Stockwerkeigentum Flashcards
Welche Form von Eigentum stellt Stockwerkeigentum dar?
Miteigentum
Abgeordneter/Delegierter
von Stockwerkeigentümerversammlung/ Ausschuss gewählter Vertreter der STEG für die STEG
Aufteilungsplan
zeichnerisches Abbild der im Sonderrecht stehenden Räume und der gemeinschaftlichen Teile des Stockwerkeigentums.
Bei der Begründung von STWE vor Bau des Gebäudes zwingend nötigt.
Ausschuss
Bindeglied zwischen Verwaltung und Gemeinschaft.
Wird von der Versammlung gewählt.
Begründungsakt
öffentlich beurkundeter Vertrag der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile als Stockwerkeigentümer
oder
öffentlich beurkundete Erklärung des Liegenschafteneigentümers über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung von STWE.
Erneuerungsfonds
Sondervermögen welches durch einmalige oder periodische Beträge der STWEG zustande kommt.
Zweckgebunden (unterhalt)
Der Betrag wird nach Wertquoten berechnet. Versicherungswert ist für höhe der Einlage massgebend.
(In der Regel 0.5-1.0 %.)
Eigentümer hat kein Anspruch auf Rückzahlung
Geld gehört der Gemeinschaft.
Gemeinschaftliche Teile
Elemente an denen kein Sonderrecht begründet wurde.
Zwingend gemeinschaftlichen Teile:
- Stammgrundstück
- Elementare Gebäudeteile
- Gebäudeteile, die die äussere Gestalt des Gebäudes bestimmen
- Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümer zur Benutzung dienen (z.B. Heizung, Lift, Waschküche etc.)
Gemeinschaftspfandrecht (gesetzliches Pfandrecht)
Gesetzliches Grundpfandrecht zugunsten der STEG und zulasten eines Stockwerkanteils, dessen jetziger oder früherer Eigentümer mit der Bezahlung der gemeinschaftlichen Kosten in Verzug ist.
Pfandrecht kann im Grundbuch eingetragen werden.
Reglement
schriftliches Dokument, das Bestimmungen über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer, die Organisation der Gemeinschaft und die Aufgaben des Verwalters enthält.
Das Reglement ist nicht zwingend.
Ähnlich wie Statuten in einem Verein
Sollte im Grundbuch vermerkt werden
Retentionsrecht
Eine Mobiliarhypothek zugunsten der Gemeinschaft, innerhalb der Stockwerkeinheit bezieht, bei Zahlungsrückstand des Eigentümers
Sondernutzungsrecht (ausschliessliches Benutzungsrecht)
Das Recht andere Eigentümer oder Dritte von der Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils auszuschliessen (z.B. Parkplatz, Dachterrasse, Gartensitzplatz etc.).
Sonderrecht
Räumt den einzelnen Stockwerkeigentümer das ausschliessliche Recht ein, bestimmte Gebäudeteile (z.B. Wohnung) zu benutzen, zu verwalten und Innen auszubauen.
Stockwerkanteil
Im Grundbuch als Grundstück eingetragener Miteigentumsanteil des Stockwerkeigentümers. Es handelt sich um ein Recht, nicht um materielles Eigentum.
Stockwerkeigentum
Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft, gibt dem Eigentümer das Recht bestimmte Teile des Gebäudes zu benutzen, zu verwalten und Innen auszubauen (Sonderrecht).
Stockwerkeigentümerversammlung
Oberstes und einziges gesetzliches Organ der STEG
Dient zur Willensbildung und -äusserung.
Andere Organe (nicht zwingend):
- Verwaltung
- Revisoren
- Ausschuss
Verwalter
Eine von der Gemeinschaft gewählte oder vom Richter eingesetzte Person, die alle gemeinschaftlichen Handlungen im Interesse der Gemeinschaft, den Vorschriften des Gesetzes und des Reglements vollzieht.
–> Nicht gesetzlich vorgeschrieben.
Vorkaufsrecht
Grundsätzlich gibt es kein Vorkaufsrecht für Stockwerkeigentümer. Dies kann jedoch im Begründungsakt oder nachträglich vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.
Wertquote
Abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Berechtigung des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt (Liegenschaft) in Zahlen zum Ausdruck bringt.
