Immobilienfinanzierung

Question 1

Wie setzt sich die Abschreibungen zusammen? (Folie: 48 neu / 58 alt)

Answer 1

a) Grund und Boden gar nicht

b) Altbausubstanz:
                 Eigennutzer: nichts.
Kapitalanleger:
Gebäudebaujahr bis 31.12.1924:
2,5% p.a. (40 Jahre lang)
Gebäudebaujahr ab 01.01.1925:
2,0% p.a. (50 Jahre lang)

c) Neubau Kapitalanlger 50 Jahre 2%, Eigennutzer gar nicht.

MUSTERANTWORT:
d) Sanierung: 89% und 4J7%

e) Inventar 10 Jahre 10%

Question 2

Nach 10f EStG: Sanierungsateil absetzbar? wie setzt sich diese zusammen:

Answer 2

§ 10f EStG: 
Eigennutzer 
können über 10 Jahre 90 % der
Sanierungskosten abschreiben 
(10 Jahre x 9 %).
Kapitalanleger:
(insgesamt 100% der Kosten)
Jahr 1 bis 8: je 9,0% 
Jahr 9 bis 12: je 7,0%
= 8*9 und 4*7

Question 3

Welche Immobilienart gibt es nicht?
konzept
neubau
denkmal
versorger
Bestandsimmobilie

Answer 3

versorger (falsch)

Question 4

3 Arten von Konezptimmobilien, welche gehört nicht dazu:
Betreutes Wohnen
Pflegeheim
Studenten
Manager
Sozialwohnungen

Answer 4

Sozialwohnungen (nicht)

Question 5

Welcher Faktor ist fr einen Kunden bei der grundsätzlichen Überlegung zunächst zu vernahlässigen:
Anlageziel
Erwebsnebenkosten 
Lebensphase
zu versteuerndes Einkommen
Liquide Mittel

Answer 5

Erwerbsnebenkosten (vernachlässibar)

Question 6

wie hoch sollte versteuerndes einkommen sein, um zu erwerben.
Grundtabelle:

Answer 6

richtig: 70-80’

Question 7

Welche der genannten fatoren ist im Verlgeich realtiv unbeeutend für einschätzung imobilienwmakrt:
klimawandel -> enregiekosten
altersvorsorge und Infaltionsschutz
konjunkturelle entwicklung 
urbanisierung und revitliaiserung
demographischer Wandel
s. Folie 10

Answer 7

konjunkturelle entwicklung (nicht relevant)

Question 8

auf welcher gesetzlicher Grundlage basiert höhe der raten mit denen der kaufpreis bezahlt wird.

Answer 8

Makler und bauträgerverordnung

Question 9

Was kann im zusammenhang mit konzeptimmobilien auf den Mieter umgelegt werden?
eine zum ankreuzen. (Folie 50)

Answer 9

umlegbar:
1. Aufzug
2. Concierge
3. Gartenpflege,
Außenanlagen
4. Grundsteuer
5. Hausmeister
service
6. Hausreinigung
7. Hausstrom
8. Heizkosten
9. Müllgebühren
10.Niederschlagswasser
11.Straßenreinigung
12.Versicherung
13.Wasserkosten
14.Winterdienst
NICHT umlegbar:
1. Instandhaltungsrücklage

ACHTUNG: Bei Konzeptimmobilien ausnahmsweise umlegbar:
2. Verwalterkosten für das
Gemeinschaftseigentum*
3. Verwalterkosten für das
Sondereigentum (= Wohnung)*

Question 10

nach wieveil jahren ist die veräußerung immobilie steuerfrei möglich?

Answer 10

10 Jahren.

Question 11

was ist zu beachten, wenn man als kapitalanleger den vollen steuervorteil realsiern möchte?

Answer 11

es muss vor Sanierngsbeginn gekauft werden.

Question 12

im zusammenhang mit erwerb wohnng, gibt es verschiedenen eigentums und nutzungsbegriffe, welcher Begriff gehört nicht dazu:

sondereigentum
teileigentum
teilnutzungsrecht
sondrenutzungsrecht
gemeinschaftseigentum

Answer 12

Teilnutzungsrecht

Question 13

welche nebenkonsten kann man nicht auf Mieter umlegen:

Folie 50

Answer 13

Verwalterkosten

Question 14

der käufer einer immobilie sollte mindestens14 Tage vor beurkundung prüfen können:
teilungserklärung
Kaufverztragsmuster
mietvertragsmuster
expose
Grundlagenurkunde

Answer 14

Teilungserklärung, Kaufvertragsmuster, Expose (richtig)

grundlagenurunde alt richtig, neu nicht mehr richtig

Question 15

laufendes Baucontrolling und bauabnahme sind wichtige Qualimerkmale. welche leistungen gtuachter ist kostenpflichtig?

