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Finan .3: Ipoteche, Fondi Flashcards

1
Q

Il codice civile distingue 4 fondi

A

.beni immobili

.diritti a sè stanti e permanenti (in particolare diritto di superficie)

.quota di comproprietà di un fondo (in particolare proprietà per piani)

.miniere

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2
Q

tipi di proprietà (3)

A

.proprietà esclusiva
.comproprietà (proprietà per piani)
.proprietà comune

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3
Q

specifiche comproprietà

A

il fondo viene ripartito fra 2 o più proprietari; ognuno possiede una quota che può vendere (es. proprietà x piani): iscrizione al registro fondiario

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4
Q

specifiche proprietà comune

A

le quote possedute da 2 o più proprietari non possono essere vendute su decisione dei singoli proprietari (es. comunione ereditaria)

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5
Q

specifiche proprietà per piani

A

comprende il diritto esclusivo (parte della casa quale appartamento, cantina, soffitta e garage) e la parte comune

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6
Q

specifiche diritto a sè stante; diritto di superficie

A

diritto permanente; una persona è autorizzata a costruire edificio su fondi di terzi; durata tra i 30 e 100 anni.

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7
Q

cosa si necessita x trasferimento proprietà fondiaria

A

.necessari un documento con forma di atto pubblico
.iscrizione registro fondiario

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8
Q

Diritti reali limitati (3)

A

.servitù (obblighi di tolleranza a favore di altri fondi o collettività)

.oneri fondiari gravano su un fondo e obbligano il proprietario a fornire determinate prestazioni (es. versamenti contributi x manutenzione strada, ecc..)

.diritti di pegno immobiliari (ipoteca, cartella ipotecaria) gravano unfondo x garantire che un debito verrà onorato

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9
Q

cosa è il registro fondiario

A

registro pubblico gestito dagli uffici del registro fondiario; contiene info su
.proprietario di un fondo
. diritti reali limitati (servitù oneri fondiari e diritto pegno immobiliare)
.i rapporti di proprietà (ulteriori posizioni di diritto)

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10
Q

Diritto di pegno immobiliare; nel caso di reaizazine vengono rimborsati quali creditori?

A

seguono il principio del posto del pegno fisso. In caso di realizzazione vengono rimborsati 1 rango, poi 2 rango, ecc.. Il rischio aumenta man mano che si scende nei ranghi con minore prioritâ

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11
Q

Six Terravis

A

consente gestire in formato elettronico gli scambi di info con il registro fondiario

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12
Q

fondo gravato da pegno immobiliare, cosa significa?

A

esiste un credito; se non viene rimborsato il fondo serve x garanzia

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13
Q

Tipologie di diritto di pegno immobiliare

A

.diritti di pegno immobiliare contrattuali:
contratto da proprietario del fondo e il beneficiario del pegno (banca); es: ipoteca, cartella ipotecaria. Iscrizione nel registro fondiario

.diritti di pegno immobiliare legali: disposizione di legge che prevede che il fondo assolva automaticamente una funzione di garanzia x un certo tipo di credito (ipoteca del venditore, ipoteca degli artigianie imprenditori, diritto di pegno dei coeredi, ecc..)

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14
Q

ipoteca: chi è generalmente il datore del pegno? chi è il beneficiario del pegno?

A

datore del pegno: è il proprietario del fondo
beneficiario del pegno: la banca

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15
Q

quale tipo di contratto x ipoteca?

A

contratto di pegno con atto pubblico. Iscrizione nel registro fondiario

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16
Q

2 tipi di ipoteca, ipoteca massimale e capitale; differenze?

A

.ipoteca capitale (garanzia di crediti con importo fisso; es. credito ipotecario, mutuo).
responsabilità: credito capitale + interessi maturati + interessi annui scaduti + spese esecuzione/interessi mora

.ipoteca massimale (garanzia di crediti di importo variabile; es. credito di costruzione, credito in conto corrente
responsabilità: solo fino all’importo massimo

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17
Q

diritto di credito, quali spese comprende (4)?

