Затратный подход

Question 1

Методы затратного подхода

Answer 1

Question 2

Затраты на создание объектов недвижимости

Answer 2

Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) – затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Синонимы: полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства

Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) – затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки). Синонимы: полная стоимость замещения, стоимость замещения.

Часто при определении величины затрат на замещение (воспроизводство) используют стоимостные данные, относящиеся к ретроспективному периоду и требующие индексации (см. п. 2.12).

Типы основных индексов, применяемые в оценочной практике для расчета величины затрат на воспроизводство и замещение улучшений земельного участка:

• Средний индекс изменения цен для России в целом: наиболее укрупненный индекс, теоретически, обеспечивающий наименьшую точность расчетов.
• Индексы изменения цен на строительно-монтажных работы в региональном разрезе
• Индексы изменения цен по конструктивным системам в региональном разрезе: индекс, наиболее полно учитывающий характеристики конкретного объекта строительства, теоретически, обеспечивающий наибольшую точность расчетов.

В качестве индексируемой величины могут использоваться:

• данные справочников цен в строительстве,
• данные бухгалтерского учета по конкретному объекту,
• данные, полученные с открытого рынка по сопоставимым объектам строительства.

При использовании данных бухгалтерского учета, как правило, в качестве индексируемой величины выбирается первоначальная балансовая стоимость, что позволяет получить величину затрат на замещение или воспроизводства без учета износов и устареваний.

Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость) – сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Остаточная балансовая стоимость (остаточная стоимость) – разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

Сверх улучшения – элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

На что обратить внимание в оценочной практике:

• при определении рыночной стоимости моделируется поведение типичных рыночных субъектов. Типичный покупатель, прежде всего, ориентируется на полезность объекта, а не на применявшиеся при его создании материалы и технологии. По этой причине определение рыночной стоимости объектов недвижимости по затратному подходу к оценке, как правило, основывается на затратах на замещение;
• как правило, для одного и того же объекта величина затрат на замещение меньше величины затрат на воспроизводство.

Question 3

Объект-аналог

Answer 3

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]).

Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

Question 4

Критерии выбора объектов-аналогов

Answer 4

Применительно к затратному подходу к оценке недвижимости критериями выбора объектов-аналогов обычно являются:

• функциональное назначение,
• конструктивная схема,
• класс качества,
• масштаб.

Question 5

Корректировки

Answer 5

• Цель внесения корректировок* – устранение различий между объектом оценки и объектом-аналогом в значениях ценообразующих факторов.
• Направление внесения корректировок*:
• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки стоит больше аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки стоит меньше аналога).

По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

• денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
  
  • к цене объекта аналога в целом;
  • к единице сравнения (например, к цене кв.м).
• процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Основные корректировки, применяемые в затратном подходе к оценке недвижимости:

Question 6

Прибыль предпринимателя (девелопера)

Answer 6

Прибыль предпринимателя (прибыль девелопера) – вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В методической литературе нет однозначной позиции, кого именно понимать под «предпринимателем». Обычно под ним понимают субъекта, вкладывающего собственные средства в соответствующие проект (предприниматель, инвестор, девелопер, застройщик).

Следует разделять прибыль предприниматели и прибыль подрядной организации, которая выполняет те или иные работы по строительству объекта. Укрупненные показатели стоимости строительства из большинства сборников включают величину прибыли подрядной организации.

Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок методами (п.п. «з» п. 24 ФСО №7 [5]}):

• экстракции,
• экспертных оценок
• аналитических моделей.

Question 7

Сроки службы, возраст объектов

Answer 7

• Срок службы (экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни) – временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.
• Срок жизни (срок физической жизни, полный срок жизни) – полный срок существования объекта недвижимости.
• Срок физической жизни остаточный (срок физической жизни оставшийся) – Разница между полным и фактическим сроками жизни.
• Нормативный срок службы (жизни) – срок службы объекта, который определен в нормативных актах для условий нормальной эксплуатации объекта.
• Хронологический возраст (фактический возраст) – временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).
• Эффективный возраст:
  
  • разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни;
  • время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.
• Остаточный срок службы (оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы) – временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Question 8

Коэффициент торможения

Answer 8

Коэффициент торможения – показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра (фактора стоимости) на стоимость объекта.

Примеры главного параметра – масштаб объекта (площадь, объем), удаление от границ населенного пункта и т.д.

Важно! Вид дроби, на основании которой определяется величина коэффициента торможения, должен соответствовать виду дроби, по которой производится расчет стоимости объекта оценки. Например, для приведенного выше примера: если дробь X₁/X₂ является правильной (знаменатель больше числителя), то и дробь X_OO/X₁ также должна быть правильной (и наоборот).

Question 9

Практические аспекты расчета коэффициента торможения

Answer 9

Question 10

Износ и устаревания

Answer 10

Износ и устаревания – потеря объектом его стоимости вследствие снижения полезности.

Виды износа и устареваний:

• Физический износ – уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.
• Функциональное устаревание – уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.
• Внешнее (экономическое) устаревание – уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких, как низкий сравнительный спрос на недвижимость, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.

Совокупный износ (общий износ, накопленный износ) – уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников.

В зависимости от экономической целесообразности устранения износ и устаревания подразделяются на:

• устранимые – износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам;
• неустранимые – износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

Question 11

Основные методы определения величины износа и устареваний

Answer 11

Question 12

Некоторые специфические методы определения величины внешнего (экономического) устаревания

Answer 12

Question 13

Практические аспекты начисления износа

Answer 13

На что обратить внимание в практической деятельности:

Начисление износа и устареваний должно основываться на анализе их признаков:

• для физического – имеются следы разрушения / старения, приводящие к потере полезности;
• для функционального – на рынке имеются аналоги, затраты на создание которых сопоставимы, а полезность больше по причине использования новых решений;
• для внешнего (экономического) – объект расположен на депрессивном рынке либо бизнес, осуществляемый на базе объекта, характеризуется законодательным регулированием тарифов, уровень которых не обеспечивает приемлемой доходности.

Для повышения точности расчетов может применяться разбивка объекта на отдельные компоненты – например, отдельное начисление физического износа на внутреннюю отделку и прочие конструктивные элементы.

При начислении износов и устареваний следует проверять, чтобы они не начислялись на те элементы, которые:

• не изнашиваются в принципе (например, земельный участок в составе объекта оценки),
• не изношены у конкретного объекта оценки (например, внутренняя отделка после проведения косметического ремонта);
• отсутствуют у конкретного объекта (например, отсутствует внутренняя отделка).

Question 14

Аддитивная модель расчета совокупного износа

Answer 14

Аддитивная модель расчета совокупного износа – модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний. Модель подразумевает, что износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.

Особенность модели – позволяет получить совокупный износ в размере большем, чем 1 (100%).

Question 15

Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний

Answer 15

Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний – модель расчета совокупного износа и устареваний, подразумевающая, что износ и устаревания оказывают взаимное влияние на базу начисления друг друга.

Особенность модели – не позволяет получить совокупный износ в размере большем, чем 1 (100%).

Question 16

Практические аспекты методов начисления износа

Answer 16

На что обратить внимание в практической деятельности:

• В абсолютном большинстве случаев износ и устаревания оказывают взаимное влияние на базу начисления друг друга – совокупный износ следует определять по мультипликативной модели.
• Чем меньше величины износа и устареваний, тем ближе результат расчета совокупного износа по аддитивной модели к результату расчета по мультипликативной.