Answer 15

Abnahme / Gutachten Sondereigentum (muss ich beauftragen, da mein Sondereigentum, ca. 500 € pro Wohnung)

Question 16

der notarielle kaufvertrag fertigstellungstermin verzögert sich, wie ist die rechtliche Lage:

Bauträge hat recht den TErmin zu verschieben
Bautrge ist schadensersatzprlchtig
Kafudateum ist nicht bindend
ist risiko des Käufers

Answer 16

Bautrge hat recht den TErmin zu verschieben (nein)
Bautrge ist schadensersatzprlchtig (richtig)
Kafudateum ist nicht bindend (falsch)
ist risiko des Käufers (falsch)

Question 17

denkmalimmobilien haben neben sasnierungsanteil auch altbausubstanz, kann steuerlich gelted geamcht werden. Wie viel Prozent?

Answer 17

2,5% bei vor 1925 und 2,0 nach 1925 (richtige Antwort)

Question 18

Inder gewährlisteungszeit muss bauträger mängel beseitgen.

wie lange ist die zeit ?

Answer 18

nach BGB 5 jahre nach Fertigsstellung

ab Abnahmeprotokoll

Question 19

der käufer immobilie woht weit entfernt vom Objekt möchte nicht zum Notar der beauftrag wurde, welche Möglichkeit hat er.

Answer 19

–> er sucht sich an seinem Wohnort einen Notar und dieser schickt es an den Abwicklungsnotar.

Question 20

Kaufinteressent vergelicht verschiedene Objekte miteiander. mit einer der in Frage kommenden Wohnung wird eine Nettokaltmitete von 700 euro erziehlen
kostet 210.000 Euro
wie hoch sit die Bruttomietrendite

Answer 20

x 12 durch Kaufpreis

Question 21

eine dengmalimmo baujahr 1912 kostet 240’ euro ohne nebenerwerbskosten
sanierungsnateil ca. 60 %
altbausubstanzanteil 25%

wie hoch ist die Summe, die ein Kapitalanleger nach 24 Jahren abschreiben kann.

Answer 21

180.000
60% von 240 voll innerhalb 12 Jahren
25% x 240.000 x 24 Jahre

Question 22

eine demmalimmob BJ 35, 320.00 ohne erwebsnebenkosten
sanierungsnatil 75%
wie viel nach 10 Jahren abgeschrieben?
altbau 10%

Answer 22

BJ 35: also 2,0 nicht 2,5
achtung: bei beiden nicht volle abschreibezeit!

212.800 ist ergebnis.

Question 23

Ein Kunde erwägt kauf immobilien:
3 Anforderungen, die er im Erwerb vermutlich haben wird.

(s. 72/73 neue Folien)

Answer 23

1.)Die Immobile soll nicht zu teuer gekauft worden
sein (z.B. wegen falscher Markteinschätzung)
2. Die Ausstattung und die Materialien sollen den
individuellen Erwartungen entsprechen
3. Die Immobilie soll bei der Fertigstellung so
aussehen wie in der Baubeschreibung
festgehalten
4. Die Bauqualität soll bei Fertigstellung ohne
Mängel sein
5. Der Bauträger soll das Objekt rechtzeitig fertig
stellen
6. Die Mietrendite soll mindestens so hoch sein wie
prognostiziert

Question 24

was spreicht für / gegen erwerb Bestandsimmobilie:

Answer 24

-Niedrigerer Einstiegspreis pro m² möglich
-Hohe Rendite
-Geringes Standortrisiko, weil Investition in ein
Objekt, das sich am Markt bereits bewährt hat
-Oft sind Sanierungs- oder
Instandhaltungsmaßnahmen notwendig
-Relativ wenig Fördermöglichkeiten durch
KfW-Kredite, Denkmal-AfA etc.
-keine Denkmalförderung
-Hoher emotionaler Wert bei Denkmal
-Erhalt von kulturgut

Question 25

Nenne sie 3 Rahmenbedingungen, die fr ein immobilieninvestment sprechen:

Answer 25

S. 8 neue Folien
Niedriges Zinsniveau
gute Chancen Wertzuwachs durch Presissteierung
Infationsschutz
moderates Presiniveau
Renditechancen durch Mietpreissteierungen

Question 26

nenne sie bitte 3 phasen und die jeweiige Rolle= Beteiligte im Immobilienprozess

Answer 26

1. Objekterstellung bzw. Erwerb => Bauträger / Aufteiler
2. Objektprüfung => Fellowhome / iib / Feri / MLP /MLPHyp
3. Beratung => Berater / Kunde / Fellowhome
4. Objektbesichtigung => Kunde / Berater / Bauträger / Fellowhome
5. Finanzierung => Kunde / Berater / MLPHyp / Bank
6. Beurkundung => Kunde / Notar(e) / Berater / Bauträger /
   Fellowhome
7. Grundschuldbestellung => Kunde / Berater / Bank / Notar /
   Grundbuchamt
8. Objektabnahme und -übergabe => Kunde / Berater / Sachverständiger /
   Bauträger
9. Verwaltung => Kunde / WEG / Objektverwalter
10. Vermietung => Kunde / Objektverwalter / Makler / Mieter /
    (Fellowhome)