seance 10 partie 1 - marché des titres adossés à des créances Flashcards
(78 cards)
1
Q
dans les titres adossés à des créances hypothécaires, nomme les 5 différents titres
A
2.1 - Marché hypothécaire résidentiel
2.2 - Titres hypothécaires d’agence
2.3 - Obligations hypothécaires garanties d’agence et titres hypothécaires à coupons détachés
2.4 - Titres hypothécaires sans agence
2.5 - Créances hypothécaires commerciales
2
Q
décrit dans tes mots la titrisation
A
Technique par laquelle des actifs tels des créances peu liquides et difficilement négociables sont transformés en titres financiers négociables et plus liquides appelés titres adossés à des créances.
3
Q
Les premières titrisations ont porté sur des ___________________________
A
créances hypothécaires
4
Q
La titrisation permet aux institutions financières quoi ?
A
- augmenter la liquidité
- redistribuer le risque
- rendre le bilan plus efficace
5
Q
vrai ou faux
La titrisation est une forme de transfert du risque
A
vrai
Elle permet de transférer une partie et parfois même la totalité du risque de crédit aux détenteurs des titres adossés à des créances
6
Q
décrit le processus de la titrisation en 2 étapes
A
- Un établissement cède à une fiducie (ou conduit, ou fonds commun) un bloc de créances
- Cette fiducie vend ensuite des titres financiers (parts) qui donnent le droit de recevoir une partie des flux que recevra la fiducie pour honorer les créances du bloc
7
Q
nomme et décrit les 2 types de titrisation
A
- Pass-through: flux redirigés, au prorata, aux détenteurs de parts. un seul titre. Avec agence (SCHL, Fannie, Ginnie)
- Pay-through: flux vont en priorité à certaines classes de parts. plusieurs titres. CMOs, TAC, PAC, VADM, PCAA
8
Q
Il existe des firmes spécialisées dans chacune des fonctions suivantes associées à une titrisation
nomme les fonctions
A
- Arrangement de l’opération
- Distribution initiale des nouveaux titres
- Gestion des créances
- Paiement aux détenteurs de parts
- Rehaussement de crédit afin d’augmenter la qualité des titres
9
Q
définition de quoi ?
Prêt garanti par un bien immobilier engageant l’emprunteur à effectuer une série de paiements prédéterminés.
A
hypothèque
10
Q
Les hypothèques sont normalement émises par des institutions financières et peuvent être:
A
- Conservées dans leur portefeuille
- Vendues à des investisseurs qui les conserveront ou les utiliseront pour l’émission de titres adossés à des créances hypothécaires
- Utilisées pour l’émission de leurs propres titres adossés à des créances hypothécaires
11
Q
nomme les 3 mesures du crédit hypothécaire
A
- ratio paiement-sur-revenu LTV
- ratio pret-sur-valeur PTI
- score FICO
12
Q
décrit le ratio paiement sur revenu (PTI)
A
ratio du paiement hypothécaire mensuel sur le revenu mensuel
doit être inférieur à 28%
13
Q
décrit le ratio pret sur valeur (LTV)
A
ratio du montant du prêt hypothécaire sur la valeur marchande de la propriété
14
Q
décrit le score FICO
A
score entre 350 et 850 basé sur 45 critères pour classer la qualité de crédit d’un individu
15
Q
Plus le PTI et le LTV sont élevés et plus le score FICO est faible, plus le risque de crédit est ______
A
élevé
16
Q
qu’est-ce qu’un hypothèque à haut risque
A
Une hypothèque ne remplissant généralement pas au moins une des conditions de qualité suivantes:
- Un PTI inférieur à 28%
- Un LTV inférieur à 95%
- Un score FICO supérieur à 660
17
Q
quant est-il des lois et pratiques au canada en lien avec les hypothèques à haut risque ?
