Stockwerkeigentum Flashcards

Question

Grundbuchanmeldung

Answer 1

Für die Grundbuchanmeldung muss als Rechtsgrundausweis der Begründungsakt/Willenserklärung vorgelegt werden. Die Grundbuchanmeldung kann nur vom Eigentümer bzw. dessen Bevollmächtigten abgegeben werden.

Answer 2

Nach Eintragung im Grundbuch wird die Begründung von STWE vermerkt. Jede Stockwerkeinheit erhält ein separates Grundbuchblatt. Dies ermöglicht, dass jede einzelne separat veräussert oder mit beschränkt dinglichen Rechten belastet werden kann.

Answer 3

Bestandteile die nicht zum Sonderrecht ausgeschieden werden können (zwingend gemeinschaftlich): - Boden oder das Baurecht, aufgrund dessen das Gebäude erstellt worden ist. - Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind, oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen. - Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern in der Benutzung ihrer Räume dienen. Bestandteile, welche nicht zwingend im gemeinschaftlichen sind, gelten – unter Vorbehalt einer anderslautenden Bestimmung im Begründungsvertrag als Sonderrecht.

Answer 4

Alles, was zum Boden gehört und nicht ein Gebäude ist, ist zwingend gemeinschaftlich (Pflanzen, Spielplätze, Terrassen, Einfriedungen, Parkplätze, Fahr- und Fusswege. Damit ein Baurecht als Stammgrundstück dienen kann, muss es selbstständig und dauernd sein und ins Grundbuch eingetragen werden. Zudem muss es bebaubar sein.Das Baurecht wird mit einer Dienstbarkeit begründet. Der Dienstbarkeitsvertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung. Damit es selbständig und dauernd ist, muss es für mindestens 30 Jahre eingeräumt werden und als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden. Die Höchstdauer beträgt 100 Jahre.

Answer 5

Die Bauteile, die für die Stabilität und Konstruktion des Gebäudes und der darin befindlichen Stockwerkeinheiten eine elementare Bedeutung haben, werden vom Gesetz als zwingend gemeinschaftlich erklärt. Die Zuweisung an einen einzelnen Eigentümer birgt zu viele Gefahren mit sich. Beispiele: - Fundament (tragende Funktion) - Böden (tragende Funktion) - Mauerwerk (tragende Wände = gemeinschaftlich / nicht tragend = Sonderrecht) - Dach / Dachterrassen - Isolation und Abdichtungen

Answer 6

Das Aussehen und die äussere Gestalt beeinträchtigt ebenfalls, ob Bauteile gemeinschaftlich oder sonderrechtlich sind. Das Gesetz stellt will gewisse bauliche und ästhetische Einheit sicher. Beispiele: Balkon, Veranda, Loggia: Sie prägen das Erscheinungsbild stark, deshalb nicht im Sonderrecht. Das Innere ist sonderrechtsfähig. Fenster, Rollladen, Storen: Die herrschende Lehre ist der Auffassung, dass dieser Bauteil sonderrechtsfähig ist. Der Eigentümer darf das Fenster weder baulich abändern, umbauen noch zumauern, da er dadurch die äussere Gestalt des Gebäudes verändern würde. Wohnungstüre: Darf nur ausgewechselt werden, wenn sie der bisherigen entspricht.

Answer 7

Alle Anlagen und Einrichtungen die allen Eigentümern dienen, sind zwingend gemeinschaftliche Teile. Dadurch wird verhindert, dass der Einzelne sie zweckentfremdet gebraucht, verändert oder gar entfernt. Beispiele: - Treppenhaus - Lift - Zentrale Heizungs-, Warmwasser- und Klimaanlagen - Leitungen (bis und mit den Abzweigungen zu den jeweiligen Einheiten gemeinschaftlich) - Zivilschutzräume (nur in Kriegszeiten, ansonsten als Kellerabteil im Sonderrecht)

Answer 8

Folgende Voraussetzungen müssen Gebäudeteile im Sonderrecht erfüllen: - Die Stockwerkeinheit muss mindestens einen Raum enthalten - Dieser Raum muss eine wirtschaftliche Einheit bilden - Der Raum muss über einen eigenen Zugang verfügen

Answer 9

Der Eigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Eigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen. Der Eigentümer kann die Räume ausschliesslich nutzen oder benutzen zu lassen. Dazu gehört die Möglichkeit, das Stockwerk oder einzelne Räume an Dritte zum dauernden oder vorübergehenden Gebrauch zu überlassen. Der Eigentümer kann seine Einheit jederzeit verpfänden oder veräussern. Jeder Eigentümer hat ein Umgestaltungsrecht und kann neue Einrichtungen einbringen: - Ausgestaltungselemente (Küchenaustattungen, sanitäre Anlagen) - Bodenbeläge - Deckenverkleidungen - Nichttragende Trennwände innerhalb der Wohnung - Wandverkleidungen - Türen innerhalb der Wohnung - Einbauschränke - Cheminee - Radiatoren, Heizkörper, Boiler die sich im Inneren der Einheit befinden Neben diesen Beispielen sind noch zwei verschiedene gelagerte Sonderfälle zu beachten: - An Nebenräumen (Keller, Estrich und Garagenabteil) lässt sich Sonderrecht begründen. Einzige Bedingung ist, dass sie einem wirtschaftlichen oder funktionellen Verhältnis zu dieser stehen. - Bei nicht zwingend gemeinschaftlichen Teilen, an denen aber auch nicht ein einzelnen Stockwerkeigentümer berechtigt ist (z.b. nicht ragende Trennwand zwischen zwei Stockwerkeinheiten)

Answer 10

Balkone, Loggias, Veranden oder auch Fenster sind von aussen sichtbar und bestimmten das Äussere des Gebäudes. Sie sind zwingend gemeinschaftlich! Das Innere der erwähnten Gebäudeteile ist jedoch sonderrechtsfähig. Die Nutzung der Teile im Sonderrecht Aus dem Sonderrecht ergeben sich folgende Befugnisse: - Direkte oder Indirekte Nutzung (z.B. Vermietung) der zu Sonderrecht zugewiesenen Räume - Verwaltung aller im Sonderrecht stehenden Räume - Bauliche Ausgestaltung der im Sonderrecht stehenden Räume. Hier ergeben sich die meisten Einschränkungen

Answer 11

Der Eigentümer kann seine Einheit ganz oder teilweise vermieten oder Dritten zum Gebrauch überlassen. Er kann ein Nutzniessungs- oder Wohnrecht einrichten.

