Curs 4 - Contractul de locațiune

Question 1

Ce este contractul de locațiune?

Answer 1

contractul prin care o parte, se obligă să asigure celeilalte părţi, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie

Question 2

Care sunt cele două forme al locațiunii?

Answer 2

• închiriere - locațiunea bunurilor mobile şi imobile
• arendare - locațiunea bunurilor agricole

Question 3

Care sunt caracterele locațiunii?

Answer 3

-Contract consensual
-Contract cu titlu oneros
-Contract sinalagmatic
-Contract în prinicpiu comutativ
-Contract cu executare succesivă
-Contract translativ al dreptului de folosință temporară (ca drept de creanță)
-Act de administrare

Question 4

Ce tipuri de locațiuni sunt excepție de la caracterul consensual, și trebuie încheiate în formă scrisă ad validitatem?

Answer 4

-contractul de arendare
-contractul de închirierea bunurilor aflate în domeniul public

Question 5

Care este diferența între locațiune și comodat?

Answer 5

Caracterul esențial de contract cu titlu oneros al locațiunii. Comodatul este cu titlu gratuit

Question 6

dacă folosinţa unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaţiune, dar, pe temeiul conversiunii, poate fi valabil ca ____?

Answer 6

un împrumut de folosinţă (comodat), dacă lucrul s-a predat (fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate.

Question 7

Pe cale de excepție, locațiunea are caracter aleatoriu în cazul___?

Answer 7

• Arendării (câştigul arendaşului depinde de realizarea recolte, cuantumul arendei fiind influenţat de producţia agricolă)
• Închirierea unui spațiu comercial pentru o chirie stabilită ca procent din profitul realizat de locata

Question 8

Adevărat sau fals?
caracterul succesiv subzistă şi în situaţia în care, spre exemplu, chiria se plăteşte anticipat, printr-un singur act de plată, pentru întreaga perioadă de folosinţă a bunului

Answer 8

Adevărat, pentru că obligaţia locatorului de a asigura folosinţa bunului este o obligaţie continuă

Question 9

în raport cu proprietarul, locatarul are calitatea de ____?

Answer 9

detentor precar

Question 10

în cazul în care cel ce primește folosința lucrului are şi posibilitatea consumării sale nu mai suntem în prezența unui contract de locațiune ci a unui de ____?

Answer 10

concesiune

Question 11

Pe cale de excepție, locațiunea este asmilat unui act de dispoziție în următoarele cazuri___?

Answer 11

• când locațiunea este încheiată pentru o durată mai mare de 5 ani
  -dacă obiectul locațiunii este un bun aflat în coproprietate, și dacă se încheie pe o durată mai mare de 3 ani

Question 12

pentru locaţiunea încheiată pentru o durată de până la 5 ani inclusiv, ambele părţi trebuie să aibă capacitatea cerută pentru acte juridice de ____?

Answer 12

administrare (adică capacitatea restrânsă de exercițiu)

Question 13

nesocotirea condițiiei de capacitate pentru închirerea unei locațiune, va reduce automat durata contractului la 5 ani, fiind vorba practic de o____?

Answer 13

nulitate parţială

Question 14

Adevărat sau fals?
pentru locațiunea încheiată pentru o durată mai mare de 5 ani, ambele părţi trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu (fiind asimilat unui act juridic de dispoziţie)

Answer 14

Adevărat

Question 15

în cazul bunului aflat în coproprietate, locaţiunea pe o durată de maxim 3 ani poate fi încheiată cu acordul ____? (cui)

Answer 15

coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi

Question 16

în cazul în care locațiunea se dorește a fi încheiată pentru o durată mai mare de 3 ani, este necesar acordul ____? (cui)

Answer 16

tuturor coproprietarilor bunului

Question 17

Ce vor putea face coproprietarii care nu au consimțit la încheiera locațiunii pe o durată mai mare de 3 ani?

Answer 17

vor putea exercita împotriva locatarului o acțiune posesorie, o acţiune în evacuare sau chiar o acţiune în revendicare, locațiunea fiindule inopozbilă

Question 18

Adevărat sau flas?
în cazul în care contractul s-a încheiat pe o durată mai mare de 3 ani cu acordul coproprietarilor ce deţin împreună majoritatea cotelor-părți, atunci locațiunea va produce efecte şi faţă de coproprietarii care nu au consimţit la încheierea ei, însă numai timp de 5 ani

Answer 18

fals, numai 3 ani

Question 19

Oricare dintre soți poate încheia fără consimțământul celuilalt soț o locațiune pentru o perioadă care nu depășește_____ dacă aceasta are ca obiect un bun comun

Answer 19

5 ani (act de administrare)

Question 20

Ce nu poate avea ca obiect o locațiune?

