Föreläsningar Flashcards

Question

Bygnadskategori

Answer 1

Klassindelas med hänsyn till om småhuset är : •friliggande •radhus •kedjehus Klassen ”antal bostadslägenheter” beaktas inte särskilt (Bostadslägenheter = ett eller flera rum med egen wc och kokmöjlighet)Rekommenderade S-nivåer kan variera inom samma värdeområde beroende på typ av byggnadskategori

Answer 2

``` Klassificeringen av tomtmarken styr •egen fastighet (klass 1) •kan bilda egen fastighet (klass 2) •kan ej bilda egen fastighet (klass 3) Korrigering Klass 1 100 % av tabellvärdet Klass 2 100 % av tabellvärdet Klass 3 50 % av tabellvärdet ```

Answer 3

``` Husets ordningsnummer i värdehänseende på tomten Klassindelas i 2 klasser Klass 1 Det mest värdefulla småhuset Klass 2 Övriga småhus ```

Answer 4

``` Egenskap/förhållanden som: •Inte beaktas i värdefaktorerna •Inte är normalt i värdeområdet •Påverkar taxeringsvärdet med minst 3 % dock minst 25 000 kr Exempel: -Radon -Byggfel, fukt/mögel -Kulturhistoriska förhållanden -Buller -Kraftledning -Utsikt -Strandens attraktivitet ```

Answer 5

Huvudregeln: Alla fastigheter är skattepliktiga Vissa enheter åsätts dock inte taxeringsvärde – är inte ”skattepliktiga” (skattefria taxeringsenheter) Framförallt specialfastigheter – Nationalparker m fl Vissa ägaresfastigheterskolor, akademier, kyrkor, trossamfund, m.m. För skattepliktiga enheter beräknas taxeringsvärde.Även de skattefria åsätts TYPKOD. ( 800-serien)

Answer 6

Taxeringsvärdet ligger till grund för fastighetsskattens storlek Nya skatteregler löpande. Nya maxbelopp.Kommunal avgift

Answer 7

•Fastighetsregistret och lägenhetsregistret – Lantmäteriet –Fastighetsbeteckning, area, kartor, koordinater, förrättningsakter, koppling till planer, bestämmelser •Inskrivningsregistret – Lantmäteriet –lagfaren ägare, köpedatum, köpeskilling, servitut, inskrivningar, pantbrev •Taxeringsregistret – Skattemyndigheten –taxerad ägare, taxeringsvärden, typkod, riktvärdeområden – kopplas till Fastighetsregistret och inskrivningsregistret •Adressregister - Kommunen •Bygglovregister

Answer 8

``` •Kommunens planregister – koppling till större nivå - Länsstyrelsen –Detaljplaner –Översiktsplaner –Fördjupade översiktsplaner –Tomtindelningar –Äldre stadsplaner Styr vilken användning fastigheten får nyttjas till Användning=Nytta=Värde!!!! ```

Answer 9

•SCB –befolkning –Priser –KPI –Fastighetsprisindex –...Statistik över längre tid men inte så färsk – tar upp till 4 mån att få lagfart registrerad..Information tas från fastighetsregistret, Inskrivningsregistret och Taxeringsregistret. Ex K/T där K=Köpeskilling och T=Taxeringsvärdet. MAKROperspektivet – var är Världen och Sverige på väg? Vad betyder det för fastigheternas värdeutveckling?

Answer 10

``` •Större perspektiv –Analysinstitut t ex ekonomifakta –Bankernas analysavdelningar –LRF statistik över skogsförsäljningar Enstaka försäljningar som gjorts –Mäklares egna sidor –Hemnet, booli m fl gemensamma siter sålda objekt –Annonser och annonseringstid –Köpta rapporter och analyser •Enstaka objekt –Metria, Infotrader, UC, Datscha m fl, olika fokus i olika system ``` ``` •Övrig information –Tidningar / nyheter –Sökmotorer –Blocket –skvaller, örat mot rälsen.. •Automatisk värdering –SBAB –Olika mäklare –Olika banker - kopplingar ```

Answer 11

``` •Brister i teknisk information och register: –Bebyggd fastighet är i praktiken en tomt – brand/rivningsobjekt etc. –Registrerad som tomt men nybyggt –Taxeringsvärdet är konstigt – inte priset. –Tidsfördröjning mellan köp och lagfart. –Byggrätter mm •Interna affärer – ”Fingrarna i syltburken” –Släktköp. –Eget företag, etc. –Friköp tomträtt eller arrende –Säljer till hyresgäst som investerat i objektet –Dellikvid i byte – mixade affärer ``` •” Skumma affärer” –Svarta pengar ingår i affären, håller lagfarten nere –Mixade affärer – t ex stuga inkl möbler och båt –Hyreslägenhet i inbyte utgör dellikvid. •Bolagspaketeringar Styrs av skatteregler vid överlåtelse, Man strävar efter så lite skatt som möjligt.

