Contrat De Bail Commercial Flashcards
(34 cards)
Les conditions du contrat de bail commercial selon art 145-1 c com
- Interpretation stricte de la JP face au dérogation du droit commun
- Ordre pb : les clauses qui écartent l’application du statut = réputé non écrites (art L145-5 c com)
Les exigence relative aux locaux loués
Principe : immeuble bâtis destinée à l’exploitation d’un fonds de commerce => ratione materiae
Extension légale : locaux utilisé par les artisans pour leur activité personnelle
-> Exclusion terrain nus non bâti en principe
Tempérament :
- Admissible si la construction usage com/ ind ou art avec accord express du propriétaire
- Locaux accessoire à 2x Conditions : même proprio et pv compromettrait exploitation du fonds
Quels sont les 4 exigences relative au locataire
- Qualité de commerçants
- Exploitation commerciale effective
- activité commerciale personnelle
- cas location-gérance
Exigence 1 : Qualité de commerçants
- accomplissement acte de commerce à titre pro habituel
- immatriculation au RCS obligatoire
- Extension aux artisans immatriculé aux RNE depuis 2023
- Fin à radiation
Exigence 2 : Exploitation commerciale effective
- locaux abritent activité réellement commerciale ou artisanale
- Société commerciale par la forme mais activité civile ≠bénéfice
- Refus SEL malgré forme commerciale (libéral) ≠ bénéfice
Exigence 3 : Activité commerciale personnelle
- activité propre au locataire (GIE )
- Pour les locaux enclavés :
Local stable et permanent
Clientèle propre et perso
Absence de contraintes incompatible avec libre exercice com
Exigence 4 : cas location- gérance (art L145-1)
SI le locataire n’est pas le propriétaire du fonds de commerce : immatriculation requise pour exploitation
Régime : Dérogatoire du droit commun et ordre pb
- Régime ordre pb : les parties ne peuvent écartée la qualification si les conditions sont réunies
- Si les conditions sont pas remplies : peut être qualifié par un accord à l’amiable
- application possible aux beaux pro par volonté des parties
Régiment : nature juridique contrat de Bail
- contrat civ de nature mais considéré comme un acte de commerce par accessoire => pdv du locataire (preuve tout moyen) n
- Acte mixe = besoin écrit à titre probatoire contre le bailleur non com => pdv du bailleur non com
Régime : double dérogation bail com
- Dérogation droit commun de commerce
- Compétence exclu TJ
- Compétence du préjudice du TJ pour la fixation du loyer
- prescription 2 ans toutes action bail com
- Dérogation droit commun contrat de bail
- protection du locataire com sinon ø fonds de commerce øclientèle
- droit quasi auto au renouvellement
- obligation pécuniaire contrepartie aux limites du droit du bailleur
Les droits du locataire commerçant
- changer destination des locaux
- céder le contrat de bail
- le droit de résilier le contrat de bail
- renouvèlement du bail commercial
Changer destination des locaux :
Despécialisation partielle :
- activité connexes ou complémentaires à l’activité principale
- obligation d’informer le bailleur par LRAR ou extra contractuelle
- délai 2 mois pour le bailleur
- partie plus diligente peut saisir le TJ
- Possibilité augmentation loyer lors de la révision triennale
Despécialisation totale/ plénière
- changement radicale d’activité justifié par la conjoncture économique
- condition comptabilité avec la destination et les caractères de l’immeuble
=> Procédure : Demande LRAR ou acte extra jud précisant activité envisagées
Délai de réponse de 3 mois/ refus = peut saisir le juge/ accord = peut augmenter le loyer
Céder le contrat de Bail
Avec fond de commerce :
- nullité des clauses l’interdisant la cession
- validité clauses agrément (non prohibitive)
- contrôle judiciaire abus de droit en cas refus abusif
Sans fond de commerce :
- liberté cession
- possibilité clauses interdiction
Protection bailleur :
- solidarité passive du cédant paiement loyers
- exo solidaire si accord bailleur
Le droit de résilier le contrat de bail : Durée légale impérative :
- minimum 9 ans
- dérogation possible que si prévu par la loi (allongement ou prolongement
- objectif : protéger le commerçant
Le droit de résilier le contrat de bail : asymétrie pouvoir résiliation anticipée :
Bailleur :
- principe : impossibilité résilier par anticipation
- exception : accord/ faute/ travaux
Locataire :
- Possibilité résiliation unilatérale anticipée expiration période triennal
- besoin posé congé par LRAR 6 mois avant
- procédure facilité si retraite
- pv discrétionnaire : pas besoin de motivation
Le droit de renouvellement du Bail principe
Droit pour le locataire commercial/ artisanal d’obtenir renouvellement du bail à l’expiration des 9 ans
Si refus : encadré strictement => Possible indemnisation d’éviction
Le droit de renouvellement du bail commercial : condition
- bénéficiaire (proprio du fond exploite dans les locaux)
- exploitation effective du fonds dans les locaux au coeur de la période triennale en cour
Les types de congé
=> Avec indemnisation :
- liberté du bailleur de refuser le renouvellement en payant
- Responsabilité sans faute : réparation du préjudice causé par le non renouvellement
- compensation perte de clientèle consécutive
=> Exceptionnellement : sans indemnisation : motif grave et leg lié au locataire :
- déspécialisation informelle
- sous-location non autorisée
- défaut de paiement de loyer
- récupérer pour travaux, insalubrité, démolition
Conséquence du refus de renouvellement
=> Fixation indemnité éviction :
- Par commun accord sinon trib
Appréciation :
- valeur marchande fond de commerce
- frais normaux déménagement et réinsertion
- frais et droit de mutation fond même valeur
- présomption simple perte client
Renouvellement d’un bail com en sous location
Totale : perte droit de renouvellement pour locataire principal
Partielle :
- Si divisible : le locataire principal peut résilier sa part
- si indivisible : seul le propriétaire du fond de commerce à un droit exclusif de renouvellement
Garantie pour le locataire droit de renouvellement du bail commercial
- Droit de repentir le Bailleur = accorder finalement résiliation
ATTENTION : uniquement si toujours locataire - maintien jusqu’à indemnité
L’obligation d’un versement de pas-de-porte
- Sommes en capital versés par le locataire au proprio lors entrée dans les lieux
- usage maintenu pas la JP
Double Qualification possible :
1. Indemnité compensatrice des restriction aux droits des bailleurs
2. Supplément de loyer compensant les limitation à la fixation du loyer
Pas de porte : indemnité compensatrice des restriction aux droits des bailleurs
- Non imposable fiscalement
- n’entre pas dans calcul révision du loyer
