سایت ثبت من و نکات قرارداد Flashcards
(23 cards)
سند مال غیرمنقول چه مدارکی لازمه؟
1- اصل شناسنامه، کارت ملی
2- اصل سند مالکیت و صورتمجلس تفکیکی
3- اصل بنچاق
4- گواهی پایان کار
5- پاسخ استعلام ثبت
6- گواهی مالیاتی
7-قبوض آب، برق و گاز
8-مفاصا حساب عوارض شهرداری
9- مفاصا حساب عوارض کسب(برای املاک تجاری)
10- مفصا حساب بیمه و تامین اجتماعی(برای املاک تجاری)
11-پاسخ اتحادیه(برای املاک تجاری)
چطوری بفهمم هزینه سند تنظیم شده توی دفترخانه، چقدره؟
اول از دفترخانه، شناسه یکتا سند را می گیرم. بعد برام یه اس ام اس میاد که هزینه پرداختی سند چقدره. این اس ام اس به همان شماره تماس همراهی که در حین تنظیم سند اعلام شده است ارسال می گردد.
برای فعال کردن پیامکهای دریافتیاز ثبت من چکار کنم؟
ارسال عدد5 به 201212
می خوام سند دفترچه ای ام را به سند تک برگ تبدیل کنم. چکار کنم؟
با مدارک لازم برو دفتر اسناد رسمی بگو می خوای سند دفترچه ای ات را به سند تک برگ تبدیل کنی. مدارک مورد نیاز:
1-اصل و کپی شناسنامه
2- اصل و کپی کارت ملی
3-اصل بنچاق
توی دفترخانه سند تنظیم کردم، حالا چطوری پولش رو پرداخت کنم؟
توی هر دفترخانه ای یک دستگاه pos متصل به سامانه اسناد و املاک هست، که در دفاتر اسناد رسمی نصب شده، حتما با کارت بانکی خودم (مشتری) هزینه سند را پرداخت می کنم
مدارک مورد نیاز اسناد مال منقول مثل ماشین؟
1- اصل شناسنامه، اصل کارت ملی
2- شناسنامه خودرو
3- سند فروش کمپانی و بنچاق دفترخانه
4- عوارض سالیانه(مفاصا حساب عوارض سالیانه)
5- بیمه نامه
6- تائیدیه نقل و انتقال خودرو
چطوری بفهمم یک سندی که در دفترخانه ای تنظیم شده، اصیل است. یعنی اصالت سند تنظیم شده توی دفترخانه را چطوری بفهمم؟
از طریق پرتال سازمان به آدرس ssaa.ir در بخش منو میزخدمات الکترونیک در بخش استعلامات ثبتی
در صورتیکه سند مالکیت اولیه پیدا شود و معامله ای با سند المثنی انجام نشده باشد ، ……….؟………….
سند مالکیت المثنی باطل می شود.
از خدمات سازمان ثبت اسناد و املاک کشورابطال المثنی سند مالکیت است.
چگونه المثنی سند مالکیت را باطل کنم؟
درخواست
میدی برای ابطال سند المثنی مالکیت
ابطال سند مالکیت ممکن است …….1…… و یا ……2…….. و ………….3……..انجام شود
- در صورت ملی شدن زمین
- رای زمین شهری بر موات بودن ملک
- رای دادگاه
از خدمات سازمان ثبت اسناد و املاک کشوراجرای تخلیه مورد اجارهّ است.
اجرای تخلیه مورد اجارهّ؟
در مواردی که موجر بعلت عدم وصول وجه قبوض اقساطی یا انقضای مدت اجاره، تخلیه مورد اجاره را بخواهد برای درخواست صدور اجراییه باید به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه نماید و بعد از صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره، از طریق ادارات اجرای ثبت اقدام می نماید.
از خدمات سازمان ثبت اسناد و املاک کشوراجرای تخلیه مورد اجارهّ است.
