Föreläsningar Flashcards
Vad menas med nivåår?
2 år före taxeringsår
Vad betyder Beskaffenhetstidpunkt ?
Användning och beskaffenhet vid taxeringsårets början.
Varifrån kommer uppgifterna taxeringen grundas på?
- Tidigare taxering
- Fastighetstaxeringsregistret (SKF), kopia i Fastighetsregistret ( Lantmäteriet)
- Underlag för förtryckt blankett
- Bygglovärenden, lagfartsärenden och vissa andra myndighetsuppgifter
- Fastighetsdeklaration (incitament?)
Taxeringskoder
typkoder 100-199 Lantbruksenheter typkoder 200-299 Småhusenheter typkoder 300-399 Hyreshusenheter typkoder 400-499 Industrienheter typkoder 500-599 Ägarlägenheter typkoder 600-699 Täkter typkoder 700-799 Elproduktionsenheter typkoder 800-899 Specialenheter
Fastighetsbegrepp enligt FTL
JB-fastigheterByggnad på ofri grundTomträttDe förs samman till taxeringsenheter enligt en särskild procedur
Vad är en taxeringsenhet?
Huvudregel: Taxeringsenhet = fastighet
Men…
•Olika användning på en fastighet blir flera taxeringsenheter
•Flera fastigheter kan bilda en gemensam taxeringsenhet om: –Samma kommun–Samma ägare (identitet)–Samma skatteplikt–EN ekonomisk enhet
Vad är en taxeringsenhet? ex.småhus
småhus på friköpt tomt
Tillskapa- Värderingsenhet - Mark- Värderingsenhet - Byggnad
Värdefaktorer Mark
1 - Storlek 2 - Vatten och avlopp 3 - Fastighetsrättsliga förhållanden 4 - Typ av bebyggelse 5 - Närhet till strand
1, 2 och 5 korrigeras utifrån normaltomten för varje värdeområde
3 korrigeras generellt
4 möjliggör differentierade riktvärden inom samma värdeområde
- Storlek - Markareal
hela kvadratmeterför normaltomten •Yta (kvm) •Värde (kr) •Korrigeringsbelopp (kr/kvm)Korrigeras •Upp till 2 x normaltomtens yta •Ned till 0.5 x normaltomtens yta
Arealen bestäms av:
1 - Fastighetsregistret
2 - Hävdad tomtplats
3 - Normaltomtens storlek
Vatten och avlopp
På vilket sätt tomten har tillgång till drickbart vatten och avlopp samt om vatten finns året runt
•Kommunalt VA = annan än kommunal anläggning som omfattas av lagen om vatten- och avloppsanläggningar
•Enskilt VA = annan än kommunal anläggning
•Klassindelas i 6 VA-klasser - VA-klass 1–6
•Anges för normaltomten, sedan korrigerings belopp kr/VA-klass
•korrigerings belopp x skillnad i VA-klass
Fastighetsrättsliga förhållanden
Om tomten •Är självständig fastighet? •kan bilda självständig fastighet? •Kan inte bilda självständig fastighet? •Ligger inom ett grupphusområde Självständig fastighet är registerfastighet enligt fastighetsregistret 1972 samt därefter nybildande fastigheter eller enhet som enligt annan lag ska registreras som fastighetKlassindelas i 3 klasser
Typ av bebyggelse
Indelas i 3 klasser. Är tomten avsedd för:
1. Friliggande småhus
Normalt mer än 9 meter mellan husen
2.Radhus
Rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda direkt med varandra
3. Kedjehus m.m.
Närhet till strand
Tomtmarkens läge i förhållande till strand
Strand är mark vid:
hav, insjö eller vattendrag enl. 7 kap. 13 § miljöbalken där det råder strandskydd (samt motsvarande tillämpning inom planområde)
Klassindelas i 4 klasser
Strandklass 1
Strandklass 1, 0-75 m från strand om:
•Värderingsenheten har egen strand
•Området mellan byggnadsplatsen och strandlinjen utgör naturmark som i princip endast är tillgänglig för enhetens ägare.