Answer 12

Die Gemeinschaft kann Gebäudeteile die sonderrechtsfähig sind, für gemeinschaftlich erklären: - Hauswartwohnung - Garagenbox - Kellerabteil - Hallenbad, Sauna, Fitness Hierfür bedarf es einer einstimmigen Vereinbarung der Stockwerkeigentümer. In jedem Fall bedingt eine solche Umwandlung, ob mit oder ohne Wertquoten-Änderung, eine öffentliche Beurkundung und einen Eintrag im Grundbuch.

Answer 13

Das ausschliessliche Benutzungsrecht ist nicht Inhalt des Stockwerkeigentums. Das ausschliessliche Benutzungsrecht vermittelt demnach dem Inhaber lediglich das Recht auf alleinige Benutzung eines gemeinschaftlichen Raumes oder gemeinschaftlichen Bodenfläche (Gartensitzplatz, Autoabstellplatz), nicht aber zu dessen Verwaltung und Ausgestaltung. Dieses Recht wird seinem Inhaber – wie beim Miteigentum – durch das Reglement bzw. die Nutzungsordnung verliehen. Ein ausschliessliches Benutzungsrecht geht jedoch, weniger weit als ein Sonderrecht. Unzulässig sind deshalb seitens des Eigentümers alle Eingriffe in die Substanz des Eigentums. Die Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf der Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer. Beispiele ausschliessliches Benutzungsrecht: - Autoabstellplätze im Freien (mittels Dienstbarkeit oder Reglementsvereinbarung) - Beschilderungen / Reklamen - Gartensitzplatz / - Gartenbeete - Atrium

Answer 14

Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Eigentümers am Wert der Liegenschaft in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben. Die Wertquote ist beim Begründungsakt anzugeben. Die Bedeutung der Wertquote Der Wertquote kommt folgende Bedeutung zu: - Eigentumsverhältnisse an der Gesamtliegenschaft - Rechte der Stockerwerkeigentümer (Bemessung der Stimmkraft der Stockerwerkeigentümer, sofern nicht nur nach Köpfen sondern auch nach Anteilen abgestimmt wird - Pflichten der Stockwerkeigentümer (Aufteilung der gemeinschaftlichen Kosten) Die Wertquote ist überhaupt nicht massgebend für den Verkehrswert oder den Kaufpreis einer Stockwerkeinheit!!!

Answer 15

- Kann Auswirkungen auf die Stimmkraft haben - Spielen eine Rolle bei der Festlegung der Beschlussfähigkeit der Versammlung - Sind massgebend (dispositiv) für die Verteilung der finanziellen Leistungen (Zinsen) - Versicherungssumme die ausbezahlt wird, wenn das Gebäude zerstört wurde und nicht wieder aufgebaut wird

Answer 16

Das Gesetzt sieht vor – wiederum dispositiv – dass die Verteilung der Kosten und Lasten auf die Gemeinschaft nach Massgabe der Wertquoten zu erfolgen hat. Ist also im Reglement nichts anderes vereinbart, werden die gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis der Wertquoten auf die Eigentümer aufgeteilt.

Answer 17

Die Wertquote muss mit einem gemeinsamen Nenner (ganze Zahl, Kommastellen nicht erlaubt) ausgedrückt sein. Die Festlegung der Wertquote obliegt, je nach Benützungsart dem Alleineigentümer oder dem einstimmigen Beschluss aller Miteigentümer. Für die Berechnung der Wertquote bestehen keine gesetzlichen Vorschriften. Der Innenausbau ist für die Festlegung nicht massgebend. Bei der Berechnung sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen: - Grundfläche (Wohnfläche) oder Rauminhalt des Sonderrechtes - Nebenräume, wie Keller, Estrich etc. - Die eingeräumten ausschliesslichen Benutzungsrechte (Sitzplatz, Terrasse) - Lage des Stockwerks im Haus (Erdgeschoss oder Attikawohnung) - Aussicht - Himmelsrichtung - Lärmimmissionen (Strasse, Bahn etc.) - Zugang / Benutzbarkeit - Besondere Eignung der Stockwerkeinheit - Grösse und Aufteilung der Einheit NICHT Berücksichtigt: Innenausbau

Answer 18

Änderungen der Wertquote bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Jeder Eigentümer hat Anspruch auf Berechtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Änderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist. Bei Nichteinigung hat die Berechtigung auf dem Prozessweg zu erfolgen. Jeder Änderung der Quote stellt eine Übertragung von Grundeigentum dar, weil der Miteigentumsanteil verändert wird. Dementsprechend bedürfen die diesbezüglichen Vereinbarungen zu ihrer Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch.

Answer 19

Das Stockwerkeigentum endet mit dem Untergang der Liegenschaft oder des Baurechtes und mit Löschung im Grundbuch. Die Löschung im Grundbuch : Aufhebungsvereinbarung, ohne solche von einem Stockwerkeigentümer, der alle Anteile besitzt. Zustimmung der dinglich berechtigten Personen (Eigentümer, Grundpfangläubiger, Berechtigte/Belastet) Die Aufhebung kann von jedem Stockwerkeigentümer verlangt werden, wenn das Gebäude_ - zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Wiederaufbau nicht ohne eine für ihn schwer tragbare Belastung möglich ist oder - seit mehr als 50 Jahren in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist und wegen des schlechten Zustandes nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann. Die Stockwerkeigentümer, welche die Gemeinschaft fortsetzen wollen, können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen abwenden.

Answer 20

Rechtsgeschäft, mit welchem Eigentümer die Eigenschaft Stockwerkeigentümer zu sein verliert. Das Stockwerkeigentum bleibt aber weiter bestehen: - Veräusserung einer Stockwerkeinheit - Verzicht auf eine Stockwerkeinheit - Enteignung einer Stockwerkeinheit - Zwangsverwertung einer Stockwerkeinheit - Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft - Aufhebung der Stockwerkeinheit

Answer 21

- dem Untergang der Liegenschaft (Erdrutsch, Erdbeben, Explosion etc.) - dem Untergang des Baurechtes - der Aufehebungsvereinbarung - der Aufhebungserklärung - der Aufhebung der Aufhebungsklage - der willentlich oder angeordneten Umwandlung in Miteigentum - der Zwangsverwertung der Stammliegenschaft - der Enteignung der Stammliegenschaft

Answer 22

Von Gesetzes wegen geht das Stockwerkeigentum bereits vor der Löschung im Grundbuch unter im Falle des Untergangs der Liegenschaft, des Baurechts oder im Falle der Enteignung. Erst mit der Löschung im Grundbuch im Falle der Aufhebungsvereinbarung, der Aufhebungserklärung oder Aufhebungsklage

Answer 23

- dem Untergang der Liegenschaft (Erdrutsch, Erdbeben, Explosion etc.) - dem Untergang des Baurechtes - der Aufehebungsvereinbarung - der Aufhebungserklärung - der Aufhebung der Aufhebungsklage - der willentlich oder angeordneten Umwandlung in Miteigentum - der Zwangsverwertung der Stammliegenschaft - der Enteignung der Stammliegenschaft

Answer 24

Die Stockwerkeigentümerschaft verfügt über keine juristische Persönlichkeit. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist das einzig zwingend notwendige Organ und die oberste Gewalt der Gemeinschaft. Wenn Gemeinschaft keinen Bewirtschafter oder Ausschuss bestellt, muss Versammlung die Verwaltungsaufgaben übernehmen.

