Tentaplugg - hela kursen

Question 1

Rita upp 4Q-modellen och hur den principiellt ser ut (i utgångsläget).

Answer 1

Rita en bild, jämför med sidan 112.

Question 2

Vad händer på fastighetsmarknaden vid högre efterfrågan på lokaler?

Answer 2

Högre hyra, högre fastighetsvärden, mer byggande, större stock

Question 3

Vad händer om vi vill ha ett högre avkastningskrav på marknaden? Vilken kvadrant påverkas?

Answer 3

Det är fastighetsmarknadskvadranten, KV2. Vi får högre hyror, lägre fastighetsvärden, lägre byggtakt och en mindre stock.

Question 4

Vad händer på fastighetsmarknaden om vi får högre byggkostnader?

Answer 4

Högre hyror, högre fastighetsvärden, lägre byggtakt och en mindre stock.

Question 5

Vad händer om förslitningen ökar? Ge ett exempel på vad som skulle kunna orsaka större förslitning.

Answer 5

Högre hyror, högre fastighetsvärden, större byggtakt, mindre stock.

Question 6

Vad är två principiella förutsättningar för en lyckad värdering?

Answer 6

Flera objekt, samt gallring.

Question 7

När man gallrar ska man titta på tre egenskaper, vilka är dessa?

Answer 7

Gallring på läge (karta, riktvärdeområde, församling, postnummer), gallring på boarea (+-30%), gallring på taxeringsvärde (+-30%).

Question 8

Ange formeln för att beräkna annuiteten för ett annuitetslån.

Answer 8

A = (lån * r * (1+r)^år)/(1+r)^år)-1

Question 9

Ange formeln för att beräkna effektiv ränta per månad om du har årsräntan.

Answer 9

((årsränta+1)^1/12) - 1

Question 10

Ange för- och nackdelen med ett rakt lån mot ett annuitetslån.

Answer 10

Rakt lån: lägre totalkostnad. kräver starkare betalningsförmåga i början.
Annuitetslån: högre totalkostnad, kräver lägre betalningsförmåga.

Question 11

Hur ser gordons formel ut? Beskriv varje del.

Answer 11

r = y + g
r = total avkastningskrav
y = yield, direktavkastningskrav
g = värdeökning/förväntad tillväxt

Question 12

Hur beräknar vi y (direktavkastningskravet)?

Answer 12

Det är direktkapitalisering, dvs DN/nuvärde

Question 13

Hur ser direktkapitaliseringsformeln ut?

Answer 13

NV = DN/y

Question 14

Nuvärdesformeln. Hur beräknar vi restvärdet?

Answer 14

Det beräknar vi genom att använda DN för året utöver vår period (DNt+1) och dividera med y, vårt direktavkastningskrav. Observera att r och y inte är samma sak, som används i resten av ekvationen.

Question 15

Vad är bruttokapitaliseringsfaktor?

Answer 15

Om vi saknar ett driftnetto kan vi använda denna formel. Ekvationen är:
köpeskilling/hyresintäkter.
Denna använder man sedan för att ta fram en ny värdering på fastigheten.

Question 16

När du värderar tar du fram 3 värderingsparamterar. Vilka?

Answer 16

Prisrelatering, K/T-värdering samt kr/m2.

Question 17

Vilken värderingsparameter i ortsprisvärderingen vill man helst använda? Varför?

Answer 17

Man vill helst använda K/T eftersom den säger mest om fastigheten. De andra parametrarna kan vi använda för att se om K/T stämmer.

Question 18

Hur kan vi med hjälp av kr/m2-värderingen avgöra om K/T-metoden givit det svar vi förväntar oss?

Answer 18

Om värderingsobjektet är större än normalfastigheten → kr/kvm är en övervärdering.
Om värderingsobjektet är mindre än normalfastigheten → kr/kvm är en undervärdering.

Question 19

Anta att vårt hus har en pool till skillnad från intilliggande hus. Den kostade 300 000 kr för 7 år sedan. Hur gör vi?

Answer 19

Vi använder oss av produktionskostnadsmetoden. Inledningsvis funderar vi på - tillför detta värde? Samt - finns det med i taxeringsvärdet? Svaret är troligen alltid nej, därför behöver vi räkna på det.

Inledningsvis beräknar vi anskaffningsvärdet.

Bestäm sedan avskrivningstiden. Dividera anskaffningsvärdet med avskrivningstiden.

Multiplicera divisionen ovan med antal år det gått.

Bestäm värdet som är kvar, dvs anskaffningsvärdet minus det avskrivna värdet.

Multiplicera med Tobins Q.

Question 20

Anta att vi bytt taket på det värderade huset för 200 000 för 15 år sedan. Hur tar vi hänsyn till detta i vår värdering?

Answer 20

Vi använder oss av produktionskostnadsmetoden.

Inledningsvis beräknar vi anskaffningsvärdet.

Bestäm sedan avskrivningstiden. Dividera anskaffningsvärdet med avskrivningstiden.

Hur gamla är mina grannars tak? Jag kan inte tillgodoräkna mig värdet för hela tiden som taket har kvar att leva, bara så mycket som mitt tak är nyare än mina grannars.

Multiplicera med antal år som ditt tak är nyare.

Multiplicera med tobins Q.

Question 21

Vad är tobins Q?

Answer 21

Det är en kvot mellan marknadsvärde och investerad kostnad. Ett så kallat marknadsvärdesgenomslag. Är den över 1, är investeringen lönsam. Är den under 1, är det inte lönsamt, oftast mer så på landsbygden.

Question 22

Vad är definitionen av NNV?

Answer 22

Nettonuvärde; NV-GI=NNV

Question 23

Vad kan NNV säga oss?

