HIPOTECARIO Flashcards
(98 cards)
1
Q
Principios Hipotecarios ?
A
> > El Registro de la Propiedad, en adelante el Registro, está adscrito al Departamento de Just icia y funciona bajo la dirección de un Director Administrativo quien es responsable ante el Secretario de Justicia.
> > El Registro t iene por objeto la inscripción y el reconocimiento de los actos y contratos relativos a los bienes inmuebles mediante un sist ema de publicidad de t ítulos que contienen la adquisiciones, modificaciones, y extinciones del dominio y demás derechos reales sobre dichos bienes; y de los derechos anotables sobre los mismos, y de las resoluciones judiciales que afecten la capacidad civil de los t itulares.
> > Los asientos del Registro, en cuanto se refieren a los derechos inscritos, están bajo la salvaguardia de los t ribunales de justicia y producen todos los efectos legales que a ellos correspondan mientras dichos t ribunales no hagan declaración en contrario
2
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Inscripcion:
Principio de Caracter Declarativo ?
A
> > Por lo general, el Registro se limita a dar publicidad sobre un derecho real. En PR, la inscripción es declarativa en la mayoría de los casos, pues los derechos reales sobre inmuebles se constituyen, modifican, t rasmiten, o extinguen, con eficacia jurídica, fuera del Registro en virtud de la aplicación de las normas del Derecho civil. Una persona puede ser dueña absoluta de un bien inmueble no inscrito y como d ueña disponer de él vendiéndolo en las mismas condiciones, t ransmitiéndose al comprador de tal modo el derecho dominical del vendedor sin que sea tampoco necesaria la inscripción en el Registro.
> > En general, el Registro sólo publica aquello que ha ocurrido fuera de sus libros.
»_space; Así, la inscripción del dominio es declarativa,
pues se constituye fuera del Registro
> > El Registro es público para quienes tengan interés en averiguar el estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Los asientos registrales se presumen válidos
3
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Inscripcion:
Principio de Caracter Constitutivo ?
A
> > La constitución de un derecho real mediante inscripción en el Registro de la Propiedad es una excep ción.
Por excepción, la inscripción en el Registro conlleva la constitución de los siguientes derechos reales:
»_space; hipoteca;
»_space; superficie;
»_space; servidumbre en equidad;
»_space; régimen de propiedad horizontal, respecto a
la dedicación del inmueble infraestructural.
4
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Publicidad Formal:
Concepto ?
A
> > La certificación registral es el método para hacer constar el contenido del Registro de la Propiedad. La certificación es un documento público que hace fe de sí mismo.
> > Este es un mecanismo para dar publicidad formal de las constancias del Registro y constituye, prueba prima facie de los hechos allí consignados
5
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Publicidad Formal:
Libros del Registro ?
A
1- Libro de Operaciones Diarias 2- Libro de Inscripcion 3- Libro de Sentencias 4- Libro de Embargos Federales 5- Libro de Embargos a Favor del ELA
6
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Publicidad Formal:
Libro de Operaciones Diarias; Concepto ?
A
> > Es un sist ema de ordenamiento diario donde se hará constar la presentación de los documentos por orden cronológico, fecha, hora exact a, número de presentación y demás particularidades.
> > La presentación de los documentos ha de ser personal, por correo o medios electrónicos, y por tele facsímil para reservar el asiento de present ación, la cual se perfeccionará mediante la presentación física del documento dentro de [“10-Días”] laborables de la presentación vía tele facsímil, según se disponga por reglamento. Los asientos de presentación hechos fuera de las horas en que deba estar abierto el diario serán nulos
7
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Publicidad Formal:
Libro de Inscripcion; Concepto ?
A
> > En este libre se recoge un breve extracto del documento presentado
8
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Publicidad Formal:
Libro de Sentencias; Concepto ?
A
> > Los Registradores de la Propiedad llevan un Regist r o d e Sentencias en el que inscriben lit eralmente los extractos de sentencias dictadas por los t ribunales de Puerto Rico y por el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para Puerto Rico presentadas para inscripción. También llevan un índice alfabético del Registro de Sent encias, en el que consta el nombre de cada demandante y demandado en la sentencia y el número de la página en que está inscrito el extracto de la sentencia. Una sentencia inscrita en el Registro de Sent encias y en el índice t iene el efecto de un gravamen sobre todos los inmuebles del demandado no exentos de embargo radicados en el distrito donde se haya inscrito y “sobre todos los que posteriormente adquiera” en dicho distrito. El hecho de que el demandado no tenga bienes inscritos no impide la anotación de la sentencia. Este gravamen tendrá el alcance y prelación dispuesto según el CcPR. Con relación a bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:
>> los créditos a favor del ELA, del CRIM , o de la
correspondiente municipalidad, sobre los
bienes de los contribuyentes por el importe
de las 5 últimas anualidades y la corriente no
pagada, de las contribuciones que graviten
sobre ellos;
>> los créditos por refacción agrícola, en cuanto a
los frutos de las fincas objeto de la refacción;
>> los créditos de los aseguradores, sobre los
bienes asegurados, por los premios del seguro
de los años, y si fuere el seguro mutuo, por los
2 últimos dividendos que se hubiesen
repartido;
>> los créditos hipotecarios y los refaccionarios,
anotados e inscritos en el registro de la
propiedad, sobre los bienes hipotecados o que
hubiesen sido objeto de la refacción;
>> los créditos preventivamente anotados en el
registro de la propiedad en virtud de
mandamiento judicial, por embargo, secuestros
o ejecución de sentencias, sobre los bienes
anotados, y sólo en cuanto a créditos
posteriores;
>> los refaccionarios no anotados ni inscritos,
sobre los inmuebles a que la refacción se refiera,
y sólo respecto a otros créditos distintos de los
expresados en los incisos anteriores.
> > Establecido el gravamen en el Registro de Sent encias, cont inuará en vigor hasta que sea cancelado, “a petición de parte interesad” a mediante instancia al Registrador. Este gravamen puede ser cancelado una vez t ranscurren 5 añ o s desde su inscripción.
> > De ser cumplida la sentencia sin haber mediado ejecución, el acreedor deberá extender la carta de pago. M ediante moción, el TPI podrá exigirle al acreedor la carta de pago, o expedirle al Registrador el certificado de pago, con lo cual quedará autorizado para hacer la correspondiente anot ación en el Registro, previo pago del derecho señalado
9
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Publicidad Formal:
Libros de Embargos Federales ?
A
> > Se llevará un “Registro de Gravám en es por Contribu cion es a favor de Estados Unidos de América, en el cual se inscribirán todas las notificaciones de contribuciones federales adeudadas, de acuerdo con al Código Federal de Rentas Internas, y sus correspondientes certificaciones de pago o relevo. Las notificaciones de gravámenes federales se presentarán para inscripción en la sección del Registro donde radiquen los bienes inmuebles afectados. Todo asiento de inscripción contendrá:
>> el nombre y residencia del contribuyente;
>> el número de serie de la notificación del
Director de Rentas Internas federales;
>> la fecha y hora de la presentación;
>> y el monto de la contribución, sus intereses,
penalidades y costas.
> > Asimismo, dicho registro contendrá un índice donde constará, por orden alfabético, el nombre del contribuyente y el número de la página y asiento de dicha inscripción. Las certificaciones de pago o relevo del gravamen, expedidas por el Secret ario del Tesoro de Estados Unidos o su delegado, se presentarán en el mismo Registro donde se inscribió originalmente. El Registrador cancelará el mismo, por nota en el correspondiente encasillado donde aparece la inscripción del gravamen, haciendo constar la fecha de su cancelación. Dicha certificación se archivará en un legajo en el Registro. Las notificaciones de gravámenes archivadas, así como las correspondientes certificaciones de pago o relevo, podrán ser destruidas luego de [“1-Año’’] de la fecha de su cancelación.
10
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Publicidad Formal:
Libros de Embargos a Favor del ELA ?
A
Estos contienen diferentes encasillados para anotar:
> > el número del caso;
fecha de la presentación y registro del cert ificado, con
indicación de la hora, día, mes y año;
descripción de la finca, comprendiendo nombre, barrio,
cabida y linderos;
nombre del deudor;
cantidad adeudada por contribuciones no pagadas,
recargos y costas;
fecha del embargo;
fecha de la certificación y cancelación;
precedido cada uno de dichos libros con un índice
alfabético de deudores al Tesoro Estat al, cuyas
propiedades hayan sido embargadas por
contribuciones vencidas y no pagadas.
> > El Registrador, a instancia de parte interesada, podrá cancelar las anotaciones de embargo luego de 6 añ o s de haber sido extendida. No cobrarán derechos de ninguna clase por anotar los embargos, ni por hacer constar su cancelación. En las certificaciones expedidas por el Registrador, se hará referencia a los asientos contenidos en los libros de embargo por contribución no pagada
11
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Publicidad Material:
Principio de la Fe Publica Registral ?
A
> > El principio de fe pública registral cumple el propósito de proteger a los 3ros adquirentes que confían en las constancias del Registro.
12
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Publicidad Formal (Fe Publica Registral):
Tercero Registral: Requisitos, Excepciones, y Suspensiones ?
A
> > Los derechos personales que carezcan de especial aseguramiento y las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, no tendrán condición de gravámenes y serán cancelados por el Registrador de oficio, o a instancia de parte interesada. Esta limitación no comprenderá las restricciones y condiciones contractuales exigidas por las entidades gubernamentales correspondientes, que afecten a los derechos reales inscritos.
> > Se presumirá que los derechos registrados existen y pertenecen a su t itular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales t iene la posesión de los mismos. Estas presunciones admit en prueba en contrario, pero en caso de duda sobre el hecho de la posesión, será reconocido como poseedor el t itular inscrito.
> > Por lo general, la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni altera las relaciones jurídicas de quienes intervengan como partes en dichos actos o contratos. Sin embargo, la protección de la fe pública registral protege al 3ro que confía en las constancias del Registro, si cumple con los requisitos dispuestos:
»_space; todo 3ro civil;
»_space; actuando de b u en a f e al momento de
adquirir;
>> un derech o real inmobiliario inscrito;
>> a título oneroso;
>> mediante negocio ínter vivos válido;
>> con la persona que aparece en el Registro
para transmitirle;
>> cuando en función de un Registro inexacto;
>> sin constancia clara ni expresa de las
causas de la inexactitud Registral;
>> inscriba su derecho adquirido;
>> será mant enido en su adquisición;
>> sujeta a las siguientes excepciones y
condiciones:
>> la hipoteca legal tácita, que grava los
últimos [''5-años''] vencidos y el
corriente para garantizar el pago de
deudas contributivas;
>> las leyes y los reglamentos
urbanísticos;
>> la doble inmatriculación;
>> las servidumbres aparentes;
>> los derechos personales
indebidamente inscritos;
>> los derechos reales susceptibles de
inscripción separada y especial;
>> las cuotas de mantenimiento
vencidas y no satisfechas;
>> las características físicas de
inmuebles, salvo apartamentos
sometidos al régimen de
propiedad horizontal;
>> el estado civil y capacidad de las
personas;
>> habrá suspensión de la eficacia de la fe
pública registral:
>> durante la reconstrucción de
asientos;
>> cuando el t ransmitente sea
heredero voluntario o legatario,
que a su vez no sea heredero
forzoso, en cuyo caso habrá 2 añ o s
de suspensión a partir de la
inscripción de su t ítulo;
>> cuando el t ransmitente sea
comunero, coheredero, o colindante,
a quien le es aplicable el retracto
legal de [''9-Días''], contados desde la
inscripción o desde que tuvo
conocimiento del negocio jurídico;
>> cuando el t ransmitente sea el Estado,
que inmatriculó mediante certificación de
posesión, habrá una suspensión que varía de
acuerdo a las siguientes reglas:
>> si la posesión es < 10-Aaños, habrá 10
años de suspensión;
>> si la posesión es entre 10 y 20 años,
habrá 5 años de suspensión;
>> si la posesión es > 20 años, habrá 2
años de suspensión;
>> la suspensión siempre es a partir de
la inscripción de la certificación.
> > Bajo la doctrina del “efecto sombrilla”, una vez se califica como 3ro registral, quien adquiere de éste tendrá también la protección del Registro, siempre que cumpla con los mismos requisitos. No se dará el beneficio sombrilla cuando se t rate de una readquisición dolosa.
> > La buena fe del 3ro se presume siempre, mientras no se pruebe que al adquirir conocía la falta de exactitud del Registro o que no actuó con suficiente diligencia que amerite protección registral.
> > Uno de los supuestos de inexactitud registra! se produce cuando no haya entrado al Registro algún t ítulo adquirido.
> > El adquirente a t ítulo gratuito sólo gozará de la protección registral que corresponde a sus causantes o transferentes.
> > En ningún caso afectarán a 3ros los derechos meramente mencionados.
> > El 3ro registral que adquiere cualquier derecho real que implique posesión, quedará amparado frente a un usucapiente, si desconocía la usucapión consumada o en curso a favor de persona distinta de su t ransmitente, y si dentro de 1 añ o luego de la adquisición interpone acción judicial.
> > Cuando la posesión sea de una servidumbre negativa que pueda adquirirse por prescripción, el plazo de 1 añ o se contará desde que el 3ro conoció su existencia, o desde que se produjo un acto obstativo.
> > Los derechos reales limitativos del dominio que no impliquen posesión”, adquiridos sobre finca ajena por un 3ro registral, no serán afectados por la usucapión extra registral.
> > Por “doble inmatriculación” se entiende el hecho irregular de que una misma finca se encuentre inscrita en el
> > Registro en 2 o más folios independientes. Aplica cuando son fincas idénticas, aunque sus linderos aparezcan descritos de manera diferente. También aplica si una finca coincide parcialmente o se encuentra superpuesta sobre otra finca.
> > Cuando la doble inmatriculación se refiera a distintos t it ulares, se resolverá mediant e juicio ordinario sobre la identidad de la finca y el mejor derecho al inmueble.
> > Cuando la doble inmatriculación se refiera a un sólo t itular, éste podrá solicitar del Registrador que determine cuál de ambas inscripciones subsistirá, previa citación de todos los interesados conforme las Reglas de Procedimiento Civil. Siempre que se pruebe la identidad de ambas fincas como un sólo inmueble, el Registrador procederá con la cancelación de una de ellas. No obstante, cuando no logren ponerse de acuerdo todos los interesados, tendrán que acudir al TPI para resolver la controversia.
> > Cuando el Registrador note que una finca aparece inscrita más de una vez a favor del mismo t itular, notificará al presentante y al notario autorizante. Si no hay cargas en ninguna de las dos fincas, el t itular hará la petición correspondiente ante el Registrador, quien resolverá sobre el particular. De existir cargas en cualquiera de las fincas, el t itular podrá solicitar del Registrador que det ermine cuál de ambas inscripciones subsist irá, previa citación de todos los interesados conforme las Reglas de Procedimiento Civil. Siempre que se pruebe la identidad de ambas fincas como un sólo inmueble, el Registrador procederá con la cancelación de una de ellas. No obstante, cuando no logren ponerse de acuerdo todos los interesados, tendrán que acudir al TPI para resolver la controversia.
> > Por lo general, la protección de la fe pública registral no aplica a casos de doble inmatriculación, debiéndose adjudicar las controversias planteadas mediante juicio, a la luz de las reglas del Derecho Civil. Sin embargo, la protección de la tercería registral sí puede cobijar al adquirente de una propiedad que aparece inscrita dos veces en el Registro a nombre de un mismo t itular.
13
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Especialidad:
1- Normas Relativas a la Descripcion del Do. ?
A
> > El principio de especialidad es la característica que t iene un sistema registral de exigir la especificación e individualización de las fincas, los derechos que sobre ellas recaen y los t itulares de esos derechos. Busca darle claridad a las constancias registrales toda vez que nuestro sist ema puede despojar de derechos. Por consiguiente, cualquier derecho a ser inscrit o en el Registro de la Propiedad debe estar perfectament e delimitado en cuanto a su contenido, duración, y t itularidad.