Answer 25

Eine Entschädigung, insbesondere diejenige der Gebäudeversicherung beim Unterang wird im Verhältnis der Wertquoten aufgeteilt.

Answer 26

Die Stockwerkeigentümerschaft verfügt über keine juristische Persönlichkeit. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist das einzig zwingend notwendige Organ und die oberste Gewalt der Gemeinschaft. Wenn die Gemeinschaft keinen Bewirtschafter oder Ausschuss bestellt hat, muss die Versammlung sämtliche Verwaltungsaufgaben übernehmen.

Answer 27

Die Versammlung ist zwingend vorgeschrieben, weil die Gemeinschaft die ihr übertragenen Aufgaben sonst nicht erfüllen kann. Sämtliche Bestimmungen bezüglich der Versammlung, der Durchführung und der Beschlussfassung sind dispositiver Natur. Jeder Eigentümer ist von Gesetzes wegen Mitglied der Gemeinschaft. Dieser gesetzliche Anspruch ust unentziehbar. Der Eigentümer kann sich durch einen anderen Eigentümer oder einen Dritten an der Versammlung vertreten lassen. Vertretungsbefugnisse können im Reglement zwar eingeschränkt, nicht aber verboten werden. Keine Formvorschrift! Wenn eine Stockwerkeinheit im Eigentum mehrerer Eigentümer ist (Miteigentum oder Gesamteigentum) steht, wird jeder gemeinschaftliche Eigentümer als Stockwerkeigentümer betrachtet und ist berechtigt, an der Versammlung teilzunehmen. Ebenfalls sind Nutzniesser und Eigentümer zur Versammlung einzuladen. Dieser Grundsatz ist auch den Wohnberechtigten anwendbar. Folgende Ansprüche sind mit dem Mitwirkungs- und Teilnahmerecht verbunden: - Teilnahmerecht - Stimmrecht - Einberufungsrecht - Gestalterische Mitwirkung (Disskussion) - Antragsrecht innerhalb der angekündigten Traktanden - Kontrollrecht

Answer 28

Die Versammlung wird grundsätzlich vom Bewirtschafter einberufen 1/5 aller Stockwerkeigentümer kann eine Einberufung jederzeit verlangen. Ist kein Bewirtschafter bestellt und die Einberufung der Versammlung nicht ausdrücklich geregelt, ist jeder Eigentümer zur Einberufung einer Versammlung berechtigt. Die Versammlung hat mindestens einmal im Jahr stattzufinden. Eine reglementarische Bestimmung, nachdem die Versammlung nur alle 2 oder 3 Jahre zu erfolgen hat, ist nicht zulässig!! Das Gesetz schreibt keine Frist zur Einberufung der Versammlung vor. Dies ist in den meisten Reglementen geregelt. Ansonsten sollten mindestens 10 Tagen eingehalten werden. Schriftlichkeit ist nicht zwingend, wird jedoch sehr empfohlen.

Answer 29

Eine Versammlung ist beschlussfähig wenn: - die Hälfte aller Stockwerkeigentümer (mindestens zwei) und - die Hälfte aller Wertquoten (=anteilsberechtigt) anwesend oder rechtkräftig vertreten sind. Das Gesetz verlangt die Anwesenheit der Hälfte und nicht der Mehrheit. Nur bei ungeraden Anzahl Eigentümer muss die Mehrheit anwesend oder vertreten sein. Kann die Versammlung nicht stattfinden, muss eine zweite Versammlung einberufen werden, frühestens 10 Tage später. Die Beschlussfassung ist bei der zweiten Versammlung weniger streng. Es muss nur 1/3 der Eigentümer anwesend oder vertreten sein. Die Wertquote ist nicht mehr zu beachten. Die Beschlussfähigkeit muss immer gegeben sein. Bei vorzeitigem Verlassen von Eigentümern kann die Beschlussfassung blockiert werden.

Answer 30

Das Stimmrecht ist unverzichtbar und unentziehbar. Die Höhe der Wertquote spielt nur bei der Beschlussfassung mit qualifiziertem Mehr eine Rolle. Wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten besitzt, hat er gesetzlich nur eine Kopfstimme. Diese Regelung ist dispositiv und kann im Reglement geändert werden. Bei Stockwerkeigenheiten im Miteigentum oder Gesamteigentum müssen sich die gemeinschaftlichen Eigentümer einigen, denn sie haben nur eine Stimme. Eigentümer und Nutzniesser haben ebenfalls nur eine Stimme und müssen sich auf eine Stimme einigen. Kommt es aber zu keiner Einigung, gelangt die gesetzliche Regelung zur Anwendung, wonach der Nutzniesser in allen Fragen der Verwaltung mit Ausnahme der nützlichen oder luxuriösen baulichen Massnahmen als stimmberechtigt gilt.

Answer 31

Ein Stockwerkeigentümer hat kein Stimmrecht, wenn die übrigen Eigentümer über seinen Ausschluss beschliessen (Z.B. Verbleib des Eigentümers ist nicht mehr zumutbar, aber nicht Zahlungsverzug)!