A
elles font en sorte qu’elles ne sont rarement émises
mais, après l’émission, hypothèque peut devenir à haut risque. Suite à baisse du crédit ou baisse de valeur de la propriété.
18
Q
Une hypothèque non-assurée par le gouvernement fédéral est appelée un ______________________
A
prêt hypothécaire conventionnel (conventional loan)
19
Q
vrai ou faux
les prêts hypothécaires assurés par le gouvernement fédéral ainsi que les prêts hypothécaires conventionnels bénéficient d’une garantie explicite du gouvernement
A
faux
prêts hypothécaires conventionnels ne bénéficient PAS d’une garantie explicite du gouvernement
Ils sont généralement octroyés par des institutions financières privées et sont soumis à leurs propres critères d’approbation et de qualification.
20
Q
le risque de défaut des prêt hypothécaire conventionnel est évalué par quoi ?
A
par la cote de crédit de l’assureur privé
21
Q
vrai ou faux
Une assurance peut être exigée par le prêteur ou bien souscrite directement par l’emprunteur
A
vrai
22
Q
l’assurance hypothécaire permet quoi ?
A
Elle couvre les pertes du prêteur en cas de non-paiement, protégeant contre le risque de crédit
23
Q
La prime d’assurance est normalement égale à un pourcentage entre _____ et ____ du capital emprunté et est rajoutée au capital
A
1,25 % et 2,5 %
24
Q
décrit les différences entre les assurances hypothécaires au Canada et aux états-unis
A
Canada: assurance OBLIGATOIRE sur LTV est supérieur à 80%. fournis par la SCHL, une agence garantis par le gouv fédéral
États-Unis: pas de loi sur assurance obligatoire. proviennent soit du gouv fédéral ou des agences commanditées (non garanties) par le gouv fédéral ou assureurs privés
25
Une hypothèque est fermée si: _______
Sinon, elle est ouverte
s’il y a une pénalité au remboursement avant l’échéance ou s’il est impossible de le faire.
26
Les lois prescrivent que les hypothèques résidentielles se doivent d’être remboursables habituellement au plus tard ______________
après 3 ans
Cela implique que les emprunteurs ont le droit de rembourser leur prêt hypothécaire après cette période sans encourir de pénalités pour remboursement anticipé
27
La pénalité au remboursement est souvent de l’ordre de ___________________________
deux à trois paiements mensuels
28
Quelques conventions hypothécaires courantes:
Période d’amortissement: Entre ___ et ____ ans (durée totale du remboursement entier)
15 et 30 ans
29
Quelques conventions hypothécaires courantes:
Terme d’une hypothèque (ou durée de vie du contrat hypothécaire): Entre ____ et ______
6 mois et 5 ans
29
Quelques conventions hypothécaires courantes:
Fréquence des paiements: ______
Mensuel
30
Quelques conventions hypothécaires courantes:
Taux hypothécaire: Habituellement exprimé sous une forme ________________________________
nominale annuelle capitalisée mensuellement
30
Quelques conventions hypothécaires courantes:
À la fin du terme, l’emprunteur peut _____________, ___________ ou ___________
rembourser le solde du capital, renégocier l’hypothèque au taux en vigueur, ou se refinancer
31
décrit le Risque de remboursement anticipé
L’emprunteur peut profiter d’une baisse des taux d’intérêt pour se refinancer à des taux plus avantageux, limitant ainsi le gain en capital possible pour le prêteur
Un remboursement anticipé se fera également lors de la vente de la propriété, lors de sa liquidation suite à un défaut de paiement, ou lors de sa destruction par un sinistre.
31
décrit les 5 types des hypothèques
1- Standard: On effectue le même paiement (MP) à fréquence régulière. Ce paiement sert à payer l’intérêt sur le solde impayé (MB) et à rembourser une part graduellement plus grande du capital.
2- À taux d’intérêt variable: De façon périodique, le taux d’intérêt est ajusté en fonction d’un taux de référence spécifié. Souvent un taux variable initial avantageux (teaser rate) est offert.
