partie 3 : la propriété démembrée Flashcards

Question

un usufruitier peut-il avoir des parts sociales

Answer 1

Avis de la chambre commerciale Cour de cassation : 1 décembre 2021 : l’usufruitier de parts sociales ne peut pas se voir reconnaître la qualité d’associé qui n’appartient qu’au nu propriétaire, en revanche il doit pouvoir provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance. Cet avis a ensuite été repris en substance par un arrêt de la 3ème civ du 16 février 2022.

Answer 2

titulaire d'un droit réel qui deviendra un droit de propriété, il attends en gros

Answer 3

Il bénéficie également de toute les actions des propriétaires pour faire respecter son titre.

Answer 4

droit de regard, de surveillance et parfois d’action sur les agissements de l’usufruitier qui aurait un comportement abusif allant au-delà des prérogatives reconnus limites: e nu propriétaire ne doit pas troubler l’usufruitier dans l’exercice de son droit, c’est-ce que dit 599 du code civil

Answer 5

605 CC : les grosses réparations demeurent à la charge du nu propriétaire à moins que ces grosses réparations n’aient été occasionnés par le défaut de réparation d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. -->article pas d'ordre public on peut prévoir différement -->L'usufruitier n'est pas en mesure de forcer le nu proprio à faire ces grosses réparations (il peut alors engager lui même les frais et disposera d'un droit de recours à la fin de l'usufruit)

Answer 6

de façon habituelle: article 617: par le décès du proprio plus rarement: extinction anticipée par : - la perte totale de la chose - le non usage trentenaire - la renonciation : tacite (doit alors être non équivoque et un simple abandon des lieux ne vaut pas renonciation) ou expresse - la consolidation: réunion sur un même tête d'usufruit et de nu proprio - abus de jouissance (618): c’est quand l’usufruitier a commis des dégradations ou a laissé dépérir l’immeuble faute d’entretient

Answer 7

il y a restitution du bien, si pas possible en nature alors en équivalent -->l'usufruitier peut être tenu à une indemnisation si mauvais entretien -->moment où on peut demander l'indemnisation pour les gros travaux

Answer 8

pour les plantations effectués par l'usufruitier: pas d'indemnité possible pour les améliorations faites par l'usufruitier: pas possible non plus, article 599 al 2

Answer 9

Article 625 et suivants du code: droits de même nature de l'usufruit: article 625 « Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit. »

Answer 10

le droit d’usage et d’habitation a une nature personnelle et l’étendu de ce droit est moindre -->peut être exercé que par le titulaire dans la limite de ses besoin s et de ceux de sa famille

Answer 11

630 du code civil: pas impossible de donner à bail ou louer La nature personnelle interdit également de céder le droit, de donner le droit, de donner des garanties 631 : L'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre. 634 : Le droit d'habitation ne peut être ni cédé ni loué. -->Ce droit est donc insaisissable

Answer 12

loi du 3 décembre 2001 : crée insaisissable à l'article 764 : droit d'usage et d'habitation garantie au conjoint survivant -->Pour les époux c’est un droit fort et qui peut être uniquement contrecarré par une volonté contraire du défunt exprimé dans un testament authentique. -->En principe pas de location mais que la situation du conjoint fait que le logement est grevé d’un droit d’usage et d’habitation n’est pas adapté à ses besoins, le conjoint ou représentant peut louer afin de dégager les ressurces nécessaires à de nouvelles conditions d’hébergement (Cf article 764) -->Depuis la loi du 23 juin 2006: le partenaire survivant bénéficie du droit temporaire au logement mais ce droit ne se confonds pas avec le droit d’usage et d’habitation. (pas l'époux mais bien le partenaire)

Answer 13

637 du code civil : Une servitude est une charge imposée sur un héritage (bien immeuble) pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire

Answer 14

immeuble qui subi la servitude s'appelle le fonds servant et celui qui en bénéficie le fonds dominant

Answer 15

Ce dispositif de servitude ne concerne que l’hypothèse où les immeubles appartiennent à deux propriétaire différents

Answer 16

- c'est une charge qui pèse sur un immeuble le fonds servant - la charge est établis au profit d'un autre immeuble, le fonds dominant - les deux immeubles appartiennent à des propriétaires différents et si on a une propriété unique avec plusieurs parcelles qui servent mutuellement

Answer 17

Article 705 : Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.