Die Dokumente der Wertquoten müssen lebenslänglich aufbewahrt werden. Änderungen der Wertquoten sind nur mit Zustimmung aller beteiligten Personen/Parteien möglich.
Rechte der Wertquoten:
- Abstimmungsrecht
- Präsenz (Beschlussfähigkeit)
- Versicherungsanteil z.b. bei Zerstörung
Die Wertquote hat keinen Einfluss auf den Kaufpreis!!!!
Begründung von Sonderrecht
Eine Stockwerkeinheit im Sonderrecht muss zwingend in sich abgeschlossen sein und über einen eigenen Zugang verfügen. Dieser Zugang hat abschliessbar zu sein. Die Räume sollen eine wirtschaftliche Einheit bilden und für sich existenzfähig sein.
Begründungsakt
Das STWE entsteht nie von Gesetzes oder Gerichtsbeschluss wegen.
Das STWE wird durch Eintragung im Grundbuch begründet.
Ein- oder zweiseitiges Rechtsgeschäft:
- Ein Vertrag der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Miteigentumsanteile zu STWE (zweiseitiges Rechtsgeschäft
- Eine Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft oder des selbständigen und dauernden Baurechts über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zum STWE (einseitiges Rechtsgeschäft)
Begründung - Formelle Vorschriften
Sowohl Vertrag als auch einseitige Erklärung bedürfen zur Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
Bei der Begründung müssen die Wertquoten in hundertstel oder tausendstel sowie die räumliche Aufteilung festgelegt werden.
Stockwerkbegründung aufgrund einer Verfügung von Todes wegen (Testament), Erbteilungsvertrag oder einem Erbvertrag ist möglich
Zeitpunkt der Begründung
Die Begründung kann jederzeit erfolgen,
Wird STWE vor Bauvollendung begründet, erfolgt im Grundbuch die Anmerkung „Begründung vor Erstellung des Gebäudes“. Sofern nach Baubeendigung Abweichungen auftreten (Wertquote, Pläne) ist dies im Begründungsakt zu löschen. Die Anmerkung wird danach gelöscht.
Inhalt des Begründungsaktes
Folgende Vertragsinhalte sind vorgeschrieben:
- klarer Wille zur Bildung von Miteigentum an einem Grundstück und Ausgestaltung dieses Miteigentums zu STWE.
- Genaue Bezeichnung der Stockwerke mit Angabe ihrer Anteile am Gesamtgrundstück in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner (Wertquoten)
- Räumliche Ausscheidung jedes Stockwerkes
Weitere Vertragsinhalte schreibt das Gesetz nicht vor. Es erwähnt aber, dass verschiedene Punkte nur verbindlich sind, wenn sie entweder im Begründungsakt oder durch Vereinbarung geregelt werden:
- Begründung des Einsprache- und Vorkaufsrechtes sowie dessen Abänderung auf Aufhebung
- Vom Gesetz abweichende Bestimmungen über Zuständigkeit und Beschlussfassung sowie deren Abänderung
- Abänderung der Ausscheidung der Räume im Sonderrecht
- Aufhebung vom STWE
- Änderung des Baurechtsvertrages, wenn das Gebäude im Baurecht erstellt ist
- Änderung der Zweckbestimmung der Stockwerke
Aufteilungsplan
Die Aufteilungspläne dienen dazu, die Sonderrechte, die gemeinschaftlichen Teile sowie die gemeinschaftlichen Teile, die mit ausschliesslichen Benutzungsrechten belastet sind, klar und bestimmt zu definieren.
Der Aufteilungsplan ist nicht zwingend vorgeschrieben. Es ist auch möglich, die räumliche Ausscheidung in Worten zu umschreiben.
Ausnahme: Begründung von STWE vor Baubeginn ->
Grundbuchverordnung schreibt zwingend Aufteilungspläne vor.
Grundbuchanmeldung
Für die Grundbuchanmeldung muss als Rechtsgrundausweis der Begründungsakt/Willenserklärung vorgelegt werden.
Die Grundbuchanmeldung kann nur vom Eigentümer bzw. dessen Bevollmächtigten abgegeben werden.
Grundbuchblatt
Nach Eintragung im Grundbuch wird die Begründung von STWE vermerkt. Jede Stockwerkeinheit erhält ein separates Grundbuchblatt. Dies ermöglicht, dass jede einzelne separat veräussert oder mit beschränkt dinglichen Rechten belastet werden kann.