> > El derecho que ha de inscribirse debe ser uno real que afecte un inmueble u otro derecho inscribible, por lo cual:
>> debe especificarse el acto o negocio jurídico,
incluyendo:
>> su contenido, duración, t itularidad de
los derechos;
>> las porciones correspondientes de los
partícipes en la comunidad:
>> la presunción de igualdad de las
porciones correspondient es a los
partícipes en una comunidad, no
opera en el Registro de la
Propiedad;
>> las partes indivisas de las fincas
pro indivisas deben expresarse
en porcentajes o fracciones;
>> la responsabilidad por concepto de
principal, intereses, t ipo mínimo, costas y
honorarios de abogado en casos de
hipotecas;
>> el Registrador puede denegar la
inscripción cuando se percata de
incongruencias que surgen de
documentos complementarios
opcionales que el presentante somete;
>> los t itulares sujetos;
>> el objeto o contenido;
>> y si es por causa onerosa o gratuita, cumpliéndose:
>> que en los contratos en que haya
mediado precio, se especificará éste;
>> se detallará el aplazamiento cuando su
incumplimiento tenga carácter de
condición resolutoria expresa;
>> se detallará el aplazamiento garantizado
por algún derecho real sólo cuando se
solicite su inscripción;
>> si el precio aplazado se refiere a la
trasmisión de 2 o más fincas, se
determinará el precio correspondiente
a cada una de ellas;
>> las excepciones a las normas de descripción de
derechos inscribibles son:
>> las cancelaciones de inscripciones;
>> anotaciones preventivas;
>> notas por mero consentimiento del
perjudicado;
>> y las hipotecas voluntarias unilaterales
por disposición del dueño del
inmueble
14
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Especialidad:
2- Normas Relativas a la Descripcion del Titular ?
A
El principio de especificación establece la necesidad de concretizar e individualizar, en los libros del Registro, los t itulares y sujetos, lo cual incluye:
> > en casos de personas naturales, su nombre, apellidos, est ado civil, vecindad, edad, profesión, seguro social, etc.;
> > si es persona jurídica, deberá incluir su nombre, razón social, domicilio, seguro social patronal, etc.;
> > no se permit e usar iniciales para representar el nombre;
> > el notario puede subsanar ligeras diferencias en los nombres “ dando fe del error y del conocimiento personal del verdadero nombre” ;
> > se presumen gananciales t odos los bienes del matrimonio, mientras no se pruebe que pertenecen
privativamente a un t itular;
>> cuando se solicite la inscripción a favor de un
solo cónyuge, t iene que acreditarse ext ra-
registralmente que el dinero invertido, o la
contraprestación, es de caráct er privativo;
>> debe demostrarse de modo fehaciente,
presentándose al Registrador, "en unión
al documento cuya inscripción se
solicita", otros que de manera indubitada
e inconcusa demuestren el carácter
privativo de los fondos;
>> no basta que en la escritura a inscribirse
el notario haga constar que ha tenido a la
vista los documentos que a su juicio
demuestran que el dinero pertenece
privativamente a uno de ellos, o que
éstos afirmen en ella que el dinero es
propio de uno de los cónyuges;
>> además, se requiere el consentimiento del otro
cónyuge;
>> si no se acreditara el caráct er privativo, el
Registrador estará obligado a inscribir a favor de
la SLG, y hará constar que:
o "se expresó que el dinero invertido o la
contraprestación es de la exclusiva
propiedad de uno de los cónyuges, pero
el hecho no fue acreditado";
>> si luego de practicada la inscripción se
justifica el carácter privativo del dinero
invertido o la contraprestación, se hará
constar así por nota marginal.
15
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Especialidad:
3- Normas Relativas a la Descripcion de la Finca ?
A
> > Se deberán especificar situación, linderos, medidas en sist ema métrico y demás condiciones que conduzcan a su individualización.
> > El Registro no garantiza cabida, excepto en cuanto a la Ley de Propiedad Horizontal, pues no da fe de las características físicas de los inmuebles
16
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Prioridad o Rango:
Concepto General ?
A
> > Por virtud de est e fundamental principio, los actos registrables que primero ingresen al Registro gozarán de una preferencia (ya sea excluyente o prelativa) sobre cualquier otro acto presentado con posterioridad, aunque el últ imo acto presentado fuese de fecha anterior (prior tempore potior iure).
17
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Prioridad o Rango:
Sub-capitulos de este principio ?
A
1- Efectos de la Fecha y Hora de Presentacion
2- Reserva de Prioridad
3- Permuta de Rango
4- Posposicion a Favor de Hipoteca Futura
18
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Prioridad o Rango:
1- Efecto de la Fecha y Hora de Presentacion ?
A
El principio de prioridad o rango registral exige que los actos o t ítulos se inscriban de acuerdo con el orden de llegada al Registro:
> > la fecha, la hora, y el número de presentación establecen el orden de preferencia entre 2 o más inscripciones compatibles relativas a una misma finca;
> > el efecto es que el derecho inscrito prevalece sobre cualquier derecho posterior
19
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Prioridad o Rango:
2- Reserva de Prioridad ?
A
> > “La reserva de prioridad” se admite para la inscripción de un contrato en gestación.
> > La “Solicitud” de reserva de prioridad “se dirigirá al Registrador” en un escrito firmado, sellado y rubricado “por el notario solicitante”, donde hará constar:
>> nombre y dirección del "notario solicitante;
>> nombre del "titular del derech o objeto del
contrato en gestación;
>> designación de las p ar t es en el contrato a
celebrarse;
>> descripción adecuada del derecho, del
inmueble sobre el cual recae, y su
identificación registral;
>> y la "naturaleza, extensión y condiciones del
derecho real" que se va inscribir.
> > Es absolutament e necesario incluir como documento complementario el consentimiento escrito y suscrito ante notario de los t itulares del derecho inscrito autorizando dicha solicitud de reserva.
> > Estos requisitos son de “Estricto cumplimiento” y de omitirse alguno, la solicitud no podrá ser corregida una vez presentada; el Registrador estará obligado a “denegar de plano” la solicitud, de encontrar alguna falta u omisión en la misma. El único remedio que t iene el interesado es el “recu rso gubernativo , sin necesidad de mediar escrito de recalificación”.
> > Se exige que el t ítulo sea o t o r gad o dentro del plazo de 20 d ías, a partir de la presentación de la solicitud de reserva. Una vez otorgado, dicho t ítulo deberá ser p r esen t ad o en el Registro dentro del plazo de 25 d ías, a partir de la presentación de la solicitud de reserva. Cumplidos ambos requisitos, se entenderá como fecha de presentación aquella en que la solicitud de reserva fue presentada. De otorgarse o presentarse el t ítulo fuera de los plazos señalados, su fecha de presentación será aquella en la cual fue finalmente presentada.
> > La reserva de prioridad caduca a los 25 d ías de haberse presentado la solicitud, sin que pueda extenderse el término. En los casos de denegatoria a la solicitud de reserva de rango, no hay escrito de recalificación, sino que procede un recurso gubernativo ante el TSPR.
20
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Prioridad o Rango:
3- Permuta de Rango ?
A
La permuta de rango es un cambio de jerarquía registral entre 2 hipotecas:
> > mediante convenio bilateral entre los 2 t itulares;
> > consentida por los t itulares de gravámenes sobre las hipotecas a ser permutadas (o sea, de las subhipotecas), y acreedores intermedios;
> > que consta en el Registro
21
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Prioridad o Rango:
Posposicion a Favor de Hipoteca Futura ?
A
> > es un acto unilateral;
> > a favor de hipoteca simultánea o futura cuyos parámetros son conocidos (o sea, capit al, costas, int ereses, u otros conceptos, etc.);
> > consentida por los t itulares de gravámenes sobre la hipoteca a ser permutada (o sea, de las subhipotecas), y acreedores intermedios;
> > la hipoteca a anteponerse debe inscribirse según convenido, pero sin excederse ['’4-Años’’]
> > la posposición sólo afectará a 3ros adquirentes de la hipoteca pospuesta.
22
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Tracto Sucesivo:
Modalidades de este Principio ?
A
1- Tracto Forma
2- Tracto Material
»_space; Mecanismos de Inmatriculacion (Expediente de
Dominio, Sentencia Judiciales e Incripcion de
Do’s Real sobre Finca ajena NO inscrita)
A- Sentencias Dictadas x el Trib.
B- Expediente de Dominio
C- Certificacion
D- Expropiacion Forzosa
E- Dueño de Finca q. NO aparece cm
Titular
F- Derecho Real Sobre Finca Ajena
NO- Inscrita
23
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Prioridad o Rango:
Tracto Formal ?
A
> > La inscripción de una escritura mediante la cual se declare, t ransmita, grave, modifique o extinga algún derecho real sobre un inmueble, requiere que el t ítulo sobre dicho inmueble conste previament e inscrito a nombre de la persona que otorga la t ransmisión o gravamen. El Regist rador denegará la inscripción o anotación, si el derecho aparece a favor de persona distinta de la que otorga la t ransmisión o gravamen.
> > Por lo general, se exige que cada negocio jurídico conste en un asiento separado. Sólo en casos excepcionales, pueden comprenderse varios actos de adquisición en una misma inscripción (o sea, en t racto abreviado).
> > El Registrador podrá, cuando lo estime conveniente, ext ender un solo asiento en el caso de la registración de varios documentos relacionados entre sí, siempre que se cumpla con el tracto sucesivo.
> > Los herederos y legatarios no podrán inscribir a su favor bienes inmuebles o derechos reales sin que hubiesen inscrito previamente o soliciten todos a la vez la inscripción del t ítulo de sus causantes.
> > Se requiere la previa inscripción a favor de los herederos para disponer de propiedades adquiridas por herencia.
> > Por excepción, no se requiere la inscripción previa cuando todos los herederos comparecen en la escritura para disponer de un bien.
> > El derecho hereditario de todos los herederos podrá ser inscrito a favor de éstos, si así lo solicita alguno de los interesados y no se ha realizado la partición. No obstante, está prohibida la inscripción de la enajenación de cuotas esp ecíf icas en bienes hereditarios que no hayan sido previamente adjudicados mediante partición de herencia. Para inscribir adjudicaciones concretas de bienes hereditarios, deberán:
>> determinarse en escritura pública o por
resolución judicial firme, los bienes o partes
indivisas de los mismos que correspondan o
se adjudiquen a cada t itular o heredero;
>> o determinarse en escritura pública, a la cual
hayan prest ado su consentimiento todos los
interesados, si se adjudicare solament e una
parte del caudal y aquéllos tuvieren la libre
disposición del mismo.
> > Los bienes inscritos a favor de un causante no necesitarán ser registrados a nombre de mandatarios, representantes liquidadores, albaceas, y demás personas que con carácter “temporal” operen como órganos de actuación autorizados por las leyes.
> > No se necesitará registrar los bienes a nombre de los herederos, cuando se t rate de la r at if icació n de contratos privados realizados por su causante en vida. Tampoco será necesaria una declaración judicial sobre la exist encia del contrato.
> > Para la ratificación de contratos privados realizados por el causante, se requiere que los contratos consten por escrito, est én firmados por el causante, se protocolicen con la escritura de ratificación, y se acredite el carácter de los herederos, incluyendo la viuda usufructuaria.
24
Q
Principios Hipotecarios:
»_space; Principio de Prioridad o Rango:
Tracto Material (Mecanismo de Inmatriculacion):
A >> Sentencias Dictadas por el Tribunal ?
A
> > “Las sentencias, reso luciones y ejecutorias” dictadas por el TPI, son casos de excepción a los que la ley exime del requisito de t racto sucesivo.
> > Se incluyen las sentencias recaídas en pleitos o acciones defensoras del dominio.
25
Principios Hipotecarios:
>> Principio de Prioridad o Rango:
```
Tracto Material (Mecanismo de Inmatriculacion):
B >> Expediente de Dominio ?
```
>>Inmatriculación es el acto de ingresar una finca al Registro. Finca es t o d o lo que abre folio registral propio. Normalment e, la inmatriculación se efectúa mediante la 1ra inscripción de la finca a favor del inmatriculante, que siempre será el dominio. Los medios inmatriculados reconocidos en PR son:
>> expediente de dominio;
>> juicio ordinario y contradictorio;
>> certificación administrativo;
>> resolución judicial del procedimiento de
expropiación forzosa;
>> y el t rámite de inscripción de derecho sobre
finca no inscrita.
>> El expediente de dominio" a favor de particulares también es un caso de excepción que la Ley exime del requisito de t racto sucesivo.
>> El expediente de dominio es un procedimiento judicial para que el propietario que carezca de t ítulo inscribible pueda inscribir su dominio en el Registro de la Propiedad. Mediante el expedient e de dominio, el propietario de unbien inmueble que carece de un t ítulo inscribible, podrá inscribir dicho dominio, independientemente de la época en la que haya tenido lugar su adquisi ción (del dominio). El t rámite del expedient e de dominio requiere el "estricto cumplimiento" con las formalidades establecidas por ley. Nuestra jurisprudencia ha expresado que los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad para la t ramitación de un expediente de dominio son esenciales y de "estricto cumplimiento".
>> El procedimiento es uno ex parte que no declara derechos, sólo justifica el dominio del promovent e. El juez está facultado sólo para justificar o no el dominio de los bienes. M ientras no se suscit e contienda entre partes conocidas y determinadas, no pierde el expediente su carácter de procedimiento ex parte, ni la resolución, por lo tanto, adquiere la autoridad de cosa juzgada. Toda vez que no hay una declaración definitiva de derechos, el expediente de dominio no impide un juicio declarativo post erior a instancia de los interesados.
>> El expediente de dominio no es el procedimiento indicado para cancelar un asiento Registral contradictorio ni para obtener la división de una propiedad poseída en común.
>> El promovente del expediente presentará un escrito jurado en el TPI del t erritorio en que radiquen los bienes, o en la de aquél en que esté la parte principal, la que tendrá jurisdicción exclusiva. Si se presentare el escrito ante una sala sin compet encia, la misma, de oficio, dispondrá su remisión a la sala correspondiente. Dicho escrito contendrá las siguientes alegaciones:
>> nombre y demás circunstancias personales
del solicitante y de su cónyuge, al
momento de adquirir la propiedad y al
momento de hacer la solicitud;
>> descripción exacta de la propiedad,
colindancias y cabida; de haberse practicado
alguna mensura, la cabida y colindancias que
hayan resultado;
>> si la finca se formó por agrupación, deberán
describirse individualmente las fincas que la
integraron, y si fuere por segregación se
describirá la finca principal de la cual se
separó;
>> número de codificación;
>> que la finca o las fincas constituyentes en
caso de t ratarse de una agrupación, no
aparece inmatriculada en el Registro;
>> relación de las cargas que pesan sobre la
finca, si las hubiere, y en caso contrario, que
est á libre de cargas;
>> relación de los anteriores dueños
conocidos con expresión de las
circunstancias personales del inmediato
dueño anterior;
>> modo en que adquirió del inmediato anterior
dueño;
>> tiempo por el cual haya poseído la propiedad
él y los anteriores dueños de manera pública,
pacífica, continua y a t ítulo de dueño;
>> el hecho de que la finca o agrupación ha
mantenido la misma configuración durante los
términos que dispone la Ley para que operen
los efectos de la prescripción adquisitiva;
>> o en su defecto, que la misma resulta
ser una segregación de una finca de
mayor cabida, cuya segregación fue
debidament e aprobada por la agencia
gubernamental correspondiente;
>> no constituirá justo t ítulo a los efectos
de un expedient e, un t ítulo de dominio
sobre una porción pro indivisa en una
finca no segregada;
>> valor actual de la finca;
>> pruebas legales que se dispone presentar;
>> alegaciones que en derecho procedan.
>> El promovente notificará personalment e o por correo cert ificado con copia de su escrit o al Alcalde del municipio en que radiquen los bienes, al Secret ario de Transportación y Obras Públicas, al Fiscal de Distrito, y a las personas en posesión de fincas colindantes.
>> Cuando la t ransmisión del dominio no se haya hecho constar en escritura pública, el TPI ordenará, entre otros, la citación personal del dueño inmediato anterior o de sus herederos, si fueran conocidos.
>> Si los que hubieren de ser cit ados personalmente estuvieren ausentes de PR y se supiere su paradero se citarán por medio de edicto, y al hacerse la 1ra publicación del edicto se les enviará copia de la citación por correo certificado a su dirección conocida con acuse de recibo. Si se ignorase su paradero y así quedase probado, se les citará exclusivamente mediante edicto.
>> En el plazo improrrogable de 20 d ías a contar de la fecha de la últ ima publicación del edicto, podrán los interesados, incluyendo el Estado, comparecer ante el TPI, a fin de alegar lo que al derecho de los mismos convenga.