Answer 32

Bei der Beschlussfassung der verschiedenen Mehrheiten sind für die Kopfstimmen immer die bei der Versammlung anwesenden und vertretenden Eigentümern massgebend. Beschlüsse können wie folgt gefasst werden: - an einer Stockwerkeigentümerversammlung - durch einen Zirkulationsbeschluss - durch die Urabstimmung Die Möglichkeit eines Zirkulationsbeschlusses besteht von Gesetzes wegen. Sie kann reglementarisch aber ausgeschlossen werden. Für das Zustandekommen müssen aber alle Eigentümer zustimmen! Um Beschlüsse an einer Versammlung fassen zu können, muss folgendes erfüllt sein: - rechtzeitige Einladung - ordnungsgemässe Traktandierung - Beschlussfähigkeit in Bezug auf Köpfe und Wertquoten

Answer 33

Der Beschluss kann nur gefasst werden, wenn alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind und alle dem Geschäft zustimmen. Einstimmig beschlossen werden z.B. (alles mit Grundbuch): - räumliche Ausscheidung von gemeinschaftlichen teilen und Sonderrecht - Begründung und Aufhebung von Vorkaufsrechten - Veränderung aller Wertquoten - Anordnung luxuriöser Bauten - Änderung der Zweckbestimmung der LG - Aufhebung des Stockwerkeigentums

Answer 34

Bei der Berechnung werden die Kopfstimmen der anwesenden und vertretenden Eigentümern berücksichtigt, als Grundlage des Mehrs der Wertquoten jedoch dient das gesamte Stockwerkeigentum!! - Erlass des Reglements - Anordnung wichtiger Verwaltungshandlungen - Anordnung nützlicher baulichen Massnahmen

Answer 35

Alle Beschlüsse, die das Gesetz oder Reglement keinen anderen Mehrheiten unterstellt, werden mit einfachem Mehr nach Köpfen gefasst. Für die Berechnung der Mehrheit sind die Eigentümer massgebend, die an der Versammlung anwesend oder vertreten sind. Nicht teilnehmende Eigentümer werden nicht berücksichtigt. - Erlass der Hausordnung, Genehmigung von Budget, Jahresrechnung inkl. Kostenverteilung, Schaffung eines Erneuerungsfonds, Abschluss von Versicherungen - Anordnung der notwendigen baulichen Massnahmen - Beschluss über die Einleitung eines Ausschlussklage - Wahl des Bewirtschafters

Answer 36

Die Bestellung eines Bewirtschafters ist grundsätzlich freiwillig. Sollte sie aber nicht zustande kommen, kann jeder Eigentümer die Bestellung eines Bewirtschafters auf dem Rechtsweg erwirken. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen gewöhnlichen und wichtigeren Verwaltungshandlungen sowie den baulichen Massnahmen.

Answer 37

Zu den gewöhnlichen Verwaltungshandlungen gehören die notwendigen und dringlichen Massnahmen. Anders ausgedrückt, diejenigen Massnahmen, die für die Erhaltung des Wertes oder der Gebrauchsfähigkeit der Sache zwingend erforderlich sind.

Answer 38

- Reparatur Fensterscheibe - Eine gebrochene Wasserleitung reparieren - Instandstellung einer defekten allgemeinen Beleuchtung - Ausbesserung eines beschädigten Daches

Answer 39

- Vornahme von Ausbesserungen oder ständig wiederkehrenden Reparaturen - Ausübung der Befugnisse aus Miet-, Pacht- oder Werkverträgen - Bezahlung von Versicherungsprämien etc. - Zahlungen zur Abwendung der Zwangsvollstreckung - Bauliche Massnahmen gegen Naturereignisse

Answer 40

Als wichtige Verwaltungshandlungen können alle bezeichnet werden, die weder zur Voraussetzung einer gewöhnlichen noch einer ausserordentlichen darstellen. Auszuklammern aus dem Begriff der wichtigeren Verwaltungshandlungen sind ferner auch die baulichen Massnahmen. In der Praxis gelten vor allem die Massnahmen, die nicht nur der Werterhaltung dienen, als wichtigere Verwaltungshandlungen. - Änderung der Benutzungsweise (z.B. Umgestaltung eines Stockwerkeigentums, wenn Schrebergärten in Parkplätze umgewandelt werden - Abschluss und Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen - Erwerbe von teurem Betriebsmaterial

Answer 41

Bauliche Massnahmen sind Verwaltungshandlungen baulicher Natur, welche die im gemeinschaftlichen Interesse liegenden Bauteile betreffen. Sie betreffen nicht nur Unterhaltsarbeiten, sondern auch Erneuerungs- und Umbauarbeiten. Das Gesetz unterscheidet zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen.

Answer 42

Notwendige bauliche Massnahmen sind solche, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendig sind. Bauliche Massnahmen sind zudem als notwendig zu qualifizieren, wenn sie vom Gesetz verlangt werden (Lärmisolation, Feuerschutzmassnahmen). Notwendige bauliche Massnahmen können in der Regel mit einfachem Mehr beschlossen werden. - Ergreifen von Massnahmen gegen Naturereignisse (z.B. Lawinenschutz, Hochwasser) - Reparatur defekter gemeinschaftlicher Teile (tragende Wände, Dach, Lift) - Massnahmen, um Dritte vor Schäden zu bewahren (Ziegel) - Ersatz einer beschädigten Isolation

Answer 43

Nützliche bauliche Massnahmen sind solche, die, ohne notwendig zu sein, eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit bezwecken. Nützliche bauliche Massnahmen müssen mit qualifiziertem Mehr beschlossen werden. Von der Beschlussfassung mit qualifiziertem Mehr gibt es 3 gesetzliche Ausnahmen: - Wenn die geplanten Massnahmen den zweckmässigen Gebrauch von gemeinschaftlichen Teilen objektiv erheblich und dauern erschweren oder unwirtschaftlich machen, können sie von den benachteiligten Eigentümer abgelehnt werden. - Sofern die geplanten Massnahmen den wirtschaftlichen Nutzen der Sache beeinträchtigen, können sie nicht gegen den Willen des betroffenen Eigentümers ausgeführt werden. - Sofern die Änderung unzumutbare Aufwendungen von einem Eigentümer verlangt, kann sie nicht gegen seinen Willen ausgeführt werden, es sei denn, die anderen Eigentümer übernehmen den unzumutbaren Kostenanteil. Beispiele für nützliche bauliche Massnahmen: - Verbesserung der Wärme- und Schallisolation - Der Ausbau eines bisher ungenutzten Dachgeschosses - Die Erneuerung einer funktionierenden Heizanlage, um den Verbauch zu senken.