•Strandzonen inte används för- bebyggelse,- bil-, park- eller gångväg - badplats eller liknande som används av allmänhet i annat än ringa omfattning
Strandklass 2 &3
Strandklass 2-3 Strandnära Belägenhetsklass Avstånd från byggnad Klass 2 Högst 75 m utan egen strand Klass 3 75 m till 150 m Strandzonen mellan strandlinjen och byggnadsplatsen får inte utgöras av sammanhängande bebyggelse eller användas för verksamhet som gör att den inte är tillgänglig
strandklass 4
Ej strand eller strandnära
Normaltomten utgör alltid klass 4.
Värderelationen anges för klass 1 och klass 2
Ex)Strand (klass 1) 2.0
Strandnära (klass 2) 1.5
Korrigering
•Multiplicera värdet med för tomten aktuell belägenhetsfaktor.
•Faktorn för strand (klass 1) och strandnära (klass 2) anges i riktvärdeangivelsen.
Beräkning av riktvärde tomtmark
Normaltomtens värde
Korrigera för storlek
– Beräkna skillnaden mellan värderingsenhetens storlek och normaltomtens storlek
– Multiplicera med marginalvärdet och lägg till normaltomtens riktvärde
– Avrunda nedåt till helt 1000-tal kronorKorrigera för närhet till strand
– Avläs belägenhetsfaktor
– Multiplicera med resultatet steg 2.
– Avrunda nedåt till helt 1000-tal kronor
Korrigera för VA-klass
– Beräkna skillnaden i antalet klasser mellan förutsatt VA-klass och aktuell klass
– Multiplicera med angivet belopp per klass och lägg till resultatet från steg 3 Korrigera för fastighetsrättsliga förhållanden
– RSV:s rekommendationer + ev. avrundning nedåt till helt 1000-tal kronor
Taxering byggnader
Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer samt komplementshus
•Friliggande en- och tvåbostadshus
•Enbostadshus i rad
•Tvåbostadshus i rad om olika fastigheter
•Byggnad inrättad som bostad åt minst 3 och högst 10 familjer, om byggnaden ingår i lantbruksenhet
Storlek BOA BIA
Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bostadsarea (BOA) och biarea (BIA)
Mäts enligt SS 021053
Vad som ska mätas och vad som är värdeyta regleras enligt RSV:VF
•Boyta räknas till 100 %
•Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm
•Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus
Undantag mätvärd yta mellan ytterväggars insidor
Undantag
• Yta med takhöjd < 1.9 m
• Yta som ej är tillgängligt via dörr i samma plan, trappa, permanent stege eller lucka med stege
• Yta som ej har golv jfr. trappa
BOA, Bostadsarea, BIA, Biarea
Bostadsarea
All mätvärd yta i våning ovan mark är boarea
Undantag:
•Garage, pannrum och soprum som nås inifrån är biarea
•Enkla rum med begränsad användning ex. glasade uterum, oinredd vind etc. = biarea
Biarea
All mätvärd yta i våning under mark är biarea
Storlek Specialregel sluttningshus
Den del av våningen som ligger inom 6 m från yttervägg är boyta om
•omgivande mark är belägen i nivå med eller under golvet
•väggen ej gränser mot annan byggnad
Övrig yta är biyta
OBS!Finns garage, pannrum eller soprum som nås inifrån, inom 6 m zonen, är detta biyta
Värdefaktor Ålder
Värdeår är taxeringens ”teoretiska nybyggnadsår”. Skall återspegla byggnadens återstående livslängd.Normalt är värdeår = nybyggnadsår.Jämkning (ett senare värdeår) sker efter om- eller tillbyggnader. Värdeår är alltid >1929. (Tidigare taxeringar >1909).