>>La intervención de los organismos públicos afectados, se limitará a mantener la defensa de cualquier derecho exist ente a favor del Estado. La intervención del municipio en que radiquen los bienes, se limitará a mantener la defensa de cualquier derecho existente a favor del municipio que se t rate. El Fiscal velará, además, por el debido cumplimiento de la Ley.
>> Previo al señalamiento de vista en su fondo, el promovente unirá al expediente judicial una certificación negativa acreditativa de que la finca objeto del procedimiento no aparece inscrita a nombre de persona distinta al promovent e. La referida certificación negativa será expedida por el Registrador, en fecha no más remota a los 15 d ías anteriores a la presentación o radicación de la solicitud.
>> Transcurrido el plazo fijado anteriorment e, el TPI celebrará una vista para oír sobre las reclamaciones y pruebas que se presenten. De no haber oposición, el promovente presentará la prueba que acredite el cumplimiento de todos los requisitos. El TPI, a la luz de lo alegado por el promovente y demás interesados, declarará sin más t rámites si está justificando el dominio sobre los bienes de que se t rate.
>> El promovente, los demás int eresados, el fiscal y el Estado podrán recurrir contra la resolución que dicte el TPI; y si lo hicieren, se sustanciará el recurso por t rámit e civil ordinario.
>> Consentida o confirmada la resolución declarando justificado el dominio, será la misma t ítulo bastante para la inscripción en el Registro.
>> En la resolución deberá consignarse el haberse probado los hechos alegados, así como una relación de los t rámites legales cumplidos impuestos por la Ley Hipotecaria, sin lo cual no podrá practicarse la inscripción.
>> Cuando de la resolución surja que exist en derechos o gravámenes sobre la finca a inmatricularse en adición al derecho del promovente, deberán aparecer en la resolución o en documentos complementarios, las circunstancias requeridas para su debida inscripción. Será necesario inscribir dichos derechos o gravámenes conjuntamente con la inmatriculación de la finca.
>> Cuando se pretenda inscribir una finca en comunidad y no promovieren el oportuno expediente todos los integrantes de la misma, será obligatoria la citación personal de los demás cotitulares.
>> Para lograr la inscripción registral de un inmueble sometido a un expediente de dominio, "Será título bastante la resolución, consentida o con firmada, en la que el TPI haya declarado justificado el dominio; no es necesaria una sentencia en que el verdadero dueño de la finca haya sid o parte. En dicha resolución debe consignarse específicament e el cumplimiento con los requisitos mencionados. Quien inscribe por expediente de dominio no podrá considerarse 3ro registral, ya que no adquirió de quien constaba en el Registro como t itular. La determinación declarada por el TPI nunca constituirá cosa juzgada. El expediente de dominio n o es el mecanismo para reanudar el t racto interrumpido.
26
Principios Hipotecarios:
>> Principio de Prioridad o Rango:
```
Tracto Material (Mecanismo de Inmatriculacion):
C >> Certificacion ?
```
>>El mecanismo de certificación es el mecanismo establecido para que el ELA, sus municipios, y las agencias cuasi públicas (instrumentalidades), puedan inmatricular sus inmuebles
27
Principios Hipotecarios:
>> Principio de Prioridad o Rango:
```
Tracto Material (Mecanismo de Inmatriculacion):
D >> Expropiacion Forzosa ?
```
>>En la expropiación forzosa, el principio de t racto sucesivo no impide la inscripción, ya que dicha expropiación es un título nuevo e independiente no derivad o del dueño anterior. La inscripción final a favor del ELA, debido a una expropiación, no estará sujeta a carga alguna.
28
Principios Hipotecarios:
>> Principio de Prioridad o Rango:
```
Tracto Material (Mecanismo de Inmatriculacion):
E >> Dueño de Finca Inscrita q. NO aparece cm Titular ?
```
>>La interrupción del t racto registral se repara presentando en el Registro las escrituras de compraventa de todos los dueños anteriores en su correcto orden. De no poder presentar las escrituras de compraventas anteriores, el interesado podrá:
>> instar acción ordinaria contra los que aparecen como t itulares en el Registro;
>> citar a los t itulares intermedios;
>> y conseguir que el TPI ordene la inscripción a su favor y las cancelaciones necesarias
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Principios Hipotecarios:
>> Principio de Prioridad o Rango:
```
Tracto Material (Mecanismo de Inmatriculacion):
F >> Derecho Real Sobre Finca Ajena NO inscrita ?
```
En el caso de una f in ca ajena no inscrita, el procedimiento para inscribir un derecho real sobre dicha finca ajena no inscrita es:
>> solicitar en el Registro la anotación preventiva por falta de previa inscripción de la finca;
>> requerirle notarialment e al dueño de la finca para que en plazo de 20 d ías proceda a inscribir su t ítulo, bajo apercibimiento de que si no verifica o impugna dentro del plazo, se podrá solicitar la inscripción;
>> el dueño de la finca no podrá impugnar sin solicitar a la vez la inscripción de su t ítulo;
>> transcurrido el plazo 20 días, el anotante podrá solicitar la inscripción del t ítulo de dicho dueño mediante procedimiento ordinario;
>> la sentencia será t ítulo bastante para la inscripción en el Registro:
>> se conviert e la anotación preventiva en
inscripción definitiva, de ésta no haber
caducado;
>> la anotación preventiva caduca al añ o a
contarse desde su fecha.
30
Principios Hipotecarios:
Cuantos y Cuales son ?
A- Inscripcion
B- Publicidad Formal (Libros del Registro)
C- Publicidad Material (Fe Publica Registral)
D- Especialidad
E- Prioridad o Rango
F- Tracto Sucesivo
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Procedimiento de Inscripcion:
Principios Esenciales ?
A- Presentacion y Principio de Rogacion
B- Calificacion y Principio de Legalidad
C- Notificacion de Defectos
D- Escrito de Recalificacion
(Contenido y Plazo para su Presentacion)
E- Denegatoria o Inscrpcion
F- Recurso Gubernativo
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Procedimiento de Inscripcion:
A >> Presentacion y Principio de Rogacion:
Diferentes Modalidades de la figura ?
1- La Minuta de Presentacion
2- Forma y Plazo de Presentacion
3- Efectos del ASiento de Presentacion
33
Procedimiento de Inscripcion:
A >> Presentacion y Principio de Rogacion:
1- La Minuta de Presentacion ?
>>La inscripción de los t ítulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
>> por el adquirente;
>> por el t ransmitent e;
>> por parte interesada en asegurar el derecho
que se deba inscribir;
>> el representante de cualquiera de ellos,
incluyendo a quien presente los
documentos en el Registro, aunque actúe
como mandatario verbal; en el caso del
mandatario se hará constar en el Diario el
nombre y dirección del mandante.
>> Podrán r et ir ar los documentos antes de inscribirse, el presentante, el portador del recibo de presentación, o un representante del presentante.
>> Podrán "recoger" los documentos inscritos las personas mencionadas en el párrafo anterior o cualquiera que a juicio del Registrador tenga interés en el documento.
>> Cuando existan documentos presentados con posterioridad que pudieren quedar afectados adversamente por el retiro, será necesario acreditar el consentimiento, suscrito ante notario, de quien tenga derecho a retirar éstos.
>> Por lo general, el Registrador está obligado a expedir el asiento de presentación, exceptuando minutas con borrones, tachaduras, etc.
>> Si se expidiera un asiento de presentación a una minuta con errores que no sean en virtud directa del t ítulo, el "Registrador podrá corregirlo" si t iene el documento de la inscripción a la mano o si surge de la propia inscripción el error, siempre que no se afecten los derechos de 3ros.
>> Cuando la corrección de errores pudiera afectar derechos de 3ros, se requerirá que el presentante obtenga el consentimiento de éstos o una resolución judicial.
>> La corrección de errores surtirán efectos desde la fecha de dicha corrección si no afecta a 3ros; pero de obtenerse el consentimiento de los 3ros afectados, la corrección podrá surtir efecto retroactivo al momento de la presentación.
34
Procedimiento de Inscripcion:
A >> Presentacion y Principio de Rogacion:
2- La Formay el Plazo de Presentacion ?
>>La presentación se realizará personalmente, o por correo, medios electrónicos, y tele facsímil que se deberá perfeccionar mediante presentación física del documento dentro de [''10-Días''].
>> En los casos en que la ley permite la presentación por correo, y no personalmente al Registro, se requiere el correo certificado.
>> Los asientos de presentación hechos fuera de horas autorizadas serán nulos.
>> El término del asiento de presentación caduca a los 60 d ías a partir de la notificación por defecto del documento presentado. No obstante, quedará interrumpido dicho término cuando dentro del mismo:
>> se corrija el defecto notificado;
>> se radique ante el Registrador el escrito
solicitando recalificación;
>> se tome anotación preventiva por [''60-Días
debido a calificación mantenida, en
respuesta a una recalificación;
>> se recurra gubernativamente.
>> La interrupción del término de los asientos de presentación llevará consigo la interrupción del plazo de vigencia de los asientos de presentación de los documentos posteriormente presentados que hayan sido debidamente notificados por depender su inscripción de los primeros.
35
Procedimiento de Inscripcion:
A >> Presentacion y Principio de Rogacion:
3- Los Efectos del Asiento de Presentacion ?
>>Los t ítulos inscritos surtirán efecto en cuanto a 3ros desde la fecha de su inscripción.
>> Se considerará como fecha de inscripción la fecha de la presentación que deberá constar en la inscripción misma.
>> Para determinar la preferencia entre 2 o más inscripciones relativas a una misma finca, se atenderá a la fecha, hora y número de la presentación en el Registro.
>> Los derechos finalmente inscritos se retraen a la fecha de la presentación original.
36
Procedimiento de Inscripcion:
B >> Calificacion y Principio de Legalidad:
Diferentes Modalidades de la Figura ?
1- Termino para Calificar
2- Alcance de la Facultad Calificadora del Registrador
Segun el Tipo de Documento PResentado
(Notarial, Judicial, Administrativo)
3- Medios para Calificar
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Procedimiento de Inscripcion:
B >> Calificacion y Principio de Legalidad:
1- Termino para Calificar ?
>>El Registrador está facultado para calificar y notificar las faltas que impiden la inscripción; sólo pueden entrar al Registro los t ítulos válidos y perfectos.
>> La Ley exige que los documentos sean registrados dentro de [''60-Días''] siguientes a su presentación, corrección de faltas señaladas, o desde que fue radicado el escrito de recalificación. Dentro del mismo término de [''60-Días''], se notificarán las faltas que impiden la inscripción, salvo justa causa para la demora en la notificación, inscripción, o denegatoria de los document os presentados.
>> Se considera justa causa para la demora:
>> la escasez de personal, libros y materiales
necesarios para la inscripción;
>> ausencia prolongada del Registrador,
debidamente autorizada;
>> reorganización de la sección;
>> complejidad o volumen extremo del
documento concernido;
>> aumento inusitado en la presentación de
documentos;
>> cúmulo de t rabajo en el Registro; enfermedad
del Registrador;
>> actos de la naturaleza;
>> y cualquier otra causa extrema justificado por
el Director Administrativo.
38
Procedimiento de Inscripcion:
B >> Calificacion y Principio de Legalidad:
2- Alcancce de la Facultad Calificadora del Registrador Segun el Tipo de Documento Presentado.
(Notarial, Judicial, Administrativo) ?
>> La función más importante del Registrador es la calificación de los t ítulos que se presentan en el Registro.
>> Los Registradores califican la legalidad de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicit e un asiento.
>> Dicha calificación comprende las formas extrínsecas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos y contratos contenidos en tales documentos.
>> Si el Registrador observa alguna falta en el documento, notificará su calificación por escrito al presentante y al notario autorizante, para que se corrija la falta.
>> La calificación de "documentos notariales es de alcance amplio", comprendiendo:
>> las formalidades extrínsecas de los
documentos presentados;
>> la capacid ad de los otorgantes;
>> y la validez de los actos y contratos
contenidos.
>> Una escritura pública de compraventa judicial, en la cual sólo comparece el alguacil en su carácter oficial, no constituye un documento expedido por autoridad judicial.
El Registrador debe calificar una escritura pública de venta judicial, culminación de ejecución de hipoteca, dentro del ámbito de la calificación de los documentos notariales.
>> La calificación de documentos judiciales y administrativos es de "alcance limitado a las siguientes observaciones:
>> jurisdicción y compet encia;
>> naturaleza y efectos de la resolución;
>> si se produjo en el juicio correspondiente;
>> si se observaron los t rámites requeridos;
>> formalidades extrínsecas del documento
judicial;
>> y a los antecedentes del Registro para
comprobar datos como identidad de la
finca, identidad del t itular registral,
cargas, gravámenes, etc.
>> El Registrador no puede calificar las det erminaciones judiciales respecto a los hechos y derechos que corresponden a las partes en lit igio. El Registrador está impedido de calificar los fundamentos de las sentencias o la justicia o legalidad intrínseca del fallo.
>> Al calificar un documento judicial, el Registrador no puede hacer una determinación de nulidad de una sentencia judicial como fundamento para denegar una inscripción registral. El Registrador no t iene facultad para declarar nula una sentencia judicial. La función de declarar nula una sentencia judicial le corresponde únicamente al TPI. El Registrador no puede ser juez de jueces, ya que por regla general le está vedado intervenir con las determinaciones judiciales.
39
Procedimiento de Inscripcion:
B >> Calificacion y Principio de Legalidad:
3- Medios para Calificar ?
>>Al calificar, el Registrador debe limitarse a:
>> los documentos presentados;
>> los asientos vigentes en el Registro;
>> los documentos complementarios;
>> y a las leyes vigent es.
>> Al momento de calificar un documento presentado, los Registradores están impedidos de:
>> aplicar presunciones de evidencia;
>> tomar conocimiento oficial o extra registral
que no surge del mismo documento
presentado;
>> descansar en suposiciones o interpretaciones;
>> y de pasar juicio sobre validez de inscripciones
anteriores.
40
Procedimiento de Inscripcion:
| C >> Notificacion de Defectos ?
>>El Registrador deberá, en lo posible, señalar en la primera notificación todas las faltas que encuentre en los documentos presentados y las razones legales en que se apoye. No obstante, de ser necesario, podrá hacerse más de una notificación. En ese caso deberá hacerse referencia a la primera notificación con expresión de las nuevas faltas encontradas en adición a las ya señaladas.
>> Serán faltas que impedirán la inscripción del t ítulo presentado:
>> las que causen la inexistencia del acto o
contrato a registrarse o la nulidad o
anulabilidad de éste o del documento
presentado;
>> las que se originen de obstáculos en el Registro;
>> la carencia en el documento presentado de las
circunstancias que según la ley deba tener el
asiento, o la expresión de éstas sin claridad
suficient e;
>> el no presentar los documentos
complementarios necesarios o no acreditarse
el cumplimiento de las formalidades exigidas
por las leyes.
------------------------------------
>> Los defectos se deben notificar al notario autorizante y al presentante, si ést e lo solicitó en las minutas personalmente en el moment o de presentarse el documento, o por correo. La notificación deberá contener todos los motivos legales en que se basan los defectos. El Registrador se reserva el derecho a reconsiderar motu proprio su calificación original mientras est é vigente el asiento de presentación.
>> El interesado dispone de un término de [''60-Días''], a partir de la notificación del Registrador, para presentar los documentos complementarios requeridos o corregir las faltas notificadas. También el interesado podrá desistir y retirar el documento defectuoso. Cuando el retiro pueda afectar adversamente documentos posteriores, t iene que acreditarse el consentimiento, suscrito ante notario, de quien tenga derecho a retirarlos.
>> El asiento de presentación pierde su vigencia cuando se retira el documento antes de la inscripción, o cuando no se corrigen las faltas señaladas en el plazo de 60 d ías a partir de la notificación.
>> Si se corrigieren las faltas luego de caducado el asiento de presentación, se hará una nueva presentación y surtirá sus efectos desde la fecha del nuevo asiento.
>> Si se hiciere más de una notificación de faltas, el plazo de '['60-Días''] para corregirlas comenzará desde la últ ima. Las notificaciones subsiguientes deberán incluir todas las faltas de la últ ima notificación de defectos.
>> De presentarse las correcciones notificadas antes de caducar el asiento de presentación, y si el Registrador notifica nuevas faltas, procedería un recurso gubernativo solamente para determinar si dichas nuevas faltas fueron corregidas
41
Procedimiento de Inscripcion:
D >> Escrito de Recalificacion:
Contenido y Plazos para su Presentacion ?
