4.591 Flashcards
i.m. (13 cards)
Do que trata a primeira parte da lei 4.591? Ainda permanece em vigor?
A primeira parte da lei 4.591, que dispõe sobre o condomínio edilício, foi revogada pelo CC, que passou a disciplar inteiramente a matéria.
Incorporação imobiliária.
1) quais as obrigações do incorporador:
2) Cite três instrumentos de redução de riscos previstos no regime?
3) quais são os 4 contratos que o incorporador celebra?
4) Quais os requisitos para que o incorporador comece a oferecer as unidades?
1) o incorporador se obriga a construir, ainad que por terceiro, o imóvel e aliená-lo ao adquirente. O cerne da incorporação imobiliária diz respeito à alienação de um imóvel que ainda não foi construído. Se já construído o imóvel, não se aplica a lei.
A incorporação diz respeito à alienação de uma fração ideal que está vinculada a uma futura unidade autônoma, ainda em construção.
“o empreendimento consiste basicamente na obtenção do capital necessário à construção por venda antecipada, mediante a entrada dos promitentes-compradores, sendo a relação entre eles evidentemente regida pelas normas do CDC, excluindo-se, todavia, o propritário do terreno que s elimitou a alienar o bem ao incorporador, sem exercer qualquer função na atividade incorporativa”
O incorporador é o centro da incorporação, cabendo-lhe tomar todas as medidas necessárias à construção e sua regularidade, inclusive submissão do projeto arquitetônico à autoridade e levar a registro a minuta de convenção condominial.
2) memorial de incorporação, patrimônio de afetação e quadro resumo.
3) I - aquisição do imóvel; II - formalizaçao dos contratos preliminares para aquisição das unidades autônomas e III - um contrato de prestação de serviços do incorporador; IV - construção.
4) só poderá o incorporador negociar as unidades após: I) arquivamento no RI da documentação relativa ao negócio e ao imóvel - memorial de incorporação -, comprovando a titularidade do terreno (será?), plano de obra e custo, além de demonstração de sua própria idoneidade financeira (art. 32 da lei n.° 4.591).
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 1º-A O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais condôminos. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (Revogado Pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os oficiais do registro de imóveis terão 10 (dez) dias úteis para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao registro e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 10 (dez) dias úteis para fornecer certidão e devolver a segunda via autenticada da documentação, quando apresentada por meio físico, com exceção dos documentos públicos, e caberá ao oficial, em caso de divergência, suscitar a dúvida, segundo as normas processuais aplicáveis. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão … (VETADO) … sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 13. Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas alíneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º, 5º e 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 14. Quando demonstrar de modo suficiente o estado do processo e a repercussão econômica do litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou penal poderá ser substituída por impressão do andamento do processo digital. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 15. O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
A partir de que momento surgem as unidades autônomas no plano real, com a abertura de matrícula?
Não confundir com loteamento.
Na incorporação, somente com a conclusão da obra com a averbação do habite-se e do registro do ato de instituição do condomínio.
Se, em vez de construir novos imóveis, pretender-se apenas a reforma de um edifício adquirido - não mais ocupado -, e se o adquirente pretender negociar as futuras unidades, ainda assim se aplica o regime de incorporação?
Sim. O que atrai a incidência do regime é a negociação de unidades imobiliárias futuras, ainda não construídas (no todo ou em parte).
ENUNCIADO 665 – Art. 1.351: A reconstrução de edifício realizada com o propósito de comercialização das unidades durante a obra sujeita-se ao regime da incorporação imobiliária e torna exigível o registro do Memorial de Incorporação.
incorporação imobiliária = negociação de unidades imobiliárias cuja construção não foi concluída.
A partir de que momento o titular do imóvel responde como incorporador?
A partir do momento em que é aprovado o projeto de construção pela autoridade administrativa, em que está tramitando o processo administrativo respectivo ou quando aguardar aprovação (ou seja, a partir do momento em que é requerida a aprovação). Antes disso, é só uma alienação comum; após a aprovação do projeto, ele figura como incorporador, de modo que a alienação das frações ideais pressupõe o registro.
Pessoa natural pode ser incorporador?
Apesar de o art. 29 estender a condição de incorporador à pessoa natural, na prática não ocorre, considerando a grande responsabilidade do incorporador.