3- Avec paiement forfaitaire (balloon payment): Hypothèque à long terme mais renégociable à une (ou plusieurs) date(s) future(s). Il s’agit d’un financement à court terme amorti sur une longue période qui nécessitera un paiement forfaitaire du capital non remboursé à la fin du terme.
4- À deux paliers (two-step): Hypothèque dont le taux d’intérêt fixe est ajusté une fois (à une date fixe et selon une méthode prédéterminée) pendant son terme.
5- Hybride: Combinaison de taux fixe et variable.
31
décrit le Risque de taux d’intérêt
Puisqu’une hypothèque est un titre à revenu fixe, sa valeur est une fonction inverse du niveau des taux d’intérêt
32
nomme les 4 risques hypothécaires
1. Risque de crédit ou défaut
2. Risque de liquidité
3. Risque de taux d’intérêt
4. Risque de remboursement anticipé
33
décrit le Risque de crédit ou défaut
Le risque de défaut de paiement par l’emprunteur est relativement faible, voire inexistant, lorsque l’hypothèque est assurée, mais peut être important sinon
33
décrit le Risque de liquidité
Le marché secondaire pour transiger des hypothèques est quasi-inexistant au Canada et peu liquide aux États-Unis
34
décrit le risque de remboursement anticipé
L’emprunteur peut profiter d’une baisse des taux d’intérêt pour se refinancer à des taux plus avantageux, limitant ainsi le gain en capital possible pour le prêteur
̵
Un remboursement anticipé se fera également lors de la vente de la propriété, lors de sa liquidation suite à un défaut de paiement, ou lors de sa destruction par un sinistre.
34
Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles peuvent être classés en 2
des titres d'agence
des titres sans agence
35
quelle est la définition d'un titre hypothécaire
une part donnant droit a une portion des flux monétaires d'un bloc de prêts hypothécaires
36
quels sont les flux monétaire d'un titre hypothécaire ?
paiements périodique et remboursement de capital moins les frais d'administrations
37
est-ce que les flux monétaire d'un titre hypothécaire sont connus avec certitude ? et pourquoi ?
non a cause du remboursement anticipés et du risque de crédit
38
quelle est la subtilité des titres hypothécaires d'agence ?
elles sont garantis par une agence et adossés a des prets conformes a leur standard
39
nomme les agences canadienne et américaines
SCHL
Ginnie Mae
Fannie Mae
Freddie Mac
40
Ginnie Mae et la SCHL sont des agences _______
gouvernementales
donc elles-mêmes garanties par le gouvernement fédéral de leur pays
41
décrit ce que les titres des agences gouvernementales bénéficient
- d'une protection complète, donc intérêts et capital = garantis
- ils sont sans risque de défaut et cotées AAA
42
décrit les titres hypothécaires des agences Fannie Mae et Freddie Mac
- agences privées donc transigées en bourse
- commanditées par gouv fédéral pour supporter la liquidité
- créent et émettent des titres hypothécaires avec protection complète ou partielle
- le paiement du principal peut-être retardé à une date ultérieure
- portent pas la garantie du gouvernement fédéral, mais cotées AAA
- solidité financière
43
quelles sont les deux difficultés pour évaluer les flux monétaires des titres hypothécaires d'agence
1. hypothèque d'un même bloc, pas parfaitement homogène (taux d'intéret, échéance)
2. il faut des hypothèses sur le remboursement anticipé
44
quelles sont les conventions d'évaluation afin de surmonter les difficultés pour évaluer les flux monétaires des titres hypothécaires d'agence ?
sur le coupon du bloc d'hypothèque
Taux moyen pondéré (Wam): Moyenne des taux d’intérêt des hypothèques, pondérée par leur solde
45
quelles sont les conventions d'évaluation afin de surmonter les difficultés pour évaluer les flux monétaires des titres hypothécaires d'agence ?