Answer 18

oui c'est admis même si en principe inaliénable : on admet qu’il puisse être grevé d’un servitude conventionnelle dans la mesure ou son existence est compatible avec l’affectation des biens au service public

Answer 19

l’article 686: Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble -->tant que c'est imposé à un fonds ou pour un fonds et pourvu qu'elles aient rien de contraire à l'OP -->finalité dans la succession, elle se transmet en même temps que le bien

Answer 20

15 juillet 1987: une servitude de non concurrence qui va profiter aux propriétaire de murs commerciaux au sein d’un centre commerciale.

Answer 21

faciliter l'exploitation du terrain

Answer 22

- immobilier: porte ou profite qu'à des immeubles - accessoire: indissociable du fonds dominant, est transmis avec - perpétuel - indivisible: la servitude profite au fonds tout entier

Answer 23

- Il est possible de prévoir des servitudes temporaires. Il est possible de mettre fin à des servitudes - le non usage trentenaire de la servitude conduit à l’extinction de la servitude (prescription extinctive)

Answer 24

639 : - servitudes naturelles : les servitudes qu’imposent la configuration des lieux, qu’impose la nature, comme la servitude d’écoulement des eaux. - servitudes légales : elles sont une utilité privée ou publique: ex : mitoyenneté ou servitude de passage - servitudes conventionnelles ou du fait de l'homme

Answer 25

686: ce sont les servitudes créées par un contrat, si elles sont continues et apparentes elles peuvent s'acquérir par prescription

Answer 26

- continues et discontinues (688) - apparentes et non apparentes (689)

Answer 27

continues: ce sont celles dont l’usage peut être continuel sans le fait actuel de l’homme (non bâtir par ex) discontinues: elles supposent le fait actuel de l’homme, c’est l’hypothèse des servitudes de passage, article 688 code civil : évoque les servitudes de puisage.

Answer 28

apparentes : sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs (portes ou fenêtres non apparentes : sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs apparents (interdiction de bâtir)

Answer 29

en principe oui pour celui qui supporte la contrainte, -->il n’y a aucune indemnité pour les servitudes naturelles ou servitudes légales d’utilité publique ou les servitudes réciproques. -->Si aménagement nécessaire pour pour l'exercice de la servitude, ils sont à la charge du proprio du fonds dominant

Answer 30

on ne peut pas modifier unilatéralement la servitude -->Seulement par un accord commun ou juge -->C'est le principe de fixité des servitudes (701), règle de plus: le proprio du fonds servant ne peut rien faire qui tends à diminuer l'usage ou à rendre incommode la servitude -->701 al 2 : ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Answer 31

701 al 3 : c'est le principe de mutabilité: si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Answer 32

702: le titulaire du fonds dominant ne peut user de la servitude que suivant son titre et ne peut pas faire de changement qui aggravent la condition du propriétaire servant

Answer 33

action confessoire comme pour l’usufruit: sera dirigée contre le propriétaire du fonds servant et ressemble à une action en revendication mais sur un droit démembré. -->Le bénéficiaire peut aussi intenté une action s’il est troublé dans l’exercice de son droit ou empêché.

Answer 34

13 juillet 2023: une servitude est opposable à l’acquéreur s’il en avait connaissance ou si son acte en fait mention

Answer 35

oui mais que pour les servitudes du fait de l'homme (pas naturelles ou légales)

Answer 36

- 706 du code civil : la servitude est éteinte par le non usage pendant 30 ans - l’impossibilité d’exercer qui peut résulter de circonstances fortuites - la confusion : c’est lorsque les deux fonds sont réunis entre les mains du même propriétaire - le déguerpissement : c’est lorsque le propriétaire du fonds servant préfère abandonner au propriétaire du fonds dominant la propriété de son bien ou de façon plus limitée la partie de son bien qui supporte la servitude, ça sera souvent le cas lorsque l’existence de la servitude prive le propriétaire du fonds servant de toute utilité de son droit de propriété

Answer 37

loi du 8 aout 2016 : a mis en place article L132-3 dans le code de l'environnement: -->par un contrat le propriétaire d’un bien immobilier va prendre à sa charge et avec lui l’ensemble des propriétaires successifs une obligation à finalité écologique au profit d’une personne morale publique ou privée.