Standard – Standardpoäng stdp
Bestäms med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning
Summa standardpoäng för de fem huvudområdena
•Exteriör
•Energihushållning
•Kök
•Sanitet
•Övrig interiör
Jämkning av poängsumma
•utrustning finns, men är av låg/hög standard
•material och utrustning som inte omfattas av frågorna finns och är av låg/hög standard
Den jämkade summan får ej under- eller överstiga poängintervallet för varje huvudområde
Bygnadskategori
Klassindelas med hänsyn till om småhuset är :
•friliggande
•radhus
•kedjehus
Klassen ”antal bostadslägenheter” beaktas inte särskilt (Bostadslägenheter = ett eller flera rum med egen wc och kokmöjlighet)Rekommenderade S-nivåer kan variera inom samma värdeområde beroende på typ av byggnadskategori
Fastighetsrättsliga förhållanden
Klassificeringen av tomtmarken styr •egen fastighet (klass 1) •kan bilda egen fastighet (klass 2) •kan ej bilda egen fastighet (klass 3) Korrigering Klass 1 100 % av tabellvärdet Klass 2 100 % av tabellvärdet Klass 3 50 % av tabellvärdet
Värdeordning
Husets ordningsnummer i värdehänseende på tomten Klassindelas i 2 klasser Klass 1 Det mest värdefulla småhuset Klass 2 Övriga småhus
Justering av säregna förhållanden
Egenskap/förhållanden som: •Inte beaktas i värdefaktorerna •Inte är normalt i värdeområdet •Påverkar taxeringsvärdet med minst 3 % dock minst 25 000 kr Exempel: -Radon -Byggfel, fukt/mögel -Kulturhistoriska förhållanden -Buller -Kraftledning -Utsikt -Strandens attraktivitet
Vilka har skatteplikt
Huvudregeln:
Alla fastigheter är skattepliktiga
Vissa enheter åsätts dock inte taxeringsvärde
– är inte ”skattepliktiga” (skattefria taxeringsenheter)
Framförallt specialfastigheter
– Nationalparker m fl
Vissa ägaresfastigheterskolor, akademier, kyrkor, trossamfund, m.m.
För skattepliktiga enheter beräknas taxeringsvärde.Även de skattefria åsätts TYPKOD. ( 800-serien)
Fastighetsskatt
Taxeringsvärdet ligger till grund för fastighetsskattens storlek
Nya skatteregler löpande. Nya maxbelopp.Kommunal avgift
Officiella register om enskilda fastigheter
•Fastighetsregistret och lägenhetsregistret
– Lantmäteriet
–Fastighetsbeteckning, area, kartor, koordinater, förrättningsakter, koppling till planer, bestämmelser
•Inskrivningsregistret
– Lantmäteriet
–lagfaren ägare, köpedatum, köpeskilling, servitut, inskrivningar, pantbrev
•Taxeringsregistret
– Skattemyndigheten
–taxerad ägare, taxeringsvärden, typkod, riktvärdeområden
– kopplas till Fastighetsregistret och inskrivningsregistret
•Adressregister
- Kommunen
•Bygglovregister
Officiella register över grupper av fastigheter
•Kommunens planregister – koppling till större nivå - Länsstyrelsen –Detaljplaner –Översiktsplaner –Fördjupade översiktsplaner –Tomtindelningar –Äldre stadsplaner Styr vilken användning fastigheten får nyttjas till Användning=Nytta=Värde!!!!
Statistik – Offentliga leverantörer
•SCB
–befolkning
–Priser
–KPI
–Fastighetsprisindex
–…Statistik över längre tid men inte så färsk
– tar upp till 4 mån att få lagfart registrerad..Information tas från fastighetsregistret, Inskrivningsregistret och Taxeringsregistret. Ex K/T där K=Köpeskilling och T=Taxeringsvärdet.
MAKROperspektivet
– var är Världen och Sverige på väg? Vad betyder det för fastigheternas värdeutveckling?
Statistik – Privata leverantörer
•Större perspektiv –Analysinstitut t ex ekonomifakta –Bankernas analysavdelningar –LRF statistik över skogsförsäljningar Enstaka försäljningar som gjorts –Mäklares egna sidor –Hemnet, booli m fl gemensamma siter sålda objekt –Annonser och annonseringstid –Köpta rapporter och analyser •Enstaka objekt –Metria, Infotrader, UC, Datscha m fl, olika fokus i olika system
•Övrig information –Tidningar / nyheter –Sökmotorer –Blocket –skvaller, örat mot rälsen.. •Automatisk värdering –SBAB –Olika mäklare –Olika banker - kopplingar
Statistik – gallring och missvisande statistik
•Brister i teknisk information och register: –Bebyggd fastighet är i praktiken en tomt – brand/rivningsobjekt etc. –Registrerad som tomt men nybyggt –Taxeringsvärdet är konstigt – inte priset. –Tidsfördröjning mellan köp och lagfart. –Byggrätter mm •Interna affärer – ”Fingrarna i syltburken” –Släktköp. –Eget företag, etc. –Friköp tomträtt eller arrende –Säljer till hyresgäst som investerat i objektet –Dellikvid i byte – mixade affärer
•” Skumma affärer”
–Svarta pengar ingår i affären, håller lagfarten nere
–Mixade affärer
– t ex stuga inkl möbler och båt
–Hyreslägenhet i inbyte utgör dellikvid.
