Digital Tinglysning

Question 1

Helt grundlæggende: hvad er en sikringsakt?

Answer 1

Den foranstaltning, som skal træffes for at en aftale eller retsforfølgning har beskyttelse overfor tredje-mand.

Question 2

Helt grundlæggende: hvad er en tinglysning?

Answer 2

Tinglysning er en sikringsakt, hvorved rettighedshaveren sikrer sin rettighed (ejendomsret, pant m.v.) mod andre rettigheder, der stiftes efterfølgende og som strider mod ens rettighed.

Question 3

Hvad er tinglysningens tre sædvanlige formål? Uddyb disse.

Answer 3

Tinglysningen opfylder sikringsaktens sædvanlige formål om at være prioritetskonstaterende, offentliggørende samt rådighedsberøvende.

Prioritetskonstaterende:
Prioritetskonstateringen kan derimod ikke fastlægge den materielle prioritets-stilling alene ud fra anmeldelsestidspunktet. Dette må afgøres efter de obligationsretlige regler, hvilken ret der er stiftet først, og dernæst om en senere stiftet ret, der er tinglyst først, opfylder ekstinktionsbetingelserne i TL § 1, stk. 2.

Offentliggørende:
Rettighederne over den faste ejendom registreres i et offentligt tilgængeligt register (tingbogen). Derved kan nye rettighedshavere ved opslag i tingbogen under-søge, hvilke allerede tinglyste rettigheder han skal respektere.

Rådighedsberøvende
Tinglysningen vanskeliggør råden i strid med den tinglyste ret. Fysisk rådigheds-berøvelse er imidlertid normalvis ikke muligt ved fast ejendom.
Rådighedsberøvelsen er derfor erstattet af registrering i tingbogen.

Question 4

Redegør for udgangspunktet og undtagelserne ved ekstinktion i tinglysningsloven.

Answer 4

Hovedreglen Alle rettigheder over fast ejendom skal tinglyses, jf. TL § 1, stk. 1. På denne måde vil der ved eftersyn af tingbogen kunne skabes et overblik over rettighederne over ejendommen.

U: negativ troværdighed
For at sikre tingbogens negative troværdighed, indeholder TL § 1, stk. 2 en ekstinktionshjemmel.
Ekstinktionshjemlen gælder både over for aftaleerhververe og kreditorer, hvilket er begrundet i hhv. omsætningshensyn og for at skabe et værn mod kreditorbesvigelse.

U2: positiv troværdighed
Tingbogens positive troværdighed sikres ved, at TL § 27 muliggør ekstinktion af hjemmelmandens svage indsigelser.
Reglen sikrer, at en aftaleerhverver kan stole på, at en ret, som fremgår af tingbogen, også eksisterer. I denne henseende er det hensynet til omsætningen af den faste ejendom der er i fokus.
Ved indsigelser forstås, at den tingbogslegitimerede ikke er materielt berettiget.

UU: undtagelser
Der kan være undtagelser fra ovenstående hovedregel om tinglysning, jf. TL § 3.

Question 5

Hvem kan ekstingvere efter TL §§ 1 og 27?

Answer 5

Både aftaleerhververe og kreditorer kan ekstingvere ved den negative troværdighed, dvs. TL § 1, stk. 2. Dette er under hensyntagen til hhv. omsætningshensyn og værn mod kreditorbesvigelse. NB. der gælder intet krav om god tro for en kreditor – kun en aftaleerhverver, jf. Karnov, note 8.

Ekstinktion efter den positive troværdighed, dvs. TL § 27, kan alene ske af aftaleerhververe – ikke kreditorer

Question 6

Redegør for tinglysningens betydning inter partes.

Answer 6

Hovedreglen
Det klare udgangspunkt er, at tinglysning er en sikringsakt, som angår sikring af gyldigt stiftede rettigheder mod tredjemand. Tinglysningen af en ret gør ikke denne hverken aftaleretligt gyldig eller ugyldig inter partes.

U1: ægtepagter
Ægtepagter kræver tinglysning i personbogen, jf. ÆFL § 20 smh. TL § 47.

U2: ejerforeninger
I forbindelse med vedtægtsbestemmelser er det en gyldighedsbetingelse, at der sker tinglysning af vedtægterne, jf. EJL § 7, 1. pkt.

U3: TL § 27
TL § 27 kan i visse tilfælde finde anvendelse inter partes.

Question 7

Redegør for forskellen mellem dobbeltsuccession og hjemmelskonflikt. Hvilken betydning har det ifm. ekstinktion?

Answer 7

Dobbeltsuccession indebærer, at rettighedshaverne begge erhverver retten fra samme person, i dette tilfælde, A.

Hjemmelskonflikt foreligger i de tilfælde, hvor et aktiv overføres fra A til B, hvorefter aktivet overdrages til C. I denne henseende, afledes rettighederne fra forskellige personer.

Sondringen har særligt betydning fsva. tinglysning i fast ejendom, da ekstinktionsbestemmelsen afhænger af den konkrete konflikttype.
Dobbeltsuccession  ekstinktionsadgang i TL § 1 Hjemmelskonflikt  ekstinktionsadgang i TL § 27

Question 8

Hvilken betydning af det for ekstinktion, at der er tale om hhv. aftaleerhverver og kreditor?

Answer 8

I forbindelse med fast ejendom, har det f.eks. en betydning i forbindelse med god tro-vurderingen i TL § 1, stk. 2, der ikke gælder for kreditorer. Et andet eksempel er ekstinktion efter TL § 27, hvoraf kreditorerne ikke er omfattet.

Aftaleerhverver
Denne stifter sin rettighed over et aktiv ved aftale, f.eks. gennem køb, pantsæt-ning eller leje.

Kreditor
Rettighederne stiftes i overensstemmelse med reglerne om kreditorforfølgning, herunder foretagelse af udlæg.

Question 9

Redegør for forskellen mellem real- og personalsikkerhed.

Answer 9

Personalsikkerhed indebærer, at en anden person end hoveddebitor tillige hæfter personligt over for kreditor. Hæftelsen kan bestå i enten hel eller delvis opfyldelse af hoveddebitors forpligtelse. Personalsikkerheden op-står typisk i form af kaution. Ved kautionen må kreditor foretage en generel kreditvurdering af kautionisten. Det står imidlertid frit for kautionisten, hvordan han vil disponere over sine aktiver, f.eks. salg m.v.

Alternativt kan kreditor søge sikkerhed i debitors aktiver, dvs. realsikkerhed. Dette indebærer, at kreditor ved debitors manglende opfyldelse kan søge sig fyldestgjort i de pågældende aktiver forud for debitors øvrige kredi-torer. Realsikkerheden medfører en begrænsning i pantsætters mulighed for at disponere retligt over aktivet.

Question 10

Hvad er betingelserne for en rettighed skal tinglyses?

Answer 10

1. Der skal være et retskrav
2. Der skal være en ret over en fast ejendom
3. Der være tale om en fast ejendom
4. Der skal være en bestemt fast ejendom.

Question 11

Hvad forstås ved et retskrav? Nævn nogle eksempler, hvorpå retskravet fraviges.

Answer 11

Det centrale er, at der består et retskrav. Dette indebærer, at den forpligtede ikke vilkårligt kan fragå sit løfte. Det anmeldte dokument skal være dispositivt, dvs. udformet som en erklæring, der tilsigter at binde afgiveren.

HR: Alle retskrav skal tinglyses, jf. TL § 1, stk. 1.

U1: Fratagelse af retlig handleevne, jf. TL § 48, stk. 1

U2: Ejerpantebreve, jf. TL § 1 a

U3: Ejerservitutter i udstykning

U4: Servitutter som villighed

U5: Administrationsfuldmagt

Question 12

Hvad vil det sige at have “ret over” en fast ejendom?

Answer 12

Man foretager en sondring:

1. Retten hjemler en faktisk eller retlig råden over en fast ejendom eller indebærer begrænsninger heri.
   - Herunder fuldstændig ejendomsret
   - Brugsrettigheder og servitutter.
2. Panterettigheder.
   - Denne omfatter både aftale- og retspant.
3. Retten kan gøres gældende over for en eller flere senere erhververe af ejendommen.
   - Afgørende er her, at retten kan gøres gældende over for erhververe af ejendommen, hvorfor der er behov for at foretage en sikringsakt og advisere dem herom.

Question 13

Definer “fast ejendom”. Hvilke måder kan man afgrænse en fast ejendom på?

Answer 13

Der er ingen entydig definition af en fast ejendom. Udgangspunktet for afgrænsningen af en fast ejen-dom er den matrikulære enhed, som må suppleres med bestanddele til ejendommen, herunder grus og beplantning. Afgrænsningen har en særlig betydning for sikringsakten, da retsgrundlaget varierer, alt afhængig af, om der er tale om fast ejendom eller løsøre

1. Matrikelsystemet er som udgangspunkt det register, der afgrænser den faste ejendom.
2. Genstande mv. er en del af den faste ejendom, såfremt disse på en naturlig måde er forbundet med jordarealet, og derfor må betragtes som bestanddele af den faste ejendom. Tilsvarende gælder for løs-øre, der har et tilknytningsforhold med en vis fasthed og varighed.
3. Hvis der er tale om en umatrikuleret ejendom, må individualiseringen ske på anden vis, så det er klart, hvilken ejendom rettighederne angår. Dette kan f.eks. ske ved angivelse af de tilgrænsende ejen-domme, hvis de er matrikulerede.
4. Ejerlejligheder kan også være faste ejendomme, jf. EJL § 4, stk. 1. Der oprettes i så fald et selv-stændigt blad i tingbogen, hvori der angives et ejerlejlighedsnummer sammen med matrikelnummeret.
5. Bygning på lejet grund udgør en selvstændig fast ejendom, jf. TL § 19. Der kan efter begæring ske oprettelse af eget blad i tingbogen. Det kræves endvidere, at den geografiske placering angives, jf. TL § 19, stk. 2. Det er et krav til oprettelse af selvstændigt blad, at grunden tilhører en anden end bygningens ejer. I modsat fald vil ejendommen udgøres af matrikel med tilhørende bygning, som ikke efterfølgende kan adskilles, jf. U 1985.305 H.