Gemeinschaftliche Teile
Bestandteile die nicht zum Sonderrecht ausgeschieden werden können (zwingend gemeinschaftlich):
- Boden oder das Baurecht, aufgrund dessen das Gebäude erstellt worden ist.
- Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind, oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen.
- Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern in der Benutzung ihrer Räume dienen.
Bestandteile, welche nicht zwingend im gemeinschaftlichen sind, gelten – unter Vorbehalt einer anderslautenden Bestimmung im Begründungsvertrag als Sonderrecht.
Der Boden und das Baurecht
Alles, was zum Boden gehört und nicht ein Gebäude ist, ist zwingend gemeinschaftlich (Pflanzen, Spielplätze, Terrassen, Einfriedungen, Parkplätze, Fahr- und Fusswege.
Damit ein Baurecht als Stammgrundstück dienen kann, muss es selbstständig und dauernd sein und ins Grundbuch eingetragen werden. Zudem muss es bebaubar sein.Das Baurecht wird mit einer Dienstbarkeit begründet. Der Dienstbarkeitsvertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung. Damit es selbständig und dauernd ist, muss es für mindestens 30 Jahre eingeräumt werden und als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden. Die Höchstdauer beträgt 100 Jahre.
Elementare Gebäudeteile
Die Bauteile, die für die Stabilität und Konstruktion des Gebäudes und der darin befindlichen Stockwerkeinheiten eine elementare Bedeutung haben, werden vom Gesetz als zwingend gemeinschaftlich erklärt. Die Zuweisung an einen einzelnen Eigentümer birgt zu viele Gefahren mit sich.
Beispiele:
- Fundament (tragende Funktion)
- Böden (tragende Funktion)
- Mauerwerk (tragende Wände = gemeinschaftlich / nicht tragend = Sonderrecht)
- Dach / Dachterrassen
- Isolation und Abdichtungen
Die äussere Gestalt des Gebäudes
Das Aussehen und die äussere Gestalt beeinträchtigt ebenfalls, ob Bauteile gemeinschaftlich oder sonderrechtlich sind. Das Gesetz stellt will gewisse bauliche und ästhetische Einheit sicher.
Beispiele:
Balkon, Veranda, Loggia: Sie prägen das Erscheinungsbild stark, deshalb nicht im Sonderrecht. Das Innere ist sonderrechtsfähig. Fenster, Rollladen, Storen: Die herrschende Lehre ist der Auffassung, dass dieser Bauteil sonderrechtsfähig ist. Der Eigentümer darf das Fenster weder baulich abändern, umbauen noch zumauern, da er dadurch die äussere Gestalt des Gebäudes verändern würde. Wohnungstüre: Darf nur ausgewechselt werden, wenn sie der bisherigen entspricht.
Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen
Alle Anlagen und Einrichtungen die allen Eigentümern dienen, sind zwingend gemeinschaftliche Teile. Dadurch wird verhindert, dass der Einzelne sie zweckentfremdet gebraucht, verändert oder gar entfernt.
Beispiele:
- Treppenhaus
- Lift
- Zentrale Heizungs-, Warmwasser- und Klimaanlagen
- Leitungen (bis und mit den Abzweigungen zu den jeweiligen Einheiten gemeinschaftlich)
- Zivilschutzräume (nur in Kriegszeiten, ansonsten als Kellerabteil im Sonderrecht)
Teile im Sonderrecht
Folgende Voraussetzungen müssen Gebäudeteile im Sonderrecht erfüllen:
- Die Stockwerkeinheit muss mindestens einen Raum enthalten
- Dieser Raum muss eine wirtschaftliche Einheit bilden
- Der Raum muss über einen eigenen Zugang verfügen
Rechte/Pflichten Stockwerkeigentümer
Der Eigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Eigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
Der Eigentümer kann die Räume ausschliesslich nutzen oder benutzen zu lassen. Dazu gehört die Möglichkeit, das Stockwerk oder einzelne Räume an Dritte zum dauernden oder vorübergehenden Gebrauch zu überlassen. Der Eigentümer kann seine Einheit jederzeit verpfänden oder veräussern.