sur le coupon du titre hypothécaire
Taux d’intérêt fixe correspondant au WAC moins les frais d’administration
46
quelles sont les conventions d'évaluation afin de surmonter les difficultés pour évaluer les flux monétaires des titres hypothécaires d'agence ?
sur l'échéance
Échéance moyenne pondérée: Moyenne des échéances (périodes d’amortissement) des hypothèques du bloc, pondérée par leur solde
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quelles sont les conventions d'évaluation afin de surmonter les difficultés pour évaluer les flux monétaires des titres hypothécaires d'agence ?
nomme les 2 méthodes de remboursement anticipé
1. avec le Taux conditionnel de remboursement anticipé CPR
2. Modèle de référence PSA
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quelles sont les conventions d'évaluation afin de surmonter les difficultés pour évaluer les flux monétaires des titres hypothécaires d'agence ?
avec le Taux conditionnel de remboursement anticipé CPR
Taux, normalement exprimé sous forme effective annuelle, indiquant le pourcentage du solde qui sera remboursé;
̵
Le taux est choisi en fonction des caractéristiques du bloc et des conditions économiques actuelles et anticipées;
̵
Il est conditionnel puisqu’il est fonction du solde restant des hypothèques
Le taux CPR permet de calculer le taux de remboursement par mois (équivalence de taux)
49
quelles sont les conventions d'évaluation afin de surmonter les difficultés pour évaluer les flux monétaires des titres hypothécaires d'agence ?
avec le modèle de référence PSA
Hypothèse que le CPR en vigueur pour le mois t du titre hypothécaire est donné par la formule
Le taux de remboursement est faible pour les nouvelles émissions mais il augmente par la suite pour se stabiliser au 30e mois
Des CPR produisant un remboursement plus ou moins rapide sont obtenus en référant à un pourcentage du taux de référence PSA
utilisée sur le marché par convention
50
Une fois les flux monétaires estimés, le titre hypothécaire devient ____________
un titre à revenu fixe
Le prix et le rendement vont dépendre de la convention de remboursement utilisée, et ils seront accompagnés du taux PSA retenu
51
quelles sont les mise en garde du modèle de référence PSA
- n’est pas un modèle de remboursement anticipé approprié car il est statique: Il ne tient pas compte de l’évolution du niveau des taux, ce qui aura un impact certain sur le taux de remboursement
- Un bon négociateur va développer des méthodes plus réalistes pour modéliser le remboursement anticipé et estimer les flux monétaires;
- Par exemple, il utilisera des méthodes de simulations d’évolution de taux d’intérêt
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Puisqu’un titre d’agence est sans risque de défaut (pour Ginnie Mae ou la SCHL), son écart de rendement avec une obligation gouvernementale comparable représente une
prime de risque de remboursement anticipé (et aussi de liquidité)
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en lien avec le risque de remboursement anticipé des titres hypothécaire
que ce passe-t-il lorsque les taux d'intérêt baissent
̵
La valeur d’un titre hypothécaire augmente, mais moins que pour une obligation standard, car le taux de remboursement anticipé augmente, ce qui produit un incitatif à rembourser le prêt et se refinancer à des taux plus faibles (≈ risque de rachat). Cette caractéristique se nomme la convexité négative
̵
le remboursement anticipé amène des flux monétaires plus élevés à court terme qui doivent être réinvestis à des taux plus faibles. C’est le risque de contraction.
54
en lien avec le risque de remboursement anticipé des titres hypothécaire
que ce passe-t-il lorsque les taux d'intérêt montent
̵ La valeur d’un titre hypothécaire diminue plus que pour une obligation standard car le taux de remboursement anticipé diminue (moins de flux monétaires que prévu)
̵ Le remboursement anticipé amène des flux monétaires plus faibles à court terme qui limitent le réinvestissement à des taux plus élevés. C’est le risque d’extension.