Answer 44

luxuriös= Verschönerung oder erhöhung der Bequemlichkeit im Gebrauch. Luxuriöse bauliche Massnahmen müssen unter Vorbehalt, einstimmig beschlossen werden. Mit einem qualifizierten Mehr nach Köpfen und nach Wertquoten können solche Massnahmen beschlossen werden, sofern kumulativ: - allfällige Gegner der geplanten Massnahmen nicht in ihrem Nutzungs- und Gebrauchsrecht dauern beeinträchtigt werden - die übrigen Eigentümer für bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten - die übrigen Eigentümer den Kostenanteil des oder der Gegner der geplanten Massnahmen übernehmen. Beispiele: - Ausschmückung der Fassade mit Mosaik - Einbau Schwimmbad - Einbau Lift in ein zweistöckiges Gebäude

Answer 45

Die Ausgestaltung von Teilen mit ausschliesslichem Benutzungsrecht ist nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer möglich. Anderseits kann die Gemeinschaft nicht ohne weiteres über den Kopf des berechtigen Eigentümers über bauliche Änderungen entscheiden. Sofern die Gemeinschaft einen Beschluss gefasst hat, können dem Sondernutzungsberechtigten beschränkte bauliche Massnahmen genehmigt werden. Dabei gibt es folgende Einschränkungen: - die Substanz des gemeinschaftlichen Teils darf wird nicht verschlechtert, sondern mindestens erhalten oder verbessert. - Andere gemeinschaftliche Teile oder Sonderrechtsteile werden durch die geplanten baulichen Massnahmen nicht berührt. - Die geplanten baulichen Massnahmen erschweren die Benutzung der gemeinschaftlichen Teile und der anderen Sonderrechtsteile nicht. Normalerweise trägt die Gemeinschaft die Kosten der baulichen Massnahmen. Ausnahmen werden regelmässig vereinbart, wenn das individuelle Ausgestaltungsrecht eingeräumt wurde, wenn die Massnahmen widerrechtliche ausgeführt wurden, haftet der berechtigte Eigentümer für den finanziellen Schaden, oder wenn die Massnahmen den andern Eigentümern keinen Vorteil bringt.

Answer 46

Werden das Reglement, der Begründungsakt oder gar das Gesetz durch Beschlüsse der Versammlung versetzt, kann jeder Eigentümer diese Beschlüsse innerhalb von Monatsfrist nach Kenntnisnahme beim Richter anfechten. Es handelt sich um eine Verwirkungsfrist, die nicht erstreckt werden kann. Bei anwesenden erfolgt die Kenntnisnahme mit der Beschlussfassung. Bei den übrigen Eigentümern mit der Zustellung des Protokolls. Ein Beschluss kann nur angefochten werden, wenn ein Eigentümer nicht zugestimmt hat (Neinsager, Enthaltende, Abwesende). Die Anfechtung erfolgt beim Richter am Ort der gelegenen Sache. Der Richter kann den Beschluss nur aufheben, nicht verbessern und nicht ersetzen. - das unwillentliche Versäumnis, einen Eigentümer oder Nutzniesser nicht einzuladen - einen Beschluss über luxuriöse Bauten mit qualifiziertem Mehr - Alle Beschlüsse, die über nicht traktandierte geschäfte gefasst wurden - Alle beschlüsse, die von einer nicht beschlussfähigen Versammlung gefasst wurden

Answer 47

Nichtige Versammlungsbeschlüsse sind von Anfang an unwirksam und können nie eine rechtliche Wirkung entfalten. Die Nichtigkeit kann von jedem Eigentümer geltend gemacht werden, auch wenn er selbst dem Beschluss zustimmte. Es besteht keine Klagefrist, da Nichtigkeit jederzeit durch Einrede oder Klage geltend gemacht werden kann. - Einberufung eines Versammlung durch eine unzuständige Person - Definitiver Entzug eines Stimmrechts eines Eigentümers - Einführung eines allgemeinen Verbots zum Verkauf von Stockwerkeigentumsanteilen - Zuteilung von Sonderrecht auf einem zwingend gemeinschaftlichen teil

Answer 48

Das Gesetz verlangt als Minimalinhalt ein Beschlussprotokoll und stellt keine weiteren Anforderungen. Beschlüsse die gefasst, aber nicht protokolliert wurden, sind nichtig. Das Protokoll muss als Text verfasst sein, d.H. es muss schriftlich vorliegen. Der Vorsitzende ist verantwortlich, dass alle Eigentümer das Protokoll umgehend erhalten. Nach der Zustellung läuft die Anfechtungsfrist von einem Monat. Eigentümer können verlangen, dass ein mangelhaftes Protokoll berichtigt wird. Diese kann bis zur nächsten Versammlung verlangt werden. Die Sicherstellung des Protokolls hat über die gesamte Dauer des Bestehens der Gemeinschaft aufbewahrt zu werden.

Answer 49

Ausschuss, Delegierte und Revisoren sind keine zwingenden Organe der Gemeinschaft und können nicht gerichtlich durchgesetzt werden. Aufgaben des Ausschusses / Delegierten - Beratung des Bewirtschafters - Zwischeninstanz zwischen Eigentümern und Bewirtschafter - Antragstellung an die Versammlung - Kontrollfunktionen bei Umbauten und Sanierungen Aufgaben des Revisors - Prüfung der Haupt- und Nebenbücher - Überprüfung der Buchungen nach Wahrheit und Klarheit - Richtige vollständige Verbuchung aller Einnahmen und Ausgaben - Vollständigkeit der Belege - Kontrolle der notwendigen zeitlichen Abgrenzung der Kosten - Kontrolle der Bankbelege und der korrekten Kontoständen

Answer 50

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist ein gesetzliches Organisationselement. Die Gemeinschaft entsteht automatisch bei der Begründung und dauert als gesetzlicher Bestandteil bis zum Untergang. Die Mitgliedschaft beginnt mit dem Erwerb und endet mit dem Verkauf. Man kann nicht darauf verzichten. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person. Sie hat dennoch teilweise Rechtspersönlichkeit. Sie hat eine eingeschränkte Handlungsfähigkeit.

Answer 51

Die speziellen Verhältnisse im Stockwerkeigentum bedürfen einer klaren Regelung. Der Gesetzgeber hat für die Regelung der wichtigsten Angelegenheiten eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung statuiert. Wenn über keine eigene Regelung verfügt wird, gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

Answer 52

Das Reglement ist kein zwingender Bestandteil der Gemeinschaftsordnung, aber jeder Eigentümer kann den Erlass verlangen.Es kann im Grundbuch angemerkt werden, die verbindliche Wirkung hält aber nicht von der Anmerkung ab. Das Reglement kann bei der Begründung oder auch später erlassen werden. Zur Genehmigung, Abänderung bedarf es eines qualifizierten Mehrs nach Köpfen und Wertquoten. Diese Voraussetzung kann nicht erschwert, durch die Einführung eines einfachen Mehrs jedoch erleichtert werden

Answer 53

Die Hausordnung ist ebenfalls kein zwingender Bestandteil der Gemeinschaft. Die Hausordnung kann bei der Versammlung mit einem einfachen Mehr erlassen, abgeändert oder aufgehoben werden, wenn im Reglement keine andere Voraussetzung gegeben ist. Die Eigentümer haben keinen rechtlichen Anspruch auf eine Hausordnung.