Answer 20

Un bun consumptibil, o moștenire nedeschisă, un bun scos din circuitul civil

Question 21

De ce nu poate un bun consumptibil să fie obiect al locațiunii?

Answer 21

întrucât la încetarea locaţiunii trebuie restituit în starea în care s-a aflat la momentul predării, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii

Question 22

Adevărat sau fals?
chiria poate fi stabilită în bani sau în orice alte bunuri sau prestații

Answer 22

Adevărat

Question 23

Adevărat sau fals?
chiria trebuie să fie determinată la momentul încheierii contractului şi să fie reală (nu fictivă);

Answer 23

fals, trebuie să fie determinată sau cel puţin determinabilă

Question 24

Adevărat sau fals?
este posibilă o locaţiune perpetuă

Answer 24

fals, nu este posibilă, poate fi încheiată pe o durată maxim de 49 de ani

Question 25

în situaţia în care durata locaţiunii nu a fost stabilită de părţi şi acestea nu şi-au manifestat intenţia de a contracta pe o durată nedeterminată şi nici nu există uzanțe în acest sens, legea prezumă perioada de ____?

Answer 25

- de un an - pentru locuinţele nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist; - pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria - în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; -pe durata locaţiunii imobilului - în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil

Question 26

Adevărat sau fals? în situaţia în care durata locaţiunii nu a fost stabilită de părţi şi acestea nu şi-au manifestat intenţia de a contracta pe o durată nedeterminată, contractul nu poate înceta prin denunţare unilaterală

Answer 26

Adevărat, deoarece se consideră că este încheiat pe durată determinată, potrivit prezumțiilor legale de perioadă

Question 27

Atunci când există mai multe locaţiuni încheiate pentru acelaşi bun, către locatari diferiți, şi care se suprapun, în parte sau în totalitate, o anumită perioadă, care va fi ordinea de preferința a locatarilor?

Answer 27

1. locatarul care şi-a notat dreptul în cartea funciară 2. locatarul care a îndeplinit cel dintâi aceste formalităţi; 3. locatarul care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului și nu a cunoscut preexistența celoralalte contracte de locațiune 4. locatarul care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată

Question 28

Locatarul evins de locatarul preferat va putea angaja răspunderea locatorului pentru neîndeplinirea cărei obligații?

Answer 28

pentru neîndeplinirea obligaţiei de a-i asigura folosinţa lucrului

Question 29

Ce este necesar pentru dovada locațiunii?

Answer 29

existenţa unui înscris sub semnătură privată ori chiar a unui început de dovadă scrisă

Question 30

Pentru unele aspecte precum executarea contractului sau opozabilitatea faţă de terți de îndeplinirea unor formalităţi precum____? (nu afectează valabilitatea contractului)

Answer 30

-Înregistrarea la organele fiscale -constatarea prin înscris autentic

Question 31

Înscrierea la organele fiscale sau încheiera unui înscris autentic la notar va face locațiunea să fie tilu executoriu pentru următoarele obligații____?

Answer 31

- pentru plata chiriei - pentru restituire a bunului la expirarea termenului locațiunii sau celui de preaviz

Question 32

Care sunt obligațiile de bază ale locatorului?

Answer 32

-De predare a bunului dat în locație -De a menține bunul în starea corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii -De a asigura locatarului liniștita și utila folosinșă a bunului pe tot timpul locațiunii

Question 33

Care sunt obligațiile principale ale locatarului?

Answer 33

-De a prelua bunul -De a plăti chiria în cuantumul și termenele stabilite -De a folosi bunul cu prudență și diligență -De a permite examinarea bunului de către locator -De a restitui bunul la încetarea din orice cazuă a locațiunii

Question 34

Adevăra sau fals? Predarea se face cu toate accesoriile bunului principal, în stare corespunzătoare utilizării

Answer 34

Adevăra

Question 35

locatorul este ţinut să efectueze, la momentul predării, ce tipuri de reparații?

Answer 35

toate reparațiile necesare pentru utilizarea corespunzătoare a bunului, inclusiv cele locative; (Cheltuielile aferente predării sunt suportate de acesta)

Question 36

în caz de neexecutare a obligației de predare locatarul poate ____?