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qu'est-ce que le risque d'extension
le remboursement anticipé amène des flux monétaires plus faibles à court terme qui limitent le réinvestissement à des taux plus élevés.
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qu'est-ce que le risque de contraction
le remboursement anticipé amène des flux monétaires plus élevés à court terme qui doivent être réinvestis à des taux plus faibles.
57
Certains investisseurs institutionnels trouvent les titres hypothécaires ______ en raison de ___________
peu attrayant
des risques de contraction et d’extension
58
Si le titre affiche un taux de remboursement plus _____ que prévu (maturité d’investissement plus _____), le fonds est alors exposé au risque de contraction.
rapide
courte
59
Une compagnie d’assurance doit satisfaire un contrat à court terme.
Si les remboursements se font à un rythme plus ______ que prévu (maturité d’investissement plus ______), la compagnie d’assurance est alors exposée au risque d’extension.
faible
longue
60
décrit les Titres hypothécaires TH-LNH
- Appelés TH–LNH car ce sont des titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation
- assurés par la SCHL
- Émis par des banques, fiducies, compagnies d’assurance, courtiers hypothécaires, sociétés de prêts hypothécaires, caisses populaires et syndics de crédit (ayant été agréés par la SCHL)
61
quelles sont les 4 catégories de bloc de prets hypothécaires des TH-LNH
Prêts de propriétaires-occupants
prêts de logements multiples
prêts pour le logement social
prêts pour le logement mixtes
62
quelle est l'échéance des titres hypothécaires TH-LNH
6 mois à 25 ans
plus commun sur 5 ans
63
quelle est la valeur nominale des titres hypothécaires TH-LNH
5 000$
64
SMM signifie quoi
le taux de remboursement par mois
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comment on exprime le taux de remboursement par mois
SMMt
66
donne l'interprétation d'un CPR60 = 6%
Le taux conditionnel de remboursement anticipé de base au 60ème mois est de 6 %.
À partir du 30ème mois (30/30 = 1), il se stabilise à 6 % et conserve toujours cette valeur plafond dans ce modèle
67
dans quel cas les remboursements anticipés peuvent être plus élevés que prévu ?
Lorsque les taux d’intérêt baissent, les emprunteurs sont incités à refinancer leur dette à un taux plus avantageux. Cela se traduit par un remboursement anticipé du prêt initial, ce qui augmente le taux global de remboursements anticipés des obligations hypothécaires
68
que représente un SMM60 de 2% ?
Le taux de remboursement pour le 60ème mois est de 2% du solde au début de la période
Cela veut dire que 2 % du capital restant à rembourser dans le pool à ce moment-là (mois 60) est remboursé de façon anticipée ce mois-là spécifiquement, en plus des paiements normaux de coupon ou d’amortissement.
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explique pourquoi un risque de contraction cause un réinvestissement plus faible ?
car lorsque les taux baissent, les gens cherchent à remboursés leurs prêts plus vite et se refinancer à un taux plus bas.
cela cause donc un risque de contraction qui est un remboursement anticipé du capital.
les investisseurs recoivent cet argent plus tot et aux même doivent réinvestir à un taux plus bas, donc moins avantageux pour eux
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le CPR signifie quoi ?
estimer la vitesse de remboursement anticipé des prêts hypothécaires.
donc plus le CPR est élevé, plus les prêts sont remboursés de facon anticipée
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décrit a quoi sert la prime de risque de remboursement anticipé
les emprunteurs hypothécaires peuvent rembourser leurs prêts plus tot que prevu, donc perte potentielle de revenu.
Elle compense l’investisseur pour l’incertitude liée à la durée de vie réelle du titre, causée par la possibilité de remboursements anticipés.
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décrit le risque de liquidité pour les titres hypothécaires d'agence
la possibilité que ces titres ne puissent pas être facilement vendus sur le marché sans entraîner une perte de valeur significative.
en effet le marché pour ces titres peut devenir moins liquide que celui des obligations gouvernementales