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Quando o incorporador não é o construção, quais os regimes possíveis de construção?
Empreitada e administração.
Explicar as diferenças.
PATRIMONIO DE AFETAÇÃO
1) A adoção de patrimônio de afetação é obrigatória?
2) O que significa o patrimõnio de afetação?
3) qual o procedimento para sua instituição?
4) Quando o incorporador pode se reembolsar do preço do terreno?
5) Se a afetação for posterior ao início do empreendimento, a existência de ônus real obsta a averbação?
1) é facultativa. Nos termos do art. 31-A, a instituição do patrimônio de afetação se dá a critério do incorporador.
2) O patrimônio de afetação significa que o terreno, acessões e os bens e direitos ligados àquela incorporação só podem ser constritos ao pagamento das obrigações da própria incorporação, não se comunicando com obrigações do incorporador estranhas àquele empreendimento.
3) art. 31-B:** é constituída pela averbação de termo firmado pelo incorporador, a qualquer tempo, no RI**, e, quando for o caso, dos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
4) SOmente quando a alienação das uniddes autônomas, na proporção das respectivas frações ideiais, considerando-se tão somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.
5) A existência de ônus real sobre o terreno não obsta a averbação, desde que tenham sido constituídos para pagamento do preço de sua aquisição ou ao cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. Ou seja, o imóvel pode estar gravado e ainda assim ser afetado, mas deve tê-lo sido para o cumprimento da finalidade da incorporação.
Cite 3 medidas utilizadas pela lei para a tutela dos compradores?
1) necessidade de registro do memorial de incirporação no RI, o que implica um exame de legalidade prévio e maior transparência ao empreendimento; 2) dever de identificação ostensiva do incorporador no local da obra; 3) os adquirentes podem se substituir ao incorporador; os créditos dos adquirentes são privilegoiados no caso de falência do incorporador (art. 43).
1) quem pode constituir um fiscal do patrimônio de afetação?
2) Isso gera alguma responsabilidade para o nomeante?
3) O fiscal que acessar informações sigilosas pode compartilhá-las com alguém?
1) a comissão de representantes (dos compradores) e a instituição financiadora da construção;
2) não gera qualquer responsabilidade. a lei claramente buscou permitir a fiscalização sem atrair a responsabiliadde.
3) as informações podem ser compartilhadas com a comissão de representantes e a instituição financiadora da construção, sem que haja a quebra de sigilo. Não é possível, por certo, a transmissão dessas informações a outros sujeitos.
Quais as hipóteses de extinção do patrimônio de afetação? (3) exige-se a prática de algum ato registral?
1) a extinção ocorre de pleno direito com o cumprimento de todas as obrigações assumidas pelo incorporador perante os adquirentes das unidades imobiliárias - o que significa que precisa registrar a alienação - e perante o agente financiador da construção;
2) denúncia da incorpração, após a restituição das quantias pagas pelo adquirente ou de outras previstas em lei;
3) liquidação deliberada pela assembleia geral, nos termos do art. 31-F, §1°: no caso de falÊncia, os compradores são convocados para deliberações. Podem adjudicar a obra e continuar o empreendimento ou deliberar pela liquidação.
Ou seja, em qualquer caso, o patrimônio de afetação fica vinculado ao adimplemento das obrigações da incorporação assumidas perante os adquirentes e oagente financiador.
A extinção do patrimônio de afetação não afasta o regime especial de tributação.
Prática de ato registral? Na hipótese do inciso I, não, ocorre de pleno direito, conforme forem registrados os contratos de compra e venda, conforme art. 31-E, §1°. Não há, nos termos da lei, necessidade de “averbação específica”. o §1° dispôs apenas sobre a a forma de extinação natural ou fisiológica.
Deve integrar o memorial descritivo “atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País, há mais de cinco anos”.?
Não. desde 2022, esse documento não precisa mais ser apresentado.
Nos compromissos de compra e venda é necessário que conste cláusula de irretratabilidade?
Não, a lei determina que as promessas de compra e venda celebradas pelo comprador sempre terão cláusula de irretratabilidade. Registrado, o promitente comprador possui direito real de aquisição, ainda que se verifique a insolvência do incorporador.
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (Revogado Pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)