Answer 12

•Var källkritisk •Var nyfiken •Sunt förnuft •Vi har –Knappast fler observationer –Bättre kunskap om vad som är ”riktiga” köp–Bättre kunskap om hur delmarknader är utformade(Geografi och fastighetstyp i kombination) –Har bra kunskap om driftsnetto (hyra) och alternativanvändning för varje köp –Annan syn på hur stort dataunderlag som behövs•Jämförelse och justering för avvikelser

Answer 13

``` •Allmän samhällsorientering –Brexit, Trump, Finanskris, bubbla.. •Mätetal och indikatorer –Räntan upp eller ner? –Tillväxten ( BNP) upp eller ner? –Konjunktur upp eller ner? •Offentlig statistik - prisindex ```

Answer 14

•Stora serier av data •Val av metod och strategi för paketering av data •Vad vill vi visa med indexet? –Över lång tid –Startår att jämföra med har alltid index 100 ( tänk 100%) –Utveckling i jämförelse med startåret, 108 betyder ökning 8% sedan startåret–Kr? Kr/m2? K/T?

Answer 15

1.”Naiv” index. Det årliga medelpriset ( Kr). 2.Medelpris efter normering. –Köpeskillingskoefficient K/T, kr/Taxeringsvärde ( taxeringsvärdet innehåller många uppgifter om respektive objekt, se föreläsning. mark+byggnad, stdp etc) –Kvadratmeterpris, Kr/m23.Viktade index – grupperar datat efter någon faktor –Paasche eller Laspeyres indexar. 4.Hedonisk teknik, Regressionsanalys. Matematisk statistik.

Answer 16

(1) ”Naiv” index. Viss mäklarstatistik.Den genomsnittliga PRIS-förändringen i det som har omsatts. Ingen koll på systematiska förändringar i omsättningen. Ingen koppling till beståndet. (2) Medelpris efter normering. Bl.a. viss SCB-statistik.Representerar också det omsatta. Viss kontroll för förändring i vad som omsätts. Därför mer representativt för beståndet än (1). (3) Laspeyres index. FASTPI småhus (SCB).Utifrån vad som omsatts skattas VÄRDE-förändring i stocken.

Answer 17

Typkod småhusenheter MARK: •210 = tomtmark till helårsbostad •OBS ! 211 = tomtmark till fritidshus UPPHÖRTTypkod småhusenheter BEBYGGD: •220 = helårsbostad för 1-2 familjer •OBS ! 221 = fritidsbostad för 1-2 familjer UPPHÖRT Enda sättet att nu hitta fritidshus är via standardpoäng och kännedom om objekten och områden!

Answer 18

1.Inledning: Värderingsobjektet, uppdragsgivare, värdetidpunkt, syftet med värderingen, typ av värdering 2.Datainsamling – fastighetsdata, kartor, arkiv 3.Marknadsanalys – läge, prisbildning, statistik 4.Besiktning av värderingsobjektet – alltid besiktning ? 5.Analysmetod – ortsprismetod (avkastningsmetod, produktionskostnad) 6.Värdebedömning 7.Värdeutlåtande / dokumentation

Answer 19

``` •Värderingsobjektet –fastighetsbeteckning –del av fastighet –byggnad på ofri grund •Uppdragsgivare / beställare – uppdragsbekräftelse / kostnad•Värdetidpunkt – igår ? IDAG ? imorgon ? ``` ``` •Syfte med värderingen –- kreditgivning / säkerhet –- köp och försäljning –- bodelning, arv, gåva •Typ av värdering –- marknadsvärdering –- (förhandsvärdering) ```

Answer 20

``` •Objektet – namn •Fastighetsutdrag t ex Metria•Fastighetskarta – ett eller flera områden?•Detaljplan •Servitut •Gemensamhetsanläggningar •Något som behöver frågas extra när vi ses? •Arrendetomt? •Fråga efter arrendekontrakt och karta ```

Answer 21

•Fastighetsregistret - Lantmäteriet – fastighetsbeteckning, area, kartor, koordinater, planer, bestämmelser •Inskrivningsregistret – Lantmäteriet – lagfaren ägare, köpedatum, köpeskilling, servitut, inskrivningar, pantbrev •Taxeringsregistret – Skattemyndigheten – taxerad ägare, taxeringsvärden, typkod, riktvärdeområden •Kommunregistret –aktuell kommun – adressregister, detaljplaner, bygglov, planer

Answer 22

``` •Läge, läge, läge - Marknaden•Prisbildning – utbud och efterfrågan •Statistik – Fastighetsprisindex, mäklarstatistik etc •Annonser – ute länge? •Mäklare – hur ser efterfrågan ut just nu? •Internet/Sökmotorer – särskilt för udda objekt •Allmän marknadskännedom – nyheter mm •” Örat mot rälsen” ```