>>Un presentante o un interesado pueden impugnar las faltas notificadas por el Registrador mediante la presentación de un escrito de recalificación. Una part e interesada es aquélla que t iene interés o derecho en una cosa, negocio, t ransacción o pleito.
>> El escrito de recalificación procede cuando el presentante o interesado no consiente las faltas notificadas por el Registrador, o para que éste reconsidere su calificación original. El notario o funcionario que por su falta cometa alguna omisión que impida inscribir el documento present ado, subsanará el mismo prontamente al ser requerido, extendiendo a su costo un nuevo documento, de ser posible, e indemnizará a los interesados por los perjuicios.
>> El Registrador puede reconsiderar su calificación original y acceder a la inscripción solicitada en aquellos casos en que, a pesar de n o habérsele solicitado, quede convencido de que su calificación es equivocada, si aún está vigente el asiento de presentación.
>> Cuando el presentante o el interesado en el documento no estuviera conforme con la calificación notificada, podrá presentar ante el Registrador, personalmente, por vía electrónica, o mediante correo certificado, dentro del término improrrogable de [''20-Días''], un escrito solicitando recalificación. Independientemente del método utilizado, el escrito de recalificación al Registrador t iene que arribar ante el Registrador dentro de los [''20-Días''] dispuestos. La utilización del correo, en vez de la entrega personal en el Registro, es a riesgo de la parte que interesa la recalificación. El escrito debe ser entregado por el correo en el Registro dentro de ese término de [''20-Días''].
>> De enviarse el escrito de recalificación electrónicamente, deberá ser dirigido correo electrónico del Registrador que notificó los defectos o al de la sección del Registro a la cual se encuentra adscrito dicho Registrador. Enaquellos casos en que la sección correspondiente del Registro y su Registrador carezcan de un correo electrónico, la parte interesada no tendrá a su disposición la presentación de un escrito de recalificación por la vía electrónica y deberá acudir a los otros medios disponibles para la presentación de su escrito. La presentación de un escrito de recalificación por correo certificado se perfecciona mediante la entrega del escrito en la dirección postal correcta del Registro dentro del plazo de [''20-Días''], aun cuando dicho escrito arribe físicamente a la sección del Registro pasado dicho término debido a atrasos en el t rámite interno interagencial.
>> La presentación de un escrito de recalificación dentro del plazo de [''20-Días"] interrumpe el término de vigencia del asiento de presentación. De no presentarse el escrito de recalificación dentro del término improrrogable de
[''20-Días''] a partir de la notificación, se entenderá consentida la falta notificada. Al quedar consentida la falta sin ser corregida dentro de [''60-Días''] siguientes a la notificación, vence el asiento de presentación.
>> De no haberse int erpuesto oportunamente el escrito de recalificación, se desestimará un posterior recurso gubernativo, porque el TSPR carecerá de jurisdicción. Sin embargo, de presentarse las correcciones notificadas antes de caducar el asiento de presentación, y si el Registrador notifica nuevas faltas, procedería un recurso gubernativo solamente para determinar si dichas nuevas faltas fueron corregidas.
>> De presentarse un escrito de recalificación dentro del término improrrogable de [''20-Días''] a partir de la notificación, el Registrador queda obligado a notificar su determinación final, ya sea inscribiendo el documento o denegándolo.
>> El Registrador dispone de [''30-Días''] para actuar sobre la solicitud de recalificación. El término de [''30-Días''] para actuar sobre la solicitud de recalificación no es fatal, sino directivo.
>> Ni el TA, ni el TPI, t ienen jurisdicción o competencia para considerar un escrito de recalificación.
42
Procedimiento de Inscripcion:
| E >> Denegatoria o Inscripcion ?
>>Si el Registrador decide mantener su calificación original, procede denegar la inscripción dentro de
[''30-Días''], y extender una anotación preventiva denegatoria que será vigente por '['60-Días''], sin necesidad de una orden judicial.
>> El Registrador deberá incluir en la calificación todos los motivos para la denegatoria del asiento solicitado. Si así no lo hubiere hecho y se presentare de nuevo el documento o se acordare su inscripción vía recurso gubernativo, podrá alegar defectos no comprendidos en la calificación anterior; pero en tal supuesto podrá ser corregido disciplinariamente, si procediere, según las circunstancias del caso.
>> De ser corregidas las faltas dentro del término de vigencia de la anotación preventiva, se hará una nueva presentación para que dicha anotación preventiva sea convertida en inscripción definitiva y surtirá sus efectos desde la fecha de la primera presentación.
>> De corregirse las faltas luego de t ranscurrido el término de duración de la anotación preventiva, se hará una nueva presentación y surtirá sus efectos desde la fecha del nuevo asiento.
>>Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier documento mediant e el cual se constituyan, t ransmitan, modifiquen, o extingan derechos reales sobre un bien inmueble, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro documento de igual o anterior fecha que se le oponga o que sea incompatible, por el cual se t rasmita o grave dicho inmueble.
>> Si sólo se hubiera ext endido el asiento de presentación, tampoco podrá inscribirse o anotarse ningún otro t ítulo de la clase antes expresada durante el plazo que dure dicho asiento de presentación; y en todo caso, se estará a lo que se resuelva sobre la situación registral del t ítulo que primero se presente.
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Procedimiento de Inscripcion:
F >> Recurso Gubernativo:
Modalidades de este principio ?
1- Partes LEgitimadas para instarlo
2- Contenido y Plazo para su Presentacion
3- Efectos ?
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Procedimiento de Inscripcion:
F >> Recurso Gubernativo:
Concepto General ?
>>Todo interesado podrá recurrir ante el TSPR contra la cal if icació n f in al hecha por el Registrador denegando el asiento solicitado. No obstante, no podrá interponer el recurso quien no haya radicado oportunamente el escrito de recalificación.
>> Contra la calificación final del Registrador, sólo procede el recurso gubernativo, ya que el TPI no puede obligarlo o impedir que practique cualquier operación registral. El TPI no está facultado, ni t iene jurisdicción, para revisar las calificaciones del Registrador. También es improcedente la presentación de un mandamus para obligar al Registrador a practicar una recalificación peticionada.
>> En los casos de denegatoria a la solicitud de "reserva de rango, el único" remedio es el recurso gubernativo ante el TSPR, no se presenta un escrit o de recalificación ante el Registrador en estos casos.
>> También podrá el interesado recurrir gubernativamente cuando, habiéndose inscrit o el t ítulo presentado, el Registrador se negase a reconocer en el asiento todo el valor y efecto legal del título. En este caso, no será necesaria la presentación previa de recalificación.
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Procedimiento de Inscripcion:
F >> Recurso Gubernativo:
1 >> Partes Legitimadas para Instarlo ?
>>cualquier interesado o su representante-mandatario, ya sea porque su derecho surge del documento presentado, o porque depende de la inscripción de éste bajo el principio de t racto sucesivo;
>> el notario autorizante del instrumento, al cual se le haya señalado defecto, no puede recurrir en su propio nombre;
>> sin embargo, en aquellas calificaciones donde la falta registral se basa en algún defecto de forma, el notario otorgante sí est á legit imado para presentar un recurso gubernativo;
>> el Registrador t iene legitimación en casos extraordinarios para radicar motu proprio y solicitar que el TSPR pase juicio sobre sus actuaciones;
>> la legitimación surge luego de una denegatoria de inscripción, o de la negación de la plena validez legal a un documento presentado.
---------------------------------------------
Los notarios autorizantes de los documentos públicos, per se, no son parte interesada con personalidad para interponer un recurso gubernativo contra las calificaciones del Registrador. Sin embargo, la legislatura determinó que es necesario y conveniente al interés público establecer que en aquellas calificaciones donde la falta registral se basa en algún "defecto de forma", el notario otorgante est ará legit imado para presentar un recurso gubernativo.
46
Procedimiento de Inscripcion:
F >> Recurso Gubernativo:
2- Contenido y Plazo para su Presentacion ?
>>Por lo general, la presentación de un escrito de recalificación es pre-requisito jurisdiccional para la presentación de un recurso gubernativo.
>> El contenido del recurso gubernativo está limitado a los planteamientos hechos en el escrito de recalificación, o para plantear que los defectos notificados por el Registrador fueron efectivament e corregidos.
>> El interesado puede radicar un recurso gubernativo ante el TSPR, dentro del término improrrogable de
[''20-Días''] desde la notificación sobre:
>> la denegatoria a una recalificación;
>> la denegatoria a una solicitud de reserva;
>> o desde una inscripción realizada sin
reconocer todo el valor y efecto legal.
---------------------------------------
>> El interesado notificará simultáneamente por correo certificado la interposición del recurso al Registrador con copia del escrito radicado.
>>> De no presentarse dentro del término, quedará consentida la denegatoria.
>>>> Igualmente, el Registrador podrá, luego de transcurridos [''10-Días''] de notificación de faltas sin que se haya recogido el documento y antes de vencer el término para recurrir, someter al TSPR el documento rechazado conjuntamente con el escrito de recalificación y un alegato en apoyo de su acción.
>>>>>> El Registrador notificará su acción de recurso al interesado. El interesado tendrá [''10-Días''] a partir de la notificación del recurso para presentar su alegato.
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Procedimiento de Inscripcion:
F >> Recurso Gubernativo:
3- Efectos ?
>> el Registrador tiene [''5-Días''] para enviar al TSPR el documento calificado, acompañado del escrito inicial solicitando la recalificación
>> el Registrador tiene [''20-Días''] para enviar al TSPR su escrito contestando el alegato del recurrente;
>> el Registrador tiene que tomar nota al margen de la anotación preventiva denegatoria de que se ha radicado el recurso;
>> se prorroga la vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva hasta su resolución final;
>> resuelto el recurso, el Registrador puede notificar nuevas faltas, aun cuando el TSPR haya ordenado la inscripción, pero estará sujeto a sanciones disciplinarias.
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Finca Registral: Sus Modificaciones:
Modalidades de este Capitulo ?
1- Segregaciones y Divisiones
2- Agrupaciones y Agregaciones
3- Exceso y Disminucion de Cabida
4- Constancia de Obra Nueva
49
Finca Registral: Sus Modificaciones:
A- Segregaciones y Divisiones ?
>>La segregación es la separación de una finca inscrita, para crear una "nueva finca independiente adicional" a la original remanente, mediante un nuevo asiento y un nuevo número a la finca segregada. Cuando se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia en la finca matriz.
>> Mediante la división, una finca inscrita en el Registro "se extingue, y se divide en dos o más fincas nuevas", mediante nuevos asientos y nuevos números a las fincas nuevas.
>> Por excepción, la inscripción de la escritura matriz en el régimen de propiedad horizontal no opera "ex proprio vigore" para segregar los apart amentos individuales; hay que realizar la segregación individualizada de cada uno de los apartamentos.
>> La segregación y la división son actos de dominio que requieren el consentimiento del dueño de la finca, sin que sea necesario el consentimiento de los t itulares de los derechos reales que gravan la finca en cuestión.
>> Para inscribir una finca segregada, es necesario acompañar con el documento principal la resolución de ARPE y el plano de lot ificación o mensura aprobado. No se puede segregar, sin el correspondiente permiso, ninguna finca rústica a menos que tanto la finca que se segregue como el remanente excedan de 25 cuerdas y se dedique a fines agrícolas. Sin embargo, no se necesita del permiso para vender una "cuota alícuota o participación" de cualquier por ciento en una finca, porque no se está haciendo una segregación física.
>> Se expresará la procedencia de las fincas en las nuevas inscripciones, así como los gravámenes que tuvieren antes de la división, segregación, agregación o agrupación.
50
Finca Registral: Sus Modificaciones:
B- Agrupaciones y Agregaciones ?
>> La agrupación es la unión de 2 o más fincas (ya sean colindantes, de explotación agrícola, o unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal), "Para formar una nueva finca independientE".
>> La agregació n es la unión de 2 o más "fincas contiguas" para formar una con cabida más grande. Por lo general, ARPE no interviene en las agrupaciones o agregaciones.
>> La "única" persona autorizada a agrupar es el dueño, o los dueños en casos de comunidad. Para agrupar dos propiedades, ambas t ienen que pertenecer a la misma persona. Los requisitos para la agrupación incluyen:
>> que ambas propiedades sean del mismo
dueño;
>> que las propiedades colinden;
>>> o que se t rate de una explotación
agrícola o industrial que forme una
unidad orgánica;
>>> o que, t ratándose de un régimen de
propiedad horizontal:
>>>> sean propiedades que presten
servicios al edificio como
elementos comunes;
>>>> o que sea específicamente el
estacionamiento con el
apartamento;
>>>> o que sean apartamentos en
propiedad horizontal;
>>>> en cuyo caso, habrá que
enmendar la escritura
matriz, los planos inscritos,
y conseguir la aprobación de
una simple mayoría.
Los acreedores de las fincas no pueden impedir la agrupación, pero hay que expresar la procedencia y los gravámenes de las fincas anteriores. Las fincas agrupadas conservan su identidad únicamente para los efectos de gravámenes existentes previo a la agrupación, por ejemplo:
>> fincas A, B, y C, se agrupan para formar la finca N;
>> finca A, estaba gravada con hipoteca;
>> por lo tanto, la ejecución de la hipoteca sólo
puede dirigirse contra la finca A.
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Finca Registral: Sus Modificaciones:
C- Exceso y Disminucion de Cabida ?
>>Cabida significa medida superficial, y es una de las distintas circunstancias utilizadas para la delimitación de la finca en el Registro. En aquellos casos en que su consignación en el Registro es incorrecta, generalmente debido a un error en la medición de la finca, pueden hacerse las correcciones necesarias para publicar la verdadera.
>> La frase inscripción de exceso de cabida se ha considerado inexacta por la doctrina, pues no produce un cambio o inscripción de superficie adicional, sino una corrección de un dato descriptivo de la finca.
>> La rectificación de cabida en el Registro n o produce un cambio o inscripción de superficie adicional, sino una corrección de un dato descriptivo de la finca.
>> El titular interesado en publicar la cabida correcta de su finca siempre tendrá la opción de un procedimiento ordinario de deslinde judicial, o fijación de cabida, para la rectificación de los límit es superficiarios de la misma.
>> Podrá utilizar, además, el procedimiento alterno de expediente de dominio, si la rectificación se "trata de un aumento en cabida que excede el 20%" de la cabida regist rada; en tal caso será necesario citar al dueño anterior inmediato, aunque éste haya t ransmitido el dominio por escritura pública.
>> Cuando se t rata de una disminución de cabida o de un exceso "no mayor del 20%" de la cabida registrada, la rectificación podrá verificarse por escritura pública mediante mensura debidamente jurada por el agrimensor, donde conste la citación de los propietarios colindantes, y que la mensura se efectuó correctamente. Cuando se ha inscrito previamente una variación en la cabida de una finca a base de mensura cert ificada, el único mecanismo disponible para solicitar la inscripción de un nuevo cambio de cabida es una orden judicial.
>> Sólo será necesario recurrir ante el TPI cuando el remedio dispuesto exija llevar un expediente de dominio porque el exceso en cabida es "mayor del 20%" de la cabida registrada de la finca.
52
Finca Registral: Sus Modificaciones:
D- Constancia de Obra Nueva ?
>>Por lo general, no es necesario inscribir la constancia de obra nueva, ya que se presume que lo edificado pertenece al dueño del terreno, exceptuando la edificación en terreno ajeno, lo cual requiere inscripción independiente mediante acta notarial de edificación. Por otro lado, la constancia de edificación sobre finca inmatriculada requiere la dación de fe sobre su existencia.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
Modalidades del Capitulo ?
A- Actos y Derechos Inscribibles
| B- Documentos Inscribibles
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
Principios Generales ?
>>Se inscribirán en el Registro los t ítulos, actos, y contratos siguientes:
>> los constitutivos, t raslativos, declarativos, o
extintivos del dominio de inmuebles;
>> los derechos reales o de t rascendencia
real impuestos sobre inmuebles, aunque no
tengan nombre determinado;
>> los que modifiquen las facultades de dominio
sobre inmuebles o las inherentes a dichos
derechos reales;
>> la adjudicación de bienes inmuebles o derechos
reales;
>> el arrendamiento de bienes inmuebles por
período de [''6-Años" o más, o cuando hubiese
convenio de las partes;
>> los subarrendamientos, subrogaciones,
cesiones siempre que reúnan las
circunstancias antes expresadas;
>> el derecho hereditario;
>> y el pacto o estipulación expresa que
establezca una opción de compra en cualquier
título inscribible, siempre que se consigne en
escritura pública el precio de adquisición, el de
opción, y su plazo.