Question 14

Redegør for de ændringer, som kan ske i ejendommens afgrænsning.

Answer 14

Såfremt der er sket en ændring i ejendommens afgrænsning , er det relevant at kategorisere æn-dringen, da dette har afgørende betydning for kravet om ”fast ejendom” i forbindelse med tinglysningen. Ændringen kan være en af følgende:

1. Udstykning: Når et areal adskilles fra en ejendom for at blive registreret som en selvstændig ejen-dom, jf. USL § 6.
2. Arealoverførsel: Når et areal afstås ved aftale eller ekspropriation og tillægges en eksisterende ejen-dom, offentlig vej eller søterritoriet. Man skal sondrer med ejendomsberigtigelse, som ikke er om-fattet af arealoverførsel, jf. USL § 9. Dette er ændringer i ejendommens grænser, som f.eks. skyldes naturlig vækst.
3. Opdeling i ejerlejligheder: Opdelingen er typisk kun relevant ved opdeling af etageejendomme, der kræver opdeling ved vandrette snit.

Question 15

Hvad vil det sige at iagttage udstykningskravet? Hvilket forbud er særligt relevant i den henseende.

Answer 15

I forbindelse med ændring af ejendommens afgrænsningen skal man iagttage udstykningskravet. Ved ejerskifte eller pantsætning af en del af en samlet fast ejendom, skal den pågældende del udstykkes, hvor-med der opstår en ny samlet ejendom, jf. USL § 14.

For at sikre, at ingen omgår ovenstående udstykningskrav gælder et forbud mod stiftelse af brugsrettigheder over en samlet fast ejendom for et længere tidsrum end 30 år, eller 10 år såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom, jf. USL § 16, stk. 1. Dette gælder dog ikke for arealer under 5 m2, der anvendes til tekniske indretninger, jf. USL § 16, stk. 2.
Forbuddet har til formål at sikre, at man ikke kan omgå udstykningskravet. Forbuddet omfatter alle brugs-rettigheder, herunder lejeaftaler. Den hindrer dog ikke, at der indgås langvarige brugsaftaler om hele ejen-dommen eller aftaler om lokaler i bygningen. Se interessant dom, U 2017.506 H (mest tænkt til mundt-lig eksamen).

Question 16

Redegør for identifikationskravet og enhedsprincippet.

Answer 16

Denne relaterer sig til tinglysningskravet: Retten skal være over en “bestemt” fast ejendom.

Individualiseringen sker normalvis ved angivelse af ejendommen med matrikelnummer. Såfremt ejendom-men ikke har et matrikelnummer, f.eks. umatrikuleret eller lejet bygning på grund, kræves en yderligere identifikation af ejendommen.

I medfør af enhedsprincippet skal retten angå en bestemt fast ejendom, hvori der ikke kan tinglyses en ret over en del af en fast ejendom. Det er hele ejendommen der er hæftelsesobjekt, hvortil enhedsprincippet sikrer, at der ikke sker en skævprioritering af ejendommen.

Question 17

Redegør for de problematikker der kan opstå i relation til enhedsprincippet.

Answer 17

Formålet med enhedsprincippet er at undgå uens prioritering af forskellige dele af den samlede ejen-dom.

Såfremt der er tale om udstykning, må det afgøres, i hvilket omfang byrder og hæftelser skal overføres til de frastykkede ejendomme. Dog bortfalder eller fordeles panterettigheder ved udstykning ikke. De består derimod med deres fulde beløb i alle parceller, der hæfter solidarisk, indtil pantet er relakseret – typisk mod ekstraordinær afdrag af pantegældende.

Såfremt der sker sammenlægning af flere ejendomme, skal der forinden fastlægges den nye prioritetsstil-ling blandt panthaverne. Et såkaldt panthaveropgør. Dette sker ved påtegning på pantebrevene. Dette er kaldt sammenlægningsreglen, som har hjemmel i TL § 21, og som er i overensstemmelse med enhedsprincippet. De forhindre i stort set alle henseende en uens behæftelse på ejendommen.

Dog vil der i tilfælde af konfusionstilfælde (hvor en bygning på fremmed grund og selve grunden er kommet på samme ejers hånd) være tale om en samlet fast ejendom. Ved efterfølgende pantsætning eller udlæg i ejendommen vil sådanne hæftelser hvile på den samlede ejendom, jf. TL § 10, men med respekt for de eksisterende hæftelser.
Spørgsmålet er, om de eksisterende hæftelser ”breder sig”, således panterettighederne i grunden også får pant i bygning eller omvendt. Dette kan ikke antages, jf. U 1991.314 VLK. Såfremt der sker tvangsauktion af den samlede ejendom, må der ske forholdsmæssig fordeling af provenuet, således at de oprindelige panthavere stilles som før konfusionen.
Et andet spørgsmål er, om ejeren af den samlede ejendom efter sammenfaldet af ejendomsretten til grund og bygning på ny særskilt kan frasælge bygningen eller grunden. I medfør af enhedsprincippet er ud-gangspunktet, at dette ikke kan ske, jf. U 1985.305 H .

Question 18

Hvilke undtagelser gælder til tinglysningskravet?

Answer 18

• Brugsrettigheder på sædvanlige vilkår
• Forudbetalt leje og nedsættelse af leje
• Omkostninger i medfør af TL § 4.

Question 19

Redegør for brugsrettigheder på sædvanligt vilkår. Hvilken sondring er særligt relevant?

Answer 19

Der kræves ingen sikringsakt over for brugsrettigheder på sædvanlige tidsvilkår , jf. TL § 3, stk. 1, 1. pkt. Hverken lejetid eller opsigelsesvarsel må være længere end sædvanlige tidsvilkår.
Såfremt en brugsaftale er indgået på længere tidsvilkår end sædvanlige, vil brugsrettighedshaveren som minimum have beskyttelsen efter TL § 3, stk. 1, hvor der efter den sædvanlige opsigelsesperiode kan opstå ekstinktion .
Det sædvanlige tidsvilkår er for landejendomme en opsigelse til næstfølgende 1. maj, mens der for an-dre ejendomme er et maksimum på en opsigelse med et halvt års varsel.

En tinglysningsfritaget brugsrettighed efter TL § 3, stk. 1 må gå forud for en utinglyst servitut. Selvom det er en ekstinktionsbetingelse, at den efterfølgende rettighed er tinglyst, gør det sig imidlertid ikke gæl-dende i denne henseende.

TL § 3 omfatter kun brugsrettigheder. En servitut skal derfor altid tinglyses, jf. TL § 1, stk. 1. Son-dringen har derfor afgørende betydning for hvorvidt der skal tinglyses eller ej. Det har endvidere en betyd-ning fsva. forbuddet i USL § 16, jf. afsnit 1.4.

Question 20

Hvad er forskellen på en servitut og en brugsrettighed?

Answer 20

En servitut giver derimod kun adgang til råden i en bestemt henseende eller på enkelte måder. Dette kan f.eks. være ret til brug i en bestemt henseende, fx parkering (U 2007.2757 Ø) eller anden begrænset råden såsom en jagtret, jf. U 2016.2220 Ø, grusgravningsret, skovningsret. En servitut kan enten bestå i en rådighedsservitut eller tilegnelsesservitut.

En brugsrettighed er en almindelig faktisk råden forbundet med besiddelse, dvs. samme faktiske rådig-hed som en ejer. Dette kunne f.eks. angå forpagtning af jord, leje af lokaler og leje af grund med henblik på opførelse af en bygning, jf. U 1954.1043 Ø.

Question 21

Hvad er der særligt ved leje af hus eller husrum?

Answer 21

Lejelovgivningen indeholder en særlig tinglig beskyttelse af lejeren, som egentlig gør TL § 3 overflødig. Ifølge LL § 7 og ELL § 6 er lejeres rettigheder beskyttet mod enhver uden tinglysning.

Det forudsættes, at lejeren har erhvervet en ret over udlejerens ejendom, dvs. at der er indgået en gyldig aftale. Det kræves endvidere, at lejeren har opnået brugsretten til lejemålet, jf. U 2017.2942 H.

Beskyttelsen er begrænset til at omfatte lejerens lovhjemlet rettigheder. Har lejeren via aftale opnået vide-regående rettigheder, f.eks. ved forlænget opsigelsesvarsel, må sådanne særrettigheder tinglyses for ikke at risikere ekstinktion efter udløbet af sædvanlige tidsvilkår, jf. TL § 1, stk. 1, jf. TL § 3, stk. 1.

Question 22

Hvad er sædvanlige brugsvilkår? Hvilken sondring foretages?