Answer 36

1. să ceară predarea silită a bunului; 2. să invoce excepția de neexecutare, practic să suspende plata chiriei până la momentul predării bunului 3. să solicite rezilierea contractului pentru neexecutare și daune-interese

Question 37

Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile _____ ce ţin de conservarea imobilului (de ce fel)

Answer 37

capitale necesare

Question 38

Reparațiile locative, ce ţin de utilizarea curentă a bunului, sunt, în principiu, în sarcina ___?

Answer 38

locatarului

Question 39

în caz de nerealizare a reparațiilor capitale, deşi a fost înștiințat despre necesitatea lor, locatarull poate ____?

Answer 39

- efectua lucrările de unul singur, urmând să i se restituie cheltuielile efectuate + dobânzi de către locator - ceară rezilierea contractului

Question 40

De când se calculează dobânzile pentru efectuarea lucrărilor capitale necesare în locul locatorului?

Answer 40

-de la data efectuării cheltuielilo -de la data înştiinţării (dacă lucrările au fost urgente și au fost începute înainte de înștiințare)

Question 41

Potrivit obligației de a asigura locatarului liniștita și utila folosinșă a bunului pe tot timpul locațiunii, ce garnții oferă locatorul?

Answer 41

-Garanţia pentru vicii ascunse -Garanţia pentru vicii aparente (ca excepție) -Garanția pentru calitatea lucrului dat în locațiune -Garanţia pentru tulburările de fapt (ca excepție) -Garanţia pentru tulburările de drept

Question 42

Locatorul răspunde pentru orice viciu (ascuns) care împiedică sau micşorează folosirea bunului, indiferent dacă ___?

Answer 42

l-a cunoscut sau nu la momentul încheierii contractului ori dacă acesta exista sau nu la momentul încheierii contractului ori a survenit în cursul locațiunii

Question 43

Adevărat sau fals? în principiu, locatorul nu răspunde pentru viciile aparente existente la momentul încheierii contractului şi pe care locatarul nu le-a comunicat cu ocazia predării bunului

Answer 43

Adevărat

Question 44

locatorul datorează, totuşi, despăgubiri pentru acele vicii aparente care prejudiciază ____?

Answer 44

viața, sănătatea și integritatea corporală a locatarului

Question 45

Ce poate cere locatarul, în cazul viciilor aparente care prejudiciază viața și integritatea corporală?

Answer 45

- să solicite o scădere proporţională a chiriei, dacă viciile nu înlăturate într-un termen scurt -să solicite rezilierea contractului, dacă viciile sunt atât de grave încât nu ar mai fi contractat -să solicite, în plus, daune-interese

Question 46

Adevărat sau fals? locatorul nu poate fi obligat şi la daune-interese în cazul în care dovedește că nu a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să cunoască viciile aparente

Answer 46

Adevărat

Question 47

Pe cale de excepție, în ce situație datorează locatorul garanție pentru tulburările de fapt?

Answer 47

pentru tulburările de fapt cauzate de terți, începute înaintea predării bunului şi care îl împiedică pe locatar să îl preia (se va putea solicita rezilierea sau scăderea chiriei)

Question 48

Adevărat sau fals? Garanția pentru tulburările de drept este datorată de locator împotriva oricărui terţ care pretinde un drept asupra bunului dat în locaţiune chiar în lipsa unei tulburări de fapt din partea terţului

Answer 48

Adevărat

Question 49

locatorul datorează o scădere proporţională a chiriei, indiferent de gravitatea tulburării, dacă ____?

Answer 49

acesta nu a înlăturat-o de îndată, deşi i-a fost comunicată de locatar

Question 50

locatarul poate cere rezilierea contractului cu daune interese, dacă tulburarea de drept este ____?

Answer 50

atât de gravă, încât, dacă ar fi cunoscut-o, nu ar mai fi contractat

Question 51

locatarul chemat în judecată de un terţ care pretinde un drept asupra bunului închiriat, are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului pe două căi, care sunt acestea ?

Answer 51

- fie pe calea chemării în garanție - fie pe calea arătării titularului dreptului real

Question 52

dacă locatarul nu a comunicat locatorului tulburarea pricinuită de terţ prin chemarea în judecată, va fi obligat la plata despăgubirii pentru toate prejudiciile astfel cauzate cu excepția situației în care:____?