Answer 54

Der Bewirtschafter ist entweder von der Versammlung gewählt oder vom Richter eingesetzte natürliche oder juristische Person. Wird der Bewirtschafter durch einen Richter bestimmt, kann auch nur dieser die Abberufung vornehmen. Der Gesetzgeber verpflichtet die Eigentümer nicht zur Bestellung eines Bewirtschafters. Jeder Eigentümer hat aber einen nicht entziehbaren Anspruch, die Einsetzung eines Bewirtschafters zu verlangen. Dieses recht hat auch jeder dritte mit berechtigtem Interesse (Pfandgläubiger, Versicherer etc.) Unter Vorbehalt einer anderen reglementarischen Voraussetzung erfolgt die Wahl eines Bewirtschafters mit einfachem Mehr.

Answer 55

Es besteht keine Formvorschrift für den Bewirtschaftungsvertrag. Er kann mündlich oder durch konkludente Vereinbarung abgeschlossen werden.

Answer 56

Beim Bewirtschaftungsauftrag handelt es sich um einen einfachen Auftrag, der jederzeit widerrufen werden kann

Answer 57

Folgende Hauptgebiete gehören zu den Aufgaben des Bewirtschafters: - Vollzug von Verwaltungshandlungen - Ergreifung von dringlichen Massnahmen (Reparaturen von dringenden Schäden etc.) - Finanzielle und Buchführungsaufgaben (Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten, Zahlung der Schulden, Stellung von Rechnungen etc.) - Aufsicht (Einhaltung Sonderrechte, gemeinschaftliche Teile, Hausordnung etc.) - Vertretung der Gemeinschaft (Abschliessen von Verträgen, Interessensvertreung der Gemeinschaft) - Entgegennahme von Zustellungen (Erklärungen, Aufforderungen, Urteile, Verfügungen etc.)

Answer 58

Keine Gesetzliche Regelung. In der Praxis wird neben einem festen Grundhonorar (ca. 2000-3000) ein Pauschalansatz für die Anzahl der Stockwerkeinheiten (ca. 400-600 pro Einheit) und Nebenobjekte (ca. 50-200 pro Objekt) berechnet. Es wird häufig dem LIK unterstellt und entsprechend jährlich angepasst.

Answer 59

Der bisherige Bewirtschafter erstellt die Abrechnung für das laufende Geschäftsjahr, die von der Versammlung der Eigentümer zu genehmigen ist. Erst dann ist die bisherige Verwaltung entlastet.

Answer 60

Zu den gemeinschaftlichen Kosten gehören (nicht abschliessend): - Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen an gemeinschaftlichen Teilen (Wartung der Heizung, Unterhalt des Aufzuges etc.) - Kosten für Verwaltungstätigkeiten (Verwalter, Hauswart, Gärtner, Sicherheitskräfte, Spesen für Ausschussmitglieder, Auslagen der Versammlung, Portospesen, Grundbuchgebühren) - Öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern für das Stammgrundstück (Anschlussgebühren, Kehrichtgebühren, Beleuchtungsgebühren etc.) - Zins- und Amortisationszahlungen (nicht sehr häufig in der Praxis) auf dem Stammgründstück - Verteilung der Kosten Die jährlichen Kosten werden mit der Kostenverteilung an der Versammlung einmal jährlich genehmigt. Die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten werden vom Gesetz nach dem Verhältnis der Wertquoten verteilt. Dieser Grundsatz ist nicht zwingend und kann durch den Begründungsakt, das Reglement oder nachträgliche Beschlüsse abgeändert werden ⇒ Andere Verteilschlüssel: m2, m3, %, oder Einheiten Die Eigentümer können die Kostenverteilung durch einen Beschluss mit einfachem Mehr festlegen (ausser anderes Reglement). Wenn die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und lasten im Reglement festgelegt ist, ist zur Abänderung ein Beschluss mit qualifiziertem Mehr nach Köpfen und Wertquoten erforderlich.

Answer 61

Der Gesetzgeber erwähnt die Buchführung im Rahmen des Stockwerkeigentums nur beiläufig. Beim Stockwerkeigentum kommen deshalb die Bestimmungen des Vereinsrechts zum Tragen. Die Aufbewahrung der Bücher ist nicht ausdrücklich geregelt. Sie sollten jedoch ohne zeitliche Einschränkung lückenlos aufbewahrt werden

Answer 62

Zu den gemeinschaftlichen Kosten gehören (nicht abschliessend): - Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen an gemeinschaftlichen Teilen (Wartung der Heizung, Unterhalt des Aufzuges etc.) - Kosten für Verwaltungstätigkeiten (Verwalter, Hauswart, Gärtner, Sicherheitskräfte, Spesen für Ausschussmitglieder, Auslagen der Versammlung, Portospesen, Grundbuchgebühren) - Öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern für das Stammgrundstück (Anschlussgebühren, Kehrichtgebühren, Beleuchtungsgebühren etc.) - Zins- und Amortisationszahlungen (nicht sehr häufig in der Praxis) auf dem Stammgründstück - Verteilung der Kosten Die jährlichen Kosten werden mit der Kostenverteilung an der Versammlung einmal jährlich genehmigt. Die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten werden vom Gesetz nach dem Verhältnis der Wertquoten verteilt. Dieser Grundsatz ist nicht zwingend und kann durch den Begründungsakt, das Reglement oder nachträgliche Beschlüsse abgeändert werden

Answer 63

Von der gesetzlichen Verteilung weicht der Gesetzgeber in 4 Fällen ab: 1. Wenn nützliche bauliche Massnahmen für einen Eigentümer unverhältnismässige Aufwendungen auslösen, müssen diese von den anderen Eigentümern übernommen werden, soweit der zumutbare Betrag für den jeweiligen Eigentümer überstiegen ist. 2. Wenn luxuriöse bauliche Massnahmen trotz der Gegenstimme eines Eigentümers ausgeführt werden, ist dieser von den anfallenden Kosten befreit. Er hat allerdings auch keinen Nutzen. 3. Dass eine Kostenbefreiung beantragt werden kann, der von bestimmten gemeinschaftlichen Teilen (objektiv) keinen Nutzen hat. 4. Wenn ein Eigentümer seine Einheit so aufwändig ausbaut, dass die Versicherungsprämie für das gesamte Gebäude steigt, muss er den zusätzlichen Prämienanteil tragen.

Answer 64

Hierbei handelt es sich um eine gesetzliche Realobligation, die auch ohne spezielle Vereinbarung zwischen der Gemeinschaft und den Eigentümern entsteht.