Answer 22

I medfør af TL § 3, stk. 1, 2. pkt. sondres mellem landejendomme og andre ejendomme:

Fsva. landejendomme er det sædvanlige tidsvilkår indtil næstkommende d. 1. maj (sankthans). Sker opsigelse f.eks. d. 22. juni, vil ophør d. 1. maj være et sædvanligt tidsvilkår. Er vilkåret kortere end maksimen, må denne også respekteres af senere aftaleerhververe og kreditorer.

I relation til andre ejendomme er opsigelse med 6 måneders varsel eller derunder et sædvanligt tidsvil-kår, og brugsretten må tåles inden for disse rammer. Det er ikke endeligt fastlagt, om der gælder to fraflyt-ningsdage om året, pensum er dog kritisk herfor.

Opsummerende er det afgørende, at tidsvilkåret er sædvanligt eller ej. Såfremt det er usædvanligt vil der skulle ske tinglysning for så vidt angår den del, som går udover det sædvanlige tidsvilkår. Hvis der ikke sker behørig tinglysning, kan denne ekstingveres.

Question 23

Redegør for nedsættelse af husleje og forudbetalt leje.

Answer 23

Såfremt en lejenedsættelse – der ikke har hjemmel i det tinglyste dokument – ikke skal ekstingveres, skal denne tinglyses, jf. TL § 3, stk. 2. Uden et sådanne tinglysningskrav ville aftaleerhververe risikere skuffel-ser ved at kigge i tingbogen, der ikke viser det rette forhold. Det er således hensynet til tingbogens negative troværdighed der værnes.

Forudbetaling for leje udover 6 måneder skal tinglyses for at undgå ekstinktion, jf. TL § 3, stk. 2. Al forudbetaling, som er indtil de 6 måneder skal ikke tinglyses, da disse er fritaget.
Bestemmelsen har ikke nogen betydning i relation til lejer og udlejers aftale. Såfremt de aftaler en forhøjelse af forudbetaling fra f.eks. 3 til 5 måneder, så skal den fortsat ikke tinglyses, da den holdes under 6-måneders grænsen i TL § 3, stk. 2.
I det omfang en forudbetaling overstiger 6 måneders leje, kan der ske ekstinktion herfor. Retsvirkningen bliver da, at lejeren bliver nødsaget til at genbetale. Er der f.eks. forudbetalt leje i 9 måneder uden ting-lysning, og dette bliver ekstingveret, vil lejeren være nødsaget til at genbetale for 3 måneder.

Question 24

Redegør for TL § 4.

Answer 24

Der er en række udgifter, der er så almindelige, at de er tinglysningsfritaget. Ifølge TL § 4 gælder dette for følgende :

1. Skatter og afgifter til staten,
2. Forsikringsbidrag til de af staten anerkendte brandforsikringsselskaber,
3. Foranstaltninger, der tjener til at sikre ejendommens forsyning med vand, lys, varme, mv. (vedligeholdelsesudgifter).

Question 25

Hvilke dispositioner skal tinglyses efter TL § 1, stk. 1?

Answer 25

Stiftelse af nye rettigheder, ændringer (medmindre hjemmel i den tinglyste aftale), ophør og overdragelse

Question 26

Hvilke ekstinktionsbetingelser gælder iht. den negative troværdighed?

Answer 26

1. Der skal være konkurrerende rettigheder 2. Den tidligere stiftet ret er utinglyst, 3. Den senere ret er tinglyst (ekstinktionsakt), 4. Den senere rettighedshaver er aftaleerhverver eller retsforfølgende kreditor, og 5. Aftaleerhververen er i god tro

Question 27

Redegør for konkurrerende rettigheder.

Answer 27

Det er en forudsætning for ekstinktion, at der foreligger konkurrerende rettigheder. Det følger heraf, at begge rettigheder skal være gyldige. TL § 1 er deklatorisk, hvormed man kan aftale, at den først stiftede ret afstår sin prioritetsplads til fordel for senere erhververe. I så fald er der ingen konflikt. Såfremt der ikke består modstridende rettigheder, foreligger der ingen konflikt og rettighederne kan bestå uden at begrænse hinanden, jf. f.eks. U 1938.447 H.

Question 28

Redegør for tidspunktet for tinglysningens retsvirkninger.

Answer 28

Ifølge TL § 25 er et dokument tinglyst, når det er indført i tingbogen og der er afsendt meddelelse om, at dokumentet er tinglyst. Dette skal sammenholdes med TL § 14, som fastlægger anmeldelsestids-punktet. Anmeldelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor tinglysningen er kommet frem til Tinglysningsret-ten. Dette angives med klokkeslæt. Såfremt der skal ske udlæg, arrest eller overtagelse ved tvangsauktion, er det fogedretten, der i medfør af TL § 13 der snarest skal foranledige meddelelse herom tinglyst. Det er således ikke rettighedshaveren. Såfremt dokumentet bliver afvist, har det betydning, om afvisningen er uberettiget eller ej. Såfremt afvis-ningen er uberettiget, og er afvisningen påkæret til landsretten, vil retsvirkningstidpunktet være fra den oprindelige anmeldelse efter TL § 14. Kæres der ikke rettidig, uanset om afvisningen er korrekt eller ej, vil der være krav om en ny anmel-delse (hvori der indgår en risiko for defensiv tinglysning eller ekstinktion af anden rettighedshaver). Dokumenter der modtages på samme tid, ligestilles med hinanden, jf. TL § 14, stk. 1 in fine. Retsvirk-ningen af en ligestilling blive, at der må være sameje vedrørende ejendommen. For panterettigheder, vil dette indebærer en fordeling af tvangsauktionsprovenuet, som sker forholdsmæssigt. Det forudsættes, at de rettigheder der tinglyses også er konkurrerende. En tinglysning af et pantebrev, der besætter et ejerpant, vil ikke være konkurrerende med udlæg, da udlæg i medfør af TL § 40 ikke kan besætte ejerpant.

Question 29

Hvem kan ekstingvere efter TL § 1, stk. 2?

Answer 29

Det følger af ordlyden af TL § 1, stk. 2, at aftaleerhververe og retsforfølgende kreditorer kan eks-tingvere. Hensynet til aftaleerhververne er begrundet i omsætningshensyn, dvs. beskyttelsen mod at skulle re-spektere ukendte rettigheder, som dermed skaber usikkerhed. Med andre ord: man skal kunne stole på det, der fremgår af tingbogen (negative troværdighed). Fsva. kreditorerne, er det ikke omsætningshensyn, men derimod et værn mod kreditorbesvigelse. På denne måde kan en debitor ikke ved proformaaftaler undvige udlæg i sine aktiver. Følgende kan ikke ekstingvere: arvinger, hævdserhververe og eksproprianter. En aftaleerhverver omfatter bl.a. køber, gavemodtager, tvangsauktionskøber, panthaver der har fore-taget udlæg. En retsforfølgning omfatter alle fyldestgørelsesskridt, såvel individual- og universalforfølg-ning, herunder udlæg, arrest, konkurs, rekonstruktion.

Question 30

Redegør for god tro hos aftaleerhververen ifm. ekstinktion efter TL § 1, stk. 2.

Answer 30

God tro-kravet gælder kun for aftaleerhververe. En kreditor kan derfor godt i medfør af TL § 1, stk. 2 ekstingvere, selvom vedkommende er i ond tro. Det forudsættes derfor, at aftaleerhverven enten har været groft uagtsomt eller var vidende om om-stændighederne, før der kan konstateres ond tro, hvormed ekstinktion dermed er udelukket. Skyldes ukendskab alene simpel uagtsomhed, foreligger der god tro i Tinglysningslovens henseende. Aftaleerhververen skal være i god tro indtil anmeldelsestidspunktet, dvs. det tidspunkt hvor ekstinktionen indtræder. Er aftaleerhververen i god tro ved aftaleindgåelsestidspunktet, men kommer vedkommende i ond tro inden anmeldelse er ekstinktion udelukket. Derimod er det uden betydning, om aftaleerhververen efter anmeldelse er sket, kommer i ond tro, jf. TL § 5, 2. pkt.

Question 31

Hvilke vurdering indgår i god tro-vurderingen af en aftaleerhverver?

Answer 31

Udgangspunktet er som nævnt, at aftaleerhververen skal være i ond tro eller have viden om omstændig-hederne. I denne vurdering kan følgende momenter inddrages: A. Aftaleerhververen har som udgangspunkt ikke pligt til at foretage positive undersøgelser. B. Såfremt der foreligger konkrete forhold, som giver anledning til tvivl om, at der består en eksisterende ret, må aftaleerhververen undersøge forholdene nærmere. Typisk ved at spørge rettighedshaveren. C. Hvis aftaleerhververen får besked om, at der verserer en sag om en modstridende ret, må ved-kommende undersøge dette nærmere. Det ville i denne henseende være utilstrækkeligt alene at forlade sig på overdragerens udtalelser. D. Der består ingen pligt til at efterse tingbogen. Men har aftaleerhververen kigget i tingbogen, og konstateret, at der foreligger rettigheder, der er tinglyst ed en frist, er han i ond tro. E. Der gælder ingen pligt til at undersøge matrikelkort, dokumenter eller lignende. Såfremt aftaleerhververen har sådanne i sin besiddelse, og en eksisterende ret fremgår heraf, vil han være i ond tro. F. Der består ingen pligt til at besigtige ejendommen. Såfremt en sådan besigtigelse gennem-føres, kan der ikke påberåbes god tro om forhold, han kunne konstatere eller burde have under-søgt nærmere. Se f.eks. U 2013.921 V. G. Fuldmægtige identificeres med hovedmanden. Er fuldmægtigen i ond tro, vil hovedman-den også være det, jf. f.eks. U 2014.2562 V.