----------------------------
>> Por lo general, las obligaciones o derechos personales no son inscribibles en el Registro de la Propiedad. Los derechos personales t ienen acceso al Registro por vía excepcional cuando la ley lo establezca.
>> El derecho real de prenda nunca es inscribible ya que está garantizado con propiedad m u eb le.
>> La "primera inscripción" de cada finca en el Registro será de dominio. El t itular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio podrá solicitar la inscripción.
>> Cualquier "gravamen o limitación del dominio" o de derechos reales deberá constar mediante inscripción en la finca o derecho sobre el cual recaiga, para su publicidad registral. Las ser vid u m b r es r eales deberán hacerse constar mediante nota en la inscripción del predio dominante.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
El Derecho de superficie ?
>>El "Derecho de Superficie" es un derecho real en virtud del cual una persona (concedente) otorga a otra (superficiario) el derecho a levantar, en suelo de su propiedad, edificios o plantaciones de las que deviene t itular el que las hace bajo ciertas y determinadas condiciones.
>> El derecho de superficie puede recaer sobre o bajo suelo ajeno, e incluso sobre la edificación ya construida, así como en rigor debajo de la edificación construida en el subsuelo.
>> El derecho de superficie es un derecho real inscribible, en virtud del cual el superficiario adquiere, de parte de los concedentes, el derecho de propiedad con respecto a lo construido sobre la superficie cedida.
>> El derecho de superficie "NO aparece tipificado en el CcPR, fue creado por jurisprudencia". Es un derecho real a virtud del cual una persona otorga a otra el derecho a levantar en su propiedad edificios o plantaciones de las cuales será t itular bajo ciertas condiciones; o sea, que van a coincidir al mismo t iempo 2 propiedades:
>> la propiedad sobre la superficie;
>> y la propiedad sobre lo edificado o plantado.
------------------------
>> El derecho de superficie podrá constituirse sobre el vuelo o bajo el suelo de cualquier "finca inmatriculada, sea ésta parcela de terreno o edificación".
>> El derecho sobre la edificación en suelo ajeno podrá ser perpetuo o a término. Si nada se dice en el contrato se entenderá concedido a perpetuidad.
>> El t ítulo concediendo expresamente el "derecho de superficie es inscribible siguiendo las siguientes normas:
>> constar en escritura pública el
"Consentimiento" del propietario del terreno;
>> así como el "consentimiento" del arrendatario,
usufructuario, u ostentador del dominio útil sobre
la finca;
>> cuando el objeto de inscripción es una
"edificación" terminada o comenzada, debe
hacerse previament e la declaración de obra
nueva con arreglo a lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria y su Reglamento;
o se inscribe así el derecho de superficie
a favor del superficiario en la finca
principal y la obra nueva como finca
independiente y a favor del
concedente;
>> si no se ha hecho declaración de obra nueva, el
"derecho a construir" se anota preventivamente
a favor del superficiario cuyo asiento caduca al
finalizar el término fijado por las partes, el cual
no podrá exceder [''5-Años"];
o terminada la obra y presentada la
declaración de obra nueva mediante
"acta notarial de edificación" con el
acuerdo del propietario del
terreno y del superficiario, se
inscribirá la obra nueva como finca
independiente y la anotación
preventiva se convertirá en inscripción;
>> en casos de derecho de superficie "sobre
terreno", se debe precisar en el titulo el
área y lugar donde se efectuará la obra
nueva;
>> en casos de derecho de superficie "sobre una
edificación" ya t er m in ad a, o al momento de
declararse la obra nueva, expresarán los contrat
antes todos los acuerdos respecto al uso y
disfrute de la obra por el superficiario incluyendo
el acceso a la vía pública;
--------------------------------------
>> En toda enajenación onerosa del derecho de superficie, el dueño del suelo ostentará "derecho de tanteo y de retracto".
>> En las enajenaciones onerosas efectuadas por el propietario del terreno, el superficiario también ostentará los mismos derechos de tanteo y retracto.
>> El Registrador t iene la obligación de inscribir los derechos de "tanteo y retracto" a favor del superficiario y el dueño del terreno.
>> Cuando el derecho sobre la edificación n o sea perpetuo:
o se extinguirá ést e por el t ranscurso del plazo
fijado:
o en cuyo caso el dueño del suelo adquirirá la
propiedad de la edificación;
o en defecto de pacto, el dueño del suelo deberá
satisfacer al superficiario una indemnización
equivalente al valor de la construcción
incluyendo mejoras según el estado de la misma
en el momento de transmisión.
-------------------------
>> La caducidad de la inscripción del derecho de superficie, o la extinción del derecho sobre la edificación por haberse concedido a término, provocará la caducidad o extinción del derecho real, pero si el superficiario tuviese derecho a indemnización, los t itulares de éstos se subrogarán en lugar del superficiario.
>> Si por cualquier causa se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, los derechos reales que recayeran sobre uno y otro continuarán gravándolos separadamente. O sea, si la misma persona se convierte en dueño del terreno y de la estruct ura, no desaparece automáticamente la inscripción del derecho de superficie.
>> El superficiario no podrá derribar la edificación, ampliarla, o elevarla sin la aquiescencia expresa del dueño del terreno. Las modificaciones podrán hacerse constar mediante acta notarial con el acuerdo de las partes. Ni el propietario de la finca, ni el superficiario, podrán actuar de manera tal que pongan en peligro la edificación ajena o el buen uso y disfrute de la misma.
>> Cuando el dueño t ransmita toda o parte de la finca y se reserve el derecho a construir o a una edificación ya exist ente, se registrará su derecho y serán de aplicación las normas relativas al derecho de superficie.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
Las Prohibiciones de Disponer o Enajenar ?
>>Las "prohibiciones de disponer o enajenar" impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de últ ima voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a t ítulo gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
La ampliacion de cualquier Derecho Inscrito ?
>>La "ampliación" de cualquier derecho inscrito será objeto de una nueva inscripción en la cual se hará referencia a la del derecho ampliado.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
La "Cesion" de Cualquier Do. inscrito ?
>>La "cesión" de cualquier derecho real se hará constar por inscripción.
59
Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
El Pacto de Conservar la Cosa Indivisa por Tiempo Determinado ?
Sus Inscripciones ?
>>Es válido el pacto de conservar la cosa indivisa por t iempo determinado que no exceda de [''10-Años'']. Este plazo puede prorrogarse por nueva convención.
------------------------------------
>> Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción alícuota de cada condueño en términos matemáticos expresados en por ciento o fracción. No se considera cumplido est e requisito si la determinación se hace solamente con referencia a unidades de moneda, de medida superficial u otra forma análoga.
60
Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
Los desarrollos Urbanos de una finca , Cuando No podran Registrarse ?
>>En el caso de cualquier desarrollo urbano de una finca, no podrá registrarse segregación alguna, sin que antes se present en los documentos que segreguen las parcelas dedicadas al uso común o público, y en que se consigne la cabida del resto del área destinada a desarrollo.
61
Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
El Cumplimiento de las Condiciones Suspensivas o Resolutorias ?
>>El cumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro, bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la resolución llega a verificarse.
62
Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
Las Compraventas ?
>>Las "compraventas" de inmuebles deberán constar en escritura pública para tener acceso al Registro.
63
Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
El aplazamiento del Pago y su Probicion de Inscripcion ?
Excepciones ?
>>Por lo general, el aplazamiento del pago no es inscribible en el Registro porque se t rat a de un pacto obligacional personal.
>> Por excepción, esta regla no aplica cuando:
o - la falta de pago es una condición resolutoria
expresa de un derecho real;
o - cuando su cumplimiento se garantiza con
un derecho real
--------------------------
>> El comprador estará obligado a pagar el precio aplazado de la cosa vendida en el t iempo fijado en el contrato. Por falta de pago del precio en el t iempo convenido, tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
La "Opcion de Compra" ?
El "Contrato de Opcion" ?
El efecto de la "Opcion Inscrita" ?
>> Termino de Caducidad ?
El Arrendamiento con "Opcion de Compra" ?
>> La "Opción de compra" es la facultad que una parte (promitente) le concede a otra parte (optante) para que, dentro de determinado t iempo y unilateralmente, adquiera el objeto de la opción por el precio pactado.
>> La opción de compra es un derecho personal que t iene t rascendencia real si se inscribe en el Registro.
------------------------------------
>> El "Contrato de opción" es inscribible siempre que:
o se trate de una compraventa;
o conste en escritura pública;
o se consigne en dicha escritura:
o el precio estipulado para la adquisición del
inmueble;
o en su caso, el precio convenido para
conceder la opción;
o y el plazo para el ejercicio de la opción.
------------------------------
>> La opción inscrita tendrá la condición de riguroso gravamen y perjudicará de acuerdo con sus términos a los subsiguient es adquirentes del bien sujeto a la misma.
-----------------------------
>> En el contrato de opción de compra, los contratantes pactan el plazo para ejercer la compra, p er o la inscripción del derecho de opción caduca al t ranscurrir el término pactado, o 5 añ o s después de la fecha en que fue inscrita, lo que ocurra primero
-----------------------------
>> En el "Arrendamiento con opción de compra", la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del arrendamiento.
>> La prima o precio para conceder la opción no es un requisito indispensable del contrato de opción de compra; sólo deberá consignarse en el Registro cuando las partes hayan pactado alguna.
>> La inscripción de un contrato de opción a compra no impide la inscripción de t ítulos que t raspasen o graven la finca o derecho de que se t rate; la opción de compra es un derecho de adquisición preferente que no afecta las facultades dispositivas del propietario.
>> Aun cuando la opción no cierra el registro de t ítulos posteriores, no será óbice para que dichos asientos sean cancelados de ejercitarse la opción inscrita.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
El Arrendamiento ?
>> El "Arrendamiento Inmobiliario" es un derecho personal que sólo t iene t rascendencia real cuando consta inscrito en el Registro; un arrendamient o que no consta inscrito en el Registro no es oponible a 3ros.
>> La doctrina también reconoce que el arrendamiento inmobiliario inscrito es un derecho real.
>> El arrendamiento de un bien inmueble es inscribible cuando:
o se const ituye por un término mayor de
[''6-Años''] y consta en escritura pública;
o cuando se pacta su inscripción;
o o; cuando es por un término menor de
[''6-Años''] con pacto de prórroga por un
plazo que sumado al t érmino original
exceda [''6-Años''], siempre que el
ejercicio de la prórroga quede totalmente
al arbitrio del arrendatario.
>> La ley no dispone de un término máximo para que los arrendamientos sean inscribibles.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
El Derecho Hereditario ?
>>El ''Derecho hereditario" se puede inscribir a favor de todos los herederos, siempre que no se haya hecho la partición, en todas las fincas que forman parte del caudal, pero no como si se hubiese creado un estado de condominio en cada una de las fincas o derechos inscritos del causante, en caso de ser más de un heredero.
>> El derecho hereditario sobre bienes específicamente legados no se inscribirá a menos que el legado sea declarado inoficioso, o el legatario renuncie a recibirlo.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
El Derecho Hereditario Resultante de un Testamento Ologrago ?
>>El ''Derecho hereditario resultante de un testamento ológrafo" puede inscribirse sujeto a los siguientes requisitos:
o el testamento ológrafo es adverado en el TPI;
o el testamento ológrafo es protocolizado por un
notario;
o el testamento se presenta en el Registro junto
con los siguientes documentos:
o certificado de defunción del causante;
o certificación acreditativa de que el
testamento protocolizado e inscrito en
el Regist ro de Poderes y Testamentos
no ha sido revocado ni modificado;
o relevo o cancelación de gravamen del
Departamento de Hacienda;
o instancia con las descripciones registrales
de la finca.
68
Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
El Derecho Hereditario de un "Ab Intestato" ?
>> Para la inscripción del derecho hereditario de un "ab intestato", será necesaria la presentación de:
o instancia con la identidad de los herederos,
solicitando la inscripción del derecho
hereditario;
o escritura que acredita la t itularidad del
causante;
o relevo o cancelación de gravamen del
Departamento de Hacienda;
o y la resolución judicial sobre declaratoria de
herederos
>> La resolución judicial sobre declaratoria de herederos equivale a una adjudicación cuando hay un solo heredero
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
A >> Actos y Derechos Inscribibles:
El Embargo en Ejecucion de Sentencia ?
La "Anotacion Preventiva de Emabrgo ?
>>El "embargo en ejecución de sentencia" podrá inscribirse cuando media:
o autorización judicial;
o notificación al demandado;
o no será necesario prestar fianza al solicitar el
remedio una vez recaída la sentencia a su
favor.
>> El embargo no impide un acto de enajenación posterior como lo es la hipoteca.
----------------------------
>> La anotación preventiva de embargo no t iene fecha de caducidad. Las anotaciones preventivas que no t ienen un término de caducidad provisto en ley caducan a los [''4-Años''].
>> El término de [''4-Años''] comienza a t ranscurrir desde la fecha del asiento de presentación
>> La anotación preventiva de embargo podrá prorrogarse por periodos adicionales, siempre que se solicite antes de que caduque el asiento.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
B >> Documentos Inscribibles:
Modalidades de este Capitulo ?
1- Documentos Notariales Otorgados Fuera de PR
2- Documentos Judiciales: Sentencias Dictadas en y Fuera
de PR
3- Docuementos Adminstrativos
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
B >> Documentos Inscribibles:
1- Documentos Notariales Otorgados en y Fuera de PR ?
>>Son inscribibles las act as n o t ar iales para t ramitar asuntos y procedimientos dispuestos en la " Ley de Asuntos No Contenciosos Ante Notario".
>> Los instrumentos notariales que se presenten para Registro, no adolecerán de faltas que los hagan nulos o anulables.
>> Una escritura o documento otorgado en el extranjero tiene que cumplir con los siguientes requisitos para su inscripción:
o que el acto o negocio no esté prohibido por
una ley del país donde se otorga;
o el Registrador puede exigir que se acredite la
capacidad legal de los otorgantes según las
leyes de su país,
salvo los menores e incapacit ados
quienes tendrán que cumplir con las
leyes de Puerto Rico;
o el Registrador puede exigir que se hayan
observado las formas y solemnidades
requeridas por el país o por Puerto Rico;
o que el documento contenga la legalización y
los demás requisitos necesarios para su
autenticación en PR;
o que el documento haya sido protocolizado por
notario, salvo cesiones o t raspasos de
derechos reales por el gobierno federal;
o que el documento haya sido debidamente
traducido al español, salvo aquellos
redactados en inglés.
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Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
B >> Documentos Inscribibles:
2- Documentos Judiciales: Sentencias Dictadas en y Fuera de PR ?
>>Pueden inscribirse las resoluciones judiciales firmes que declaren la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualquier otra que modifique la capacidad civil en cuanto a la libre disposición de bienes.
>> Los documentos judiciales certificados por la Secret aría del TPI pueden inscribirse. Las sent encias declarativas son inscribibles de por sí.
>> Las sentencias no declarativas que sirven de base a escrituras que cumplen su mandato son inscribibles de por sí, salvo las sentencias divisorias, las cuales requieren la escritura de segregación.
>> Las sent encias no declarativas de partición de herencia no son inscribibles de por sí.
>> Las sentencias pronunciadas por los t ribunales de EU o extranjeras sólo pueden inscribirse si se ha dispuesto su ejecución por un t ribunal local con jurisdicción. Toda sen t en cia extranjera debe ser sometida a un procedimiento de exequátur, tanto para su ejecución como para su inscripción, sea presentado como t ítulo principal o como documento complementario, adjudique o no la propiedad.
>> Están excluidas del procedimiento de exequátur las "Sentencias y resoluciones del sistema federal".
>> También se excluyen del procedimiento de exequátur las "Sentencias de divorcio", en casos donde ambos ex cónyuges t ransfieren bienes gananciales a un 3ro, ya sea presentado como documento principal o como complementario.
73
Actos, Derechos y titulos Inscribibles:
B >> Documentos Inscribibles:
3- Documentos Administrativos ?
>>Cualquier documento administrativo expedido por el Estado que haga fe por sí puede inscribirse, si está certificado y sigue el formato prescrito por ley.