Answer 23

``` •Ortspris –vid småhus •Avkastningskalkyl/cash-flow –vid avkastningsfastigheter •Produktionskostnadsmetoden –Vid udda anläggningar t ex specifika industrier etc. => ORTSPRISMETODEN!! ```

Answer 24

•Ortsprismetoden –den metod som används för småhus •Ortsprismaterial –Material från register/system/andra källor •Ortsprissystem –De datasystem som försörjer marknaden med information.

Answer 25

a. - avgränsa en delmarknad ( geografiskt, fastighetstyp, etc.) b. - avgränsa och ”gallra” bort avvikande objekt ( K/T, boarea, priser) c. - analysera prisutvecklingen på orten, verifiera marknadsanalysen gentemot ett större antal objekt på orten. Bedöm aktuell prisutveckling under perioden då dina jämförelseobjekt sålts. d. - applicera prisutvecklingen för de relevanta jämförelseobjekten så de visar vad de skulle sålts för vid värdetidpunkten. e. - ta fram medeltalet för köpeskillingarna vid aktuell värdetidpunkt, kr, K/T , K/BOAf.- Jämför nu nyckeltalen från jämförelseobjekten med det aktuella värderingsobjektet

Answer 26

•Använd nyckeltalen för jämförelsematerialet •Vid aktuell värdetidpunkt–kr, K/T , K/BOA •Applicera dessa på värderingsobjektet–BOA *genomsnitt kr/m2–Genomsnitt K/T * objektets taxeringsvärde •Ev justeringar innan värdet slutligen bedöms? –Plus eller minus? –Pool? Renoveringar? Utsikt? Annat som inte syns i taxeringssystemet ( standardpoäng, tomtstorlek etc?) •Bedöm värdet – sätt ner foten och avrunda •Bedöm osäkerhetsintervallet

Answer 27

``` •Värderingsbesiktningens underlag –fastighetstyp, storlek, standard, skick etc.. •Ortsprismaterial –jämförelseobjekt, prisstatistik •Marknadsanalys –efterfrågan, alternativ användning mm •Slutlig sammanvägning av samtliga värdepåverkande faktorer - Läget, läget, läget !! •Slutlig marknadsvärdebedömning ```

Answer 28

”Med marknadsvärde avser mest sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid.” Vid den tänkta försäljningen får det inte föreligga någon tvångssituation att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer.

Answer 29

* Samhällsbyggarna och Bankföreningen * www.samhallsbyggarna.org * Olika utseende – samma innehåll–Blankett–Skriven rapport- exempel på www.kronofogden.se * Detaljeringsnivå * Bilagor–Foton, kartor–Ritningar / skisser–Registerutdrag–Övriga dokument / avtal * Värderingsobjektet - namn * Syfte med värderingen * Värdetidpunkt/värderingstidpunkt/besiktningstidpunkt * Eventuella villkor, friskrivningar * Bilagor * Slutlig marknadsvärdebedömning * Värderarens namn/underskrift

Answer 30

* Entreprenadbesiktning * Statusbesiktning * Överlåtelsebesiktning * Ansvarsutredning * Myndighetsbesiktning * Miljöinventering

Answer 31

``` •Avvikelser från det normala t ex –Ålder –Användningssätt –Typ –Standard och skick •Syfte: Göra ett ekonomiskt övervägande –Tillskott eller avdrag i slutliga värdebedömningen? ```

Answer 32

* Åk alltid på plats! * Gör besiktningen själv * Var noggrann * Anteckna och fotografera * Etik och integritet! * Sekretess ang uppdragsgivare

Answer 33

``` •Uppgifter om värderingsobjektet –Fastighetsbeteckning, adress, utdrag ur fastighetsregistret, kartor, ritningar –Servitut, nyttjanderätter, kontrakt etc –Planförhållanden –Vilka uppgifter saknas? Fråga ägaren om renoveringar, drift- och underhållskostnader, status på utrustning etc •Uppdragsgivare / beställare –Namn, telefonnr, när o var ska vi ses? •Omgivningen – vad behöver besiktas? –Intressanta jämförelseobjekt –Samhällsservice –Utsikt/badplats/..? ```

Answer 34

``` •Checklista •Frågelista •Kamera (laddad) •Papper och pennor ( blyerts på vintern o vid regn) •Mätutrustning – måttband/laser •Ficklampa (verktyg) •Karta/GPS •eventuellt ”oömma kläder och stövlar” •Kontaktuppgifter –kontaktpersoner–telefonnummer ```

Answer 35

•”kom för tidigt ” (kolla omgivningar, grannfastigheter etc.) •Var systematisk (checklista) •Var noggrann •Anteckna / fotografera •Notera allt som kan ha en värdepåverkan (avvikelser) •Fastna inte på detaljer •Ställ dina frågor •Var kreativ -tänk ”alternativ användning ” t ex. annan planlösning •Helhetsintryck (ordning och reda)

Answer 36

läget i orten, stadsdelen, området etc

Answer 37

