عقود و قراردادها Flashcards
(271 cards)
1
Q
دعوای عقود و قراردادها، چه زمانی مطرح می شه و چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به این نوع دعاوی رو داره؟
A
وقتی اشخاص حقیقی یا حقوقی، توی قراردادهاشون با همدیگه به مشکل می خورند، دعوای عقود و قراردادها، عنوان و اسم دعوایی است که توی دادگاه مطرح می کنند واین دعوا دردادگاه حقوقی باید مطرح شه.
2
Q
عقد لازم یعنی چه؟
برای عقد لازم دو مثال بزنید
A
من و طرف مقابلم حق برهم زدن عقد را نداریم
عقد لازم مثل عقد بیع، عقد اجاره
3
Q
آیا در عقد لازم می توان عقد را منحل کرد؟
A
من و طرف مقابلم حق برهم زدن عقد لازم را نداریم مگر در مواردی که قانون مشخص کرده باشه (که دو مورد است 1. خیارات 2. اقاله)
طبق ماده 219 قانون مدنی : “ عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و** قائم مقام قانونی** انها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود”
4
Q
عبارت “ اسقاط کافه خیارات “ دریک قرارداد آورده می شود، مانند قرارداد املاکی ها، به چه معناست؟
A
با امضای قرادادی که این عبارت توش آمده یعنی من خیارات را از خودم سلب و ساقط کردم یعنی حتی در موردی که خیاری در قراردادم شکل گرفته باشه هم نمی تونم از اون خیار استفاده کنم
5
Q
نام دیگر اقاله چیست؟
A
تفاسخ
6
Q
اقاله یعنی چه؟
A
وقتی دو طرفِ عقدِ لازم، با هم توافق کنند که عقد را فسخ (منحل) کنند و هر دو به این کار راضی باشند. مثال عقد اجاره عقدی لازم است. مستاجرِ من خواهان منحل کردن قرارداد اجاره است، باید کتبا درخواست بر هم زدن عقد اجاره را برای منِ موجر ارسال کنه
.موجر (من) شرایطش را برای اقاله مطرح می کنه (مثال: پول پیش را الان ندارم بدم و وقتی که مستاجر جدید پیدا شد پول رو ازش می گیرم و میدم به شما و طبق قرارداد اجاره مان وظایفی که به گردنت هست هم باید انجام بدی تسویه مفاصاحساب و …) و اگر مستاجر موافقت کرد آنگاه تمام این موارد را در طی یک صورتجلسه می نویسیم و امضا و تاریخ و اثرانگشت می زنیم و اقاله ی قرارداد اجاره انجام میشه
ماده 283 قانون مدنی: “بعد از معامله، طرفین می توانند به تراضی، آن را اقاله یا تفاسخ کنند.”
7
Q
عقد جایز یعنی چه؟
A
یعنی من و طرف مقابلم (طرفین قرارداد) هر موقع دلمون بخواد و بدون نیاز به داشتن علتی، می‌تونیم عقد رو به هم بزنیم
شامل عقد عاریه، عقد ودیعه، عقد وکالت، عقد مضاربه، عقد شرکت و عقد جعاله می شود.
8
Q
عقد اجاره یعنی چی؟
A
من مالم رو میدم دیگری ازش استفاده کنه و در ازای آن، ازش اجرت می گیرم (اجاره بها)
اجاره = کرایه دادن
ماده 466 قانون مدنی: “ اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالکِ منافعِ عین مستاجره می شود
9
Q
موجر کیست؟
A
کسی که مالش را اجاره یا کرایه می دهد
10
Q
مستاجر یا اجاره کننده کیست؟
A
کسی که مالی را اجاره می کند تا از منافع آن استفاده کند
11
Q
اجاره بها چیست؟
A
بهایی که بابت اجاره چیزی پرداخت می شود
مثال: ماشینی کرایه یا اجاره کردم، در مقابلش بهایی باید بپردازم که = اجاره بها
12
Q
عین مستاجره یا مورد اجاره چیست؟
A
مال موضوع اجاره
مثال: ماشینی اجاره کردم، که اینجا ماشین مورد اجاره یا عین مستاجره است
13
Q
اجاره یک عقد معین است یعنی چه؟
A
در قانون، عقود را به دو دوسته عقود معین و نامعین تقسیم می شوند، عقود معین، به عقودی گفته می شود که در قانون مدنی، اسم و نام مشخصی دارند؛ عقد بیع، عقد ضمان و عقد جعاله، از جمله عقود معین هستند.