Answer 23

NNV < 0 –> ej lönsamt
NNV > 0 –> lönsamt

Question 24

Vad är internränta?

Answer 24

IRR är det r (avkastningskravet) i nuvärdesekvationen som GI = NV, alltså att NNV = 0.

Question 25

Vad är WACC?

Answer 25

Weighted average cost of capital, avkastningen på eget kapital beroende på: - avkastningen på totalt kapital - förhållandet mellan eget och lånat kapital

Question 26

Vad är hävstångssambandet?

Answer 26

Hävstångssambandet kommer ur WACC och beskrivs enligt: Rek = Rlk + TK/EK*(Rtk-Rlk) Där Rtk = IRR och Rlk = räntan hos banken

Question 27

Hur påverkas det totala avkastningskravet av belåningsgraden?

Answer 27

Ju högre belåningsgrad, desto större r. r = y + g y minskar g ökar

Question 28

Hur ser arbetsgången ut i en värdering?

Answer 28

1. Uppdragsbekräftelse 2. Underlagsförteckning 3. Marknadsanalys. 4O: objektsbeskrivning, omvärldsanalys, ortsanalys, objektsanalys 4. Värdering 5. Redovisning/värderingsutlåtande

Question 29

Vilka två kritiska samband bygger ortsprisvärdering på?

Answer 29

1. Att köpeskillingarna i ortsprismaterialet speglar marknadsvärdet 2. Att egenskaperna i ortsprismaterialet stämmer överens med det värderade objektet.

Question 30

Hur ser arbetsgången ut i ortsprisvärderingen?

Answer 30

1. Definiera delmarknad 2. Ta fram ortsprismaterial 3. Ta fram pristrend 4. Värdera, ta fram normerade värden 5. Värdebedömning

Question 31

Vilka tre värderingsmodeller finns i fastighetstaxeringslagen och hur rankas dessa?

Answer 31

Ortspris Avkastning Produktionskostnad

Question 32

Vilka problem kan vi stöta på vid massvärdering?

Answer 32

Tidsrestriktioner Kostnadsrestriktioner Rättssäkerhet

Question 33

Vilka ändamål används hedonisk värderingsmetod till?

Answer 33

1. Att värdera en vara utifrån dess samlade egenskaper 2. Att observera och förstå värdet av varje egenskap hos varan 3. Att renodla pristrenden över tid och de vilka fastigheter som säljs vid olika tillfällen

Question 34

Beskriv variablerna i den hedoniska ekvationen.

Answer 34

Y = a + Bx + Bx + ... + e Y = det sökta värdet, värdet på fastigheten a = startvärdet, startvariabeln B = värdet på värdepåverkande egenskaper X = den värderade fastighetens värde av en viss egenskap (kan vara en dummyvariabel) e = avvikelsen mellan det skattade och faktiska värdet

Question 35

Vad är priseffektivitet?

Answer 35

Priseffektivitet grundar sig i idén om att tillgångspriser baseras på all tillgänglig information - och att priserna därmed speglar all tillgänglig information. Om priseffektivitet råder har marknadens aktörer tagit hänsyn till att tillgänglig information - och därmed speglar priserna det också.

Question 36

Vad innebär svag priseffektivitet?

Answer 36

- Svag, att priserna speglar all historisk information. Svag effektivitet leder till random walk, att priserna följer en slumpvandring eftersom endast ny information kan påverka priserna.

Question 37

Vad innebär medelstark priseffektivitet?

Answer 37

- Medelstark, att priserna speglar all offentlig information, till exempel alla bolagsrapporter och analyser. Ny information inkorporeras direkt i priserna eftersom alla får samma information och tolkar den på samma sätt.

Question 38

Vad innebär stark priseffektivitet?

Answer 38

Priserna speglar även insiderinformation. Det betyder att insiderinformation också visas i priserna - offentliggörs denna kommer inget att hända med priserna.

Question 39

Vilka krav rinns för att full priseffektivitet ska råda på en tillgångsmarknad?

Answer 39

1. Det finns inga transaktionskostnader förknippade med handel av tillgången. 2. All information är kostnadsfritt tillgänglig för alla på marknaden. 3. Alla aktörer uppfattar all information på samma sätt.

Question 40

Vilka faktorer påverkar hur mycket information som finns om en tillgång, baserat på dess priser?

Answer 40

Homogenitet, omsättning, transaktionskostnader.

Question 41

Vad innebär det att en fastighet har en residual position?

Answer 41

1. Fastigheter varierar mest i värde över tiden, i takt med konjunkturen. 2. Fastigheter varierar mest i värde mellan olika lägen.

Question 42

Vad menas med att fastigheter absorberar nyttigheter? Ge ett exempel.

Answer 42

Fastigheter tar upp värdet från nyttor som saknar en egen marknad - exempelvis strand eller affärsmöjligheter i Torekov.

Question 43

Vad är konsumentöverskott?

Answer 43

Det är överskottet av nyttan som vi får ut av en viss sak. Exempelvis: Det kostar 60 kr att åka tåg - men vi tjänar 1200 kr varje gång vi åker tåg (pga vi har ett jobb som ger oss 1200 kr mer per dag om vi åker dit). Då blir vårt konsumentöverskott 1200-60=1140 kr.

Question 44

Vilka värdepåverkande faktorer finns där, om dessa konkretiseras?

Answer 44

Läge, tomt, byggnader och rättigheter och skyldigheter

Question 45

Vilka 3 faktorer ska vi titta på i värdebedömningen?

Answer 45

Huset, tomten och läget

Question 46

Hur definieras g, marknadens förväntningar om tillväxt?

Answer 46

g = p - d p = tillväxten d = depreciering, dvs förslitning