``` •Flera byggnader –gå byggnad för byggnad, namn eller nummer –Antal våningar – utformning - arkitektur •Byggår –Om/tillbyggnader - större renoveringar •Undergrund –markförhållanden • Grundläggning –betong, plintar eller hel betongplatta –Krypgrund –källargrund (omdränering ?) •Stomme –Bärande konstruktioner –trästomme , regelstomme eller limträ –trästomme , timmer –trästomme , prefab-element –murad stomme •Fasader –Ytterbeklädnad –träpaneler, skivor –tegelfasader –timmer –putsad –plåt, eternitskivor –specialmaterial, glaspartier •Yttertak –Takbeklädnad (vilken typ: sadeltak, pulpettak, valmat, mansard etc..) –tegelpannor, betongtegel –plåt, profilerad, falsad bandtäckt –shingel, papp –naturtak, (sedumgräs)•Plåtarbeten –Avvattning (stuprör-hängrännor), omfattningar •Fönster –Typ av fönster, material, fönsterpartier •Entréer / dörrar –entrépartier, dörrar, portar –material, typ, antal ```

Answer 38

``` •Anslutningar –vatten, avlopp –el, bredband (fiber) –fjärrvärme•Värme (vattenburen eller luftburen) –fjärrvärme –värmepumpar –fasta bränslen –el, solceller, övriga system •Ventilation –självdrag, mekaniska system , värmeåtervinning •Installationer –TV / bredband –larm, säkerhet ```

Answer 39

``` •ÖVRIGT –uteplatser, uterum –Balkonger –handikappanpassningar –Komplementbyggnader (garage, förråd, båthus etc..) •TOMT - MARK –Finplanerad eller grovplanerad –Anläggningar (trädgårdstomt) –P-platser –asfalt, avgrusningar –marksten, planteringar –belysning –stängsel - grindar ```

Answer 40

``` •Planlösning i huset •Planlösning på tomten –Effektiv? –Smakfull? –Flexibel? –Trendig/modern/attraktiv? –Finns även praktiska utrymmen t ex förråd? ```

Answer 41

``` •Underhållsbehov – allmänt, specifika detaljer •Äldre ytskikt och material •Övriga ”brister” – värmesystem (driftskostnaden) •Skador –Fukt och vattenskador - nästan 90% av alla byggnadsskador –Felaktiga konstruktioner –Mögelangrepp – hussvamp –Radon •Övrigt ! ? •- Vad är åtgärdat? Vad skulle ägaren vilja åtgärda? Är det gjort med kvalitet? ``` * Åtgärder / kostnader * Akuta underhållsbehov * Hur stor är värdepåverkan ??

Answer 42

* Arkitektur? * Extra utrymmen? * Trädgårdsanläggningar? * .. * Hur stor är värdepåverkan ??

Answer 43

``` ÄGA SIN BOSTAD – Ägandet som investering: •spekulation, värdeökning •underhålla och modernisera Hyreshus •bedriva affärsverksamhet •få avkastning Småhus Ägarlägenhet Bostadsrätt HYRA SIN BOSTAD •Bruksvärdessystemet •Flexibilitet •Hyresnivåer •Servicenivå Nya trender: •social housing •studentboende •seniorboenden 55+ och 70+ (trygghetsboende) •gated communities ```

Answer 44

VAD STYR ? •Inkomst •Riskbenägenhet Bostadsmarknadens Livscykelhypotes studerande: riskavers, låg inkomst → hyresrätt arbetstagare: riskneutral, högre inkomst → bostadsrätt barnfamilj: riskneutral, två inkomster → småhus pensionär: riskavers, lägre inkomst → hyresrätt

Answer 45

``` Fri prisbildning: •äganderätt •bostadsrätter Bruksvärdesprövning: •Hyresrätt •Kooperativ hyresrätt (ca 1 %) ```

Answer 46

``` •1965-1974: miljonprogrammet: - bygg bort köer och trångboddhet! •1974: generella subventioner/”räntebidrag” (proposition 1974:150) •1980-talets mitt: - ROT-bidrag - mest flerfamiljshus (1983-) - Högkonjunktur •1990-talets början: - Lågkonjunktur - Fastighetskrisen 1991-93 •2008-2009: - Finanskris och lågkonjunktur 2008-2009, nya ROT-avdrag • Ägarlägenheter •2010 - 2014 : - Max belåningsgrad 85% - fortsatt ekonomisk oro (Grekland etc..) •2010 – RÄNTEDOPNING, befolkningsutveckling ```

Answer 47

•Tobins q: pris på ”begagnat” kapital/nytt kapital •Exempel: –Hus på marknaden: 4 500 000 kr (relativt nytt) –Byggkostnad: 30 000 kr * 100 kvm –Mark: 1 000 000 kr=>4 500 000/ ( 3 000 000+1 000 000) = 1,125 Tobins q > 1 nybygge lönsamt!

Answer 48

•Går inte att flytta •Unika - heterogena ”varor” •Lång livslängd •”Varan” är både en konsumtionsvara och investeringstillgång •Produktionsprocessen är lång •Marknadsaktörerna är ibland dåligt informerade •Priserna är så höga att det oftast behövs lån •Höga transaktionskostnader - praktiskt och juridiskt komplicerad •Omfattande statlig -kommunal styrning: förbud, kontroll, bidrag •Fastigheter är föremål för avtal, skatter och avgifter

Answer 49

Politisk styrning av en marknad •Sätta politiska mål, t ex ingen vara hemlös, standard etc •En bra och prisvärd bostad till alla •Politiska medel – bostadsbidrag, kommunalt ägande, regler för hyressättning •Effekter av allmän politik – skatter på byggande, ROT-avdrag, hushållens allmänekonomi, konjunktur.. •Kombinationen näringslivspolitik och bostadspolitik allt viktigare på landsbygden

Answer 50

Kvalitetsmål •Utjämna bostadsstandarden (rättvisemål) •Att påverka konsumenternas utgifter för bostadstjänster (rimlighetsmål) Integrationsmål – ett ”operativt” mål – för att nå ovanstående mål.

Answer 51