Jeder Eigentümer hat ein Umgestaltungsrecht und kann neue Einrichtungen einbringen:
- Ausgestaltungselemente (Küchenaustattungen, sanitäre Anlagen)
- Bodenbeläge
- Deckenverkleidungen
- Nichttragende Trennwände innerhalb der Wohnung
- Wandverkleidungen
- Türen innerhalb der Wohnung
- Einbauschränke
- Cheminee
- Radiatoren, Heizkörper, Boiler die sich im Inneren der Einheit befinden
Neben diesen Beispielen sind noch zwei verschiedene gelagerte Sonderfälle zu beachten:
- An Nebenräumen (Keller, Estrich und Garagenabteil) lässt sich Sonderrecht begründen. Einzige Bedingung ist, dass sie einem wirtschaftlichen oder funktionellen Verhältnis zu dieser stehen.
- Bei nicht zwingend gemeinschaftlichen Teilen, an denen aber auch nicht ein einzelnen Stockwerkeigentümer berechtigt ist (z.b. nicht ragende Trennwand zwischen zwei Stockwerkeinheiten)
Von aussen sichtbare Sonderrechtsteile
Balkone, Loggias, Veranden oder auch Fenster sind von aussen sichtbar und bestimmten das Äussere des Gebäudes. Sie sind zwingend gemeinschaftlich! Das Innere der erwähnten Gebäudeteile ist jedoch sonderrechtsfähig.
Die Nutzung der Teile im Sonderrecht
Aus dem Sonderrecht ergeben sich folgende Befugnisse:
- Direkte oder Indirekte Nutzung (z.B. Vermietung) der zu Sonderrecht zugewiesenen Räume
- Verwaltung aller im Sonderrecht stehenden Räume
- Bauliche Ausgestaltung der im Sonderrecht stehenden Räume. Hier ergeben sich die meisten Einschränkungen
Nutzung durch Dritte
Der Eigentümer kann seine Einheit ganz oder teilweise vermieten oder Dritten zum Gebrauch überlassen. Er kann ein Nutzniessungs- oder Wohnrecht einrichten.
Gewillkürte gemeinschaftliche Teile
Die Gemeinschaft kann Gebäudeteile die sonderrechtsfähig sind, für gemeinschaftlich erklären:
- Hauswartwohnung
- Garagenbox
- Kellerabteil
- Hallenbad, Sauna, Fitness
Hierfür bedarf es einer einstimmigen Vereinbarung der Stockwerkeigentümer. In jedem Fall bedingt eine solche Umwandlung, ob mit oder ohne Wertquoten-Änderung, eine öffentliche Beurkundung und einen Eintrag im Grundbuch.
Ausschliessliche Benutzungsrechte oder Sondernutzungsrechte
Das ausschliessliche Benutzungsrecht ist nicht Inhalt des Stockwerkeigentums. Das ausschliessliche Benutzungsrecht vermittelt demnach dem Inhaber lediglich das Recht auf alleinige Benutzung eines gemeinschaftlichen Raumes oder gemeinschaftlichen Bodenfläche (Gartensitzplatz, Autoabstellplatz), nicht aber zu dessen Verwaltung und Ausgestaltung.
Dieses Recht wird seinem Inhaber – wie beim Miteigentum – durch das Reglement bzw. die Nutzungsordnung verliehen.
Ein ausschliessliches Benutzungsrecht geht jedoch, weniger weit als ein Sonderrecht. Unzulässig sind deshalb seitens des Eigentümers alle Eingriffe in die Substanz des Eigentums.
Die Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf der Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer.
Beispiele ausschliessliches Benutzungsrecht:
- Autoabstellplätze im Freien (mittels Dienstbarkeit oder Reglementsvereinbarung)
- Beschilderungen / Reklamen
- Gartensitzplatz /
- Gartenbeete
- Atrium
Die Wertquote
Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Eigentümers am Wert der Liegenschaft in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben. Die Wertquote ist beim Begründungsakt anzugeben.
Die Bedeutung der Wertquote Der Wertquote kommt folgende Bedeutung zu:
- Eigentumsverhältnisse an der Gesamtliegenschaft
- Rechte der Stockerwerkeigentümer (Bemessung der Stimmkraft der Stockerwerkeigentümer, sofern nicht nur nach Köpfen sondern auch nach Anteilen abgestimmt wird
- Pflichten der Stockwerkeigentümer (Aufteilung der gemeinschaftlichen Kosten)
Die Wertquote ist überhaupt nicht massgebend für den Verkehrswert oder den Kaufpreis einer Stockwerkeinheit!!!