Answer 65

Im Gesetz gibt es keine Bestimmungen zur Höhe, noch zur Periodizität der Beitragszahlungen. Sie werden in der Regel aufgrund des Budgets vorgängig eingezogen. Grundlage für die Erstellung des Budgets sind die effektiven Zahlen der letzten drei bis vier Abrechnungsperioden und das letzte Budget.

Answer 66

In der Regel werden zwei getrennte Konten eingerichtet: für die laufenden Geschäfte und für den Erneungsfonds. Beiträge, die nicht erhoben oder nicht eingebracht werden können, müssen von den übrigen Eigentümern im Rahmen ihrer Wertquote getragen werden. Um das zu vermeiden, muss der Bewirtschafter vorher alle rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen. Alle periodischen Beiträge verjähren nach Ablauf von fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit

Answer 67

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Errichtung eines Erneuerungsfonds. Die wichtigste Aufgabe ist die Finanzierung künftiger, umfangreicher baulicher Massnahmen oder grösserer gemeinschaftlicher Anschaffungen.

Answer 68

Der Erneuerungsfonds kann jederzeit durch einen Beschluss mit einfachem Mehr errichtet werden. Bestimmung der Höhe der jährlichen Einlage erfolgt durch Reglement oder durch Beschluss der Versammlung. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach Massgabe der Wertquote. In der Praxis hat sich ein jährlicher Ansatz von 0.2 – 0.5% des Gebäudeversicherungswertes als geeignet und tragbar erwiesen. Jedoch wäre 1% besser, da dies einer Lebensdauer des Gebäudes von 100 Jahren entsprechen würde, da die Annahme dass die Erstellungskosten noch einmal zu 100% reinvestiert werden müssen für den Werterhalt. Der Erneuerungsfonds darf nicht für die Bedürfnisse einzelner Eigentümer, noch für ein anderen Grundstück oder die laufenden Betriebs- und Unterhaltskosten (z.B. Heizölkauf) genutzt werden. Jede Entnahme aus dem Fonds bedarf eines vorgängigen Mehrheitsbeschlusses. Die Beschlussfassung erfolgt in der Regel mit qualifiziertem Mehr.

Answer 69

Am Erneuerungsfonds besteht Miteigentum aller Eigentümer im Verhältnis ihrer Wertquoten. Der jeweilige Anteil geht beim Verkauf auf den Käufer über. Ein Eigentümer kann seinen einbezahlten Anteil beim Verkauf nicht zurückfordern, sondern muss diesen im Kaufpreis entsprechend berücksichtigen. Wird ein Fonds mit einem Mehrheitsbeschluss aufgehoben, werden die Beiträge quotenproportional zurückbezahlt. Die Beiträge der Eigentümer können durch die einzelnen Eigentümer deklariert und versteuert werden.

Answer 70

Die Gemeinschaft haftet als Gesamtheit für die Erfüllung von Verbindlichkeiten, die sie eingeht. Die Gemeinschaft hat zwei Sicherungsmittel für nicht bezahlte Beitragsforderungen eines Eigentümers: - Das Gemeinschaftspfandrecht - Das Retentionsrecht Die gesetzliche Sicherheit erstreckt sich auf die Beiträge der Eigentümer an die gemeinsamen Kosten. Der Gesetzeswortlaut beschränkt die Pfandhaftung ausdrücklich auf Beitragsforderungen der letzten 3 Jahre.

Answer 71

Der Gemeinschaft wird ein mittelbarer gesetzliches Grundpfand eingeräumt. Das Pfandrecht ist mittelbar, d.h. zur Begründung ist ein Grundbucheintrag notwendig. Das Gemeinschaftspfandrecht belastet zwingend eine Stockwerkeinheit mit einem beschränkten dinglichen Recht.

Answer 72

Der Bewirtschafter kann die Beantragung des Pfandrechts auch ohne Beschluss der Gemeinschaft vornehmen. Das Pfandrecht hat kein Rangprivileg. Es erhält seinen Rang aufgrund der Alterspriorität nach dem Datum der Eintragung im Grundbuch. Als Voraussetzung muss eine unbezahlte Beitragsforderung an die gemeinschaftlichen Kosten bestehen, die zum Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung fällig ist. Wird der Pfandanspruch vom Eigentümer bestritten, muss der Anspruch auf dem Rechtsweg durchgesetzt werden. Nur dieses Urteil macht eine definitive Eintragung möglich. Zur Sicherung des Pfandrechtes und des Ranges, kann aber ein Antrag auf eine Eintragung als Vormerkung im Grundbuch erfolgen. Die Gemeinschaft kann die Beitragsforderungen der letzten 3 Jahre sicherstellen. Der Beklagte kann die Sicherstellung mit Leistung einer hinreichenden Sicherheit vermeiden. Die Forderungen für die ein Grundpfand eingetragen ist, unterliegen keiner Verjährung.

Answer 73

Der Untergang eines Gemeinschaftspfandrechtes kann wie folgt erfolgen: - der belastete Eigentümer leistet Sicherheiten in Höhe der eingetragenen Beitragsforderungen - der belastete Stockwerkanteil wird zwangsversteigert. Die Löschung erfolgt unabhängig davon, ob mit dem Steigerungserlös die gesamte Schuld oder nur ein Teil abgelöst werden konnte - die Gemeinschaft verzichtet einseitig auf das Gemeinschaftspfandrecht - die Gemeinschaft und der belastete Eigentümer schliessen eine Vereinbarung zur Löschung ab - das Stockwerkeigentum und damit auch die Gemeinschaft gehen durch Löschung im Grundbuch unter

Answer 74

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat für die offenen Beitragsforderungen der letzten 3 Jahre neben dem Gemeinschaftspfandrecht ein Retentionsrecht. Es können nur bewegliche Sachen retiniert werden. Nicht erfasst werden fixe Anlagen oder befestigte Gegenstände; diese sind vom Gemeinschaftspfandrecht betroffen. Für den Vollzug der Retention ist das Betreibungsamt am Ort der gelegenen Stockwerkeinheit verantwortlich. Die Gemeinschaft oder der Bewirtschafter müssen ein Begehren um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses einreichen. Es dürfen nur so viele Sachen retiniert werden, die zur Tilgung der Forderung notwendig sind. Das Verzeichnis wird den Beteiligten zugestellt und verpflichtet die Gemeinschaft das Pfandverwertungsverfahren einzureichen. Dazu hat die Gemeinschaft eine Frist von 10 Tagen!