Question 32

Hvad er hævd?

Answer 32

Rettigheder over fast ejendom kan vindes ved hævd, jf. DL 5-5-1 og 5-5-2. Sådanne rettigheder er også omfattet af TL § 1. Der er ikke mulighed for ekstinktion via TL § 1, stk. 2 grundet hævderhvervelse, da ekstinktion for-udsætter aftale eller retsforfølgning. Hævd er ingen af disse. Ifølge TL § 26, stk. 3 bortfalder alle på ejendommen værende rettigheder, som ville være i strid med den hævdvunde ret over ejendommen. Endvidere indeholder TL § 26, stk. 1-2 nogle fristregler for ekstinktion af hævdrettigheder: • TL § 26, stk. 1  tilfælde hvor hævden er vundet, men ikke tinglyst. En senere erhverver, der kan ekstingvere efter TL § 1, stk. 2 skal inden 2 år efter hans ret er tinglyst gøre dette gældende. I modsat fald får hævden også virkning i forhold til ham, jf. U 2012.917. En simpel reklamation er tilstrækkelig. • TL § 26, stk. 2  angår de tilfælde, hvor hævden endnu ikke er vundet, men hvor dette vil ske inden for to år. I disse tilfælde skal erhververen afbryde hævderhvervelsen ved en simpel meddelelse inden for toårs fristen.

Question 33

Hvilke betingelser er der for ekstinktion efter TL § 27?

Answer 33

Der gælder følgende betingelser for ekstinktion efter TL § 27: 1. Der skal foreligge konkurrerende rettigheder, 2. Dokumentet og aftalen mellem A og B, samt B og C skal være tinglyste 3. Der skal foreligge en svag indsigelse, og 4. Aftaleerhververen skal være i god tro, jf. afsnit 2.1.3.

Question 34

Knyt nogle bemærkninger til at der skal foreligge svag indsigelse.

Answer 34

Før der overhovedet kan opstå en konflikt mellem A og C, skal der foreligge en indsigelse, som A kan gøre gældende over for B. Det er derfor nødvendigt at afklare, om A i henhold til de almindelige formueretlige regler har en indsigelse, som kan gøres gældende over for B. Der skal i denne henseende sondres mellem svage og stærke indsigelser, da en aftaleerhverver ikke kan mødes med en svag indsigelse. Indsigelser der fortrænges Indsigelser omfattet af AFTL §§ 29-33, herunder a) Ikke voldelig tvang, § 29 b) Svig , § 30 c) Udnyttelse, § 31 d) Fejlskrift, § 32 Proformadokument, der efterfølgende misbruges til videreoverdragelse, jf. AFTL § 34 Disponering inden for legitimation, men uden for bemyndigelse, jf. AFTL § 11, stk. 1. Salg af ejendom uden ægtefælles samtykke, jf. ÆFL § 6. Indsigelser der bevares Falsk eller forfalskning, jf. TL § 27, stk. 1. Personlig vold eller trussel om øjeblikkelig vold, jf. TL § 27, stk. 1. Udsteder var umyndig, jf. TL § 27, stk. 1 • Umyndighed grundet fratagelse af retlig handleevne efter VML § 6 skal være tinglyst, jf. TL § 48, stk. 1. • Mindreårighed kan derimod gøres gældende uden tinglysning. Stærke indsigelser efter GBL §§ 16-17, jf. TL § 27 a, stk. 2. Indsigelser om, at der ikke foreligger en fuldmagt eller der er sket overskridelse af fuldmagtens grænser. • Der kan ved tilstrækkelig grov uagtsomhed indtræde hæftelse, jf. s. 94, fodnote 42. F.eks. hvis en autoriseret anmelder, jf. TL § 49 b, ikke har fuldmagt eller overskrider grænserne. Dokumentet strider mod præceptive lovregler. Omstødelse efter konkurslovens regler, jf. f.eks. U 1940.684 H. Retten er bortfaldet som udækket på tvangsauktion.

Question 35

Hvilken retsstilling befinder en senere aftaleerhverver sig i, hvis der foreligger en stærk indsigelse ifm. ekstinktion efter TL § 27?

Answer 35

Sondringen har afgørende betydning for den senere aftaleerhverver, da denne ikke kan ekstingvere, såfremt hjemmelsmanden (A), kan gøre en stærk indsigelse gældende. Såfremt en aftaleerhverver, der opfylder ekstinktionsbetingelserne, ikke opnår ret pga. en stærk indsigelse efter TL § 27, stk. 1, 2. pkt., har vedkommende ret til erstatning på objektivt grundlag fra staten. Det skal særligt bemærkes, at det kun er indsigelser, der er omfattet af TL § 27, stk. 1, 2. pkt., der udløser erstatning. Dette indebærer, at der ved bevarelse af indsigelser om ulovligt indhold eller rettens bortfald grundet udækket på tvangsauktion ikke kan medfører erstatning. Ved indsigelser, som kan gøres gældende ud fra en analogisk fortolkning af TL § 27, stk. 1, 2. pkt., kan erstatning tilsvarende kræ-ves, f.eks. ved umyndighed og manglende evne til at handle fornuftsmæssigt. Erstatningsudmålingen indebærer, at den erstatningssøgende aftaleerhverver skal stilles, som om han havde ekstingveret indsigelsen.

Question 36

Hvad vil det sige, at en "en gang døde indsigelse ikke vågner op igen"?

Answer 36

Denne regel gælder for ethvert senere omsætningsled. Eksempel på indsigelsens ”død” B får ved svig overdraget den fuldstændige ejendomsret over A’s ejendom til sig. B overdrager ejen-dommen til C, som ekstingvere, da vedkommende er i god tro osv. Kort tid efter foretager C’s kredi-torer udlæg i ejendommen. Kan A da påberåbe sig svig som indsigelse, da kreditorer ikke kan ekstin-gvere efter TL § 27? Svar: Nej, da indsigelsen allerede er blevet ekstingveret, kan den ikke påberåbes igen. Den er ”død”.

Question 37

Redegør for betydning af tinglyst dokument OG aftale ifm. ekstinktion efter TL § 27.

Answer 37

Der sondres i TL § 27 om to forskellige dokumenter: • ”Tinglyst dokument” • ”Tinglyst aftale” Det tinglyste dokument refereres til dokumentet mellem A og B, som giver B en for vidtgående legiti-mation. Det er en forudsætning, at dette dokument er tinglyst, jf. TL § 25, hvormed dokumentet er ind-ført i tingbogen, og meddelelse herom er afsendt fra Tingsretten. Den tinglyste aftale er aftalen mellem B og C, hvorved den for vidtgående legitimation misbruges. Denne aftale skal blot tinglyses, jf. TL § 1. Heraf indtræder retsvirkningerne fra anmeldelsestidspunktet, jf. TL § 14, stk. 1. Ekstinktion forudsætter, at dokumentet mellem A og B er tinglyst, og meddelelse herom er afsendt fra Tinglysningsretten. Der kan således ikke ske ekstinktion, før denne betingelse er op-fyldt. Dokumentet er tinglyst, når det er indført i tingbogen, og der er sket meddelelse herom. Derved forlænges tidsrummet for A’s fremsættelse af indsigelser frem til tidspunktet for anmeldelse af do-kumentet mellem A og B. Såfremt Tinglysningsretten under behandlingen af dokumentet mellem A og B bliver opmærksom på en indsigelse mod aftalen, må Tinglysningsretten afvise den senere aftale mellem B og C, selvom C var i god tro ved anmeldelse. Alternativt kan der ske tinglysning af dokumentet mellem A og B med en frist, jf. TL § 8, stk. 2.

Question 38

Hvilken særlig modifikation gælder for en aftaleerhververes gode tro ved ekstinktion efter TL § 27?=

Answer 38

Som udgangspunkt skal C’s gode tro foreligge ved anmeldelsestidspunktet, jf. TL § 5, 2. pkt. Dette gælder, hvis dokumentet mellem A og B allerede er tinglyst på anmeldelsestidspunktet. Hvis dokumentet mellem A og B derimod ikke er tinglyst på tidspunktet for C’s anmeldelse, kan C ikke på baggrund af tingbogen være sikker på, at den ret han afleder fra B, kan tinglyses. Det antages derfor, at C kan bringes i ond tro indtil B’s ret er tinglyst og afsendelse af meddelelse herom. Først fra dette tids-punkt kan ekstinktion ske, og C, som kommer i ond tro inden dette tidspunkt kan ikke ekstingvere. Det må antages, at TL § 5, 2. pkt. i denne henseende fraviges.

Question 39

Hvad vil det sige, at TL § 27 også kan finde anvendelse inter partes?

Answer 39

Som udgangspunkt regulerer TL § 27 de tilfælde, hvor B har disponeret udover sin legitimation, og som derefter udsteder endnu et dokument. Med andre ord, regulerer TL § 27 forholdet mellem A og C. TL § 27 kan imidlertid også påberåbes mellem parterne indbyrdes, dvs. mellem B og C. I de tilfælde, hvor der foreligger falsk underskrift fra overdrageren (B), kan erhververen (C) opnå erstatning efter TL § 31.