``` •Skatteregler •Finansieringslösningar •Riskutjämning •Subventioner •Regler för hyressättning •Regler för tillhandahållande av mark •Samhällsplanering – strandskydd, infrastruktur, översiktsplanering, detaljplanering, samhällsservice i form av skolor, lokaltrafik etc. •Verktyg för styrning av boende och byggande ```

Answer 52

``` •1925: HSB förmedlar statliga bostadslån (smålägenheter och egnahem) •(1935) Allmännyttiga företag - bostäder åt ”mindre bemedlade” •(1938) Egnahem på landsbygden •1939: Riksbyggen (45 000 lgh) •1942: ”tidsbegränsad” hyresreglering •1950-1953: Välfärden ökar (Koreakriget) •1965-1974: Miljonprogrammet ```

Answer 53

* Norm 3 definierar ett hushåll som trångbott om det finns fler än en boende per rum (sovrum), kök och vardagsrum oräknade (Boendeutredningen 1974). * Sammanboende delar dock sovrum medan varje barn ska ha eget rum. Exempel: Enligt norm 3 ska ett sammanboende 4-personershushåll ha minst 4 rum och kök för att inte vara trångbott * 13,9 % är trångbodda enligt norm 3, 2006, mot 19,6 % 1980 •59,0 % har småhus 2006 mot 54,8 % 1980 * 52,8 % har äganderätt 2006 mot 49,8% 1980 * 15,7 % bor i bostadsrätt 2006 mot 11,6% 1980 * 29,8 % bor i hyresrätt 2006 mot 37,2 % 1980 (äganderätt + bostadsrätt + hyresrätt ≈ 100 %)

Answer 54

•trångboddheten inte så stort problem numera – segregation större problem. •Storstadsutredning 1990: miljonprogrammets (1965-1974) minst attraktiva områden •1970-talet: indirekta åtgärder •1974: subventioner & räntebidrag •1983: ROT-bidrag, mer direkta åtgärder (sysselsättningspolitik + socialpolitik)

Answer 55

•Samordning – arbetsmarknadspolitik & invandrarpolitik (gemensamma bidrag) •Trendbrott i politiken (Danell 1991) •Allmännyttan: 5% 1945 25% 1990 •1991: borgarna ville avskaffa bruksvärdet, men marknadsanpassning ändå med tillval •2010: Samma diskussion igen men inga åtgärder

Answer 56

”Det övergripande målet för skattereformen är att åstadkomma en samhällsekonomiskt effektiv beskattning samtidigt som fördelningspolitiska mål uppfylls...” (prop. 1989/90:110, s 294) •Lika beskattning för lika inkomst •Progressivt skattesystem •Enklare regler att följa – ökad effektivitet! •Premiera sparande och motverka låntagande Reformens huvuddrag •Ca 85% av befolkningen betalar endast kommunalskatt – resterande dessutom 20% i inkomstskatt (indexreglerat). •Grundavdrag, barnbidrag, bostadsbidrag ↑•Avdragsmöjligheter ↓ •Grön skatteväxling •Kapitalskatt 30%, •Avkastningsskatt pensionsförsäkringar

Answer 57

Byggaren – Fastighetsägaren – andra finansiärer (tidigare t ex större företag på orten ”bruket”) •småhus/bostadsrätt/ägarlägenhet/hyresfastighet Banken •Kreditnivåer, högre risk ger högre räntor och avkastningskrav Boende via förening - Nivå på engagemang – kooperativ, bostadsrättsförening Effekter efter senaste finanskrisen •Minskade kreditnivåer •Ökade krav på låntagaren, räntan hålls nere så andra faktorer blir viktigare, inkomstförsäkring •Svårare att låna på sin säkerhet (belåningsgraden sänks)

Answer 58

•Låg arbetslöshet •Höga inkomster och ekonomisk tillväxt ( viss inflation) Låg och stabil prisnivå De flesta är överens om målen – däremot hur man skall nå målen skiljer sig emellan olika ekonomer och bedömare •Aktuell trend: Kombinationen med hållbarhetsmål?? –Bruttonationalllycka, bruttonationalhälsa..

Answer 59

BNP (GDP) = Bruttonationalprodukten, Alla slutprodukter som tillverkas inom ett lands gränser BNI (GNP) = Bruttonationalinkomsten, Alla slutprodukter som produceras med ett lands produktionsfaktorer Ekonomisk tillväxt = Procentuell förändring av BNP eller i vissa fall BNI över tiden Trend = långsiktig förändring Konjunktur = kortsiktig förändring