برای اجرای تخلیه مورد اجارهّ چه مدارکی باید تهیه کنم؟
مدارک مورد نیاز:
سند اجاره نامه رسمی –صدور اجراییه صادره از دفترخانه – مدارک احراز سمت و هویت – مستندات تقاضای صدور اجراییه از جمله قبض تخلیه و قبوض اقساطی پرداخت نشده
چگونه تصدیق اصالت استعلامات صادره از سوی دفاتر اسناد رسمی را بگیرم؟
برو سایت ثبت من، خدمات الکترونیک، پیگیری استعلام الکترونیک ملک و باید شناسه یکتای استعلام(18رقمی)
را داشته باشی و عددش را وارد کنی
خریدار خارج از کشور است و به شخصی وکالت در خرید داده حالا من چگونه از اصالت وکالتنامه مطمئن شم ؟
اگر موکل خارج از ایرانه و به یکی وکالت داده، پس وکالتنامه و امضای موکل در وزرات خانه انجام شده: سامانه میخک (همون سامانه تاک است) را سرچ کن. نوع مدرک را بزن وکالتنامه/ تصدیق امضا، کد ملی موکل، کد رهگیری وکالت نامه را واردکن.
نکته: برای استعلام وکالت نامه های قدیمی تر که در خارج از کشور به تأیید سفارت و یا کنسولگری های جمهوری اسلامی ایران رسیده اند باید به طور حضوری به وزارت امور خارجه مراجعه کنید تا بتوانید پس از ارائه مدارک لازم نسبت به استعلام این گونه وکالت نامه ها اقدام نمایید
شخصی وکیل خریدار است و وکالت داره از خریدار و به جای خریدار اومده ملکم رو بخره:
قبل از امضای قرارداد چه چیزهایی رو درباره حدود اختیارات وکیل را دقیق بررسی کنم؟
آیا اصلا اختیار داره این ملک را بخره؟ آیا اختیار داره ثمن معامله را پرداخت کنه؟
آیا وکیل در وکالتنامه، حق اسقاط کافه خیارات را داره یا نه؟ اگر این اختیار رو نداشته باشه نمی تونه خیارات را از موکلش سلب و ساقط کنه
. شخصی وکیل خریدار است و وکالت داره از خریدار و به جای خریدار اومده ملکم رو بخره:
قبل از امضای قرارداد در وکالتنامه سن موکل را حتما چک کن. حتما ببین تاریخ تنظیم وکالتنامه چه زمانیه و بپرس که خریدار کجاست. چون …….
اگر موکل خارج از کشوره ممکنه که در خارج از کشور فوت شده باشه و فوتش به ایران اعلام نشده و عملا وکالتنامه اش هیچ اعتباری نداره و اینطرف داره با این وکالتنامة بی اعتبار ملک را می خره که احتمال داره که ورثه بعد از چند سال بیان سراغ پولشون و درخواست بطلان معامله را می کند و من توی دردسر بیوفتم. چطور متوجه شم که موکل زنده است که در دادگاه در مقابل ادعای ورثه هم، ادعام سندیت داشته باشه؟ مکاتبه کنم با وزرات امور خارجه و ازشون بپرسم چطور می تونند کمکم کنند می فهمم که الان زنده است. از وکیل بخوام که موکل بره وزارت امور خارجه ایران در کشورش و اونجا اسقاط کافه خیارات یا هر شرط دیگری در قراردادمون را امضا کنه و برامون ارسال کنه.
ب: اگر موکل داخل ایرانه: از وکیل بخوام که موکل اقرارنامه ای را امضا کنه که این ملک را به دیگری نفروخته است و خود موکل امضا و اثر انگشت و تاریخ بزنه و از این طریق می تونم بفهمم که زنده است و اقرارنامه هم گرفتم که بعدا نزنه زیرش که ملک را به دیگری فروخته بوده و یادش نبوده.