Question 40

Hvad gælder der særligt ved overdragelse af panterettigheder?

Answer 40

En panteret er en ret over fast ejendom og videreoverdragelse heraf skal tinglyses. Er der tale om et negotiabelt pantebrev, finder TL §§ 27 a-c samt 29 a-b anvendelse. Reglerne svarer til GBL’s regler, dog med den ændring, at sikringsakten er tinglysning. Såfremt et pantebrev indeholder hjemmel om betaling af ejerskifteafdrag, vil der som udgangspunkt ikke være ekstinktionsadgang pga. den ekstraordinære betalings tinglyste hjemmel. Dette gælder imidlertid ikke i disse tilfælde, hvorefter der alligevel kan ske ekstinktion efter GBL § 16, stk. 2. Dette indebærer, at betaling af afdrag, som ikke er tidsfæstede, kan ekstingveres. Såfremt der er tale om et skadesløsbrev, eller der indsat en rektaklausul, er retsvirkningen, at alene TL § 27 finder anvendelse. Er der i det tinglyste pantebrev taget forbehold for fremsættelse af bestemte ind-sigelser, kan disse ikke fortabes. Her er der tinglyst hjemmel. Såfremt der overdrages en simpel fordring, for hvilken der er stillet sikkerhed ved et tinglyst skadesløs-brev, må fordringen og skadesløsbrevet betragtes særskilt. Det er kun overdragelsen af skadesløsbrevet, der er omfattet af TL § 27, idet overdragelse af en simpel fordring ikke er en ret over fast ejendom.

Question 41

Hvem kan kræve en ret tinglyst?

Answer 41

Udgangspunktet er, at den berettigede kan sikre sin ret. Den forpligtede skal sædvanligvis loyalt med-virke til, at den berettigede kan foretage sin sikringsakt. Dermed kræver tinglysning ikke samtykke fra ejendommens ejer, men den tingbogsberettigedes medvirken vil være nødvendig. Såfremt den tingbogslegitimerede ikke vil medvirke ved at underskrive, må den beretti-gede opnå dom over ejeren. Dommen kan da tinglyses, jf. TL § 12, stk. 1. Man kan endvidere kræve, at stævningen tinglyses på ejendommen, når stævningen er forkyndt, jf. TL § 12, stk. 3.

Question 42

Redegør for forskellen mellem TL §§ 1 og 27.

Answer 42

Forskellen har navnlig betydning for, om kreditorekstinktion kan ske. Mens TL § 1 hjemler ekstinktion af utinglyste rettigheder til fordel for såvel aftaleerhververe som retsforfølgende kreditorer, er det kun aftale-erhververe der kan ekstingvere efter TL § 27. Illum: TL § 1 finder anvendelse i tilfælde, hvor to modstridende rettigheder afledes fra samme person, som er eller har været materielt berettiget (dobbeltssuccession). TL § 27 angår derimod den situation, hvor tingbogen udviser en legitimation, som ikke hviler på en materiel berettigelse (hjemmelskonflikt). Von Eyben: Forskellen beror på, om der er risiko for kreditorbesvigelser. Såfremt der er en sådan risiko, skal TL § 1 anvendes, idet TL § 1 har til sigte mod at forhindre kreditorbesvigelser. Er der derimod ikke en sådan risiko, vil han anvende TL § 27.

Question 43

Redegør for tingbogens negative og positive troværdighed.

Answer 43

Negative troværdighed: Formålet er at skabe klarhed over retsforholdene vedrørende ejendommen, og sikre at den, som vil købe eller belåne ejendommen, ikke mødes med uventede overraskelser. TL § 1 er dels prioritetskonstaterende, hvormed den fastsætter prioriteten. Den finder anvendelse i tilfælde, hvor der er dobbeltssuccession. Den negative troværdighed ligger i, at en senere aftaleerhverver eller kreditor ikke skal respektere utinglyste rettigheder. Positive troværdighed Formålet er, at aftaleerhververe som udgangspunkt kan stole på, at de rettigheder, der fremgår af ting-bogen, eksisterer (heraf den positive troværdighed). TL § 27 har en funktion som gyldighedsvirkende, hvormed den regulerer de tilfælde, hvor tingbogen giver en for vidtgående legitimation. Dette består ofte i en hjemmelskonflikt. TL § 27, stk. 1, kan påberåbes ikke blot af den første aftaleerhverver (C), men også af senere omsæt-ningsled (D). Hvis C er i ond tro, vil C ikke kunne ekstingvere. Såfremt D skal kunne ekstingvere over for A, må D selv opfylde ekstinktionsbetingelserne, herunder kravet om god tro. Heraf følger, at D’s kreditorer kan søge sig fyldestgjort heri. Her gælder også som ved TL § 1, at en én gang ekstingveret indsigelse ikke vågner op igen. En kreditor kan ikke ekstingvere i medfør af TL § 27. I disse tilfælde er der intet omsætningshensyn, og kreditorerne får ikke bedre ret, end debitor havde.

Question 44

Oplist nogle af de betingelser der gælder ved tinglysning af et dokument til tingretten.

Answer 44

Der gælder følgende krav, som skal være opfyldte, før der kan ske tinglysning: 1. Der skal være tale om et dokument, der er forsynet med digital signatur, jf. TL § 7, stk. 3, 2. Dokumentet skal indeholde nærmere informationer, jf. TL § 9, stk. 1 og tinglysningsbkg. § 9, 3. Dokumentet skal være underskrevet af den, der forpligtes. 4. Der skal foreligge den fornødne tingbogslegitimation, jf. TL § 10, stk. 1. 5. Dokumentet må ikke have et ulovligt indhold. 6. Dokumentet skal være endeligt fastlagt, jf. TL § 10, stk. 2. 7. Det skal angive prioritetsstillingen og må ikke stride mod allerede tinglyste rettigheder, TL § 15, stk. 4-6. 8. Såfremt der tinglyses en servitutrettighed, skal der oplyses yderligere informationer, jf. TL § 10, stk. 5.

Question 45

Redegør for kravet ifm. tinglysningsmåden: digital signatur og dokument.

Answer 45

HR: Det følger af TL § 7, stk. 3, at der skal foreligge et dokument, dvs. et skriftligt grundlag for tinglysningen, som hermed er digitalt, og er forsynet med digital signatur. • Dokument og påtegning skal forstås som digitale dokumenter og digitale påtegninger, jf. TL § 7, stk. 2. U: Justitsministeren kan fastsætte nærmere regler for personer, som ikke kan få digital signatur. F.eks. udenlandske personer og selskaber, der ikke kan få dansk person- eller CVR-nummer. Disse er behandlet i adgangsbekendtgørelsens §§ 27 og 28.

Question 46

Redegør for kravet ifm. tinglysningsmåden: nærmere informationer på ejendom og personer.

Answer 46

Der skal gives følgende informationer i det digitale dokument: a) Ejendommens matrikelnummer og adresse, jf. TL § 9, stk. 1, 1. pkt. b) Såfremt den ikke har et matrikelnummer, skal der gives øvrige oplysninger, der er nødvendige til identi-fikation af ejendommen, jf. tinglysningsbekendtgørelsens § 9 og kap. 2, afsnit 1.4-1.5. c) Dokumentet skal indeholde oplysning om cpr- eller cvr-nummer på de ifølge dokumentet berettigede og forpligtede personer samt på anmelder, jf. TL § 9, stk. 1, 2. pkt. d) Det skal fremgå, til hvem meddelelser kan sendes med bindende virkning til, jf. TL § 9, stk. 1, 2. pkt. e) Såfremt vedkommende ikke har cpr- eller cvr-nummer, oprettes i stedet et fiktivt nummer (dummy), som entydigt identificerer den pågældende i systemet, jf. Karnov note 65. f) Såfremt dokumentet er udstedt i henhold til fuldmagt eller af en autoriseret anmelder, skal dette frem-gå heraf, jf. TL § 9, stk. 2. Der kan ikke tinglyses flere rettighedstyper på samme dokument, jf. TL § 9, stk. 3 . F.eks. hvis en servi-tut tillige ønskes tinglyst.

Question 47

Redegør for kravet ifm. tinglysningsmåden: udstedt af den, der forpligtes.

Answer 47

Dokumentet skal underskrives af den, der er forpligtet, idet private dokumenter skal være dispositive, jf. herom kap. 2, afsnit 1.2. Et skøde der er betinget af købesummens betaling indeholder forpligtelser for både køber og sælger, og må derfor underskrives af dem begge. Tilsvarende kræver et pantebrev pantsætterens underskrift. Vedrørende servitutter bestemmer TL § 11, stk. 1, at der ved udslettelse eller ændring i den tinglyste ret alene kræves samtykke fra den herskende ejendom, medmindre andre berettigede har tinglyst særlig erklæring om indhentelse af samtykke.

Question 48

Redegør for kravet ifm. tinglysningsmåden: tingbogslegitimeret.