14
Q
اجاره عقد تملیکی است یعنی چه؟
A
یعنی موضوع مالک شدن چیزی است مثل مالک شدن منافع مورد اجاره.
15
Q
عقد معوض یعنی چه؟
A
مثال اجاره عقدی معوض است یعنی در برابر استفاده از منافع عین مستاجره، اجاره بها پرداخت می شود .
16
Q
اجاره عقدی موقت است یعنی چه؟
A
یعنی عقد اجاره دارای مدت است
مثال از تاریخ یک فروردین چهارصد و سه شروع می شه و یک فروردین چهارصد و چهار تمام میشه
17
Q
عقد رضایی یعنی چه؟
A
مثال اجاره عقد رضایی است یعنی با توافق دو طرف منعقد می شود و نیاز به ثبت رسمی و اعمالی از این دست ندارد .
18
Q
اجاره به شرط تملیک یعنی چه؟
A
من هر ماه دارم اجاره می دم (قسط اجاره) و آخرین قسطِ اجاره ای که دادم مالکِ آن مالی که اجاره کرده بودم میشم. مثل خرید خانه یا ماشین در آمریکا
19
Q
عقد خارج لازم یعنی چه؟
A
وقتی یک قراردادی با یکی دارم می بندم که جز عقود جایز به حساب میاد و من می خوام طرف مقابلم حق بر هم زدن معامله را نداشته باشه میام یک عقد دیگری باهاش منعقد می کنم (عقد لازم) و می نویسم که حق فسخ قرارداد قبلی (عقد جایز) را از خودش یا خودمون سلب و ساقط کنه/می کنیم یا اینکه میام قرارداد جایز را، ضمن این عقد لازم، شرط می کنم.
20
Q
خیاریعنی چه؟
A
خیار: اختیار یا اجازه انجام کاری است
21
Q
انحلال قرارداد یعنی چه؟
A
پایان دادن به توافقم با تو = انحلال قرارداد
22
Q
به چه اشکالی می تونم یک قرارداد لازم رو منحل کنم؟
A
گاهی انحلال قرارداد با اقاله (تفاسخ) است، گاهی هم از طریق فسخ
23
Q
اگر در عقد شرایط فسخ قرارداد صورت بگیره، نیاز به رضایت طرف مقابلم دارم تا عقد فسخ شه؟
A
در عقد لازم، برای فسخ قراردادم نیازی ندارم رضایت طرف مقابل رو بگیرم و همینکه شرایط فسخ برام پیش بیاد می تونم برم و کاراش رو انجام بدم و قرارداد فسخ می شه
24
Q
چطوری حق فسخ ام را اجرایی کنم؟
A
اگر می خوام قرارداد رو فسخ کنم باید به شیوه رسمی و حقوقی انجام بدم و در مدت زمان مشخصی (توی قرارداد حتما بگم تا چند روز حق فسخ دارم مثال موجر تا یک ماه حق فسخ دارد)
منه دارنده حق فسخ، متن فسخ قرارداد رو تنظیم میکنم و در اون اراده و خواسته ام رو مبنی بر فسخ قرارداد می نویسم و میرم به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و به این شکل فسخ قرارداد را به طرف مقابلم، ابلاغ می کنم که پس فردا، طرف مقابل بر اساس و استناد اصل وفای به عهد (قرارداد) اگر اقدام قانونی کرد که منو مجبور کنه که متعهد باشم به قرارداد و فسخ کنسل شه، من بتونم با** استناد به ابلاغیة فسخ**، که در مهلت معین بهش ابلاغ کرده بودم رو به دادگاه نشون بدم و بگم نمی تونی منو مجبور کنی به وفای به قرارداد.