•Bolagspaketeringar
Styrs av skatteregler vid överlåtelse, Man strävar efter så lite skatt som möjligt.
Värderarens uppgift:
•Var källkritisk
•Var nyfiken
•Sunt förnuft
•Vi har
–Knappast fler observationer
–Bättre kunskap om vad som är ”riktiga” köp–Bättre kunskap om hur delmarknader är utformade(Geografi och fastighetstyp i kombination)
–Har bra kunskap om driftsnetto (hyra) och alternativanvändning för varje köp
–Annan syn på hur stort dataunderlag som behövs•Jämförelse och justering för avvikelser
Marknadsanalys – bedömning av marknadsutveckling
•Allmän samhällsorientering –Brexit, Trump, Finanskris, bubbla.. •Mätetal och indikatorer –Räntan upp eller ner? –Tillväxten ( BNP) upp eller ner? –Konjunktur upp eller ner? •Offentlig statistik - prisindex
Hur beräknas ett index?
•Stora serier av data
•Val av metod och strategi för paketering av data
•Vad vill vi visa med indexet?
–Över lång tid
–Startår att jämföra med har alltid index 100 ( tänk 100%)
–Utveckling i jämförelse med startåret, 108 betyder ökning 8% sedan startåret–Kr? Kr/m2? K/T?
Typer av index
1.”Naiv” index. Det årliga medelpriset ( Kr).
2.Medelpris efter normering.
–Köpeskillingskoefficient K/T, kr/Taxeringsvärde ( taxeringsvärdet innehåller många uppgifter om respektive objekt, se föreläsning. mark+byggnad, stdp etc)
–Kvadratmeterpris, Kr/m23.Viktade index
– grupperar datat efter någon faktor
–Paasche eller Laspeyres indexar.
4.Hedonisk teknik, Regressionsanalys. Matematisk statistik.
Fastighetsprisindexar – tolkning
(1) ”Naiv” index. Viss mäklarstatistik.Den genomsnittliga PRIS-förändringen i det som har omsatts. Ingen koll på systematiska förändringar i omsättningen. Ingen koppling till beståndet.
(2) Medelpris efter normering. Bl.a. viss SCB-statistik.Representerar också det omsatta. Viss kontroll för förändring i vad som omsätts. Därför mer representativt för beståndet än (1).
(3) Laspeyres index. FASTPI småhus (SCB).Utifrån vad som omsatts skattas VÄRDE-förändring i stocken.
Vad räknas som småhus?
Typkod småhusenheter MARK:
•210 = tomtmark till helårsbostad
•OBS ! 211 = tomtmark till fritidshus UPPHÖRTTypkod småhusenheter
BEBYGGD: •220 = helårsbostad för 1-2 familjer
•OBS ! 221 = fritidsbostad för 1-2 familjer UPPHÖRT
Enda sättet att nu hitta fritidshus är via standardpoäng och kännedom om objekten och områden!
Småhusvärdering - Arbetsgång
1.Inledning: Värderingsobjektet, uppdragsgivare, värdetidpunkt, syftet med värderingen, typ av värdering
2.Datainsamling
– fastighetsdata, kartor, arkiv
3.Marknadsanalys
– läge, prisbildning, statistik
4.Besiktning av värderingsobjektet
– alltid besiktning ?
5.Analysmetod
– ortsprismetod (avkastningsmetod, produktionskostnad)
6.Värdebedömning
7.Värdeutlåtande / dokumentation
Småhusvärdering – 1. Inledande arbete
•Värderingsobjektet –fastighetsbeteckning –del av fastighet –byggnad på ofri grund •Uppdragsgivare / beställare – uppdragsbekräftelse / kostnad•Värdetidpunkt – igår ? IDAG ? imorgon ?
•Syfte med värderingen –- kreditgivning / säkerhet –- köp och försäljning –- bodelning, arv, gåva •Typ av värdering –- marknadsvärdering –- (förhandsvärdering)
Småhusvärdering – 2. Datainsamling objektet
•Objektet – namn •Fastighetsutdrag t ex Metria•Fastighetskarta – ett eller flera områden?•Detaljplan •Servitut •Gemensamhetsanläggningar •Något som behöver frågas extra när vi ses? •Arrendetomt? •Fråga efter arrendekontrakt och karta