Answer 60

* Inflation är en ökning av penningmängden i en ekonomi vilket ger en ökning av den allmänna prisnivån. * Deflation är motsatsen till inflation och innebär en minskning av penningmängden, vilket i sin tur gör att penningvärdet ökar. Detta leder i regel till att den allmänna prisnivån faller. * Konsumentprisindex (KPI) mäter den genomsnittliga prisutvecklingen på hushållens konsumtion av varor och tjänster * (KPIX – tidigare UND1X) är ett mått på underliggande inflation som Riksbanken brukar använda som riktmärke för penningpolitiken.

Answer 61

Inflationen innebär att pengarna blir mindre värda över tid. KPI – det vanligaste måttet - mäter den genomsnittliga kostnaden i konsumentprisledet för en korg av varor och tjänster som speglar hushållens konsumtion.

Answer 62

Konjunktur är ett mått på hur ekonomin mår •Tillväxt •Arbetslöshet •Inflation

Answer 63

Realt - Hur mycket det egentligen är i köpkraft | Nominellt - Hur mycket är det i pengar

Answer 64

* Realränta, real avkastning, är den ränta som erhålls om inflationen räknas bort från den nominella räntan. * Nominell ränta är den ränta som exempelvis banken erbjuder. Den tar inte hänsyn till hur stor andel som är inflation eller annan påverkan och kan därmed inte användas för att ta fram korrekta mått på avkastningen. * Nominellt värde, nominellt belopp. Värde till namnet (från lat. nomen, namn); pappersvärde, fast värde utan hänsyn till värdeförändringar. * Realvärde, en tillgångs faktiska realisationsvärdeeller en tillgångs värde med hänsyn till inflationen, dvs köpkraften.

Answer 65

1) Ökad efterfrågan (efterfrågan > utbud) 2) Fastighetspriserna drivs upp 3) Realräntan faller och ökar efterfrågan mera 4) Förändring i ekonomin och prisutvecklingen avbryts 5) Realräntan höjs och investeringarna faller 6) Ekonomiska problem och konkurser 7) Förbättring i ekonomin och ny konjunkturcykel

Answer 66

Fastighetskrisen 1991-1993 •Avregleringen av kreditmarknaden •Högkonjunkturen vände till lågkonjunktur •Inflationstakten minskade •Realräntorna ökade •Uteblivna amorteringar och uteblivna betalningar av panter •Minskad kreditgivning

Answer 67

Fallande priser orsakar: •Småhusägarna får inlåsningseffekter •Bostadsrättsinnehavare får inlåsningseffekter och gemensam risk •Bostadsrättsföreningar kan drabbas av lämnade lägenheter •Privata fastighetsägare flerbostadshus får fler konkurser •Allmännyttan – staten tvångsstyr

Answer 68

* Oro på marknaden, främst på större orter och dyra objekt * Få genomförda affärer * Sänkta belåningsgradereffekterna efter..... * Hösten 2010 max 85% i belåningsgrad * Låga räntor, aktiv politik * Eurokris 2011 (Grekland etc..) * Amorteringskrav 2016•Brexit

Answer 69

På grund av den internationella finanskrisen 2008 och den efterföljande globala konjunkturnedgången föll BNP kraftigt med närmare 4 procent 2009.Konjunkturnedgången fortsatte 2010. Riksbanken sänker reporäntan i syfte att dämpa konjunkturnedgången. Trots den expansiva ekonomiska politiken bottnar konjunkturen först efter prognosperioden. Krisen slog hårt mot arbetsmarknaden, arbetslösheten ökar kraftigt under de kommande två åren och vid slutet av 2010 har antalet sysselsatta minskat med cirka 250 000 personer.”Sverige drabbas av statsskuldskrisen i Europa genom ökad osäkerhet och svag export. Därför blev 2012 , 2013 och 2014 år med svag tillväxt. Sverige har befunnit sig i lågkonjunktur sedan 2009 och är nu inne i en återhämtningsfas. Under sommaren 2016 har vi för första gången på länge en mätbar inflation och indikationerna ökar om att företag har svårt att hitta arbetskraft. 2016-2017: Varningar om en bostadsbubbla ökar i hela Europa, Dopade räntor

Answer 70