Answer 38

peuvent être utilisés à des fins de compensations, idée: associer des propriétaires privés à des objectifs de protection de l’environnement mais ce sur une base volontaire et permettre d’avoir une orientation du foncier vers des considérations écologiques. -->Cette obligation se transmet automatiquement en cas de changement de propriétaire opposabilité: inscription aux fichiers immobiliers.

Answer 39

- le bail emphytéotique - le bail à construction - le bail à réhabilitation - le bail réel immobilier - le bail réel solidaire

Answer 40

Il faut au minimum 18 ans et au max 99, confère au preneur un droit réel d’usage et de jouissance susceptible d’hypothèque qui est cessible saisissable et transmissible.

Answer 41

L145-1 et suivants du code rural

Answer 42

L’emphytéote (le preneur), va devoir payer au propriétaire une redevance périodique qu’on appelle un canon dans la pratique, ce canon est souvent de peu d’importance dans la mesure où le contrat porte sur des terres agricoles qu’il doit mettre en valeur et que donc au moins au départ, ces terres ne peuvent pas générer un revenu.

Answer 43

via une clause d'accession: de récupérer les améliorations et plantations réalisés par le preneur sans indemnité.

Answer 44

le locataire a un simple droit de créance contre le bailleur alors que l’emphytéote a un droit réel transmissible qu’il peut faire valoir contre le bailleur.

Answer 45

oui c'"est très souvent rappelé par la jp qui stigmatise toute les clauses qui limitent la cession par le preneur ou qui interdisent la sous location par le preneur ou même qui subordonnent la sous location à l’accord du bailleur.

Answer 46

L’emphytéose doit assurer l’entretien des biens immobiliers qui font l’objet du bail et dans la mesure où le bail et durable il a la charge de toute les réparations même les grosses, les constructions/plantations que l’emphytéote édifie ne donne lieu à aucune indemnisation en fin de bail et l’emphytéote ne peut pas les détruire

Answer 47

- résiliation judiciaire - clause résolutoire - terme

Answer 48

Institué par une loi du 16 décembre 1964 en prolongement du bail emphytéotique, prévu par les articles L251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Answer 49

le preneur a une obligation de construire, le dispositif échappe aussi au statut des baux ruraux ou commerciaux et l’idée est de permettre aux propriétaires foncier qui n’est pas désireux de faire des investissements importants de faire construire l’immeuble par un investisseur.

Answer 50

l'investisseur: ne supporte pas la charge de l'acquisition foncière, va conserver l'intégralité du fonds à l'investissement de production, pourra amortir les construction pendant la durée du bail bailleur: il va recevoir une redevance faible mais surtout à l’issue du bail, il pourra conserver sans indemnité les constructions qui auront été édifiés par le preneur (possible de prévoir autre chose).

Answer 51

1 : bénéficie d'un droit réel immobilier donc susceptible d’hypothèque et qui peut être saisi 2 : Pendant toute la durée du bail le preneur va être propriétaire des constructions qu’il a réalisé, le preneur va assumer les charges, les taxes et toute les contributions relatives aux constructions ou terrains mais le bailleurs reste propriétaire du sol.

Answer 52

Il peut être résilié pour inexécution des obligations s’il n’a pas notamment respecté son obligation de construire ou s’il n’entretient pas ses constructions.

Answer 53

Prévu par une loi du 31 mai 1990, c’est un bail réel qui vise non pas la construction de bien immeuble mais à la réhabilitation de biens immobiliers existants. Ce dispositif est prévu par les articles L251-1 et suivants du code de la construction et l’habitation.

Answer 54

une partie s'engage à faire des travaux d'amélioration sur un immeuble et à conserver son entretien en vue de le louer à usage d’habitation pendant la durée du bail

Answer 55

en fin de bail les améliorations bénéficient au bailleur sans indemnisation et ce bail est conclu pour une durée minimale de 12 ans et ne peut pas être tacitement reconduit, il faut que ce soit expressément prévu

Answer 56

oui mais encadré elle ne peut être que sur la totalité de l’immeuble et en toute hypothèse le cédant sera garant de l’exécution du bail par le cessionnaire

Answer 57

C’est un ordonnance du 20 février 2014. C’est surtout un bail de logement intermédiaire de longue durée. Prévu aux articles L254-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation

Answer 58

création d'offre de logement intermédiaires pour que les gens puissent avoir une résidence principale dans les grandes agglomérations idée : ils ne supportent pas dans l’acquisition de leur droits le coût du foncier et l’idée est de dissocier la propriété du sol et des constructions dans les zones tendus. -->Les prix des loyers sont encadrés

Answer 59

c'est un bail à longue durée d'ordre public: le preneur va construire ou réhabiliter les logements qui vont devoir être systématiquement loués à des personnes qui ont des revenus intermédiaires.

