Ejendomsavancebeskatning Flashcards
Erhvervsejendomme
Alle ejendomme, som udelukkende anvendes til udlejning anses for selvstændig erhvervsvirksomhed
Indtægter ved udlejning og bortforpagtning er skattepligtige
Fradrag for faktiske udgifter til vedligeholdelse og ejendomsskatter
- Sondre mellem vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter
Ejerboliger
Udleje til beboelse af en del af en ejerbolig eller som udleje af hele ejendommen i en del af året, hvor ejeren i øvrigt selv benytter ejendommen som ejerbolig
Lejeindtægter fra delvis udlejning er indkomstskattepligtig
Ved fradrag af udgifter er der 2 muligheder
1) Bundfradrag og lempelig beskatning af det overskydende beløb
- Fritidsboliger der udlejes en del af året og derefter benyttes af ejer som fritidsbolig
- Opgøres en bruttolejeindtægt, hvorfra der kan trækkes et bundfradrag som ikke kan overstige bruttolejeindtægten
- Ejere eller lejere der udlejer/fremlejer dele eller hele den private bolig i min. 4 mdr.
- Ejere kan vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på 1,33 % af ejendomsværdien, dog minimum 24.000 kr. pr. lejlighed (reguleres ikke)
- Lejere kan vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, som overstiger et bundfradrag på ⅔ af fremlejers egen årlige leje for lejligheden
- Korttidsudlejning af helårsbolig
2) Regnskabsmæssig opgørelse –> Fradrag for udgifter direkte forbundet med udlejning samt en forholdsmæssig andel af udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse af indbo og inventar samt afskrivninger efter AL
- Fradrag kan ikke overstige indtægterne
Ejendomsavancebeskatning
Løbende beskatning af ejendomsejeren for løbende indtægter + beskatning af avance og tab ved afståelse af ejendommen
Løbende beskatning –> SL § 4
Avance ved næring –> SL § 4
Avance generelt –> Beskatning afgøres efter EBL
Ejendomsværdiskat
Ejendomsværdiskatteloven finder anvendelse for typiske ejerboliger
Ejendommen skal stå til rådighed som bolig for ejeren + være beboelig → afgørende er ikke om man har benyttet den, men om man har været i stand til at benytte den
Finder IKKE anvendelse for erhvervsmæssig udlejningsejendomme
Påvirker IKKE den skattepligtige indkomst
Beregningsgrundlaget fastsættes til den laveste af
1) ejendomsværdien for den pågældende ejendom i indkomståret,
2) ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 % eller
3) ejendomsværdien pr. 1. januar 2002
Udleje mellem interesseforbundne parter
Hvis udlejningen mellem interesseforbundne parter til mindre end markedsleje, foreligger der enten gave eller en udbytteudlodning (hvis hovedaktionær)
Hjemmel til fiksering af husleje, jf. SL § 4 (familieforhold) og LL § 2 (koncernforhold)
Udlejers indkomst forhøjes med forskellen mellem det betalte leje og markedslejen
Udlejer bliver altså beskattet af den forskel han mellem den egentlig leje og markedslejen, som han ikke har fået.
Samtidig bliver lejer beskattet af den gave lejer har modtaget ved en for lav leje.
LL § 12 A
Stilles boligen til rådighed som en hel eller delvis fritidsbolig for pensionerede, forældre, svigerforældre eller bedsteforældre
Ejeren fritages for at blive indkomstbeskattet af den objektive lejeværdi og er kun skattepligtig af en faktisk betalt leje hvis den overstiger 250% af ejendomsværdiskatten
Ejeren skal betale ejendomsværdiskat af boligen.
Betingelse, at boligen ligger i tilknytning til den bolig, som ejeren bor
Bestemmelsen regulerer kun udlejerens skattepligt. Modtageren skal stadig gavebeskattes, hvis ikke de betaler leje svarende til markedslejen.
Systematik ved afståelse
Undersøger først om fortjenesten ved afståelse beskattes efter SL § 4, hvilket er i tilfælde af næring (Personlig indkomst eller selskabers skattepligtige indkomst)
Ikke næring, så undersøges det om afståelsen er omfattet af reglerne om førstegangsafståelse af visse ejerlejligheder (overgangsregler da loven er ophævet)
Ikke omfattet, så vil afståelsen være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven og dermed vil skatteyderen som UP være skattepligtig af avancen (kapitalindkomst + kildeartsbegrænset)
- Dog skattefrihed efter fritagelsesreglerne
Næring
Ejendom anskaffet med henblik på videresalg og som led i systematisk indkomsterhvervelse (hovederhverv)
- Faktorer i vurdering –> Den pågældendes arbejdsområde, ejendomstypen, ejendommens konkrete anvendelse, antallet af omsatte ejendomme, tidsmæssig udstrækning m.m.
- Næringsformodning –> Ejendomsmæglere og ejendomshandlere, bygningshåndværksmestre, selskaber (ser på vedtægtsmæssige formål og faktiske aktivitet)
Handel med fast ejendom som bierhverv
- Vil ikke være en næringsformodning, men kan være næring hvis systematisk handel
Afsmitning –> Selskabs aktionærs uddannelse, erhverv kan indgå i vurderingen af om selskabet er næringsdrivende og omvendt hvis selskabet er næringsdrivende med handel af fast ejendom, kan det påvirke vurderingen af aktionæren
Skal foreligge næringsvirksomhed på erhvervelsestidspunktet
SL § 5
HR → Ikke skattepligt, medmindre der er tale om næring eller spekulation
Fortsat sondring mellem næring og spekulation. Dog kun næring der er omfattet af SL § 4. Spekulation er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven
Afkræftelse af videresalgshensigt
Konkret bedømmelse af ejendoms placering i den enkeltes økonomi, under hensyn til ejendommens benyttelse, karakter, ejer, periodens længde og omstændighederne ved salg kan føre til at netop den ejendom anses for undtaget fra næringsformodningen.