اگر فروشنده ملک هستم و خریدار دسته چک نداره و می خواد از دسته چک یکی دیگه استفاده کنه
مثال خریدار می خواد ثمن معامله را از حساب شخص دیگری مثلا باباش یا برادرش به حسابم بریزه
مثال خریدار فقط ارز داره و اصلا این مقدار ریال تو حسابش نداره (مثل مورد وزرا که املاکیه می خواست ارز رو بگیره و از حساب خودش به جای خریدار ریال پرداخت کنه یا صرافیه ارز را از خریدار بگیره و ریال به حساب من واریز کنه:
دو نکته را حتمااااااااا توی قراردادم بنویسم که پرداخت کننده ثمن (صرافی، املاکی، برادر و …) نیاد علیه من طرح دعوا کنه که من بهش بدهکارم؟
1. پرداخت کننده ی ثمن معامله قرارداد شماره فلان، یا صادرکننده ی چک به شماره فلان، با امضای ذیل این قرارداد (امضای صادر کننده چک یا پرداخت کننده و اثر انگشت و تاریخ را حتما درج کن) اعلام و اقرار می نماید که وجوه پرداخت شده توسط او یا چکهای صادر شده توسط او، به درخواست و دستور خانم/آقای فلانی (خریدار) …… به عنوان خریدار این قرارداد و بابت ثمن معامله قرارداد شماره … (امضای پرداخت کننده و اثر انگشت و تاریخ را حتما درج کنه) به حساب فروشنده بوده است. لذا هرگونه ادعایی را نسبت به فروشنده از خود سلب و ساقط می نماید.
حالا اگر به واریز کننده دسترسی نداشته باشم چی؟ مثلا واریز کننده پدرشه و پدرش سر جلسه قرارداد نیومده یا خارج از کشوره یا پرداخت کننده صرافی است؟ همین جملة بالا رو خریدار، در توضیحات قرارداد بنویسه و امضا، تاریخ، نام و نام خانوادگی و اثر انگشت بزنه پای قرارداد
- اگر ثمن معامله پرداخت نشد یا چک برگشت خورد، حق فسخ حتما برای خودم بزارم. نکته: در قرارداد برای حق فسخت زمان مثال یک ماه تعیین کن وگرنه معامله ات باطله. نکته: چک تضمین شده بانکی بگیرم
اگر خریدار بهم چک داده و نگرانک که اگر چک برگشت خورد چی می شه، چه کنم؟
. اگر ثمن معامله پرداخت نشد یا چک برگشت خورد، حق فسخ حتما برای خودم بزارم. نکته: در قرارداد برای حق فسخت زمان مثال یک ماه تعیین کن وگرنه معامله ات باطله. ممکنه چک به دلایل متعدد برگشت بخوره (موجودی نداره، کسر موجودی داره، امضاش نقص داره یا مطابقت نداشته باشه) و گواهی عدم پرداخت می گیری.
در قرارداد بنویس: در صورت عدم پرداخت ثمن معامله در هر یک از مواعد مقرر و یا عدم وصول هر یک از چکهای مندرج دراین قرارداد به هر دلیل اعم ازعدم موجودی، کسر موجودی، عدم مطابقت امضا، نقص امضا، عدم ثبت در سامانه صیاد و دلایل دیگر بوده است، فروشنده از تاریخ سررسید هر کدام از چکها ظرف مدت سی روز حق فسخ و استرداد ملک را خواهدداشت.
. اگر خریدار کمی از پول (ثمن) را داده و بقیه اش را نداده و قبل از اینکه حق فسخت ایجاد شه خریدار اومده ملک تو رو به یک دیگه فروخته، ملکت تلف حکمی شده. این یعنی چه؟
اگر خریدار پولت را نمی ده و می خوای قرارداد رو فسخ کنی، نمی تونی ملکت رو پس بگیری اینجا هم ملکت رفته و به نرخ روز می تونی پول ملکت رو بگیری. اگر که خریدا متواری شده باشه که پولی هم نمی تونی بگیری
اگر خریدار پولت را نمی ده و می خوای قرارداد رو فسخ کنی، نمی تونی ملکت رو پس بگیری اینجا هم ملکت رفته و به نرخ روز می تونی پول ملکت رو بگیری. اگر که خریدا متواری شده باشه که پولی هم نمی تونی بگیری
. اگر خریدار کمی از پول (ثمن) را به من فروشنده داده و بقیه اش را نداده و قبل از اینکه حق فسخم ایجاد شه خریدار اومده ملک رو به یکی دیگه فروخته، ملکت تلف حکمی شده. حالا من برای اینکه از اینکار جلوگیری کنم توی قرارداد بنویسم که خریدار حق فروش ملک را نداری درسته؟؟
خریدار تا زمانی که ثمن معامله را با من کامللل تسویه حساب نکردی، حق انتقال ملک را نداری” که اگر خریدار ثمن معامله را نداد بتونی هم فسخ کنی و هم ملکت را پس بگیری.