Answer 48

Afgørende er tingbogslegitimationen til at råde over den pågældende ret, hvilket ikke nødvendigvis er ensbetydende med en materiel ret til at kunne råde over ejendommen. Dokumentet skal fremtræde som udstedt af den, der ifølge tingbogen er berettiget til at råde på den pågældende måde, dvs. udstederen skal have tingbogshjemmel. Tinglysningsretten har i praksis ingen mulighed for at undersøge, om der fore-ligger overdragelser eller lignende. De forholder sig således alene til tingbogens registreringer. Tinglysningsretten skal alene påse, at den disponerende ifølge tingbogen anses som legitimeret til at råde. Se f.eks. U 2000.2459 H. Eksempel på tingbogslegitimation: A sælger en ejendom til B, som herefter videresælger ejendommen til C. C anmelder sit skøde til ting-lysning, før B får anmeldt sit. Svar: Selvom B er materielt berettiget, vil A, indtil der tinglyses et nyt skøde, stå som tingbogslegitimeret, hvormed C’s skøde bliver afvist. C kan eventuelt bede A om at påtegne skødet. Såfremt en person disponerer uden fornøden tingbogslegitimation, vil det nye dokument afvises. Det er ikke altid, at manglende tingbogslegitimation vil medføre afvisning. Hvis der opføres en bygning på fremmed grund, jf. TL § 19. Ved første notering vil der ikke være en eksisterende tingbogslegitimation. I stedet skal kravene i TL § 19, stk. 2 opfyldes. Såfremt flere pantebreve angiver at have samme prioritetsstilling, er der heller ikke tingbogslegitimation. Pantebrevene bliver tinglyst med en retsanmærkning, jf. TL § 15, stk. 4. Afgørende for spørgsmålet om tingbogslegitimation er forholdene på anmeldelsestidspunktet. HR: Ved manglende tingbogslegitimation sker der afvisning. U1: Opførelse af bygning på fremmed grund har ikke en eksisterende legitimation. Kravene i TL § 19, stk. 2 må i stedet iagttages, jf. kap. 1, afsnit 1.4. U2: Flere panthavere, der påstår at have samme prioritetsstilling vil få en retsanmærkning, jf. TL § 15, stk. 4.

Question 49

Redegør for kravet ifm. tinglysningsmåden: Dokumentet skal være endeligt fastlagt

Answer 49

Formålet er, at en senere rettighedshaver skal have muligheden for at se, hvad han måtte respektere. Der er imidlertid fortsat plads til en fortolkning. Det afgørende må formentlig være, om ubestemtheden ikke er større end, at der dog består et retskrav. Dernæst må man fastslå, hvad retten går ud på, og under hvilke betingelser den bliver aktuel. Findes en objektiv målestok til bestemmelse af rettens indhold, f.eks. ændringer kan ske efter et bestemt indeks, vil det typisk være tilstrækkeligt. Er rettens aktualisering gjort afhængig af den forpligtedes forgodtbefindende, foreligger der derimod ikke noget løfte, og tinglysning kan ikke ske. Tilsvarende hvis der er tilstrækkelig mange uklarhed. Se f.eks. U 2010.1181 H. Manglende eller uklar angivelse af overtagelsesdagen også bevirket afvisning, jf. f.eks. U 2006.1617 Ø. HR: Før et dokument skal kunne tinglyses, skal dets indhold være endeligt fastsat, jf. TL § 10, stk. 2 U: Dette gælder ikke for skadeløsbreve uden angivelse af et størstebeløb, jf. 2. pkt.

Question 50

Redegør for kravet ifm. tinglysningsmåden: angivelse af prioritetsstillingen.

Answer 50

Et dokument skal angive den berettigedes prioritetsstilling. Hvis den ikke gør det, eller den angiver en prioritet, der strider mod allerede tinglyste rettigheder, får dokumentet en retsanmærkning, jf. TL § 15, stk. 4. Kravet i TL § 15, stk. 4 gælder kun for rettigheder opnået ved aftale. Dvs. udlæg, konkurs mv. skal ikke opfylde kravene. Dokumentet skal alene henvise til de i forvejen tinglyste rettigheder, såfremt det sker som en direkte hen-visning til tingbogens blad, jf. TL § 15, stk. 5. En mere generel angivelse som f.eks. ”ejendommen over-tages med de påhvilende byrder og hæftelser”, er ikke tilstrækkelig. Vedrører dokumentet en panteret, skal der, bortset fra nogle specifikke pantebreve, altid angives de en-kelte foranstående hæftelser i ejendommen samt disses beløb, jf. TL 15, stk. 6, 1. pkt. Er der tale om pant i underpant, stilles der andre krav, jf. herom TL § 15, stk. 6, 2. pkt.

Question 51

Redegør for kravet ifm. tinglysningsmåden: Angivelse af påtaleberettiget ved servitutter

Answer 51

Der gælder yderligere krav til dokumentet fsva. servitutter. Dette følger af TL § 10, stk. 5. Ifølge be-stemmelsen skal der i forbindelse med tinglysning (udover de ovenstående krav), angives følgende: • Hvem der er den påtaleberettiget. Angives dette ikke, afvises dokumentet. • Angivelse af den periode, dokumentet skal være tinglyst i, hvis den er tidsbegrænset. • Servituttens geografiske afgrænsning. • Det skal fremgå hvilken eller hvilke ejendomme der er herskende i henhold til servitutten.

Question 52

Redegør for fuldmagtsordningen.

Answer 52

Fuldmagtsordningen er reguleret i TL § 49 b samt adgangsbekendtgørelsens kapitel 3. Fuldmagten er gældende i højst 12 måneder, men kan begrænses såvel tidsmæssigt som indholdsmæssigt til bestemt dispositioner, jf. adgangsbekendtgørelsens § 7. Fuldmagten kan indgives, inden den pågældende er berettet til at råde, men kan også indsendes efter-følgende. Såfremt et dokument anmeldes, og dette angiver at være udstedt på baggrund af en fuldmagt, sker tinglysning med en frist på 6 hverdage. Ved manglende rettidig indsendelse slettes det anmeldte do-kument, jf. TL § 49 b, stk. 4. En fuldmagt kan godt indsendes i papirudgave, men det kræves i denne henseende, at denne er forsynet med vitterlighedspåtegning af to vitterlighedsvidner, jf. TL § 49 b, stk. 2. En fuldmagt kan tilbagekaldes ved meddelelse til Tinglysningsretten efter adgangsbekendtgørelsens § 9.

Question 53

Redegør for anmelderordningen.

Answer 53

Særligt autoriserede anmeldere kan efter TL §§ 49 c-e tinglyse pantebreve ved brug af egen digital signa-tur, uden at fuldmagt er indsendt til Tinglysningsretten. Dette bryder med princippet om tingbogsmæssig legitimation. Anmelderordningen er begrænset til dokumenter vedrørende panterettigheder, mens skøder, servitutter og andre begrænsede rettigheder fortsat kræver fuldmagt. Såfremt den autoriserede anmelder handler, uden at være materielt berettiget, må vedkommende erstatte det tab, som statskassen lider efter TL § 31, jf. TL § 49 c, stk. 4. Autorisationen sker på vilkår om sik-kerhedsstillelse, jf. TL § 49 d, stk. 5, hvormed der er sikkerhed for dækning for anmelderens ansvar.

Question 54

Hvordan er retsstillingen omkring tinglysning af ikke-endelige afgørelser?

Answer 54

Som udgangspunkt bliver et privat eller offentligt dokument tinglyst uden hensyn til muligheden for, at det efterfølgende kan blive erklæret helt eller delvist ugyldigt.

Question 55

Hvilke reaktionsmuligheder har tinglysningsretten?

Answer 55

afvisning, retsanmærkning, tinglysning med frist og tvivl om tinglysningsgrundlaget.

Question 56

Redegør for hvornår tinglysningsretten afviser et dokument.

Answer 56

En anmeldelse bliver afvist i følgende tilfælde : Hvis det ikke overholder kravene i TL § 9, stk. 1 eller er anført med digital signatur, jf. afsnit 1.1.2., jf. TL § 14, stk. 3. Hvis dokumentet efter sin natur ikke kan tinglyses, jf. TL § 15, stk. 2. • F.eks. hvis dokumentet ikke stifter en ret over fast ejendom, jf. TL § 10, stk. 1. • F.eks. hvis dokumentet ikke er endeligt fastlagt, jf. TL § 10, stk. 2 og afsnit 1.1.6. • F.eks. hvis dokumentet er ugyldigt som stridende mod præceptiv lovgivning, jf. afsnit 1.1.5 Hvis tinglysning er åbenbart overflødig til rettens beskyttelse, jf. TL § 15, stk. 2. • F.eks. hvis man tinglyser en ret, der er beskyttet efter TL § 3, stk. 1, § 4 eller LL § 7 Hvis dokumentets udsteder ikke er berettiget til at råde over ejendommen i den angivne retning, jf. TL § 15, stk. 2. Listen er ikke udtømmende! Andre tilfælde kan også føre til afvisning. Såfremt kun enkelte vilkår i dokumentet er ugyldige, må det afvises delvist, for så vidt angår disse, med-mindre vilkårene er så centrale for den samlede aftale, at dokumentet må afvises i sin helhed.

Question 57

Redegør for tinglysning med frist.

Answer 57

Tinglysningsrettens adgang til at tinglyse med frist reguleres hhv. af TL § 8, stk. 2 og TL § 15, stk. 3. Der kan ske tinglysning i følgende situationer: a) Hvis et dokument anmeldes af en person, der ikke har fuldmagt. I så fald indtræder 6 dages-fristen, jf. TL § 49 b, stk. 4 og TL § 15, stk. 3. b) Hvis der opstår tvivl om dokumentets gyldighed, som ikke kan afklares ved henvendelse til parter-ne, jf. TL § 8, stk. 2. Udgangspunktet må være, at tinglysningsgrundlaget ved anmeldelse skal være i orden. I modsat fald sker der afvisning og efterfølgende genanmeldelse med et behørigt tinglysningsgrundlag, medmindre TL § 8, stk. 2 eller § 15, stk. 3 foreskriver andet. Tinglysning med frist er en foreløbig tinglysning. Oversiddes fristen, uden at manglen er afhjulpet, og uden at fristforlængelse er begæret og meddelt, er konsekvensen, at dokumentet efter fristens udløb er utinglyst. Dokumentet må herefter genanmeldes.