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Asientos Registrales:
Modalidades de Este Capitulo ?
A- Inscripcion: Concisa y Extensa
B- Cancelacion: Con o Sin Orden Judicial; Con o Sin
Consentimiento del Titular Registral
C- Anotacion Preventiva:
Con o Sin Termino de Caducidad
D- Rectificacion de Errores en los Asientos
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Asientos Registrales:
A >> Inscripcion: Concisa y Extensa:
Conepto ?
>> Los asientos registrales deben estar lo más claros y completos posible, porque una vez inscritos se presumen válidos.
76
Asientos Registrales:
| B >> Cancelacion: Con o Sin Orden Judicial; Con o Sin Consentimiento del Titular Registral ?
>>Los asientos del Registro se extinguen y pierden su vigencia por su cancelación, caducidad o conversión. La cancelación consiste en un asiento, mediante el cual se hace constar que se ha extinguido el derecho inscrito o anotado previamente.
>> Se presumirá que han dejado de existir los derechos contenidos en un asiento desde el momento de su extinción.
>> La cancelación de los asientos del Registro podrá ser total o parcial.
>> La cancelación de un asiento sin ningún vicio exterior de nulidad, surtirá t odos sus efectos en cuanto al 3ro que por efecto de dicho asiento haya adquirido e inscrito algún derecho, aunque después se anule dicha cancelación por alguna causa que no resulte clarament e del mismo asiento o del Registro.
>> Procederá la cancelación total:
o cuando se extinga por completo el inmueble
registrado;
o cuando se extinga por completo el derecho
registrado;
o cuando se declare judicialmente la nulidad del
título en cuya virtud se haya hecho el asiento;
o cuando se declare judicialmente la nulidad del
asiento.
>> Procederá la cancelación parcial:
o cuando se reduzca el inmueble objeto del
asiento;
o cuando se reduzca el derecho registrado.
----------------------------------
>> Las inscripciones, anotaciones preventivas, y notas hechas en virtud de escritura o documento auténtico, "Se cancelarán mediante otra escritura o documento de la misma naturaleza que contenga el consentimient" o del titular a cuyo favor se hubiere hecho el asiento.
>> También se cancelarán en virtud de resolución judicial firme.
>> Bastará el consentimiento de cualquier cónyuge para cancelar un gravamen hipotecario sobre finca perteneciente a la sociedad de gananciales, en caso de resultar el instrumento t ransferible endosado restrictivamente para su cancelación.
>> Cuando quedare extinguido el derecho contenido en una inscripción, anotación preventiva o nota, se cancelará el respectivo asiento a mera instancia de parte interesada.
>> Cuando del mismo asiento surge que el derecho real ya no exist e, no es necesario el consentimiento del t itular registral, y bastará con la instancia presentada por el deudor con la cuantía mínima de $4.
>> Sin embargo, las inscripciones de contratos de arrendamiento, subarrendamiento, o de cualquier otro derecho con pacto de prórroga constatado en el asiento, no serán canceladas hasta que expire el plazo de dicha prórroga.
>> Serán canceladas de oficio las inscripciones de hipoteca, cuando de las sucesivas inscripciones de la finca resulte que ésta o el derecho sobre el cual se constituyó la hipoteca fueron vendidos en pública subasta, o t ransferidos por cualquier t ítulo a favor del acreedor según el Registro.
>> El Registrador podrá cancelar, a petición de parte autenticada ante notario, una hipoteca con más de
[''20-Años''] de vencida o una con más de [''20-Años''] de constituida sin término de vencimiento, siempre que no aparezca del Registro una interposición de demanda, algún procedimiento en cobro o ejecución, o gravamen en virtud de una reclamación, acto o reconocimiento que signifique la subsistencia de la hipoteca.
>> La cancelación un derecho inscrito, que por sus propios términos y según surge de su inscripción ya ha vencido, no puede envolver cuantía, ni t iene por objeto un derecho o interés estimable. Por lo tanto, la cancelación sólo debe satisfacer el t ipo mínimo que contempla la Ley, $4.00. Tal es el caso de la cancelación de un crédito hipotecario que se ha extinguido por mandato de ley por el t ranscurso de más de [''20-Años''].
>> Para cancelar el asiento de una hipoteca que garantiza obligaciones representadas por t ítulos t ransferibles o pagaderos al portador, se requiere presentar una escritura de cancelación de hipoteca, otorgada por los tenedores legít imos de los t ítulos.
>> En la situación de que los referidos t ítulos se extravíen o destruyan, el asiento de inscripción de la hipoteca podrá ser cancelado únicamente mediante la presentación de sentencia firme en la que el TPI declare la extinción de las obligaciones representadas por los t ítulos extraviados.
>> El procedimiento para la cancelación de un pagaré extraviado es:
o instar una acción contra el últ imo tenedor
conocido y cualquier poseedor desconocido;
o alegar y probar que el crédito se satisfizo y que
el pagaré se extravió;
o presentar la sentencia firme de extinción de
obligación ante el Registro
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Asientos Registrales:
C >> Anotacion Preventiva: Con o Sin Termino de Caducidad:
Concepto en General ?
>>Las anotaciones preventivas con términos de caducidad se cancelan por el mero transcurso del tiempo; el Registrador, de oficio, reflejará la cancelación por nota marginal.
>> Las anotaciones preventivas sin términos se cancelarán pasados [''4-Años''], pero podrán prorrogarse por periodos adicionales siempre que la solicitud de prórroga se presente antes de que caduque el asiento.
>> La anotación preventiva podrá convertirse en inscripción o asiento cuando la persona a cuyo favor estuviere constituida adquiera el derecho anotado o, en su caso, proceda verificar el respectivo asiento conforme a la ley.
>> Cuando la anotación prevent iva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá ésta sus efectos desde la fecha de la presentación del documento que motivó la anotación.
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Asientos Registrales:
C >> Anotacion Preventiva: Con o Sin Termino de Caducidad:
1- Demanda - Procedimiento y Efecto ?
>>La anotación de demanda es una medida cautelar que t rat a de asegurar la pretensión ejercitada en el proceso al advertir sobre la exist encia del pleito. Como regla general, la anotación preventiva de demanda exige que un juez se cerciore de que se t rata de una acción de naturaleza real o personal que tenga un efecto real o que sea registrable. Sin embargo, no será necesaria la autorización judicial cuando la acción ejercit e un derecho real inscrito a favor del demandante.
>> Si la acción judicial "se basa en un derecho real inscrito a favor del demandante", se podrá obtener copia certificada de la demanda, llevarla al Registro con una instancia, anotar el aviso de demanda y luego notificar al demandado.
>> En otras palabras, el que reclame en juicio algún remedio basándose en un derecho real inscrito, podrá pedir la anotación preventiva del remedio solicitado.
>> Por lo tanto, el que reclame en juicio la propiedad de bienes inmuebles inscritos podrá pedir la anotación preventiva de su derecho en el Registro. En est e caso, la anotación preventiva deberá ser acogida por el Registrador cuando se presenta copia certificada de la demanda en que reclama el remedio.
>> Si la acción judicial "afecta un derecho real inscrito", habrá que obtener aprobación judicial, a instancia de parte legít ima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador, mediante moción que será notificada a la otra parte antes de anotar.
>> En este caso, la anotación preventiva deberá ser acogida por el Registrador cuando se ordena por decreto judicial, dictada a instancia de parte legít ima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador.
>> La anotación preventiva de demanda afecta y guarda rango sobre cualquier negocio jurídico que llegue después al Registro. "Los que registren sus derechos con posterioridad a la anotación se entenderán no tificados de la existencia del pleito, y que han consentido la cancelación de sus asientos en caso de que sea vendida judicialmente la finca aunque sus t ítulos tengan fecha anterior a la anotación.
>> Si la sentencia recaída fuese concediendo reivindicación o confesando la existencia de un derecho real, se cancelarán los asientos contradictorios posteriores a la anotación o inscribiendo los derechos declarados, según procediera.
>> En los casos de ejecución de hipoteca, los que hayan inscrito o anotado algún derecho con posterioridad a la hipoteca y con anterioridad a la anotación de demanda, deberán ser citados para la subasta, sin lo cual no podrá ordenar el TPI la cancelación de estos asientos.
>> Toda cancelación de asientos posteriores se hará libre de derechos, y en todo caso deberá ordenarse por el TPI mediante mandamiento donde se señale con particularidad los asientos a ser cancelados.
>> Procederá la cancelación de las anotaciones preventivas cuando:
o por sentencia firme se resuelva a favor del
demandado;
o cuando judicialmente se ordene levantar el
embargo, el secuestro, la prohibición de
enajenar o anotación de demanda; si la finca o
derecho sujeto a la anotación se enajenare o
adjudicase en pago, la cancelación será
consecuencia de la inscripción a favor del
adquirente o adjudicatario;
o cuando se desestime o dejare sin efecto la
declaración de concurso o quiebra;
o cuando el TPI ordenare el archivo definitivo de
la demanda anotada;
o cuando la persona a cuyo favor estuviere
constituida la anotación, renunciare mediante
escritura pública a la anotación o al derecho
garantizado;
o cuando la demanda de derechos hereditarios
fuese desestimada por sentencia firme;
o cuando la anotación se convirtiese en
inscripción definitiva a favor de la misma
persona en cuyo provecho se hubiere
constituido, o de su causahabiente, bien de
oficio o a instancia de parte;
o y cuando el legatario cobrase su legado.
79
Asientos Registrales:
C >> Anotacion Preventiva: Con o Sin Termino de Caducidad:
2- Embargo - Procedimiento ?
>>El objetivo principal de la anotación preventiva es asegurar el crédito de un acreedor del t itular del bien inscrito. La anotación preventiva de embargo es el medio a través del cual el embargo t iene el acceso al Registro.
>> El propósito de la anotación preventiva de embargo es sujetar la finca a los resultados de un pleito o amparar el futuro perfeccionamiento de un derecho.
>> La anotación preventiva de un embargo, decretado en juicio civil o criminal, podrá practicarse sobre bienes inmuebles inmatriculados o derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad.
>> La orden autorizando la anotación de embargo debe estar:
o debidamente certificada;
o contener la descripción de la finca;
o la cantidad que se ordena asegurar;
o la fijación de la fianza o las razones legales para
su dispensa;
o y las normas o providencias especiales dictadas
por las leyes o por el t ribunal para el caso.
>> Para anotar el embargo se requiere notificar al afectado y acreditar fehacientemente al Registrador haberlo hecho.
>> El Registrador hará la anotación preventiva cuando el reclamante obtenga a su favor una orden o mandamiento de embargo sobre bienes inmuebles del deudor demandado.
>> La acción que motiva el embargo n o se basa en un derecho real. El embargo es un derecho personal. Por tanto, la anotación preventiva de embargo n o goza de la protección registral.
>> La anotación preventiva de embargo procede cuando el reclamante alega y demuestra:
o un previo interés propietario;
o circunstancias extraordinarias;
o y la probabilidad de prevalecer mediante
prueba de que la deuda es líquida, vencida y
exigible.
80
Asientos Registrales:
C >> Anotacion Preventiva: Con o Sin Termino de Caducidad:
2 - Embargo - Efecto:
>>Un embargo:
o constituye una interdicción jurídica en el
patrimonio del deudor;
o no crea ni declara derecho alguno a favor del
anotante;
o no altera la naturaleza de las obligaciones;
o no puede convertir en real e hipotecaria la
acción que carezca de est e carácter;
o no reserva rango como la mención;
o produce efectos sólo en perjuicio de las
adquisiciones posteriores;
o no afecta los títulos anteriores a la anotación
aunque se hayan inscrito con posterioridad a
esta;
----------------------------------
La anotación preventiva de embargo:
o impide que el deudor embargado burle o eluda
los efectos del embargo con sólo disponer del
bien inmueble objeto del mismo, a favor de
posteriores adquirentes, frustrando con ello las
legít imas esperanzas del acreedor-reclamante
y dejando inoperante el procedimient o de
ejecución.
>> La anotación preventiva de embargo sólo t iene preferencia sobre aquellos negocios jurídicos que llegan después, y cuya fecha de otorgamiento sea posterior a la anotación.
-------------------------------------
>> La anotación de embargo no impide la transmisión del objeto, ni produce el cierre registral. Pueden registrarse la enajenación o gravamen de bienes inmuebles anotados, sin p er j u icio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación preventiva, siempre que su enajenación no esté prohibida o, estándolo, se t rate de ventas en ejecución de derechos registrados con anterioridad.
>> Los adquirentes anteriores a la anotación podrán inscribir sus t ítulos e instar las acciones adecuadas para hacer valer sus derechos.
>> De pasar el bien o derecho anotado a manos de un 3ro, antes que el acreedor haga efectivo su crédito, dicho 3ro podrá subrogarse en el lugar y grado del deudor, pero sólo en cuanto a los efectos de la ejecución del bien o derecho anotado.
>> La anotación preventiva de embargo en el Registro no t iene fecha de caducidad. Las anotaciones preventivas sin término fijo de caducidad caducan por ley a los [''4-Años''] desde la fecha del asiento de presentación.
81
Asientos Registrales:
C >> Anotacion Preventiva: Con o Sin Termino de Caducidad:
3- Prohibicion de Enajenar >> Procedimiento y Efecto ?
>> Podrá pedir anotación preventiva de enajenar, aquel que en juicio reclame el cumplimiento de una obligación, y obtenga una resolución ordenando el secuestro o la prohibición de enajenar bienes inmuebles.
>> La anotación preventiva de enajenar impide la inscripción de gravámenes o t ransferencias, aunque sean de fecha anterior a la orden que causó la anotación.
82
Asientos Registrales:
C >> Anotacion Preventiva: Con o Sin Termino de Caducidad:
4- De Legado ?
>> El legatario de cosa específica debe esperar que los herederos o el albacea autorizado le entreguen el bien.
>> Mientras tanto, el legatario de derechos sobre bienes inmuebles determinados podrá pedir la "anotación preventiva, siempre y cuando no sea heredero también" de parte alícuota del caudal hereditario. La entrega del legado debe hacerse después de la liquidación y partición de la herencia, salvo cuando todos los herederos con capacidad para consentir decidan entregárselo sin cumplir con dicha formalidad.
>> El legatario de bienes inmuebles determinados puede pedir la anotación preventiva de legado a su favor mediante instancia acompañada de copia certificada del testamento, certificado de defunción, y relevo de Hacienda, siempre que sea previo a la escritura de partición.
>> El derecho hereditario sobre un bien específicamente legado n o se podrá inscribir, a menos que se haya renunciado al legado o sea declarado inoficioso.
83
Asientos Registrales:
D >> Rectificacion de Errores en lo Asientos:
Principios Generales para el Proc. de Rectificacion de Errores en los Asientos ?
La Rectificacion de Cabida ?
>>La Ley Hipotecaria, establece las siguientes reglas para el procedimiento de rectificación de errores en los asientos:
o si el error se cometió en el asiento de
presentación, en notas y en indicaciones de
referencia, puede corregirse aunque no se
tenga a la vista el t ítulo que motivó la
inscripción, siempre que la inscripción principal
baste para dar a conocer y rectificar el error;
o los errores cometidos al extender un asiento
pueden corregirse, de oficio o a solicitud de
parte interesada, siempre que no se afecten
derechos t itulares inscritos y se tenga a la vista
el título (escritura o instrumento) que motivó el
asiento;
o los asientos registrales están bajo la
salvaguardia del TPI;
o cuando la rectificación afect a
derechos de t itulares inscritos, se
exige el consentimiento de éstos o
resolución judicial ordenando la
rectificación;
o si el error fuese el haber extendido el asiento
en el folio correspondiente a otra finca, se
trasladará el asiento al lugar y folio
correspondiente, siempre que con
posterioridad al error no se hubiesen registrado
títulos que pueden ser afectados por el
traslado, en cuyo caso se precisará el
consentimient o de los afectados o resolución
judicial;
o si el error es que falta la firma del Registrador,
el Registrador a cargo de la sección podrá
firmar, si estuviese debidamente firmada la nota
de presentación del Diario;
o la rectificación de un error surtirá efecto desde
la fecha en que ésta tuviera lugar, sin perjuicio
del derecho de 3ros para reclamar contra la
falsedad o nulidad del t ítulo a que se refiera el
asiento que contenía el error o el mismo
asiento;
o no obstante, de obtenerse el
consentimiento de todos los
titulares afectados por la corrección,
incluyendo los post eriores que
confiaron en la situación que
publicaba el Registro, la rectificación
podrá tener efectividad
"retroactiva" contada a partir del
moment o en que fue presentada la
escritura para su inscripción.