``` •Penningpolitik: –Ränta –Penningutbud •Finanspolitik: –Skatter, –Transfereringar (bidrag), –Offentliga utgifter (konsumtion & investeringar) •Fast eller rörlig växelkurs? ```

Answer 71

Marknadsränta - StyrräntaReporäntan är Riksbankens styrränta Den senaste tiden efter finanskrisen (2008-2009) har kraftigt påverkat ränteläget. Sedanåren efter finanskrisen har reporäntan legat på rekordlåg nivå. Juli år 2010 höjdes reporäntan något igen, för att senast 2014 sänkas till ”nollränta”. Riksbanken har tom sänkt styrräntan för bankerna till ”negativ ränta” i början av 2015. Marknadens räntor •STIBOR, d v s Stockholm Interbank Offered Rate –Daglig referensränta, ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor. –används som referens för räntesättning eller prissättning av derivatkontrakt. –En ränta på ett lån kan exempelvis uttryckas som STIBOR T/N + 1% och kommer då följa STIBOR T/N-räntan med ett tillägg om en procentenhet. Noteringarna för STIBOR publiceras varje vardag kl 11:00. –Löptider T/N som står för Tomorrow/Next (nästa bankdag) eller 3 månader •STATSFIXRÄNTA –snitträntan av aktörers säljnoteringar. –beräknas varje dag klockan 11:00 på statsskuldväxlar samt statsobligationer. Finansiering stat och banker •STATSSKULDVÄXEL –ett löpande skuldebrev som Riksgäldskontoret ger ut. Löptid normalt upp till ett år. –används för att finansiera statens kortfristiga lånebehov. •STATSOBLIGATIONER –ett samlingsbegrepp för de obligationer som Riksgäldskontoret ger ut. –används för att finansiera statens medelfristiga och långfristiga lånebehov. •BOSTADSOBLIGATIONER –Ett löpande skuldebrev som ges ut av bostadsinstitut till exempel Stadshypotek (Handelsbanken), SEB Bolån, Swedbank Hypotek och NB Hypotek som alla är bankägda och SBAB som ägs av svenska staten. –Genom att ge ut en bostadsobligation finansierar de sin långa utlåning till bostäder. Marknadsräntor, Styrräntor – Långa räntan •Den långa räntan styrs av marknadens förväntningar. •Sveriges ekonomi är i många avseenden betydligt starkare idag än vad den var i början på 1990-talet och förtroendet för svensk ekonomi har ökat. Det återspeglas i den långa räntan, som sjunkit mer i Sverige än i Europa och USA.

Answer 72

* Hushållens disponibla inkomster har stadigt ökat under senare delen av 1900-talet, speciellt från slutet av 1970-talet och framåt. * Men om man räknar bort inflationen ser man att hushållens köpkraft inte haft en spikrak utveckling till det bättre. Det är först under de tio senaste åren som utvecklingen varit mer obrutet positiv. Hushållens konsumtion och sparande Svenska Hushållens utgifter kan grovt delas in i antingen konsumtion eller sparande. Detta kan sammanfattas i sparkvoten. Fram till början av 1980-talet var sparkvoten i genomsnitt knappt 10 procent i Sverige. Efter det har sparandet mellan åren varierat stort. Hushållens skulder Sedan mitten på 90-talet har trenden varit att hushållens skulder ökar mer än inkomsterna. Skuldkvoten ligger nu på en rekordhög nivå. Däremot har skulderna inte ökat nämnvärt mer än värdet på hushållens totala tillgångar. Anledningar är stigande värden på fastigheter och mark samt ett ökat sparande bland hushållen.

Answer 73

•Banker – svenska banker, kreditinstitut •RIKSBANKEN •Handelsbanken, Nordea, SEB, Swedbanksamt Danske bank (tidigare med ”lokala namn”) •Lokala banker, fristående sparbanker •Länsförsäkringar, Skandiabanken, ICA-banken •SBAB (statligt bostadslåneinstitut) •Nischbanker t ex: högrisk, Bluestep m fl •Crowdfunding!?

Answer 74

•Sveriges centralbank och en myndighet under riksdagen. –Ansvarar för penningpolitiken med målet att •upprätthålla ett fast penningvärde. •Främja ett säkert och effektivt betalningsväsende. •Riksbanken anses vara världens äldsta centralbank och grundades 1668. • Riksbanken fick 1904 ensamrätt att ge ut sedlar och mynt. • Den 1 januari 1999 fick Riksbanken en lagstadgad självständig ställning.

Answer 75

* Svenska statens finansförvaltning * Uppdrag från regeringen * statens internbank * Förvaltar statsskulden * Ger statliga garantier och lån. * hantering av insättningsgarantin och statligt stöd till banker. Genom att samla dessa verksamheter får staten en effektiv finansförvaltning.

