitar la posesión del bien y ponemos
una cláusula que nos exima del saneamiento por evicción, esa cláusula será nula (art. 1476 CC). - Si renunciamos a la evicción y esta se produce, el vendedor solo deberá entregarnos el precio pagado por el bien. Si hemos renunciado a la evicción sabiendo que es posible que se produzca, no se nos devolverá nada (art. 1477 CC).
Requisitos del saneamiento
El saneamiento tiene una serie de requisitos:
1. Debemos haber notificado al vendedor -> la notificación será al comprador en 1a lugar, ya que será a mí al que primero notifiquen de que la cosa de la que disfruto no es mía. Yo como comprador deberé notificar al vendedor que voy a iniciar el procedimiento para ejercitar la acción de saneamiento por evicción.
2. Debe haber una privación efectiva de la cosa.
3. Debemos contar con una sentencia firme.
Tenemos un plazo de 6 meses para ejercer la acción y evitar su caducidad. Cabe tener en cuenta que en el saneamiento por evicción también entran los daños morales.
Si no se pacta nada se aplicará el art. 1748CC: Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador dcho. a exigir del vendedor:
- La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
- Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
- Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
- Los gastos del ctto., si los hubiese pagado el comprador.
- Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.