Question 58

Redegør for tinglysning med retsanmærkning.

Answer 58

Såfremt dokumentet ikke overholder kravet om prioritetsstilling, får det en retsanmærkning. Retsanmærkningens retsvirkning er, at den tjener som en advarsel om, at den berettigede ifølge det anmeldte dokument muligvis ikke opnår den retsstilling, som han skulle have efter dokumentet. Parterne må herefter selv sørge for afklaring af den materielle prioritetsstilling.

Question 59

Hvilke tvivlsgrundlag kan tingsretten have? Redegør for disse.

Answer 59

Den tinglysningsmæssige prøvelse begrænser sig til, hvad der fremgår af tingbogen, jf. TL § 15, stk. 1. Tinglysningsdommeren kan komme i tvivl, om et dokument skal afvises eller tinglyses, evt. med frist eller retsanmærkning. Reaktionsmulighederne, jf. ovenstående, afhænger af det konkrete tilfælde. Der sondres mellem følgende tvivlstilfælde: tvivl om tingbogslegitimation, dokumentets materielle indhold eller om der foreligger en indsigelse mod dokumentets gyldighed. Tvivl om tingbogslegitimation Hvis Tinglysningsdommeren er i tvivl, om udstederen af dokumentet er legitimeret til at råde over den på-gældende ret, må der ske afvisning. En uberettiget tinglysning som følge heraf medfører erstatningsan-svar for Tinglysningsretten, såfremt de berettigede lider tab. Tvivl om dokumentets materielle indhold Angår tvivlen indholdets lovlighed, må dokumentet tinglyses trods tvivlen. Der kan derimod opstå erstatningsansvar pga. uberettiget afvisning, hvis dokumentet afvises og efterfølgende viser sig at være gyl-digt. Hvis tvivlen angår, om tinglysningen er overflødig, må der tillige ske tinglysning. Afvisning der er uberet-tiget, medfører erstatningsansvar, mens formålet med afvisning af overflødige tinglysninger er at undgå at overfylde tingbogen med unødvendige dokumenter. Strider det tinglyste dokument mod en utinglyst ret, må der ligeledes ske tinglysning. Hvis B er i god tro, sker der ekstinktion, jf. TL § 1, stk. 2. Afvisning bør kun ske i de tilfælde, hvor Tinglysningsretten ved at B er i ond tro, og dermed ikke kan ekstingvere. Tvivl om der foreligger en indsigelse mod dokumentets gyldighed Tinglysningsrettens mistanke om, at dokumentet ikke stifter en gyldig ret må ikke uden videre føre til afvis-ning. En uberettiget afvisning medfører erstatningsansvar. Har Tinglysningsretten grund til at formode, at der foreligger ond tro, kan tinglysning ske med frist, jf. TL § 8, stk. 2. Er der tale om oplagt ond tro, kan dokumentet afvises. Er Tinglysningsretten imidlertid mere tvivlsom, må tinglysning ske med frist, jf. TL § 8, stk. 2.

Question 60

Hvornår kan der ske rettelse af tingbogen?

Answer 60

Såfremt der er sket fejl i forbindelse med tinglysning (eller ikke-tinglysning), er der hjemmel for rettelse, jf. TL § 34. Hvis et behørigt anmeldt dokument ikke indføres korrekt, har den berettigede krav på berigtigelse, jf. TL § 34, stk. 1, pkt. 1. Har den berettigede lidt tab, gives der erstatning, jf. TL § 34, stk. 2. En tingbogsberigtigelse kan ske enten efter den forurettedes begæring eller ex officio, såfremt Tinglys-ningsretten selv bliver opmærksom på en fejl. En sådan berigtigelse har virkning fra det oprindelige an-meldelsestidspunkt.

Question 61

Hvilke problemer kan der opstå ifm. rettelse af tingbogen?

Answer 61

Der er ikke tinglyst modstridende rettigheder Så længe der ikke er blevet tinglyst modstridende rettigheder, er rettelse uproblematisk. Der er tinglyst en modstridende rettighed inden berigtigelse Såfremt der, inden rettelse er sket, er tinglyst mellemkommende rettigheder, skal spørgsmålet afgøres efter TL § 34, stk. 1, 2. og 3. pkt. Det er således op til et skøn af omstændighederne, hvorvidt det er en forhenværende eller efterfølgende rettighedshaver, som skal have tilkendt retten. Den der ikke får tilkendt retten, har ret til erstatning, jf. TL § 34, stk. 1, 2. pkt. I medfør af § 34, stk. 1, 3. pkt. inddrages følgende momenter: a) Om den forurettede allerede i nogen tid har udøvet den pågældende ret b) Om den forurettede har indrettet sine forhold derpå c) Om den forurettede, navnlig ved servitutter, har udøvet sin påtaleret mod handlinger i strid med hans ret eller ej d) Om rettelse vil medføre en betydelig forstyrrelse af senere tinglyste retsforhold, navnlig pant Er rettighedshavernes interesse alene af økonomisk karakter, vil erstatning give en lige så god retsstilling, hvormed det må tale imod, at vedkommende skal have retten. Det skal bemærkes, at ovenstående kun finder anvendelse, hvis den senere stiftet ret er stiftet ved aftale. Retsforfølgende kreditorer kan hverken kræve den materielle ret eller erstatning efter bestemmelsen.

Question 62

Redegør for forskellen ml. TL § 34 over for §§ 1 og 27.

Answer 62

TL § 34 kan anses som en modifikation til TL §§ 1 og 27. I relation til TL § 1, sker der en modifika-tion, hvis den manglende tinglysning af den først stiftede ret ikke skyldes rettighedshavers forsømmelse, men derimod en tinglysningsfejl. I så fald må forholdet afgøres efter TL § 34, stk. 1, og ikke TL § 1. Bestemmelsen kan anses som en modifikation til TL § 27, hvis tingbogen viser en for vidtgående ret, selv om retten er behørigt anmeldt. I disse tilfælde må forholdet også afklares efter TL § 34, da den for vidtgå-ende ret skyldes en fejl fra Tinglysningsrettens side. TL § 34 finder kun anvendelse i de tilfælde, hvor 1) dokumentet er fejlagtigt angivet i tingbogen, 2) fejlag-tigt ikke er blevet indført, eller 3) indført med forkert modtagelsestidspunkt. TL § 34 (og § 20) finder der-imod ikke anvendelse i de tilfælde, hvor den senere rettighed fejlagtigt er blevet tinglyst. Dette afgøres efter TL § 1, hvorefter den senere tinglyste rettighed må respektere den tidligere stiftede ret.

Question 63

Redegør for tingsrettens muligheder ved rettigheder, der er åbenbart ophørte.

Answer 63

Såfremt en rettighed åbenbart er ophørt, kan Tinglysningsretten slette denne, jf. TL § 20, stk. 1. Der kræves i denne henseende ganske store krav til, at en rettighed er åbenbart ophørt. Hvis ikke, se § 20, stk. 2. I de markeret tvivlstilfælde indledes en indkaldelsesprocedure. Såfremt ingen melder sig inden fristen, udslettes rettigheden. Viser det sig, at retten alligevel bestod, kan den berettigede, som melder sig efter sletningen er sket, og som beviser sin ret, få erstatning efter TL § 32, såfremt en mellemkommende ret forhindrer genind-førelse. Er der ikke kommet en mellemværende ret, kan der ske berigtigelse efter TL § 20, stk. 3 (eller TL § 34). I så fald lides der normalt ikke tab, og erstatning efter TL § 32 vil i givet fald være udelukket. Erstatningskravet efter TL § 32 er på et objektivt grundlag. Det er dog en forudsætning, at den berettigede er uden skyld i, at retten ikke er blevet gjort gældende i rette tid. Efter ordlyden vil simpel uagtsomhed fra den berettigede kunne afskære erstatning.

Question 64

Redegør for den foreløbige rettelse af tingbogen.

Answer 64

I de tilfælde, hvor tingbogens indhold er urigtigt, fordi tingbogens indhold strider mod en andens materiel-le ret eller forhindrer hans sikring af materielt bestående rettigheder, kan der ske foreløbig berigtigelse, jf. TL § 33. Eksempelvis hvor et udlæg ikke kan tinglyses, fordi skyldnerens erhvervelse er utinglyst. Udenfor TL § 33 falder de tilfælde, hvor der sker fejl i forbindelse med indføringen af dokumentet i tingbo-gen, disse afgøres efter TL § 34, jf. afsnit 3.1. Efter bestemmelsen kan en person, som mener, at tingbogens indhold er forkert og til skade for hans ret, f.eks. forlange foreløbig tinglysning af sit krav om berigtigelse. Reglen spiller sammen med TL § 12, stk. 3, om tinglysning af stævninger, jf. herom kap. 3, afsnit 3. Betingelsen for at anvende TL § 33 er, at den pågældende person sandsynliggør sin ret eller stiller sikkerhed. Tinglysningsretten kan dog afvise åbenlyst uberettigede krav. TL § 33 forhindrer ikke, at mod-stridende rettigheder tinglyses, men det vil da ske med en retsanmærkning, jf. kap. 4, afsnit 2.3.