Answer 76

``` •Pantbrev och inteckningar •Bottenlån och topplån •Byggnadskreditiv •Försäkringar, fullvärde •Bankens bedömning : –Säkerheten i fastigheten –Låntagarens betalningsförmåga –(belåningsgrad, räntenivå, konkurrens) ```

Answer 77

``` •Grekiska = underlag, pant •Pant som säkerhet vid belåning •Hög säkerhet för banken – mindre risk - Förmånlig ränta •75-80% av köpeskillingen •Förmånligt lånealternativ •Fungerar bara i välstrukturerade ekonomier med register på tillgångar och ägare •Bankerna har ofta egna hypoteksinstitut som t ex: Stadshypotek ```

Answer 78

* För den del som inte täcks av bottenlån/hypotekslån * Högre risk * Sämre rätt på panten * Blancolån saknar formell säkerhet/pant * Pant kan annars vara fastighet eller annan lös egendom * Långivaren är borgenär * Låntagaren är gäldenär * Ev krävs borgensman, d v s någon som garanterar återbetalningarna

Answer 79

•Lån under byggtiden •Löpande ränta på nyttjat belopp samt kreditavgift •Nyttjas stegvis efter behov. •Lyftplan vid projektets början •Besiktning och intyg inför lyften •Värderaren kollar att bygget fortskrider som planerat och att värdet ökar i takt med belåningen •Slutbesiktning och slutvärdering •Omvandling till vanligt lån – hypotekslån + ev topplån •Oftast dyrare än bostadslån så dra inte ut på tiden..

Answer 80

``` Värderarens huvuduppgift •värdebedömning som beslutsunderlag i olika situationer •Investeringskalkyl Traditionell kompetens •Ekonomi •Teknik •Juridik ```

Answer 81

Fastighetsmäklare sätter ett PRIS på en fastighet Fastighetsvärderare bedömer ett VÄRDE på en fastighet

Answer 82

* Egna företagare, anställda i värderingsföretag, anställda i banker och kreditinstitut, anställda i fastighetsbolag, •Fastighetsmäklare? * Inga statliga krav * Egen organisation/förening som upprättat krav för att bli auktoriserad värderare * Samarbetar med t ex. Bankföreningen för utforming av värderingsutlåtanden * Etiska regler * Utbildning

Answer 83

SAMHÄLLSBYGGARNA (fd. ASPECT) www.samhallsbyggarna.org Sektionen För Fastighetsvärdering Syfte Att verka för och utveckla det fastighetsekonomiska områdetAktiviteter - stödjer utbildning och utveckling - seminarier / Kurser / Litteratur - samverkar nationellt och internationelltKrav för medlemsskap i sektionen : - integritet och ärlighet - arbetar med fastighetsekonomiska frågor i sin professionella verksamhet - nya medlemmar ska rekommenderas av 2 aktiva medlemmar

Answer 84

Utförs i Sverige av SAMHÄLLSBYGGARNA / SFF (Värderingssektionen)Syfte - kvalitetsstämpel - konsumentvägledande Auktorisationskrav - teoretiska krav - kurser (högskolor, universitet, internutbildning ) - Svenska bankföreningenOmfattning - Generell auktorisation, Småhus, Lantbruk Auktorisationskrav Grundläggande krav - teoretisk kompetens ( högskola, universitet ) - praktikkrav ( 3-års praktik som värderare ) - aktualitetskrav ( vidareutbildningar ) - oberoendekrav ( flera uppdragsgivare )Internationellt: RICS - the Royal Institution of Chartered Surveyors – grundat 1868 i England. Auktoriserar i Sverige sedan 2010

Answer 85

•Rätten att nyttja bostaden - Del i ekonomisk förening•Kan även vara lokaler En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med ändamål att i föreningens byggnader upplåta lägenheter åt föreningens medlemmar till nyttjande utan begränsning tiden.Medlemsrätten i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.

Answer 86

* Fysisk person * Juridisk person om stadgarna inte hindrar det * Ska godkännas av styrelsen * Köp, arv eller gåva

Answer 87

* Föreningen äger fastigheten, oftast flerbostadshus eller område med villor * Bostadskooperativa föreningar tex HSB och Riksbyggen * Privata föreningar * Ekonomisk plan vid uppstarten * Nybygge eller befintligt hus som ombildas * Regleras av stadgar och ekonomiska planen * Årsmöte med avstämning och budget, Styrelse utses •Föreningen håller register över lägenheter, medlemmar, andelstal, avgifter mm

Answer 88

•Bostadsföreningar (fram till 1930) •Bostadsaktiebolag (fram till 1930) •Ideella andelar (gemensamt ägande) •Äkta eller ”oäkta” förening –Minst 60 % av intäkterna från föreningens BOSTADSRÄTTER –Max 40 % av intäkterna från LOKALER och HYRESRÄTTER •Påverkar skatteregler –Uppskov med reavinster hindras –Påverkar större (dyrare ) bostadsrättslägenheter mer avseende pris/värde vid försäljning – missar budgivare med god ekonomi såsom företag o stiftelser