25
به موجب قانون مدنی، تمامی قراردادهای میان افراد، چنانچه ...............، صحیح هستند.
مخالف قواعد آمره نباشند
26
طبق ماده یک قانون موجر و مستاجر، اجاره کلیه اماکن مسکونی، تجاری، اداری و ... تابع چه مقرراتی است؟
1. تابع مقررات قانون مدنی
2. قانون موجر و مستاجر
3. (قرارداد بین موجر و مستاجر) شرایط مقرر بین موجر و مستاجر
27
با اجاره ی یک ملک که عقد اجاره عقدی عادی بودی تابع چه قوانینی است ؟
فرقی نمی کنه که موجر و مستاجر قرارداد اجاره ی رسمی منعقد کرده باشند یا قرارداد عادی در هر صورت اجاره ی مال تابع قوانین زیر است
1. تابع مقررات قانون مدنی
2. قانون موجر و مستاجر
3. (قرارداد بین موجر و مستاجر) شرایط مقرر بین موجر و مستاجر
28
نام دیگر اجاره نامه عادی چیست؟ و اجاره نامه عادی را تعریف کنید.
اجاره نامه عادی یا اجاره نامه دستی، اجاره نامه ای است که توسط موجر و مستاجر منعقد می شود و معمولا در بنگاه معاملات یا توسط خود طرفین منعقد شده . این قرارداد با حضور حداقل دو شاهد مرد منعقد می شود .
29
نام دیگر اجاره نامه رسمی چیست؟ و اجاره نامه رسمی را تعریف کن.
اجاره نامه رسمی یا محضری قراردادی که توی دفترخانه تنظیم شده و ثبت رسمی می شود و در واقع از اعتبار یک سند رسمی برخوردار است .
سندی که در دفترخانه تنظیم شده است و اعتبار قانونی بالایی داره اما معمولا مردم برای اینکه هزینه ی دفترخانه را نپردازند میرن املاک
30
ادامه تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی
1. قرارداد رسمی قابل انکار و تردید نیست اما می توان نسبت
به قرارداد اجاره عادی، ادعای تردید مثلا ادعای جعل کرد
2. قرارداد اجاره رسمی چون سند رسمی محسوب می شود لازم الاجراست و باید حتما مواد قرارداد اجرا شود و هیچ یک از دو طرف قرارداد نمی تواند به جز در شرایط قانونی از انجام آن سرباز بزند
3. قرارداد اجاره رسمی تحت تاثیر زمان نیست و در همیشه می تواند قاطع و رافع دعوی باشد .
31
تعریف سند رسمی و عادی؟
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی به اسنادی گفته میشود که در دفاتر اسناد رسمی، اداره‌ی ثبت اسناد و املاک يا در نزد ساير ماموران رسمیِ دارای صلاحيت و بر طبق مقررات موجود در قانون اساسی تنظيم شده باشند. هر سندی که ویژگی‌های یادشده را نداشته باشد، سند عادی قلمداد خواهد
اسناد عادی(مانند چک، سفته و …) به صورت دستی و در قالب مبایعه‌نامه(قولنامه) مابین طرفین قرارداد منعقد می‌شوند و در دفاتر رسمی ثبت نمی‌گردند.
32
تفاوت سند عادی و رسمی؟
1. سند رسمی دارای قدرت اجرایی می‌باشد اما اسناد عادی قدرت اجرایی ندارند.
2. تاریخ سند رسمی برای تمامی اشخاصی که با این اسناد سروکار دارند، معتبر است! اما در اسناد عادی، تاریخ برای اشخاص ثالث فاقد اعتبار است.
3. از آنجایی که اسناد رسمی با در نظر گرفتن تمام قوانین و تشریفات مربوطه تنظیم می‌شوند، در صورت مفقود شدن، می‌توان به راحتی نسخه‌ی دیگری از آنها تهیه کرد. اما در رابطه با اسناد عادی به علت رعایت نشدن این شروط، اگر مشکلی برای سند پیش بیاید و یا گم شود، نمی‌توان نسخه‌ی دیگری از آنها تهیه کرد.