Answer 75

Das Stockwerkeigentum wird als Ganzes Versichert Folgende Versicherungen sind zu empfehlen: - kantonale Gebäudeversicherung - Haftpflichtversicherung - Sachversicherung (Wasser) - Unfallversicherung (Hauswart) - Zusätzliche Freilegekosten - Evtl. Glasbruchversicherung - Evtl. Vandalismusversicherung

Answer 76

Das Gesetz erwähnt lediglich eine Sanktionsmassnahme: - den Ausschluss aus der Gemeinschaft Weitere Möglichkeiten (aber nicht vom Gesetz erwähnte Sanktionen): - Schriftliche Ermahnung durch den Bewirtschafter - Ein Benutzungsverbot - Sperrung von Heizung und Strom - Geldstrafen Neben der Ausschlussklage sind auch die Unterlassungsklage oder die Klage auf Beseitigung einer Schädigung, eventuell verbunden mit einer Schadenersatzklage, anwendbar.

Answer 77

Der Ausschluss eines Eigentümers kann nur erfolgen, wenn die Pflichtverletzung so schwer ist, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft den übrigen Miteigentümern nicht mehr zugemutet werden kann. Der Ausschluss stellt die letzte Massnahme dar.

Answer 78

Folgende Punkte müssen dem fehlbaren Eigentümer vorgeworfen werden können: - schwere Pflichtwidrigkeit - Unzumutbarkeit d. Verhaltens für die Gemeinschaft In der Praxis wird als unzumutbar eingestuft, wer dauernd streitsüchtig, gewalttätig oder arglistig ist und dadurch ein friedliches Zusammenleben verhindert. Die Nichtbezahlung von Beiträgen ist kein Ausschlussgrund!!

Answer 79

Der Ausschluss kann nur durch ein richterliches Urteil erfolgen. Klage erheben kann ein einzelner Eigentümer oder eine Gruppe, nicht aber die Gemeinschaft als solche. Wer klagen will, muss sich durch einen Mehrheitsbeschluss an der Versammlung dazu legitimieren lassen. Bei Ausschlussverhandlungen ist der auszuschliessende Eigentümer auf jeden Fall einzuladen. Er ist antrags- und diskussionsberechtigt, aber nicht stimmberechtigt. Bei Missachtung liegt ein formeller Verfahrensmangel vor, was einen entsprechenden Beschluss anfechtbar, evtl. sogar nichtig macht.

Answer 80

Es gilt das ordentliche Verfahren! Er verurteilt den Eigentümer zur Veräusserung seiner Stockwerkeinheit, unter Ansetzung einer bestimmten Frist zum freihändigen Verkauf. bei Nichteinhaltung der Frist, ordnet der Richter die öffentliche Versteigerung an. Um eine Weitergabe an seine Angehörigen (und gleichzeitige Nutzung vom Eigentümer selbst) zu vermeiden, sollte in der Ausschlussklage zusätzlich Antrag gestellt werden, dem auszuschliessenden Eigentümer die Nutzung der Einheit zu untersagen.

Answer 81

Im Gegensatz zum Miteigentum hat der Gesetzgeber beim Stockwerkeigentum darauf verzichtet, den beteiligten Parteien ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Im Begründungsakt können aber sowohl ein Vorkaufs- und Einsprache Recht vereinbart werden. Zu einem späteren Zeitpunkt begründete Vorkaufs- und Einsprache Rechte bedürfen eines einstimmigen Beschlusses.

Answer 82

Durch das Vorkaufsrecht wird den Eigentümern das Recht eingeräumt, bei einer Veräusserung einer Stockwerkeinheit, diese an sich zu ziehen. - Das Vorkaufsrecht der Eigentümer ist zeitlich unbegrenzt. - Das Vorkaufsrecht kann im Grundbuch so lange vorgemerkt werden, als es besteht (keine zeitliche Begrenzung) - Es kann in der Zwangsvollstreckung nicht geltend gemacht werden - Die vorkaufsberechtigten Personen sind grundsätzlich namentlich nicht bekannt. Vorkaufsberechtigt sind sämtliche Stockwerkeigentümer

Answer 83

Wird nicht im Begründungsakt oder durch späteren Beschluss ein Vorkaufsrecht vereinbart, ist jeder Eigentümer für sich selbst vorkaufsberechtigt. Wünschen mehrere oder gar alle Eigentümer das Vorkaufsrecht auszuüben, so erwerben sie, soweit nichts anderes vereinbart worden ist, an der zu erwerbenden Stockwerkeinheit einen Miteigentumsanteil im Verhältnis ihrer Wertquoten.

Answer 84

- Kaufvertrag - Kaufrechtsvertrag - Freiwillige Versteigerung - Verkauf infolge Ausschlussverfahren

Answer 85

- Schenkung und gemischte Schenkung - Einbringung in eine Gesellschaft - Errichtung einer Stiftung - Erbgang - Wohnungszuweisung infolge Scheidung - Enteignung - Zwangsverwertung - Urteil

Answer 86

Die Mitteilung an den oder die Vorkaufsberechtigten muss alle wesentlichen Punkte des Kaufvertrages, insbesondere den Kaufpreis, enthalten. Das Ausübungsrecht muss innerhalb von 3 Monaten seit Kenntnis vom Abschluss des Vertrages geltend gemacht werden.

Answer 87

- Aufhebungsvereinbarung zwischen den Beteiligten - Untergang des Stockwerkeigentums bzw. des belasteten Stockwerkanteils - Enteignung oder Urteil, welches das Vorkaufsrecht aufhebt

Answer 88

verhindert dass nicht genehme Personen oder Institutionen Mitglied der Gemeinschaft werden. Ausübung durch Versammlungsbeschluss. Einsprache Recht kann im Begründungsakt verankert sein, oder durch einen einstimmigen Beschluss entstehen.

Answer 89

Dieselben Rechtsgeschäfte wie das Vorkaufsrecht. Zudem sind die Belastung einer Stockwerkeinheit mit einem Wohn oder Nutzniessungsrecht sowie die Vermietung dem Einsprache Recht unterstellt 2 Voraussetzungen für rechtsgültiges Einsprache Recht: - rechtsgültiger Beschluss der Versammlung - Vorliegen eines wichtigen Grundes Die Versammlung muss den entsprechenden Beschluss innert 14 Tagen nach erfolgter Mitteilung fassen. Es obliegt deshalb dem Verwalter, die Versammlung innert nützlicher Frist einzuberufen, da keine Erstreckung oder Unterbrechung der Frist möglich ist. Der Beschluss kommt mit dem einfachen Mehr zustande. Der Eigentümer, gegen den sich die Einsprache richtet, muss zur Versammlung eingeladen werden. Er ist diskussions- aber nicht stimmberechtigt. Der betroffene Eigentümer kann gegen einen Einsprache Beschluss Klage erheben. Er kann dabei formelle Mängel oder nicht vorhanden sein von wichtigen Gründen vorlegen.

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