Answer 52

dovedește că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză dacă ar fi fost introdus în procesul purtat cu terţul;

Question 53

în cazul în care locatorul nu a fost introdus în procesul în care locatarul a fost evins, locatorul ar putea să se exonereze de obligația de despăgubire dacă dovedește că ___?

Answer 53

dovedește că ar fi avut mijloace ca, odată introdus în proces, să înlăture pretenţiile terţului

Question 54

În lipsă de stipulație contrară, chiria se plăteşte în avans pentru toată durata contractului dacă locațiunea nu depăşeşte _____?

Answer 54

o lună

Question 55

dovada plăţii chiriei se face potrivit dreptului comun referitor la ____?

Answer 55

chitanța liberatorie

Question 56

Adevărat sau fals? plata chiriei acceptată fără rezervă de locator, pentru o anumită perioadă, prezumă relativ executarea obligaţiei de a plăti chiria pentru perioadele anterioare;

Answer 56

Adevărat

Question 57

în caz de pluralitate de locatari, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, obligaţia de plată a chiriei este ____?

Answer 57

divizibilă

Question 58

în caz de neplată a chiriei în condiţiile stabilite, locatorul poate opta între următoarele:____?

Answer 58

- să solicite executarea silită - să solicite rezilierea contractului - să invoce excepţia de neexecutare a predării bunului

Question 59

prudenţa şi diligența folosirii bunului luat în locațiune sunt cele ale ____?

Answer 59

unui bun proprietar (culpa cea mai uşoară în raport cu acest standard antrenează răspunderea locatarului)

Question 60

Când este locatarul obligat să permită examinarea bunului de către locator?

Answer 60

la intervale de timp rezonabile, în funcţie de natura şi destinaţia bunului, precum şi celor care doresc să cumpere bunul sau, la încetarea contractului, să îl închirieze

Question 61

locatarul trebuie să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, exceptând _____? (ce)

Answer 61

modificările de stare a bunului în urma utilizării sau uzurii sale normale ori a vechimii

Question 62

deteriorările care apar ca urmare a nerespectării de către locatar a obligaţiei sale de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă rezultă din ____?

Answer 62

neglijenţa locatarului, din schimbarea destinaţiei bunului ori cauzate de membrii familiei sale, de sublocatar sau prin fapta altor persoane cărora locatarul le-a îngăduit în orice mod folosirea,

Question 63

Adevărat sau fals? locatarul răspunde inclusiv pentru deteriorări cauzate de incendiu indiferent de cauza acestuia

Answer 63

Fals, nu răspunde dacă dovedește că acesta a suvenit în mod fortuit

Question 64

Care sunt consecințele juridice dacă la momentul restituirii bunului există îmbunătăţiri efectuate de către locatar făcute cu acordul prealabil al locatorului?

Answer 64

locatorul va păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii, iar locatarul are dreptul la despăgubiri pentru cheltuielile efectuate; (până la plata cheltuielilor va avea un drept de retenție)

Question 65

Care sunt consecințele juridice dacă la momentul restituirii bunului există îmbunătăţiri efectuate de către locatar făcute FĂRĂ acordul prealabil al locatorului?

Answer 65

locatorul poate opta între fie a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului, fără a plăti despăgubiri, fie a cere locatarului să aducă bunul în starea iniţială şi să plătească despăgubiri pentru orice pagubă cauzată bunului de către acesta;

Question 66

dacă locatarul nu îşi execută obligația de restituire a bunului, locatorul are deschisă calea unei acţiune personale, care poate fin introdusă împotriva ___?

Answer 66

numai împotriva locatarului

Question 67

În ce caz va putea locatorul introduce şi acţiunea reală pentru restituirea bunului?

Answer 67

în cazul în care locatorul este şi titularul unui drept real asupra bunului (de exemplu dacă este proprietarul)

Question 68

în cazul în care locaţiunea a avut ca obiect un imobil, locatorul are deschisă şi calea unei acţiuni în ____ împotriva fostului locatar

Answer 68

evacuare (precum şi împotriva a oricărei alte persoane care ocupă imobilul fără drept

Question 69

locatarul poate încheia o sublolcațiune sau să cedeze locațiunea, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres potrivit cărei rațiuni?

Answer 69

Deaorece locaţiunea, ca regulă, nu este încheiată intuitu personae

Question 70

Adevărat sau fals? interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea, dar interdicţia de a ceda locaţiunea nu o include pe aceea de a încheia o sublocaţiune;

Answer 70

Adevărat

Question 71

Care sunt condiţiile de valabilitate ale sublocaţiunii şi ale cesiunii contractului de locaţiune?

