Instuderingsuppgifter/föreläsningar

Question 1

Vad är värdeteori?

Answer 1

Filosofin bakom värdet
Grundläggande teoribildning som har till syfte att förklara varför värden uppstår. Tillämpat på fastigheter dessa förutsättningar:
-behov finns hos användare som tillfredsställs genom användning av fastigheten
-nytta uppstår när en fastighet ägs eller bara disponeras
-fastigheten kan bara disoneras av den som äger/använder fastigheten.
-fastigheten är möjlig att överlåta
-fastigheten(en viss typ av fastighet) finns bara i begränsad omfattning.

Question 2

Vad är värderingsteori?

Answer 2

En konkret modell av filosofin

Som en länk mellan värdeteorin och värderingsmetoderna. En konkretisering av värdeteorin och utformning av en begreppsaparat.

2 typer av värderingssituationer

• överlåtelsesituation
• innehavssituation

till dessa kan två värdebegrepp knytas

• marknadsvärde
• avkastningsvärde

Question 3

Vad är värdeteorins kärna?

Answer 3

För att ett värde ska uppstå på fastigheten så måste det finnas:
•ett behov av denna
•en nytta med att ha den
•endast ägaren kunna disponera den
•fastigheten ska kunna överlåtas
•fastigheten ska vara en bristvara (begränsad omfattning)

Question 4

Vad är marknadssimulering?

Answer 4

Avkastningsvärdeär individuellt men kan också ge ledning för att bedöma ett sannolikt marknadsvärde för en fastighet. För att få fram ett avkastningsvärde kan värderaren avgränsa en potentiell köpgrupp och försöka sätta sig in hur de skulle beräkna ett värde. Detta brukar kallasmarknadsssimulering.

Question 5

Vad är marknadsvärde?

Answer 5

Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten iden viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.

Question 6

Vad är värderingsmetod?

Answer 6

De verktyg som värderaren använder för att praktiskt strukturera information och tekniskt utföra de beräkningar som leder fram till en värdebedömning.

Question 7

Vad är avkastningsvärde?

Answer 7

Nuvärdet av av förväntade framtida nettoöverskott.

Nettoöverskotten erhålls genom att man från intäkterna räknar bort kostnaderna för drift och underhåll.

Question 8

Vad kan sägas utgöra drivkraften på fastighetsmarknaden?

Answer 8

De individuella avkastningsvärdena kan sägas utgöra drivkraften på fastighetsmarknaden. Säljare och köpare med olika avkastningsvärden för en enskild fastighet möts på marknaden.

Question 9

Vilka värdebegrepp är det som i första hand tillämpas i praktisk fastighetsvärdering?

Answer 9

Marknadsvärde och avkastningsvärde.

Question 10

När används begreppet marknadsvärde?

Answer 10

Marknadsvärdet är kopplat till en tänkt överlåtelsesituation och uttrycker fastighetens bytesvärde.

Question 11

När används begreppet avkastningsvärde?

Answer 11

Används främst för avkastningsbärande fastigheter, såsom hyreshus, jordbruksfastigheter etc. Det individuella avkastningsvärdet är knutet till en viss person eller ett visst företag.

Question 12

Finns det andra värdebegrepp än marknadsvärde och avkastningsvärde som skulle kunna användas i vissa situationer?

Answer 12

Substansvärde
Likvidationsvärde
Bokfört värde
Reservationsvärde

Question 13

Vad är substansvärde?

Answer 13

Värdet av företagets nettotillgångar, under förutsättning att nuvarande verksamhet skall fortsätta.
Med nettotillgångar avses marknadsvärdet av tillgångarna minus lån och latent skatteskuld.

Substansvärdeär det pris som skulle betalas för företaget av en köpare som vill fortsätta med den nuvarande verksamheten.

Question 14

Vad är likvidationsvärde?

Answer 14

Likvidationsvärdet är vad företaget skullebetalas på marknaden, om nettoförmögenheten omedelbart eller succesivt omsattes i pengar ex vid en konkurs.

Question 15

Vad är bokfört värde?

Answer 15

Det bokförda egna kapitalet är ett värde grundat på historiska anskaffningskostnader och gjorda bokföringsmässigaavskrivningar.

Question 16

Vilka är de vanligaste värderingsmetoderna?

Answer 16

Ortprismetoden, nuvärdesmetoden, produktionskostnadsmetoden

Question 17

Vad är ortprismetoden?

Answer 17

Metoden bygger på tanken att ett förväntat pris för en fastighet kan uppskattas med ledning av priser som tidigare betalats för liknande fastigheter,jämförelseobjekt inom “orten”.

Question 18

Vad är nuvärdesmetoden?

Answer 18

Nuvärdesmetoden innebär att värdet på en fastighet bedöms med utgångspunkt från förväntade avkastningar, vilka nuvärdesberäknas till värdetidpunkten.

