Värdering 2 Flashcards
(12 cards)
Förklara begreppet direktavkastning(1p) och ge kräk exempel som exemplifierar begreppet direkt avkastning (1p)
Direktavkastning är kvoten mellan drift nätt och observerat pris. Det visar hur lönsam fastigheten är år 1
Direktavkastning= Driftnetto/Marknadsvärde
Ex 500 000/10 000 000=0,05 alltså 5%
Förklara begreppet Direktavkastningskrav inom Fastighetsvärdering (1p) och beskriv hur direktavkastningskrav används inom Fastighetsvärdering (1p)
Direktavkastningskrav är avkastningskrav. Man har som investerare på förväntade avkastningar på framtida värde.
En investerare vill ha 6 % Jag avkastning och fastighetens driftnetto är 600 000.
Marknadsvärde = Driftnetto/Direktavkastningskrav
600 000 / 0,06 =10000000
Förklara skillnaden mellan begreppen direktavkastning och direkt avkastningskrav inom Fastighetsvärdering (1p) och ge ett räk exempel som exemplifierar hur dessa begrepp kan relateras till varandra inom Fastighetsvärdering (1p)
Direktavkastning är vad fastigheten ger i avkastning året 1,
Medan direktavkastningskravet är vad en investerar förväntar sig få i avkastning
Ex Driftnetto 600 000/0,05=12000000
Men om investering kräver 6 % så värdet enligt deras krav :
600 000/0,06=10000000 så fastigheten för dyr för investerarens avkastningskrav
Förklara värdeteori (1p) och hur den kommer till användning inom Fastighetsvärdering
Värdeteori är = behov, nytta, dispositionsrätt, överlåtelse bar och begränsa tillgång.
I fastighet värdering används värdeteori för att förstå varför vissa och objekt har högre marknadsvärde än andra.
Till exempel som presentationen. Vi gick igenom med gruslådan under vintern så finns både behov och nytta men under sommaren så blir den mer eller mindre värdelös. På samma sätt man inte har skidor i Sahara för de har inget värde i Sahara. Det saknas både nytt och behov.
Förklara två olika sätt att ta fram kalkylränta som kan användas i kassaflödebaserad Fastighetsvärdebedömning (1p) och ge exempel på en formel som visar ett av sätten som du har förklarat ovan (1p)
Ett sätt att ta fram kalkylräntan är riskfri realränta + inflation + riskpåslag
På så sätt kan man bygga den själv. Ett annat sätt är att härleda den från marknaden, till exempel från priser på liknande fastigheter.
Beskriv Fastighetsvärdering baserat på kassaflödesmetoden (2p)
Kassaflödesmetoden värderar en fastighet genom att räkna på framtida driftnetton (hyresintäkter - kostnader=Dn) de diskonterats med kalkylräntan oftast över 5 år och ett restvärde läggs till år 6.
Totalsumman ger fastigheten värde idag
Beskriv Fastighetsvärdering baserat på en avkastningsmetod som inte är kassaflödesmetoden (1p) och ge exempel på när metoden du beskriver ovan är mest lämpliga att använda (1p)
Produktionskostnadsmetoden används när det saknas jämförbara objekt, till exempel vid nyproduktion eller återuppbyggnad av nedbrunnen byggnad. Man beräknar vad det skulle kosta att bygga upp fastigheten idag för att kunna ge slutförligt pris.
Förklara begreppet marknadsvärde (1p) och beskriv hur du skulle bedöma marknadsvärdet för småhus i Östra Östersund. Värdedatum är 1 april 2025. (1p)
Marknadsvärde det bedömda pris som en fastighet kan säljas för på en öppen och fri marknad, mellan en villig köpare och säljare i oberoende ställning. utan tvång och efter normal marknadsföringtid.
För små hus i östra Östersund hade jag använt Ortprismetoden, där jag jämför med liknande försäljningar, och utgått från prisnivån den 1 april 2025
Förklara begreppet avkastningvärde (1p) och beskriv hur du skulle bedöma avkastningsvärdet för ett kontorshus i östra Östersund som har 4 hyresgäster, alla med 5 åriga hyresavtal som tecknades 1 januari 2025. 10 % av huset är vakant värdetdatum är 1 april 2025. (1p)
Avkastningvärde är nuvärdet av framtida driftnetton.
Jag räknar ut driftnettot för kontorshuset , justera för 10 % vakans och använda den avkastningsmetod för att beräkna värdet 1 april 2025
Värdet på en fastighet beror dels på fastighetens egenskaper, dels på marknadsförutsättningar. Dessa kan analyseras genom en 3xO-analys, förklara de olika nivåerna i 3xO-analys är. (2p)
3xO-analysen består av tre nivåer som påverkar fastighetens värde:
Objekt : fastighetens egenskaper, till exempel skick, yta och standard
Orten : läget tex kommunikation vart ligger attraktivt läge
Omvärld: konjunktur, inflation, räntor, politiska beslut
Diskontera
Att räkna kassaflöde som är i framtiden och dessvärre idag kallas för att diskontera