---------------------------
>> La rectificación de cabida" de todas las fincas ya inscritas podrá hacerse constar en el Registro por cualquiera de los medios que siguen:
o 1ro: mediante sentencia firme dictada en un
procedimient o ordinario de deslinde
judicial o fijación de cabida;
o 2do: por escritura pública cuando se t rate de
disminución de cabida, o de un exceso no
mayor del 20 % de la cabida registrada,
luego de que se lleve a efecto la oportuna
mensura técnica y se acredite la
autorización de la agencia gubernamental
correspondiente;
o 3ro: mediante expedient e de dominio, por todo
el exceso, cuando éste sea mayor del
20 %;
o en est e caso, se citará el dueño
anterior inmediato aunque haya
trasmitido por escritura pública;
o vía excepción, en los casos en que el
Departamento de la Vivienda sea
titular de dicha finca o haya otorgado
dicho t ítulo, la rectificación de cabida
podrá realizarse mediante escritura
pública y la oportuna mensura técnica
acreditada.
84
La Hipoteca:
Modalidades Importantes de este Capitulo ?
1- Caracteristicas de la Hipoteca
2- Clases de Hipotecas
- Voluntaria
- Legal
3- Requisitos para su Constitucion
4- Extension de la Hipoteca
A- Extension del Credito Garantizado
B- Extension objetiva de la Hipoteca
5- Efectos de la Venta de la Cosa Hipotecada
85
La Hipoteca:
A >> Caracteristicas de la Hipoteca:
Conepto de la Hipoteca ?
Que podra ser Hipotecado ?
>>La hipoteca es un "Derecho real accesorio" que garantiza el cumplimiento de una obligación principal de dar, hacer, o no hacer.
>> La hipoteca no altera la responsabilidad personal que instituye el CcPR, el cual establece que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros.
-----------------------------
>> Podrán ser hipotecados:
o los bienes inmuebles susceptibles de
inscripción:
o en el supuesto de dominio compartido pro
indiviso, la hipoteca requerirá unanimidad
de comuneros;
o sin embargo, todo codueño t iene la plena
propiedad sobre su cuota pudiendo
gravarla con hipoteca;
o los "derechos inscribibles y enajenables
impuestos" sobre bienes inmuebles
susceptibles de inscripción;
o el derecho de usufructo:
o sujeto a que se extinguirá la hipoteca
cuando concluya el usufructo por un
hecho ajeno a la voluntad del
usufructuario;
o pero si concluyere el usufruct o por
voluntad del usufructuario, subsistirá la
hipoteca hasta que se cumpla la
obligación asegurada, o hasta que venza
el t iempo en que el usufructo habrá de
concluir naturalmente;
o la nuda propiedad;
o mas si el usufructo y la nuda propiedad se
consolida en la persona del propietario, la
hipoteca se extenderá al mismo
usufructo, salvo pacto en contrario;
o los "bienes o derechos anteriormente
hipotecados", aunque lo estén con el pacto de
no volverlos a hipotecar;
o el "Derecho de hipoteca voluntaria", pero
quedando pendiente de la resolución del
mismo;
o el "derecho de superficie" o cualquier otro
semejante de naturaleza real;
o el "Derecho de arrendamiento" inscrito;
o a menos que el arrendatario esté
impedido de ceder o subarrendar;
o quedará sujeta la hipoteca a la
resolución del arrendamiento por
causas ajenas a la voluntad del
arrendatario;
o pero si la resolución fuere por
voluntad del arrendatario:
o el t itular de la hipoteca
podrá subrogarse en el lugar
y grado del arrendatario en
calidad de cesionario;
o sea por convenio entre las
partes o por decisión del TPI;
o el TPI podrá acordarlo como
medida provisional o en forma
definitiva, dentro de los términos
del contrato inscrito;
o el TPI determinará las
modificaciones en la deuda
original de acuerdo a equidad;
o las "concesiones administrativas" de minas,
ferrocarriles, canales, puentes y otras obras
destinadas al servicio público, y los edificios o
terrenos que, no estando direct a o
exclusivamente destinados al referido servicio,
pertenezcan al dominio particular, si bien se
hallan agregados a aquellas obras, quedando
pendientes la hipoteca, en el primer caso, de la
resolución del derecho del concesionario;
o los "bienes vendidos con pacto de retro:
o en este caso, el comprador o
causahabiente hipoteca los bienes
que éste adquirió mediante negocio
jurídico que contiene una cláusula
con pacto de reto;
o el comprador o causahabiente deberá
limitar la hipoteca a la cantidad que
deberá recibir en caso de resolverse
la venta;
o el comprador o causahabiente deberá
notificar al vendedor sobre dicha
hipoteca, a fin de que si se retrajeren
los bienes antes de cancelarse la
hipoteca, éste no devuelva el precio
sin consentimiento del acreedor,
salvo disposición judicial contraria;
o el "derecho de retracto convencional":
o en est e caso, el vendedor hipoteca
su derecho de retracto convencional;
o en caso de incumplimiento, el
acreedor hipotecario no podrá
ejecutar la hipoteca
directamente contra los bienes
hipotecados;
o 1ro: el acreedor hipotecario
deberá retraerlos en nombre
del deudor, dentro del
término acordado para ejercer
el retracto;
o 2do: el acreedor hipotecario
anticipará la cantidad
necesaria para el retracto,
ampliándose la hipoteca;
o 3ro: las sumas anticipadas por el
acreedor devengarán
intereses al t ipo máximo
permitido por ley;
o no obstante, si el vendedor
ejercita su derecho de retracto,
la hipoteca recaerá directamente
sobre los bienes retraídos;
o los "bienes litigiosos", si la demanda original del
pleito se ha anotado preventivamente, o si se
hace constar en la inscripción que el acreedor
tenía conocimiento del lit igio, pero en
cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará
pendiente de la resolución del pleito;
o los "bienes sujetos a condiciones resolutorias
que consten expresamente del Registro",
quedando extinguida la hipoteca al resolverse el
derecho del hipotecante:
o esto significa que no se anularán ni
rescindirán los actos o contratos en
perjuicio de 3ro, por revocación de
donaciones en los casos permitidos por
ley, excepto:
o el de no cumplir el donatario con las
condiciones inscritas en el Registro;
o cuando el 3ro conoció o debió
haber conocido de la demanda o
causa de revocación, por surgir
expresament e del Registro;
o o cuando, sin estar anotada la
demanda o revocación en el
Registro,
el 3ro conoció o debió haber
conocido las mismas.
o los "apartamentos integrantes de un edificio
bajo el régimen de propiedad horizontal";
o el edificio construido en suelo ajeno, pero sin
perjuicio del derecho del propietario del
terreno, y gravando solamente el derecho que
el mismo que edificó tuviere sobre lo edificado.
86
La Hipoteca:
A >> Caracteristicas de la Hipoteca:
Que NO podra ser Hipotecado ?
>>No son hipotecables:
o las servidumbres, a menos que se hipotequen
juntamente con el predio dominante;
o los usufructos legales, except o el concedido al
cónyuge viudo;
o el uso y la habitación;
o los bienes inmuebles no susceptibles de
inscripción;
o y los derechos que no sean inscribibles ni
enajenables
87
La Hipoteca:
A >> Caracteristicas de la Hipoteca:
Principios Esenciales que Gobiernan la Figura Juridica de la Hipoteca ?
>>La hipoteca es un derecho real de garantía o realización de valor, que "no da derecho a poseer ni a disponer" del bien hipotecado. Ante el incumplimiento del deudor, el acreedor hipotecario sólo puede exigir que la propiedad sea enajenada mediante un procedimiento de ejecución de hipoteca.
>> Es nulo el pacto autorizando al hipotecario adjudicarse la finca del hipot ecante por virtud de incumplimiento del contrato garantizado con la hipoteca. Esta nulidad también t iene lugar cuando la venta con pacto de retro constituye un contrato de préstamo con garantía.
--------------------------------
>> Cuando la finca hipotecada se deteriorase por dolo, culpa, o voluntad del dueño, disminuyendo substancialmente de valor, podrá el acreedor solicitar del TPI una resolución mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda. Si a pesar de dicha orden insistiere el propietario en el abuso, el TPI podrá decretar la administración judicial del inmueble.
---------------------------
>> Las inscripciones de hipotecas expresarán el importe de las obligaciones aseguradas y el de los int ereses y cantidades señaladas para gastos, costas y honorarios de abogados, si se hubieren estipulado.
------------------------------
>> El "Principio de accesoriedad" de la hipoteca implica que si la obligación principal se extingue, también se extingue la hipoteca; sin embargo se podrá extinguir o cancelar la hipoteca, sin que se afect e la obligación principal.
------------------------------
>> El "principio de indivisibilidad" de la hipoteca establece que t oda hipoteca gravará de forma íntegra la totalidad de la finca, mientras no esté cancelada en el Registro.
>> Conforme al principio de indivisibilidad, la hipoteca subsiste íntegra por la totalidad del monto, aunque se reduzca la obligación garantizada:
o aunque la obligación garantizada haya sido
parcial o totalmente pagada;
o aunque la finca hipotecada haya sido segregada
o dividida en 2 o más fincas;
o salvo que se haya pactado la distribución del
crédito hipotecario entre las fincas divididas.
>> La indivisibilidad del derecho de hipoteca es renunciable, o admite pacto en contrario. Sólo corresponde al acreedor hipotecario la facult ad de liberar de la hipoteca a la parcela segregada de una finca hipotecada.
>> El acreedor hipotecario podrá repetir por la totalidad de la hipoteca contra cualquiera de las nuevas fincas en que haya sido dividida la finca original, o contra todas las fincas segregadas de ésta y el remanente
---------------------------------
>> El ''Principio de distribución de crédito" dispone que cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se det erminará la cantidad del gravamen de cada una.
>> No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas sujetas a la misma obligación, sin que por convenio entre las partes o por mandato judicial se determine previamente la cantidad de que cada finca deba responder.
>> No obstante, se podrá inscribir una hipoteca sobre varias participaciones pro indiviso de una finca o derecho, sin que sea necesaria la previa distribución.
>> Cuando se haya distribuido el crédito, y el deudor paga una parte que puede aplicarse a la liberación de una de las fincas gravadas, éste elegirá la que ha de quedar libre. Lo anterior es sin perjuicio de que, si la hipoteca no alcanza a cubrir la totalidad del crédit o, el acreedor podrá repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder, sin prelación sobre los que después de inscrita la hipoteca hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.
---------------------
>> El "Principio de especialidad" exige, como regla general, que del instrumento de hipoteca surjan las identidades del deudor y del acreedor. Por excepción, no es necesario satisfacer el requisito de identidad y comparecencia del acreedor cuando se t rata de una hipoteca en garantía de un pagaré al por t ador. El principio de especialidad requiere detallar los pormenores de la deuda hipotecaria, la descripción del bien, el importe del crédito, y la fecha de vencimiento.
88
La Hipoteca:
A >> Caracteristicas de la Hipoteca:
Concesiones adicionales que hay q. entender y tomar en consideracion que afectan la hipoteca ?
>> En los casos en que las hipotecas que se originan son "para garantizar instrumentos negociables transmisibles por endoso", no es necesaria la comparecencia de la persona natural o jurídica a la orden de quien se emitan los mismos.
>> Por eso, en la escritura de constitución de hipoteca para garantizar un "Título transmisible por endoso o al portador", se consignarán las circunstancias las relativas al número y valor de t ítulo que se emita, la serie a que corresponda, la fecha de la emisión, el plazo y forma en que ha de ser amortizado y cualquier otra circunstancia que sirva para det erminar las condiciones de dicho t ítulo; y cuando éstos sean al portador se hará constar expresament e que la hipoteca queda constituida a favor de los tenedores presentes o futuros de los mismos.
------------------------------
>> También, en los emitidos deberá hacerse constar la fecha y número de la escritura y el notario autorizante.
En las escrituras de constitución de hipoteca en garantía de t ítulos al portador y en las hipotecas para garantizar t ítulos t ransmisibles por endoso a la orden de persona natural o jurídica, no será necesaria la comparecencia de la persona natural o jurídica a la orden de quien se emitan los mismos.
---------------------------------
>> La fecha de vencimiento no es un requisito esencial de la hipoteca. La acción hipotecaria prescribe a los
[''20-Años''], contados desde que pueda ser ejercitada con arreglo al título inscrito.
-----------------------------
>> Un pagaré es pagadero a la presentación cuando en el propio documento se indica que es pagadero cuando el tenedor lo exija o cuando no se especifica ninguna fecha de pago. Así, los pagarés “ pagaderos a la presentación” no especifican una fecha determinada de pago o, dicho de otra forma, no contienen una fecha cierta de vencimiento.
>> Por tanto, se consideran vencidos en el momento en que su tenedor exige el pago de la obligación.
>> El crédito evidenciado en un pagaré hipotecario vencedero a la presentación es exigible en cualquier momento, pero nunca en exceso del término de
[''20-Años''] para el ejercicio de la acción hipotecaria.
89
La Hipoteca:
B >> Clases de Hipoteca:
La Hipoteca Legal ?
>>La hipoteca legal es aquella que la ley dispone se podrá exigir, por ejemplo:
o la que puede imponer el Est ado por el importe
de las contribuciones sobre la propiedad de las
[''5-últimas anualidades''] y la corriente.
>> Esta hipoteca legal t iene carácter de tácita y determina una preferencia a beneficio de sus t itulares sobre todo otro acreedor, y sobre el t ercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos.
>> Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes o derechos sobre que se constituyan, y únicamente podrán ser establecidas por quienes tengan la libre disposición de dichos bienes o derechos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello.
>> Los que t ienen la facultad de constituir hipotecas voluntarias, podrán hacerlo por sí o por medio de apoderado.
>> Podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados:
o la responsabilidad del deudor y la acción del
acreedor quedarán limitadas al importe de los
bienes hipotecados, y no alcanzarán a los
demás bienes del patrimonio del deudor;
o cuando la hipoteca así constituida afectase a
[''2 o más''] fincas, y el valor de alguna de ellas
no cubriese la parte del crédito de que
responda, podrá el acreedor repetir por la
diferencia exclusivamente contra las demás
fincas hipotecadas, según el principio de
distribución de crédito.
>> La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condición suspensiva inscrita, surtirá efecto contra 3ro desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse.
>> Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su efecto en cuanto al 3ro hasta que se haga const ar en el Registro el cumplimiento de la condición.
90
La Hipoteca:
B >> Clases de Hipoteca:
La Hipoteca Voluntaria > ?
y la Figura de la "Cesion de Credito" ?
>> En las hipotecas voluntarias unilaterales a favor de una persona determinada, la aceptación de ésta se hará constar en el Registro y sus efectos se retraerán a la fecha de la constitución de la misma. Si no constara la aceptación, t ranscurridos 2 m eses desde que la misma fuera requerida mediante notario, podrá cancelarse dicha hipoteca sin necesidad de consentimiento.
-----------------------------
>> La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria podrá reclamarla del obligado por la personal, salvo el caso de limitación a bienes hipotecados.
--------------------------------
>> La enajenación, cesión, o subhipoteca del crédito hipotecario afectará a 3ro desde su inscripción en el Registro. El deudor hipotecario no quedará obligado por dicho contrato a más de lo que lo estuviere por el suyo, y siempre que haya sido notificado. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.
-------------------------------
>> La "Cesion de crédito" hipotecario, la subhipoteca, o cualquier otra forma de enajenación de crédito será notificada al t itular del bien hipotecado en forma notarial, salvo el caso de pagaré a l portador. Se t rata de una notificación para que el 3ro se subrogue en todos los derechos del acreedor. Su omisión responsabilizará al cedent e por los perjuicios que pueda sufrir el cesionario a consecuencia de esta falta.
>> Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar t ítulos t ransferibles por endoso o al portador, el derecho hipotecario se entenderá t ransferido, con el t ítulo, sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor, ni de hacerse constar la t ransferencia en el Registro.
91
La Hipoteca:
| C >> Requisitos para su Constitucion ?
>>La hipoteca es de naturaleza constitutiva, por lo que debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
>> La hipoteca puede asegurar toda clase de obligación, pero es indispensable que se fije su importe en una cantidad de dinero, o se determine la cantidad máxima de que responde el bien hipotecado.