Answer 60

Le bailleur acquiert les améliorations et constructions sans indemnité.

Answer 61

La durée est entre 18 et 99 ans. Le preneur peut constituer des servitudes, donner à garantie, devra payer les charges et redevances.

Answer 62

Est issu d’une ordonnance du 20 juillet 2016 -->Bail social de longue durée consenti à un organisme social de longue durée -->L’idée des pouvoirs publiques est de financer une partie des prix d’acquisition du logement pour des personnes de condition modeste. -_>le prix du foncier est porté par l’OFS

Answer 63

les preneurs pourront prétendre à la prorogation de leurs bail et même transmettre le bail à un nouvel occupant qui remplit les conditions de ressource déterminés par les pouvoirs publiques et qui entend y fixer sa résidence principale. Ce repreneur (qui doit répondre à certaine conditions), va bénéficier de la prorogation d'une durée de bail égale à celle prévue dans le contrat initial.

Answer 64

- Se porter acquéreur du bati -Permettre aux CT de financer ces acquéreurs modestes en portant le foncier et de garantir la perrenité sur une longue période d’un parc immobilier.

Answer 65

il est d'office prorogé et le nouveau preneur bénéficie d’un droit réel d’une durée égale à celle du contrat initial.

Answer 66

On peut s’assurer également que le preneur occupe personnellement le logement et n’a même pas la possibilité de le louer.

Answer 67

On peut néanmoins considérer que c’est un piège patrimonial car le prix de cession des droits réels pour le preneur son plafonnés et donc preneur quand il cède ses droits ne peut pas réaliser de plus-value, on le prive aussi de la possibilité de s’enrichir avec la valeur du foncier et les preneur vont trouver un logement mais ne vont pas s’inscrire dans un parcours résidentiel.

Answer 68

C’est lorsqu’on constitue des droits réels avec d’un côté le propriétaire qu’on appelle le superficiaire qui exerce son droit sur la surface d’un fonds et un propriétaire qu’on appelle le tréfoncier qui exerce son droit sur le dessous de fonds qu’on appelle le tréfonds. -->peut porter sur toute la surface d'une chose ou seulement les objets qui se trouvent dessus

Answer 69

c'est considéré comme un complément de propriété en volume -->Crée des dts de propriété qui offrent la maîtrise sur une surface -->n'est pas interdite pas 553 qui ne l'autorise pas non plus mais la jp ne s'y est jamais opposée

Answer 70

auj, la parcelle simple ne sert plus à déterminer la propriété, le volume lui peut, c'est un droit réel

Answer 71

non le superficiaire et le tréfoncier ont des droits réels distincts. Ils ne sont pas en indivision, aucun partage n’est envisageable entre eux

Answer 72

Cette propriété est une véritable propriété et le droit de superficie ne s’éteint pas par le non usage pendant 30 ans (différence avec l’usufruit ou les servitudes), cela étant, on peut tout à fais limiter le droit de superficie dans le temps, il est susceptible d’hypothèque et c’est un droit qui peut être acquis par prescription. -->Il est ainsi possible de consentir à des droits réels à des personnes privées sur le domaine public pour mieux valoriser la propriété publique -->ex: Les établissements publics vont ainsi vendre un espace au-dessus des voies de circulation, De même, l’État va pouvoir s’approprier un volume souterrain par expropriation sans remettre en cause la propriété du dessus.

Answer 73

il faut identifier et localiser solution: On a ainsi mis en place de côtes géométriques, les côtes NGF pour identifier et localiser des volumes. -->il y a aussi les actes de propriété qui le permettent autre problème: se heurtent à des servitudes d'appuie solution: Le Code de la propriété publique admet cependant que l’on puisse mettre en place des servitudes de droit privé sur le domaine public, ce qui facilite la superposition des volumes.

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