Arbetsmetodik vid fastighetsvärdering

Question 1

Varför behövs en marknadsanalys göras?

Answer 1

• Fungera som beslutsunderlag
• Visa nuläget och framtida förändringar
• Ge underlag för maknadsföring och uthyrning
• Ligga till grund för fastighetsvärdering och andra analyser

Question 2

Varför behöver en omvärldsanalys göras

Answer 2

Generella samhällsekonomiska och intitutionella förutsättningar knutna till fastighetsföretagandet
En del av dessa faktorer påverkar hyres- och fastighetsmarknaden direkt, t.ex. inflation och räntenivåer. Andra faktorer, som inte är lika direktpåverkande men som ändå är relevanta att analysera, är bl.a. konjunkturläget och sysselsättningsgraden.

Question 3

Vad bör undersökas vid en ortsanalys?

Answer 3

Samhällsekonomiska ortknutna förutsättningar 
Består av: 
•	en allmän del
•	en sysselsättning och näringslivsdel
•	befolkning och antal hushåll
•	inkomst och lönsamhetsutveckling
•	hyres- och fastighetsmarknaden 
•	utbud och efterfrågan

Question 4

Nämn 5 olika besiktningstyper

Answer 4

• entreprenadbesiktning
• statusbesiktning
• ansvarsbesiktning
• myndighetsbesiktning
• besiktning inför värdering

Question 5

Om allvarliga fel eller brister uppdagats vid en besiktning finns två handlingsalternativ, vilka?

Answer 5

1) Identifierar felets omfattning och orsak. Hur mycket felet påverkar marknadsvärdet
2) Värderaren ser tecken och symptom som indikerar att byggnaden kan vara behäftad med allvarliga fel men kan inte helt klargöra omfattningen och eller orsak

Question 6

Hur fungerar ortsprismetoden?

Answer 6

• Val av normeringsmått
• Avgränsa delmarknad
• Beräkna prisutveckling
• Applicera prisutvecklingen på jämförelseobjekt
• Beräkna medeltal och slutlig värdebedömning

Question 7

Hur används avkastningsmetoden?

Answer 7

Används som en sammanfattande benämning på de värderingsmetoder, där framtida nyttor från fastigheten diskonteras till värdetidpunkten.

Question 8

Vad syftar avkastningsmetoden till?

Answer 8

Metoden syftar till att uppskatta ett marknadsvärde ska parametrarna bestämmas i enlighet med marknadens uppfattning och krav.

Question 9

Produktionskostnadsmetoden består av tre steg, vilka?

Answer 9

1) Bedöm återskaffningskostnaden för att uppföra en ny likadan byggnad eller anläggning. Denna kan beräknas genom en indexprisuppräkning av den historiska produktionskostnaden eller genom en direkt kostnadsberäkning av en ny byggnad eller anläggning.
2) Reducera det framräknade värdet med hänsyn till den värdeminskning som uppkommit genom ålder och bruk.
3) Det tekniska nuvärdet för byggnaden adderas till värdet av marken varvid det totala fastighetsvärdet erhålls.

Question 10

Vad menas med begreppet Marknadssimulering?

Answer 10

Är ett samlat begrepp på de metoder som används när ortsprismetoden inte kan användas

Question 11

Nämn några faktorer som kan ha värdeinverkan på ett objekt?

Answer 11

Miljöstörningar, skador och brister hos byggnaden och mikrolägets värdeinverkan

Question 12

Vilka är de obligatoriska uppgifterna i ett värdeutlåtande?

Answer 12

• Fastighetsbeteckning
• För vilket ändamål värderingen görs
• Vilket värde som bestämts och syftet med värderingen
• Värdeangivelse
• Värdetidpunkt
• Eventuella villkor för värdebedömningen
• Friskrivningar från ansvar
• Vem som utfört värderingen och datum för denna

Question 13

Det finns tre sätt att presentera ett värdeutlåtande, vilka är dessa?

Answer 13

Enkel redovisning
Blankett redovisning
Rapportredovisning