Сравнительный подход Flashcards
(20 cards)
Требования к выбору аналогов
Требования п. 22 ФСО № 7:
- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. «б»);
- при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п.п. «в»).
Критерии выбора объектов-аналогов
Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости
Основными методами определения величины корректировок являются?
Аддитивная модель внесения относительных корректировок
Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
Модель предполагает, что корректировки не оказывают взаимного влияния (потенциальные покупатели оценивают каждую характеристику независимо от других характеристик).
Мультипликативная модель внесения корректировок
Самолетик Зумберга
Самолетик Зумберга – мнемонические правила внесения относительных корректировок.
Отправные точки для понимания принципов внесения относительных корректировок:
- относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
- в указанной выше дроби необходимо чётко понимать, что к чему относится, что на что делится, что относительно чего, по отношению к чему.
Что должно быть в знаменателе дроби.
Знаменатель – это база расчета, это то, от чего необходимо найти отличия, и если не указано конкретное значение, то это единица. Обозначения для дальнейших расчетов: О – объект оценки; А – объект-аналог.
Вопрос 1: на сколько 100 отличается от 90? ® Как 100 относится к 90? ® На сколько 100 больше (или меньше), базового значения - 90? В данном случае основой для сравнения (знаменателем) является 90. Необходимо определить насколько именно от этой основы (базы) отличается другая величина: (100-90)/90.
Вопрос 2: на сколько 90 отличается от 100? ® (90-100)/100, поскольку мы определяем отличие именно от ста.
Таким образом, если по условиям задачи дано, что «аналог дороже (или дешевле), чем объект оценки», то «чем что» и является знаменателем, именно от этого и ищем отличия, и получим: (А - О) / О. Если же по условию «объект оценки дешевле (или дороже), чем аналог», то получим: (О - А) / А. Это и есть первое главное правило относительных корректировок.
Определение корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе.
Правило определения корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – аналог всегда в знаменателе.
Для того, чтобы определить корректировку сравнительного подхода, необходимо сначала определить относительные стоимости (факторы стоимости) О и А, приняв за единицу величину стоимости, относительно которой определяются отличия (ту самую, которая «дороже чем что», или «дешевле чего»), а уже после этого жёстко соблюсти правило «аналог всегда снизу», и разделить полученную относительную стоимость О на относительную стоимость А.
Пример: А дороже О на 30%. Дороже чего? Дороже О. О = 1. А = 1 +30% = 1,3. И теперь, чтобы определить корректирующих коэффициент: О / А = 1 / 1,3 = 0,77 (или «минус» 23% ).
И это является одной из самых частых ошибок экзамена. Весьма часто, для того, чтобы определить корректировку для данного примера, экзаменуемые попросту уменьшают величину А на 30%, поскольку «он же дороже на 30%, значит его надо уменьшить на 30%). И это является ошибкой. Вспомните НДС: чтобы его добавить, надо прибавить к базе расчёта 18%, а чтобы его вычленить из стоимости с НДС, нельзя просто вычесть 18%, необходимо разделить на 1,18. Чтобы себя проверить, вычтите из А (взяв любое значение стоимости) 30%, получив якобы стоимость О, а потом к этой стоимости О вновь прибавьте 30%. Получили первоначальную стоимость? Нет! А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 - наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим.
Элементы визуализации для облегчения запоминания – «самолетик Зумберга»
«Самолётик» нужен не только для того, чтобы расставить уже готовые относительные стоимости, но и чтобы определить непосредственно корректировку для сравнительного подхода
Определение размера корректировок:
- для аналога 1: корректирующий коэффициент: 1,2/1 = 1,2; корректировка:
1,2/1 – 1 = +20%; - для аналога 2: корректирующий коэффициент: 0,9/1 = 0,9; корректировка:
0,9/1 – 1 = -10%; - для аналога 3: корректирующий коэффициент: 1/1,15 = 0,8696; корректировка: -13,04%;
- Для аналога 4: корректирующий коэффициент: 1/0,75 = 1,3333; корректировка: +33,33%.
Внесение последовательных корректировок
На экзамене присутствуют задачи, где необходимо определить сложные последовательные корректировки, т.е. различия указаны не к одной и той же величине, а к последующей (или предыдущей).
На что обратить внимание при внесении корректировок
- вопрос взаимного влияния и последовательности внесения корректировок является дискуссионным. Во многих русскоязычных учебниках в этой части наблюдается несоответствие иностранному первоисточнику, на котором они основаны;
- в методической литературе часто встречается смешанная модель внесения корректировок – часть корректировок вносятся по аддитивной модели, а часть по мультипликативной;
- вывод о применимости мультипликативной или аддитивной модели внесения корректировок (взаимном влиянии / отсутствии влияния корректировок) должен основываться на результатах анализа рынка. Однако трудоемкость такого анализа при подготовке одиночного отчета часто выходит за разумные пределы. В большинстве случаев на рынке наблюдается взаимное влияние корректировок (различий в значениях ценообразующих параметрах) – аддитивную модель рекомендуется применять только тогда, когда достоверно установлено, что конкретные характеристики не оказывают взаимного влияния.
- на квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние.
Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает:
- определение элементов сравнения;
- определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки;
- корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения;
- расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.
Метод валового рентного множителя
Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.
Методы регрессионного анализа
Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных на зависимую переменную (применительно к оценочной деятельности – влияния ценообразующих параметров на стоимость).
Минимальное количество аналогов для построения регрессии
В общем виде, количество аналогов в модели должно быть на единицу больше, чем количество независимых переменных (n+1).
В зависимости от количества существенных ценообразующих параметров и однородности исходной выборки выдвигаются различные требования к достаточности исходных данных – [29, 30].
Этапы построения регрессионной модели
Этапы построения регрессионной модели:
- сбор рыночной информации;
- проверка исходных данных на наличие грубых ошибок;
- проверка исходных данных на соответствие принципу достаточности;
- внесение поправок (корректировок);
- выбор ценообразующих параметров (например, с помощью анализа матрицы корреляций);
- выбор вида зависимости (линейная, степенная, экспоненциальная и пр.);
- калибровка модели (непосредственно определение коэффициентов уравнения модели);
- проверка качества модели;
- проверка модели на устойчивость;
- вывод о целесообразности применения полученной модели.
Коэффициент детерминации
Средняя ошибка аппроксимации
Среднеквадратичная ошибка регрессии
Критерий Фишера (т.н. F-критерий)
Критерий Стьюдента