Question 19

Vad är produktionskostnadsmetoden?

Answer 19

Produktionskostnadsmetoden innebär en uppskattning av dels kostnaden för att återskaffa den egendom som skall värderas, dels den värdeminskning som egendomen undergått genom “ålder” och “bruk”. Till detta skall läggas värdet av tomtmarken.

Question 20

Finns det ett ”korrekt/sant”marknadsvärde på en fastighet? Hur vet man om ett marknadsvärde är korrekt uppskattat?

Answer 20

Marknadsvärdet är det mest sannolika priset men vid en enskild överlåtelse kan priset variera beroende på olika förutsättningar för överlåtelsen.

Question 21

Vad är realt värde?

Answer 21

köpkraften – vad får jag för pengarna

Question 22

Vad är nominellt värde?

Answer 22

prislappen – vad står det i siffror på pengarna

Question 23

Förklara begreppet Von Thünen ( 1783-1850) - lägesvärden

Answer 23

Grundprincip: Beroende på grödans hållbarhet kan den transporteras olika långt
Dyrare priser och ökad avkastning närmare centrum.

Question 24

Förklara begreppet: Ricardos jordränta 1815

Answer 24

Grundprincip: När priset blir för högt på den bra marken köper man det näst bästa. Då påverkas priserna på den sämre marken.

Question 25

Förklara begreppet: Alonsos bjudpriser på stadsmark ( 1964)

Answer 25

Grundprincip: Utanför stadsgränsen efterfrågas mark för åkerbruk mmInnanför stadsgränsen bostäderI centrum efterfrågas kontorFallande priser från kärnan och utTvå kärnor bredvid varandra – städerna växer ihop

Question 26

Vilken typ av värde vid en överlåtelsesituation?

Answer 26

Marknadsvärde

Question 27

Vilken typ av värde vid innehavarsituation

Answer 27

Avkastningsvärde

Question 28

Beskriv ortprismodellen analysmetod

Answer 28

Ortsprismetoden - analysmetod
•Normeringsmått – nyckeltal
•Kr/m2, taxeringsvärde, hyresnivå
•Avgränsa delmarknad
•Jämförelseobjekt
•Prisutveckling
•Trend, historiska data
•Avgränsa till relevanta värdefaktorer
•Gallra ortsprismaterialet från avvikelser
•Applicera prisutveckling på jämförelseobjekt
•Beräkna medeltal, slutlig värdebedömning

Question 29

Beskriv ortsprismetoden – prisbildning och prispåverkande faktorer

Answer 29

Ortsprismetoden – prisbildning och prispåverkande faktorer
Omvärldsanalys 
•Hög- eller lågkonjunktur 
•Ränteläge 
•Regler 
Ortsanalys
•Flyttar folk in eller ut? Varför? 
•Efterfrågan, lokal konjunktur Objektsanalys
•Hur attraktiv är själva fastigheten?

Question 30

Beskriv kassaflödesmetod ( Cash flow)

Answer 30

Man räknar med löpande betalningsströmmar (in och utbetalningar) över en kalkylperiod. varje års netto diskonteras till värdetidpunkten. Restvärdet vidkalkylperiodens slut skall också bedömas och diskonterastill värdetidpunkten.

Question 31

Vad är Produktionskostnadsmetoden?

Answer 31

Är EJ ett uttryck för ett värde
•Bedöma återanskaffningskostnaden för en ny likadan byggnad/anläggning
•Det tekniska nuvärdet bedöms efter minskning efter ”ålder och bruk”
•Markvärdet tillkommer enligt ortsprismetoden

Question 32

Nämn några Värdepåverkande faktorer

Answer 32

• Samhälls- och omvärldsanknutna –makroteori, t ex ränteläget
• Läges- och områdesanknutna –Attraktivitet, service, befolkning, jobb
• Fastighetsanknutna –Läge, standard, skick
• Individanknutna –Vad är trendigt?

Question 33

Vad kan förändringar i värdet bero på?

Answer 33

Flera orsaker tänkbara – inte bara en orsak!
•Räntan
•Skatter, subventioner, regler på bygg- och fastighetsområdet
•Övriga boendekostnader
•Inflationen
•Ekonomisk tillväxt BNP = Bruttonationalprodukt, är i jämvikt lika med C + I + G + Ex - Im )
•Arbetstillfällen

Question 34

Vad är fastighetstaxering?

Answer 34

Taxering = beskattning
Fastighetstaxering = värdering (för beskattning)
Grundtanken: att fastigheters marknadsvärde bedöms som sedan utgör skattebas vid fastighetsbeskattningen
Massvärdering
Schabloniserad

Question 35

vad är Taxeringsnivå?

Answer 35

75% av marknadsvärde

Question 36

vad är taxeringsår?

Answer 36

Året då taxeringsvärdet börjar gällaTaxeringsvärdet dock klart efter att det börjat gälla