>> Es indispensable que en la escritura de hipoteca se determine el precio en que los int eresados tasen la finca o derecho real hipot ecado, para que sirva de "tipo mínimo" en la primera subasta que se deba celebrar tanto en el procedimiento sumario de ejecución de hipoteca como en el ordinario.
>> Es necesario que la tasación haya sido expresada en una cantidad monetaria exacta, no contingente.
92
La Hipoteca:
D >> Extension de la Hipoteca:
Concepto General ?
>> La "extensión de la hipoteca" se refiere a las normas para determinar el crédito asegurado y el objeto que garantiza dicho crédito, tomando en consideración las circunstancias particulares al momento de ejecutar la hipoteca.
93
La Hipoteca:
D >> Extension de la Hipoteca:
EXtension del Credito Garantizado ?
>>La Ley Hipotecaria dispone que el interés del préstamo se considere asegurado con la hipoteca.
>> El "Principio de tope máximo" establece que,
>> salvo pacto en contrario, la hipoteca asegura, en perjuicio de 3ros, únicamente el capital más los intereses de los últimos [''2-Años''] y la parte vencida de la anualidad corriente. De pactarse el aseguramiento de intereses por un término mayor de [''2-Años''], éste no podrá exceder [''5-Años''].
>> No obstante, una hipoteca podrá garantizar todos los intereses devengados (es decir, vencidos y no pagados) y que no estén prescritos, aunque no surjan del Registro,
bajo el ''Principio de garantía indefinida'':
o cuando la finca hipotecada pertenece al
deudor obligacional;
o el acreedor solicita la ampliación de la
ejecución de hipoteca sobre los mismos
bienes hipotecados;
o y la ampliación no perjudica a 3ros en
cuanto a derechos reales inscritos con
anterioridad a la solicitud;
o si la finca hipotecada no pertenece al
deudor obligacional, no se podrá
solicitar la ampliación;
o pero el acreedor hipotecario sí podrá
ejercitar ésta respecto a cualquier
otro bien o derecho del deudor
obligacional que pudiera hipotecarse.
>> En caso de deudores solidarios, ambos responden por el principal y todos los intereses devengados y no prescritos.
>> En caso de que el objeto hipotecado se encuentre en poder del deudor obligacional, y existan gravámenes o derechos reales posteriores, el acreedor tendrá disponible, en adición a la acción real, la acción personal para reclamar los intereses no cubiertos bajo la hipoteca.
>> No obstante, la acción personal no prosperará en casos de "pacto de concreción", es decir, cuando las partes hayan pactado que la obligación garantizada se limita a los bienes hipotecados.
-----------------------------------
>> El "deudor obligacional" es aquel quien, además de responder con la garantía de la finca hipotecada, responde también con el resto de su patrimonio. Un 3ro puede convertirse en deudor obligacional si expresamente acepta convertirse en deudor de la obligación garantizada.
94
La Hipoteca:
D >> Extension de la Hipoteca:
La Extension Objetiva de la Hipoteca ?
>>Aunque no conste en la escritura, la hipoteca se extiende a:
o las accesiones naturales;
o mejoras cost eadas por el propietario;
o indemnizaciones concedidas al propietario por
compañías de seguro;
o sumas concedidas por la expropiación forzosa;
o y al exceso de cabida, aunque dicho exceso se
haya hecho constar con posterioridad a
la inscripción de la finca.
>> Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, t ransformación, comodidad, adorno o elevación de edificios, u otras semejantes, deben haber sido realizados por el propietario.
>> No obstante, se extiende la hipoteca a las mejoras realizadas por un 3ro adquirente de la cosa hipotecada, cuando el propietario original la readquiere mediante recisión del contrato de compraventa.
>> La hipoteca se extiende a indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados, por el aseguramiento de éstos, cuando ocurra el siniestro después de constituida la hipoteca. Según la figura de la "subrogación real", la indemnización remplaza total o parcialmente la cosa hipotecada.
>> Cuando la indemnización por seguro o expropiación deba efectuarse "antes del vencimiento" de la obligación asegu r ada, y quien haya de satisfacerla sea notificada previamente sobre la exist encia de la hipoteca, se depositará su import e en la forma que convengan los interesados o, a falta de convenio, se consignará en el TPI.
>> En estos, casos un asegurador no puede pagar la indemnización directamente al dueño de la propiedad cuando conoce de la hipoteca, por lo que se considera mal hecho el pago realizado.
>> Cuando la obligación asegurada "esté vencida", el acreedor hipotecario es el único quien puede recibir la indemnización para acreditarlo a la deuda asegurada.
>> Salvo pacto en contrario, la hipoteca NO se extiende:
o a muebles colocados permanentement e en la
finca, salvo que no se puedan separar;
o a los frutos, no importa su condición;
o a construcciones de n u evo s edificios;
o a rentas vencidas y no satisfechas al vencer la
obligación garantizada, así como las sucesivas;
o ni a las agregaciones de terreno efectuadas
mediante agrupación de fincas.
>> Cuando la finca hipotecada pase a dominio de un 3ro que no advenga deudor obligacional, no se extiende la hipoteca a los muebles colocados permanentement e en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o t ransformación, que hayan sido costeados por el nuevo dueño.
>> En estos casos, un pacto entre el dueño original y el acreedor hipotecario no afecta al 3ro que costeó los muebles y mejoras.
>> Aunque la hipoteca no comprende nuevos edificios donde antes no los hubiera, las partes pueden pactar ampliar el objeto de la hipoteca para que se extienda a nuevas edificaciones realizadas por el dueño original. No obstante, el dueño original de una propiedad hipotecada no puede pactar con el acreedor hipotecario para la extensión de hipoteca a edificios nuevos levantados por 3ros.
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>> El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas podrá exigir su importe o retener los objetos, si pudiera hacerse sin menoscabo del resto de la finca.
>> El importe de la accesión o mejora será el menor de:
o el valor actual;
o o; el de adquisición.
>> Si el dueño exige el importe, no podrá impedir la ejecución de la hipoteca, pero cobrará lo que le corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene.
>> Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario. Pero si pudieran ser separadas sin menoscabo y el dueño opta por no llevárselas, se enajenarán con separación de la finca, y su precio quedará a disposición de dicho dueño.
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La Hipoteca:
| E >> Efectos de la Venta de la Cosa Hipotecada ?
>>La hipoteca no afecta la facultad del t itular para enajenar el inmueble hipotecado:
>> el nuevo adquirente se conviert e en propietario del bien "con el gravamen". Sin embargo, el titular original de la obligación seguirá siendo responsable por el pago tot al de la deuda, salvo consentimiento expreso o tácito del acreedor hipotecario en cuanto al adquirente como su nuevo deudor.
>> Si no se hubiere pactado la t rasmisión de la obligación asegurada, pero el comprador hubiese descontado su importe del precio de la vent a, o lo hubiere retenido, aunque no se exprese en la escrit ura, y al vencimiento de la obligación fuera ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar y grado del acreedor hipotecario hasta tanto el comprador le reintegre el total adeudado.
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Ejecucion de la Hipoteca:
Modalidades importantes del Capitulo ?
1- El Procedimiento Ordinario
| 2- La Mediacion Compulsoria
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Ejecucion de la Hipoteca:
El Procedimiento Ordinario ?
>> El ordenamiento le brinda al acreedor hipotecario t res vías procesales para hacer efectivo su crédito y ejecutar la garantía real del mismo:
o la ejecución de hipoteca por la vía ordinaria;
o el ejecutivo sumario;
o y la acción ordinaria en cobro de dinero, con
embargo de finca en aseguramiento de
sentencia.
>> La acción de ejecución de hipoteca por vía ordinaria es de naturaleza mixta, o sea, real y personal. Debido a esta naturaleza mixta, el acreedor hipotecario puede embargar cualquier bien del deudor para asegurar intereses adeudados no garantizados con la hipoteca.
>> Esto evita que el acreedor hipotecario se vea obligado a recurrir a un nuevo procedimiento.
>> Si el deudor personal y el dueño del bien hipotecado son personas distintas, se podrá instar 2 acciones, la acción personal y la real.
>> El plazo prescriptivo de la acción hipotecaria para las hipotecas sin término de vencimient o, comienza a t ranscurrir desde la constitución de la hipoteca; o sea, desde su inscripción en el Registro de la Propiedad.
>> La acción para la ejecución de hipoteca prescribe a los [''20-Años''] de vencida, pero si el deudor paga parcialment e, o el acreedor acepta el pago de intereses, se interrumpe la prescripción.
>> Los bienes hipotecados no responden de las costas y honorarios de abogados incurridos por la reclamación judicial del crédito hipotecario, de no constar inscrita en el Registro la cantidad convenida para este propósito.
>> En todo caso en que se inicie el procedimiento de ejecución por la vía ordinaria, tendrá que demandarse al titular inscrito.
>> El proceso ordinario de ejecución de hipoteca se inicia con la presentación de una demanda ante el TPI competent e y el emplazamiento del t itular registral del bien o del derecho hipotecado o sus causahabientes. El Registrador puede denegar la inscripción de una escritura de venta judicial por razón de que la escritura de venta judicial no cumple con el requisito de acreditar que en el procedimiento de ejecución de hipoteca se había demandado al t itular registral.
>> El precio mínimo de la 1ra subasta es el "precio de tasación pactado" en la escritura de hipoteca (o sea, el tipo mínimo). El precio mínimo de la 2da subasta es 2/ 3 del precio de tasación. El precio mínimo de la 3ra subasta es la mitad del precio de t ipo mínimo. Declarada desierta la 3ra subasta se dará por terminado el procedimiento, y podrá adjudicarse al acreedor la finca dentro de los 10 d ías siguientes por la totalidad de la cantidad adeudada si ésta fuere igual o menor que el monto del t ipo de la 3ra subasta, y abonándose dicho monto a la cantidad adeudada si ésta fuere mayor. Todas las subastas deberán ser acordadas por el TPI.
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>> Los acreedores hipotecarios "posteriores y los titulares acreedores" de derechos reconocidos en sentencias finales y firmes debidamente anotados o asegurados mediante embargo al crédito que se ejecuta, podrán comparecer como postores a la subasta.
>> Para esto, deberán radicar dentro del procedimiento una moción juramentada estableciendo la cuantía del crédito que se les adeuda. Este t rámite será indispensable para poder hacer uso del derecho a ser postor.
>> El "Acreedor ejecutante", los ''Acreedores Posteriores", y los ''Acreedores Vigentes'' pueden usar sus créditos como parte del dinero que están aportando en la puja de la subasta.
>> Si el acreedor obtuviere la buena pro en el remate, se abonará total o parcialmente el importe de su crédito al precio ofrecido por él para satisfacer la totalidad del crédito hipotecario que se ejecuta y la de cualesquiera otros créditos posteriores y preferentes al suyo.
>> Los acreedores vigentes y posteriores podrán utilizar el montante de sus créditos o parte de alguno en sus ofertas. Si la oferta aceptada fuere mayor a la suma del crédito o créditos preferentes al suyo, al obtener la buena pro en el remate, deberá satisfacer en el mismo acto el crédito hipotecario que se ejecuta y cualquier otro crédito post erior al que se ejecuta pero preferente al suyo.
>> El exceso constituirá abono total o parcial a su propio crédito.
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>> La ejecución de una hipoteca tiene el efecto de extinguir los derechos posteriores.
>> La ejecución de un crédito hipotecario con rango inferior no perjudica un crédito preferente. El aviso de subasta deberá informar que se entenderá que todo licit ador acepta como bastante la titulación y que las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes al crédito del ejecutante continuarán subsistentes.
>> Se entenderá que el rematante los acepta y queda
subrogado en la responsabilidad de los mismos (o sea, el que adquiere en la pública subasta adviene deudor obligacional de las cargas anteriores o preferentes al crédit o del ejecutante).
>> Celebrada la subasta, el precio del remate se destinará al pago del crédito hipotecario del ejecutante. El sobrante será depositado para que se disponga lo que proceda respecto a los acreedores posteriores siguiendo el orden o rango que cada uno tenga en relación con el crédito ejecutado. Si no existiera crédito o responsabilidad posterior, o existiendo quedaran atendidos, el remanente, si alguno, se entregará al deudor o al tercer poseedor.
>> En caso de que algún acreedor posterior no hubiese sido notificado del procedimiento o de la subasta, el acreedor ejecutante o el adjudicatario le notificará con post erioridad al remate, a los efectos de que solicite, si así lo estima convenient e, la celebración de una nueva subasta, o que pague el importe de la postura que obtuvo la buena pro.
>> Si transcurrieren [''20-Días''] desde la notificación sin que hiciese ninguna de las dos cosas mencionadas, el TPI ordenará la cancelación de sus gravámenes.
>> No podrán comparecer a subasta el alguacil, ni los que están prohibidos de enajenar.
>> La acción de nulidad del t rámite de ejecución de hipoteca y venta judicial por la vía ordinaria no t iene término prescriptivo, pues la prescripción no corre contra lo que es nulo o inexistente.
>> El término de [''3-Años''] solamente aplica al procedimiento sumario.
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Ejecucion de la Hipoteca:
La Mediacion Compulsoria ?
>> En los casos en que un acreedor hipotecario pueda iniciar un proceso de ejecución sumaria u ordinaria de hipoteca, o el cual pueda culminar en venta judicial de una propiedad residencial que constituya una vivienda p r in cip al, se celebrará una reunión compulsoria de mediación conducida que no podrá ser en las oficinas del acreedor hipotecario o de sus abogados o representantes legales o asesores, y presidida por un mediador seleccionado por las partes.
>> En dicha reunión el acreedor hipotecario notificará al deudor hipotecario todas las alternativas disponibles en el mercado para evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de una propiedad residencial que constituya una vivienda principal.
>> El propósito u objetivo será poder llegar a un acuerdo o modificación que permita al deudor hipotecario establecer un acuerdo de pago u otra alternativa satisfactoria a las partes y no perder su vivienda principal.
>> Será deber del TPI, en "los casos que considere necesarios", dentro de [''60-Días''] después de presentada la alegación responsiva del deudor hipotecario demandado y antes de que se señale la conferencia con antelación al juicio, bajo apercibimiento de desacato, la vista compulsoria.
>> Esto será requisito jurisdiccional en los procesos que envuelvan la ejecución de una hipoteca.
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>> De no presentarse el deudor al procedimiento de mediación, o de no cumplir con el acuerdo alcanzado con el acreedor hipotecario como resultado del proceso de mediación, la institución financiera actuará de la forma acordada en el contrato o pagaré original de hipoteca.
>> El deudor tendrá derecho únicamente a un procedimiento de mediación en la acción civil que se le presente para la ejecución de la hipoteca sobre la propiedad residencial que constituya su vivienda principal, siempre y cuando el deudor hipotecario demandado no se encuentre en rebeldía, o que por alguna razón o sanción sus alegaciones hayan sido suprimidas o eliminadas por el TPI.
>> Como parte del proceso para la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria sobre una residencia principal, toda persona o entidad prestataria vendrá obligado a proveerle al deudor información que contenga, sin que se entienda como una limitación, lo siguiente:
o información sobre el proceso de mediación
compulsoria, y los requisitos para participar del
mismo en caso de que se presente una acción
civil sobre procedimiento de ejecución
hipotecaria;
o la conveniencia de que una vez recibido el
emplazamiento con copia de la demanda, el
deudor procure asist encia legal;
o la conveniencia que una vez recibido el
emplazamiento con copia de la demanda,
el deudor alegue responsivamente o conteste
la misma;
o la advertencia del riesgo que enfrenta el
deudor de perder la propiedad si no alega
responsivamente a la demanda o la contesta;
o la advertencia de que la no participación en el
proceso de mediación compulsoria podría
resultar en la pérdida de su propiedad;
o el nombre completo y los números de teléfono
de las personas o las divisiones que atienden y
manejan casos relacionados con la mitigación
de pérdidas de propiedades mediante el
proceso de ejecución de hipotecas;
o y aquellos remedios o beneficios
disponibles vigentes para el deudor, que le
permita beneficiarse de programas o servicios
dirigidos a la preservación de su residencia o
vivienda principal.
>> Esta obligación será de "estricto cumplimiento" y el acreedor hipotecario certificará el cumplimiento con la misma.
>> Los gastos a incurrirse en el proceso de la mediación se pagarán, salvo pacto en contrario, por partes iguales.
