criteri di stima Flashcards
(45 cards)
Quali sono le tre categorie di “corrente utilizzo” di un immobile?
- Libero; 2. Occupato; 3. Parzialmente occupato.
Osservando la tabella per la scelta del criterio di stima, quale criterio si usa per un capannone industriale che fornisce un reddito autonomo e di cui sono noti i prezzi di mercato di beni comparabili?
: Si può usare la Comparazione p.m. (prezzi di mercato), la Capitalizzazione dei redditi o il Costo di produzione.
Secondo la tabella, se si deve stimare una stalla venduta senza terra (complementare all’attività agricola), quale criterio NON è indicato?
Non è indicata la Capitalizzazione dei redditi, perché non fornisce un reddito autonomo.
: Per una ex scuola di campagna che non è utilizzabile nello stato attuale ma si presta a trasformazione, quali criteri di stima si usano?
La Comparazione p.m. (se esistono comparabili trasformati) e il Valore di trasformazione.
Quali sono i 6 punti che compongono lo schema generale di una relazione di stima?
- Quesito di stima; 2. Descrizione dei beni; 3. Criterio e procedimenti; 4. Quantificazione dei dati elementari; 5. Operazioni di calcolo; 6. Sintesi per il giudice.
Nell’esempio di stima di un capannone, come si calcola il valore finale usando un procedimento sintetico?
Si moltiplica la consistenza del capannone (1.500 m³) per il costo unitario ipotetico (100 €/m³), ottenendo un valore di 150.000 €.
Cos’è la deontologia professionale e da cosa dipende la bontà di una stima?
È la base per una corretta pratica. La bontà di una stima dipende dall’autorevolezza dell’estimatore, che a sua volta deriva da capacità professionali e qualità morali.
: Cosa rappresenta l’ESPROPRIAZIONE per pubblica utilità?
Rappresenta una limitazione del diritto di proprietà privata.
In quali circostanze la proprietà privata può essere limitata?
Quando c’è un interesse superiore o generale, salvo indennizzo.
Qual è il presupposto per un’espropriazione?
: Un interesse sovradimensionale (pubblico), come la costruzione di una scuola o una strada.
Qual è il testo unico che ha armonizzato le leggi sull’espropriazione e quale errore conteneva, secondo il testo?
È il decreto 327 del 2001. L’errore menzionato è che una sentenza della Corte Costituzionale ha successivamente dichiarato illegittimi i valori agricoli medi per la determinazione dell’indennità.
Quali sono i tre metodi menzionati per la valutazione privata degli investimenti (es. un trattore nuovo)?
- Valutazione di tipo economico; 2. Valutazione di tipo programmatorio (analitico); 3. Metodo finanziario.
Quali sono i limiti della valutazione di tipo economico (comparazione dei costi)?
Non è semplice perché richiede bilanci dettagliati e soprattutto non considera il fattore tempo.
Qual è il difetto della valutazione di tipo programmatorio (stima lineare)?
La sua complessità dal punto di vista matematico, che richiede l’uso di dati ipotetici per semplificare.
Quali sono i vantaggi del metodo finanziario?
È adatto a investimenti parziali (attrezzature), ha un orizzonte temporale limitato ed è semplice dal punto di vista computistico e intuitivo.
Cos’è l’orizzonte temporale e perché si tende a usarne uno corto (non oltre 10 anni)?
È il periodo di tempo nel quale ci si aspetta un effetto dall’investimento. Si usa un orizzonte corto perché uno più lungo aumenta il rischio e l’incertezza.
Su quale principio si basa la definizione del flusso di entrate e uscite nel metodo finanziario?
: Si basa sul principio di cassa (entrate e uscite monetarie effettive), non sul principio di competenza economica (costi e ricavi).
Quale saggio si utilizza per l’attualizzazione dei valori e qual è il suo range tipico?
Si utilizza un saggio di interesse o di sconto, normalmente con un valore reale che va dal 2% al 4%.
Qual è il primo indicatore che si calcola e cosa indica se è positivo?
Il primo indicatore è il VAN (Valore Attuale Netto). Se è positivo, significa che l’investimento vale la pena.
Qual è un limite del VAN e quando è utile calcolare altri indicatori?
Il VAN tende a privilegiare investimenti grandi. È utile calcolare altri indicatori (es. rapporto entrata/uscita) quando si devono scegliere tra alternative di investimento.
A cosa serve l’indicatore “Saldo cumulato”?
Mostra anno per anno l’evoluzione del saldo nel conto corrente dell’investimento.
Cosa rappresenta il “Tempo di ritorno del capitale”?
Rappresenta il numero di anni necessari affinché l’investimento ripaghi i costi iniziali (cioè quando il saldo cumulato diventa positivo). Fornisce un’idea del rischio.
Osservando la tabella, in quale anno il “saldo cumulato” diventa positivo per la prima volta?
Diventa positivo nell’anno 8 (passando da -0.158 a +6.158).
Qual è il VAN finale dell’investimento mostrato in tabella?
: Il VAN finale è 18.242.