Ejerbolig
- Ejendom erhverves og anvendes til den næringsdrivendes beboelse igennem en årrække –> Næringsformodning vil kunne afkræftes
Udlejningsejendomme
- Meget lang ejertid, er et væsentligt kriterie for at afkræfte videresalgshensigten (ejertid på omkring 20 år)
Opgørelse af fortjeneste og tab
Fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem anskaffelsessum og afståelsessum omregnet til kontantværdi
Anskaffelsessum
Ejendom anskaffet d. 19. maj 1993 eller senere
- Faktisk anskaffelsessum –> den kontante del af anskaffelsessummen + kursværdien af ejendommens gældsposter + omkostninger til fx revisor/advokat
- Fast tillæg på 10.000 kr. for hvert år man ejer ejendommen, dog medregnes afståelsesåret ikke
- Variabelt tillæg ydes for dokumenterede udgifter til vedligeholdelse eller forbedringer ud over 10.000 kr. pr. kalenderår
Ejendom anskaffet før d. 19 maj 1993
- Gælder en særordning, hvorefter der er mulighed for anvendelse af forskellige indgangsværdier som anskaffelsessum
- Først fast og variabelt tillæg for tiden efter 1993
Afståelsessum
Kontant afståelsessum + kursværdien af ejendommens overdragne gældsposter - omkostninger afholdt i forbindelse med salget
SL § 4
- Fortjeneste beskattes i den personlige indkomst og tab fradrages også i den personlige indkomst
Ejendomsavancebeskatningsloven
- Fortjeneste efter EBL er kapitalindkomst og tab efter EBL er kildeartsbegrænsede
- OBS skattefrihed efter EBL §§ 8-9 indebærer også, at der ikke er fradrag for tab
Ejendomsavancebeskatningsloven
HR → Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom er skattepligtig indkomst
U1 → Parcelhusreglen, jf. EBL § 8, stk. 1
Omfatter en- og tofamiliehuse og lejligheder (skal som minimum være en bygning på grunden egnet til beboelse)
Betingelser
- Kun fysisk personers fortjeneste
- Tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand
- OBS! Forældrekøb –> kun den person der rent
faktisk har boet i lejligheden der opnår
skattefritagelse for avance - Tjent til bolig i en del eller hele ejerperioden (helårsbolig)
- Hvis tjent til erhvervsmæssig virksomhed, og den erhvervsmæssige del af boligen er under 50%, stadig privat bolig omfattet af parcelhusreglen
- Hvis en-eller to familiehuse, skal en af følgende betingelse opfyldes
1) Ejendommens samlede grundareal er mindre end 1400 m2,
2) Der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse
3) Udstykning ifølge erklæring fra skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse
U2 → Sommerhusreglen, jf. EBL § 8, stk. 2
- Afståelse af sommerhusejendomme
- Samme betingelser som ved parcelhus, dog skal der være tale om privat formål/fritidsformål i stedet for tjent til bolig
U3 → Stuehuse på landet, jf. EBL § 9
- Fortjeneste ved afståelse af stuehuse til landbrugsejendomme og ejerboligdelen af blandet benyttede ejendomme, der i væsentligt
omfang benyttes erhvervsmæssigt og indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder er ikke skattepligtig
- Samme betingelser som efter EBL § 8, stk. 1
U4 → Ekspropriation, jf. EBL § 11, stk 1
- Fortjeneste indvundet ved modtagelse af erstatning ved ekspropriation er skattefri, det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver som efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen
- Skattefrihed for ekspropriationserstatninger gælder alle ekspropriationer ved fast ejendom, også varige rådighedsbegrænsninger, fx servitutlæg, fredningserstatninger mv.
Genanbringelse
Kan under visse betingelser udskyde beskatningen af en ejendomsavance
- Afståelse af goder modsvares af erhvervelse af tilsvarende goder
Genvundne afskrivninger
Afståelsessummen overstiger den nedskrevne værdi –> skattemæssige afskrivninger har været større end den faktiske værdiforringelse, dermed genvundne afskrivninger
Afståelsessummen er mindre end den nedskrevne værdi –> Skattemæssige afskrivninger mindre end værdiforringelse, dermed realiseret et tab
Fradrag for tab og beskatning for genvundne afskrivninger
Alle opgjorte fortjenester eller tab efter AL indgår fuldt ud ved indkomstopgørelse, for fysiske personer som personlig indkomst
Bygninger og installationer
- Afståelsessum overstiger afskrivninger –> alle afskrivninger genbeskattes (genvunden)
- Afståelsessum mellem anskaffelsessum og afskrivninger –> Afskrivninger der ligger over afståelsessummen der genbeskattes (genvunden)
- Afståelsessum mindre end afskrivninger –> Fratrækker afskrivninger i anskaffelsessum, forskellen mellem den sum og den faktiske afståelsessummen udgør tabet, hvilket fratrækkes i anskaffelsessummen, så det hele går i 0 (tab), har fradrag for forskellen mellem de to summer