حتما از این عبارت استفاده کن: حق انتقال ملک را نداری و ننویسی که نمی تونی بفروشی که به دردسر میوفتی. چون وقتی می نویسم که حق انتقال نداری، این یعنی اگر ملک را انتقال بدی، معامله ات غیرنافذ است. اما اگر بنویسم که نمی تونی بفروشی، اگر رفت و ملک رو فروخت فقط باید وجه التزام بده چون تخلف از شرط کرده.
وقتی ملکی را معامله می کنی باید این معامله در………..1……….. ثبت بشه، تا تبدیل شه به یک قرارداد رسمی. تا از این طریق بتونی سند رسمی بگیری (الزام به ثبت معامله جز تشریفات معامله است و باعث …….2……… نمی شه.) آیا این قانون به معنای عدم اعتبار مبایعه نامه (قرارداد عادی) که در املاک تنظیم می کنی و براش کد رهگیری می گیری یا اینکه خودت با طرف مقابلت تنظیم می کنید؟
- سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی بطور رسمی ثبت کن
- بطلان معامله
خیر فقط برای اینکه بتونی در دادگاه به این مبایعه نامه استناد کنی باید اونو در سامانه ی مشخص شده ثبت کنی.
این قانون از معاملات معارض جلوگیری می کنه.
اگر فروشنده هستی و طرف مقابلت میگه به جای مثال ده اسفند، ده روز دیگه بیا ملک رو تحویل بده و سند بزنیم یعنی خریدار می خواد که تحویل ملک به تاخیر بیوفته:
روز تحویل ده اسفند است من باید ملک را تحویل بدم و هشت اسفند طرف مقابل زنگ می زنه بهم می گه ده روز دیگه بیا پول رو بگیر و ملک رو تحویل بده. باید چکار کنم؟
حتما قبل از ده اسفند (موعد تحویل)، خریدار صورتجلسه ی کتبی (به درخواست خریدار روز تحویل ملک از تاریخ ده اسفند به 18 اسفند تغییر داده شد و ) بنویسد و امضا و اثر انگشت بزند و در صورتجلسه تاریخ جدید تحویل ملک و پرداخت ثمن را حتماااا قید کن.
و اگر طرف مقابلت صورتجلسه را امضا نکرد و تحویل نداد حتماااااااا روز تحویل برو همون محل مثال خود ملک (هر جایی که در قرارداد نوشته بودین باید ملک تحویل شه و ثمن پرداخت شه) اگر خریدار نیومد براش حتما اظهارنامه بفرست. وگرنه ممکنه اون بره در محل و بگه من نرفتم.
متن پیشنهادی:
صورتجلسه تمدید تاریخ تحویل موضوع قرارداد مبایعه نامه؟
صورتجلسه تمدید تاریخ تحویل موضوع قرارداد مبایعه نامه شماره ……. : این صورتجلسه در تاریخ …. فی مابین خریدار خانم/ آقای … و فروشنده آقا/خانم….. به شرح ذیل منعقد گردید. تاریخ تحویل ملک موضوع قرارداد شماره …، به روز …. ، مورخ …. ، به درخواست خریدار تغییر یافت، طرفین موظف بوده در تاریخ مقرر جهت تحویل ملک وانجام تعهدات قراردادی به صورت همزمان (تحویل ملک از جانب فروشنده و پرداخت مبلغ ….. بابت بخشی از ثمن قرارداد توسط خریدار) در محل ملک به نشانی….. راس ساعت …… حاضر گردند. امضا، تاریخ، اثر انگشت طرفین و شهود هم حتما درج بشه.
مهم: اگر من فروشنده هستم حتما در صورتجلسه به حق فسخ ام اشاره کنم یعنی” در صورت عدم پرداخت ثمن معامله توسط خریدار، فروشنده به شرح توضیحات قرارداد شماره …… حق فسخ و استرداد ملک موضوع معامله بعلاوه حق دریافت وجه التزام قراردادی به میزان …. درصد از ثمن مقامله را خواهد داشت”