A

credito capitale, interessi, interessi di mora, spese di esecuzione

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18
Q

2 tipi di cartella ipotacaria

A

.documentale (presenta svantaggi quali procedura di costituzione complessa e costosa, coservaz. in deposito, se smarrita dichiarata nulla)

.registrale (non è una cartavalore e quindi non può essere smarrita; costituita in virtù dell’iscrizione registro fondiario)

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19
Q

cosa è la cartella ipotecaria documentale

A

.è una cartavalore
.può essere al portatore, nominativa o a nome del proprietario

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20
Q

diritto di pegno immobiliare legato ai sensi diritto pubblico

A

Se il proprietario non paga tasse, ecc… Non vengono iscritti al registro fondiario; x limitare il rischio a favore dell’acquirente del fondo i cantoni devono iscrivere nel registro fondiario per importi superiori a fr. 1000

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21
Q

2 diritti di pegno immobiliare con iscrizione registro fondiario

A

.ipoteca al venditore: il venditore può garantire il proprio credito con la vendita del fondo

.diritto di pegno per crediti dei coeredi

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22
Q

costituzione ipoteca

A
  1. contratto del pegno
  2. domanda d’iscrizione nel reg. fondiario
  3. iscrizione nel registro fondiario
    (nome del debitore e del beneficiario (creditore)), il tipo d’ipoteca)
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23
Q

differenza tra ipoteca capitale e massimale

A

.ipoteca capitale (serve x garantire debiti di importo fisso)
impiego ideale: Garanzia di crediti con importo fisso
(credito ipotecario, mutuo)
responsabilità: credito capitale + interessi + spese + interessi di mora
Estinzione tramite rimborso del titolo

.ipoteca massimale (importo garantito che non può essere superato)
impiego ideale: Garanzia di crediti di importo variabile
(credito di costruzione, credito in conto corrente)
responsabilità: la banca fissa un importo max del 20% superiore

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24
Q

cosa è, cosa collega la cartella ipotecaria?

A

collega un DIRITTO DI PEGNO (credito capitale, interessi, spese, ecc…) e un DIRITTO DI PEGNO IMMOBILIARE (garanzia offerta dal fondo)

25
Q

cartella ipotecaria documentale

A

cartavalori; diritto cartaceo; non può essere trasferito ne fatto valere senza il documento

26
Q

cartella ipotecaria registrale

A

non è una cartavalore. Iscritta registro fondiario

27
Q

trasferimento cartella ipotecaria documentale

A

.c. ipotecaria al portatore (consegna)
.cartalla ipotecaria nominativa (trasferimento tramite girata e consegna della cartavalore

28
Q

trasferimento cartella ipotecaria registrale

A

.iscrizione del nuovo creditore nel registro fondiario
.dichiarazione scritta di consenso del creditore attualmente registrato

29
Q

i diritti di pegno immobiliare contrattuali cosa comprendono?

A

ipoteca, cartella ipotecaria e rendita fondiaria

30
Q

3 diritti di pegno con iscrizione registro fondiario quali sono?

A

.ipoteca del venditore
.ipoteca degli artigiani
.diritto di pegno dei coeredi

31
Q

diritto di pegno senza iscrizione registro fondiario

A

.diritto di pegno per le spese del creidtore pignoratizio

32
Q

Intestatario della cartella ipotecaria registrale

A

nominativa o a nome del proprietario
(Non al portatore come la documentale)

33
Q

come avviene il trasferimento dell’ipoteca?

A

cessione

34
Q

cessione cartella ipotecaria registrale?

A

tramite modifica nel registro fondiario su incarico del creditore

35
Q

possibilità di trasferimento cartella ipotecaria documentale (2)

A

.al portatore tramite consegna
.nominativa tramite girata

36
Q

l’ipoteca è una cartavalori?

A

No, la cartavalori è per esempio la cartella ipotecaria documentale

37
Q

è vero che tutti i diritti di pegno vengono costituiti mediante iscrizione nel registro fondiario, petanto rappresentano cartavalori?

A

non è vero (vedi i crediti di un cantone relativo a imposte fondiare non versate che non viene iscritto)

38
Q

cosa è l’ipoteca del venditore?