Auswirkung der Wertquoten
- Kann Auswirkungen auf die Stimmkraft haben
- Spielen eine Rolle bei der Festlegung der Beschlussfähigkeit der Versammlung
- Sind massgebend (dispositiv) für die Verteilung der finanziellen Leistungen (Zinsen)
- Versicherungssumme die ausbezahlt wird, wenn das Gebäude zerstört wurde und nicht wieder aufgebaut wird
Rechte/Pflichten der Wertquoten
Das Gesetzt sieht vor – wiederum dispositiv – dass die Verteilung der Kosten und Lasten auf die Gemeinschaft nach Massgabe der Wertquoten zu erfolgen hat. Ist also im Reglement nichts anderes vereinbart, werden die gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis der Wertquoten auf die Eigentümer aufgeteilt.
Berechnungsgrundlagen Wertquoten
Die Wertquote muss mit einem gemeinsamen Nenner (ganze Zahl, Kommastellen nicht erlaubt) ausgedrückt sein.
Die Festlegung der Wertquote obliegt, je nach Benützungsart dem Alleineigentümer oder dem einstimmigen Beschluss aller Miteigentümer.
Für die Berechnung der Wertquote bestehen keine gesetzlichen Vorschriften. Der Innenausbau ist für die Festlegung nicht massgebend.
Bei der Berechnung sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen:
- Grundfläche (Wohnfläche) oder Rauminhalt des Sonderrechtes
- Nebenräume, wie Keller, Estrich etc.
- Die eingeräumten ausschliesslichen Benutzungsrechte (Sitzplatz, Terrasse)
- Lage des Stockwerks im Haus (Erdgeschoss oder Attikawohnung)
- Aussicht
- Himmelsrichtung
- Lärmimmissionen (Strasse, Bahn etc.)
- Zugang / Benutzbarkeit
- Besondere Eignung der Stockwerkeinheit
- Grösse und Aufteilung der Einheit
NICHT Berücksichtigt: Innenausbau
Änderung der Wertquoten
Änderungen der Wertquote bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Jeder Eigentümer hat Anspruch auf Berechtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Änderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist. Bei Nichteinigung hat die Berechtigung auf dem Prozessweg zu erfolgen.
Jeder Änderung der Quote stellt eine Übertragung von Grundeigentum dar, weil der Miteigentumsanteil verändert wird. Dementsprechend bedürfen die diesbezüglichen Vereinbarungen zu ihrer Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch.
Untergang des Stockwerkeigentums
Das Stockwerkeigentum endet mit dem Untergang der Liegenschaft oder des Baurechtes und mit Löschung im Grundbuch.
Die Löschung im Grundbuch :
Aufhebungsvereinbarung,
ohne solche von einem Stockwerkeigentümer, der alle Anteile besitzt.
Zustimmung der dinglich berechtigten Personen (Eigentümer, Grundpfangläubiger, Berechtigte/Belastet)
Die Aufhebung kann von jedem Stockwerkeigentümer verlangt werden, wenn das Gebäude_
- zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Wiederaufbau nicht ohne eine für ihn schwer tragbare Belastung möglich ist oder
- seit mehr als 50 Jahren in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist und wegen des schlechten Zustandes nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann.
Die Stockwerkeigentümer, welche die Gemeinschaft fortsetzen wollen, können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen abwenden.
Relativer Untergang
Rechtsgeschäft, mit welchem Eigentümer die Eigenschaft Stockwerkeigentümer zu sein verliert.
Das Stockwerkeigentum bleibt aber weiter bestehen:
- Veräusserung einer Stockwerkeinheit
- Verzicht auf eine Stockwerkeinheit
- Enteignung einer Stockwerkeinheit
- Zwangsverwertung einer Stockwerkeinheit
- Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft
- Aufhebung der Stockwerkeinheit
Absoluter Untergang
- dem Untergang der Liegenschaft (Erdrutsch, Erdbeben, Explosion etc.)
- dem Untergang des Baurechtes
- der Aufehebungsvereinbarung
- der Aufhebungserklärung
- der Aufhebung der Aufhebungsklage
- der willentlich oder angeordneten Umwandlung in Miteigentum
- der Zwangsverwertung der Stammliegenschaft
- der Enteignung der Stammliegenschaft