Answer 71

-să nu fie interzise în mod expres prin contractul principal; -acordul scris al locatorului (pentru bunurile mobile, chiar dacă nu sunt interzise expres) -să nu fie convenite în condiţii care contravin condiţiilor din contractul principal.

Question 72

în cazul nerespectării, de către locatar, a condiţiilor menţionate pentru sublocațiune, locatorul poate cere ___?

Answer 72

- fie executarea obligaţiilor izvorând din contractul principal de locaţiune; - fie rezilierea şi daune-interese pentru neexecutarea obligaţiilor rezultând din contractul principal de locaţiune.

Question 73

Adevărat sau fals? Sublocațiunea nu este un contract de locaţiune distinct, încheiat între locatarul principal şi un terţ sublocatar.

Answer 73

fals, este unul distinct

Question 74

Ce este acţiune directă a locatorului împotriva sublocatarului?

Answer 74

acțiunea prin care, locatorul îl poate urmări pe sublocatar în cazul neplăţii chiriei de către locatarul principal până la concurența chiriei pe care acesta din urmă o datorează

Question 75

Adevărat sau fals? Spre deosebire de sublocațiune, cesiunea contractuui de locațiune către locatar nu este un nou contract de locaţiune distinct

Answer 75

Adevărat, este o operaţiune juridică prin care se realizează substituirea unui terţ în raporturile născute din contractul de locaţiune preexistent

Question 76

Încetarea contractului de locațiune are loc în urmăroatele cazuri___?

Answer 76

-Expirarea termenului de locațiune (de drept) -Denunțarea unilaterală a contractului (convențional sau de drept pentru locațiunile cu perioadă nedeterminată) -Rezilierea contractului pentru nerespectarea obligațiilor -Imposibilitatea folosirii bunului (de drept) -Desființarea titlului locatarului (de drept) -Înstrăinarea bunului dat în locațiune

Question 77

Denunțarea unilaterală a contractului se aplică de drept în cazul locaţiunii încheiate pe durată nedeterminată și poate fi cerută de oricare dintre părți dacă se face o ____?

Answer 77

notificare scrisă cu respectarea unui termen de preaviz

Question 78

rezilierea poate fi declarată unilateral sau, după caz, opera de plin drept dacă în contractul de locațiune s-a stipulat un ____?

Answer 78

pact comisoriu

Question 79

dacă imposibilitatea de folosire a bunului nu este definitivă, atunci contractul de locaţiune nu încetează de drept, ____ fiind obligat să efectueze reparația; (cine?)

Answer 79

locatorul

Question 80

reparaţiile pe care le necesită bunul, ce rezultă din folosinţa obişnuită, urmând a fi suportate de către ____, iar reparațiile capitale de către ____?

Answer 80

1. locatar 2. locator

Question 81

Pe cale de excepție, după desfiinţarea titlului locatorului, locaţiunea poate continua pe durata stipulată de părţi, dar cel mult ____de la data desfiinţării titlului, cu condiţia ca locatarul să fi fost de bună-credinţă la încheierea contractului

Answer 81

1 an

Question 82

Adevărat sau fals? titularul dreptului de a folosi bunul (noul locatar) nu poate obține obligarea locatorului iniţial la repararea prejudiciului suferit din cauza continuării locațiunii

Answer 82

fals, poate

Question 83

Care sunt consecințele juridice dacă părţile au convenit expres că locațiunea încetează în caz de înstrăinare a bunului închiriat?

Answer 83

locaţiunea încetează dar rămâne opozabilă dobânditorului pentru un termen de două luni ori mai mare decât termenul de preaviz aplicat notificării denunţării contractului

Question 84

Care sunt consecințele juridice dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat şi părţile nu au conveni că acesta încetează în caz de înstrăinare?

Answer 84

-dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului -locaţiunea este opozabilă dobânditorului pe întreagă durata a locațiunii -plata anticipată a chiriei va putea fi opusă dobânditorului

Question 85

Adevărat sau fals? Locaţiunea încetează prin moartea locatorului sau a locatarului

Answer 85

fals, va beneficia moștenitorilor

Question 86

în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de ____?

Answer 86

60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii

Question 87

Adevărat sau fals? contractul de locațiune încetează la data comunicării către locator a declarației moştenitorilor de denunţare

Answer 87

Fals, încetează la expirarea unui termen rezonabil de preaviz, care curge de la data acestei comunicări.