A

credito del venditore del fondo relativo al prezzo di acquisto residuo

39
Q

3 vantaggi cartella ipotecaria registrale rispetto a quella documentale

A

.gestione semplice x iscrizione, passaggio proprietà ed estinzione
.risparmio costi x conservazione, invio ed estinzione
.solo questa cartella può essere costituita elettronicamente

40
Q

crediti ipotecari, 3 tipi

A

.credito su terreni
.credito di costruzione
.ipoteca

41
Q

mezzi propri x finanziamento

A

.valore venale terreno
.contante compresi averi cassa pensioni e 3 pilastro
.pagamenti diretti a imprese
.prestazioni proprie del committente

42
Q

capitale di terzi necessario

A

.credito di costruzione
.prestiti vari (es: cassa pensione)
.prestiti degli imprenditori

43
Q

garanzie supplementari

A

.pegni manuali
.polizza contro il rischio decesso
.fideiussioni
.cessione

44
Q

finanziamento, con quanto deve partecipare al minimo il committente?

A

20% con mezzi propri (se casa unifamiliare anche il terreno edificabile vale come mezzo proprio); rientrano anche averi di previdenza 2. e 3. pilastro

45
Q

costituzione in pegno e prelievo anticipato: differenze

A

.costituzione in pegno: i fondi servono solo come garanzia, l’mporto del credito e oneri per interessi rimangono invariati. Si pagano meno imposte

.prelievo anticipato: i fondi vengono prelevati e versati sul conto di costruzione. Vanno a ridurre l’importo dell’ipoteca; scendono i costi legati a interessi e ammortamento. Si pagano più imposte. In caso di vendita dell’immobile la somma prelevata dal 2 pilastro deve essere nuovamente versata

46
Q

percentuale prima ipoteca

A

fino al max di 2/3 del valore venale

47
Q

ipoteca a tasso fisso

A

.da 1 a 15 anni
.vantaggio dato che il cliente non deve preoccuparsi delle variazioni tassi, disdetta con penale. Il cliente si aspetta che i tassi aumentino

48
Q

ipoteca a tasso variabile

A

il rischio di variazione dei tassi d’interessi grava sul cliente
.durata illimitata, disdetta con preavviso possibile. Il cliente si aspetta che i tassi scendano o rimangono stabili

49
Q

ipoteca Saron (swiss average rate overnight)

A

ipoteca del mercato monetario. Durata illimitata. il tasso d’interesse applicato è dato dalla media del tasso Saron a cui viene aggiunto un margine fisso. Il cliente si aspetta che i tassi scendano o rimangono stabili

50
Q

differenze ipoteca diretta e indiretta

A

.ipoteca diretta: il debitore trasferisce la proprietà , a titolo di pegno immobiliare, alla banca. La banca diviene proprietaria della cartella ipotecaria

.ipoteca indiretta: il cliente non trasferisce alla banca la proprietà ma solo il diritto di pegno sul titolo di credito. Si può garantire qualsiasi tipo di credito

51
Q

calcolo sostenibilità del cliente x richiesta ipoteca

A

quando il cliente non deve versare per interessi, ammortamenti e spese accessorie più di 1/3 del proprio reddito lordo

52
Q

cosa combina il trasferimento di proprietà a titolo di garanzia?

A

combina i vantaggi dell’ipoteca diretta e indiretta

53
Q

cosa è il valore reale o intrinsico?

A

è dato dal valore del terreno e dello stabile comprensivo delle spese accessorie e sistemazione esterna

54
Q

cosa è il valore reddituale?

A

corrisponde ai redditi netti delle pigioni capitalizzati

55
Q

cosa è il valore venale?

A

importo che si potrebbe ottenere vendendo l’immobile sul mercato

56
Q

piano di finanziamento x ipoteca

A

.mezzi propri (pagamenti diretti a impresi, valore venale del terreno, mezzi liquidi compresi averi cassa pensione e 3 pilastro)

.capitali di terzi necessario (es. credito costruzione, prestiti privati, prestiti degli imprenditori tipo architetti o artigiani)

.garanzie supplementari (fideiussioni, cessioni, pegni manuali, polizza ocntro il rischio di decesso)

57
Q

Cosa è una cartavalori?

A

Iscrizione registro fondiario

58
Q

2 scelte x prima ipoteca

A

.ammortamento (onere complessivo diminuisce)

.annualità (onere rimane invariato)

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