Оценка земельного участка Flashcards
(7 cards)
Метод выделения
- Сущность метода* - применяется для оценки застроенных участков: стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.
- Единый объект недвижимости* – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
- Улучшения земельного участка* – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.
Метод капитализации земельной ренты
- Сущность метода* - применяется для оценки застроенных и незастроенных участков: стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.
- Величина земельной ренты* может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).
Метод предполагаемого использования
Сущность метода - применяется для оценки застроенных и незастроенных участков: стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.
На что обратить внимание в практической деятельности:
- Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.
- В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с:
- подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки);
- строительством улучшений;
- эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.
Метод разбивки на участки
Сущность метода – стоимость земельного участка определяется как сумма дисконтированных стоимостей земельных участков, на которые он может быть разбит. В [31] метод напрямую не указан, может рассматриваться как частный случай метода предполагаемого использования.
На что обратить внимание в практической деятельности:
- Освоение земельного участка должно осуществляться в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
- Стоимость малых земельных участков определяется на предполагаемую дату их реализации.
- В состав расходов на освоение земельного участка могут входить: расходы на разбивку, расчистку, планировку и межевание малых участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; маркетинг; налоги, страховки и т.д.
Метод распределения
Сущность метода - применяется для оценки застроенных участков: стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.
Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.
Метод сравнения продаж
Сущность метода - применяется для оценки застроенных и незастроенных участков: стоимость земельного участка определяется путем корректировки цен объектов-аналогов на различия в значениях ценообразующих параметров.
Метод остатка земли
Сущность метода - применяется для оценки застроенных и незастроенных участков: стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.
В [31] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:
- расчет затрат на замещение или воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на замещение или воспроизводство улучшений.