Question 65

Hvilke ankemuligheder har man over for tingsretten?

Answer 65

En afgørelse fra Tinglysningsretten kan kæres inden 2 uger fra den dag, hvor afgørelsen blev meddelt ved-kommende, jf. TL § 36.

Question 66

Hvad er definitionen på et skøde?

Answer 66

Ved et skøde forstås ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, være sig ubetinget eller betinget af købesummens betaling eller andet.” Et skøde kan således både være ubetinget og et betinget overdragelsesdokument, hvortil den tillige kan omfatte hele den faste ejendom eller en del af denne. En købsaftale er derfor et skøde i lovens for-stand, jf. TL § 6. Det afgørende for at udgøre et skøde er således, at dokumentet overdrager en form for ejendomsret.

Question 67

Hvilke materielle betingelser stilles til et skøde?

Answer 67

Der gælder følgende krav til skødets materielle indhold: a) Det skal være endeligt fastlagt, jf. TL § 10, stk. 2, jf. kap. 4, afsnit 1.1.6. b) Skødet skal indeholde oplysninger til identifikation af ejendommen og angivelse af parterne. c) Skødet skal angive overtagelsesdagen, jf. U 2006.1617 Ø. d) Der gælder intet krav om købesummens størrelse, jf. U 2009.2614 H.

Question 68

Redegør for retsstillingen ved overdragelse af fast ejendom ved tvangsauktion.

Answer 68

I de tilfælde, hvorved ejendomsretten overdrages ved tvangsauktion, vil et dokument herom også udgøre et skøde. Fogedretten skal efter TL § 13, stk. 1 tinglyse ved endelig tvangsauktion, hvormed tvangs-auktionskøbers ret er sikret som efter TL § 1, stk. 1. Auktionsskødet udstedes først af fogedretten, når auktionskøberen har dokumenteret, at alle berettigede har modtaget, hvad de har krav på, eller har givet samtykke hertil, jf. RPL § 580, stk. 1.

Question 69

Hvad er et betinget skøde?

Answer 69

Der tages normalt forbehold for betaling af købesummen, dvs. ejendomsforbehold. I så fald er der tale om et betinget skøde, hvoraf sælgeren kan hæve handlen, hvis de aftalte betingelser ikke indtræder. Er der derimod udstedt et endeligt skøde, kan sælger som udgangspunkt ikke hæve handlen, idet han ved det endelige skøde erklærer, at alle betingelser er opfyldt. Et endeligt skøde må i den henseende sidestilles med overgivelse efter KBL § 28, stk. 2. Forskellen mellem en betinget overdragelse og pantesikkerhed kan vises ved følgende: • Pantesikkerhed: Har sælgeren alene en pantesikkerhed, må han først foretage udlæg og deref-ter begære ejendommen solgt på tvangsauktion for at få fyldestgørelse. • Forbehold: Har sælgeren forbeholdt sig retten til at tilbagetage ejendommen, kan dette ske ved en umiddelbar fogedforretning. Det er oftest betingelse af købesummens betaling, men andre betingelser kan være aftalt, f.eks. byggetilla-delse eller andre offentlige tilladelser.

Question 70

Redegør for forskellen mellem adkomst- og byrderubrik.

Answer 70

Karakteren af den aftalte betingelse har betydning for, om retten tinglyses i tingbogens adkomst- eller byrderubrik. Sondringen er hjemlet i TL § 10, stk. 4, 1. pkt.: ”Et skøde må, for at kunne tinglyses som adkomst, ikke være knyttet til andre betingelser end købesum-mens berigtigelse indenfor en nærmere angiven frist…” Der må således ikke være tinglyst andre betingelser end købesummens berigtigelse. Overdragelser der er betinget af andre forhold, må tinglyses som byrder. ”Købesummens berigtigelse” dækker over, at købesummen ikke behøver at blive betalt kontant, men også kan berigtiges ved overtagelse af eksisterende lån og eventuelt udstedelse af sælgerpantebreve. Tidsfri-sten for berigtigelse skal angives, så der er et sluttidspunkt, hvor det kan afklares, om betingelser indtræder eller ej, men bestemmelsen fastsætter ikke nærmere om fristens længde. Se f.eks. FM 2012.245 V, hvor et skøde blev tinglyst, selv om købesummen først skulle betales efter 10 år. Det kan opsummerende anføres, at… • Betingelser om købesummens berigtigelse skal angives som adkomstrubrik • Andre betingelser skal angives som byrderubrik. Sondringen har ikke nogen retlig betydning for videreoverdragelse af retten, men tjener alene ordens-mæssige hensyn.

Question 71

Redegør for forholdet mellem køber og sælger i forbindelse med overdragelse af fast ejendom, når betingelsen er uafklaret.

Answer 71

Retsstillingen beror hovedsageligt på parternes aftale og betingelsens karakter. Hvis den faktiske råden allerede er overdraget til køberen, må køberens råden i mangel af anden aftale have samme udstrækning som en ejers. Udstrækningen begrænses af, at køberen er afskåret fra at disponere på en sådan måde, at sælgerens ret, ikke bliver overflødig. Køberen kan derfor ikke råde, så ejendommen væsentligt forringes. Tilsvarende må større ombygnings- og renoveringsarbejder ofte kræve sælgers godkendelse. Fsva. den retlige råden kan begge parter disponerer over deres betingede rettigheder ved hel eller delvis overdragelse heraf, ligesom disse kan gøres til genstand for retsforfølgning. Har sælgeren solgt ejendommen uden betingelse af købesummens betaling, kan han hæve pga. antecipe-ret misligholdelse, såfremt det endelige skøde ikke er tinglyst. Det må endvidere antages, at sælgeren har standsningsret efter princippet i KBL § 39. Det afgørende tidspunkt for overgivelsen af fast ejendom er udstedelsen af den endelige adkomst. Ved udstedelse af endeligt skøde, erklærer sælger, at betingelserne er opfyldt og derved, at køberen er blevet endelig adkomsthaver.

Question 72

Redegør for forholdet mellem køber og sælger i forbindelse med overdragelse af fast ejendom, når betingelsen er opfyldt.

Answer 72

Når betingelsen opfyldes, opnår køberen ubetinget ret over ejendommen og har ret til at få dette berigtiget ved tinglysning af endelig adkomst. Den tinglysningsmæssige berigtigelse sker normalt ved, at sælger giver det betingede skøde en påteg-ning herom.

Question 73

Redegør for forholdet mellem køber og sælger i forbindelse med overdragelse af fast ejendom, når betingelsen ikke bliver opfyldt.

Answer 73

Opfyldes betingelsen ikke, bortfalder aftalen. Såfremt den manglende opfyldelse skyldes købers misligholdelse, kan sælger – forudsat det er hævebe-grundende – hæve handlen. Dette medfører, at købers betingede ret over ejendommen ophører. Køber forbliver uberettiget i ejendommen: Sælger kan, såfremt køber modsætter sig, kræve fysisk tilbagetagelse af ejendommen, hvilket sker ved en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 596 ff. Hvis køberen har en indsigelse og kan sandsynliggøre, at hævelsen er uberettiget, må fogedretten afvise sagen. Sælger skal have sin tingbogslegitimation igen: For at få køberens betingede skøde aflyst, må sælgeren enten

Question 74

Hvordan er retsstillingen mellem sælger og købers successorer ved overdragelse af fast ejendom ved betinget skøde?

Answer 74

Køberen kan disponerer over sin ret i henhold til det betingede skøde ved helt eller delvist at overdrage rettighederne. Ligeledes kan køberens kreditorer søge sig fyldestgjort i køberens betingede ret. Køberen må dog kun råde inden for rammerne af sin ret, og aftaleerhververe og kreditorer må tilsva-rende respektere betingelserne i skødet. Såfremt køberen ønsker at stifte ubetinget rettigheder, må han indhente sælgerens samtykke. Forhol-det kan illustreres som følgende. Spørgsmålet er, hvordan retstillingen er for købers senere aftaleerhververe og retsforfølgende kreditorer. 3.1.1. Betingelsen indtræder Købers ret bliver endelig, hvormed de rettigheder, der er blevet stiftet af køber bliver ubetingede. Respekt for rettigheder i medfør af det betingede skøde De rettigheder, som er stiftet af køberen, må respektere de rettigheder, som køberen pålægger ejendom-men med hjemmel i betinget skøde. F.eks. hvis køberens ret var betinget af, at køberen udstedte et pan-tebrev til sælgeren, kan et sådant pantebrev tinglyses uden retsanmærkning. Der er udstedt et sælgerpantebrev, som er større end angivet i det betingede skøde Der må i denne henseende sondres mellem den materielle retsstilling og den tinglysningsmæssige reaktion. Læs direkte herom, s. 155-156. 3.1.2. Betingelsen indtræder ikke Hvis betingelsen ikke indtræder, bortfalder køberens ret. Rettigheder, der afledes fra køber i henhold til det skøde bortfalder også. Spørgsmålet er herefter, om købers successorers samtykke kræves til udslettelse af det betingede skøde. Efter praksis kræves alene køberens samtykke. Sælgeren skal ikke være forpligtet til at respektere indblanding i retsforholdet mellem ham og køberen.