5. با استناد به مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت، می‌بایست اسناد اموال غیر منقول مانند خانه و زمین تنها در صورتی قابل قبول باشند که به صورت رسمی تایید شده‌اند. حال آنکه به علت قوانین غلطی که در این میان به تصویب رسیده است، اسناد عادی مربوط به این اموال نیز دارای اعتبار قانونی هستند. حتی در برخی موارد، اسناد عادی می‌توانند اسناد رسمی مربوط به این اموال را از اعتبار ساقط کنند.
6. در اسناد عادی، افراد می‌توانند اثر انگشت، امضا، دستخط و مهر خود را بدون ارائه‌ی هیچ دلیل خاصی انکار کنند. حال آنکه این انکار در رابطه با اسناد رسمی قابل اجرا نمی‌باشد. یعنی به علت نوع تنظیم اسناد رسمی، می‌توان از آنها به عنوان ادله(دلیل) اثبات دعوا استفاده کرد و هیچگونه ادعای انکار یا تردیدی در آنها راه ندارد.
7. در دعاوی مربوط به اموال متوفی، اگر سند اموال عادی باشد وراث می‌توانند امضا، اثر انگشت، دستخط و مهر متوفی را نپذیرند و نسبت به دریافت حق‌الارث خود اقدام نمایند
33
در اسناد عادی درج امضا نشان‌دهنده‌ی .... این اسناد است و اسناد عادیِ بدون امضا .... اند.
در اسناد عادی درج امضا نشان‌دهنده‌ی صحت و اعتبار این اسناد است و اسناد عادیِ بدون امضا هیچگونه اعتبار قانونی ندارند.
34
مثال بزن از اینکه اسناد عادی زمینه‌ای برای فعالیت کلاهبرداران است؟
فروش یک ملک به چند نفر، فروش مال غیر، زمین‌خواری و …
35
یکی از شروط اعتبار بخشی به اسناد رسمی، تنظیم آنها به وسیله‌ی اشخاص و ماموران باصلاحیت است یعنی چه؟
یعنی این اشخاص توسط قانون اساسی معین شده اند
دو نوع صلاحیت برای افراد تنظیم‌کننده و امضاکننده‌ی قراردادها در نظر گرفته شده است، صلاحیت نسبی و صلاحیت ذاتی!
سردفتر دفاتر اسناد رسمی صلاحیت ذاتی داره
اما در رابطه با صلاحیت نسبی، برخی افراد به دلیل جایگاهی شغلی خود صلاحیت قانونی دارند. اما به محض جابجایی حوزه‌ی فعالیت، صلاحیت خود را در تنظیم اسناد رسمی از دست می‌دهند. و اگر سند رسمی ات را بدی به اینایی که شغلشون عوض شده اونموقع سند رسمی ات اعتبار نداره
36
در قرارداد اجاره، شرط کردم اگر مستاجر فلان کار را کرد، منِ موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارم. سوال اینه که چه زمانی دادگاه می تونه علیه این حق فسخ من رای بده؟
شرط فسخ در قرارداد باید کاملا صریح و واضح بیان گردد مدت زمان حق فسخ ام باید تعیین شده باشه زیرا اگر تردیدی وجود داشته باشه که آیا شخص (موجر یا مستاجر) بابت یک شرط حق فسخ دارد یا نه ، اصل بر این است که حق فسخ ندارد .
37
در چه مواردی می توان قبل از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، آن قراداد را به هم زد؟
1. وجود شرط فسخ در قرارداد (مثال اگر مستاجر ظرف مدت هفت روز از تاریخ سررسید اجاره بها، اجاره را پرداخت نکند این قرارداد فسخ خواهد شد)
2. عدم تعادل عوضین (یعنی مستاجرملکی را اجاره کرده ماهیانه 20 میلیون تومن و بعد متوجه مییشه قیمت واقعی اجاره ی این ملک ماهی یک میلیون تومن بوده )
3. اقاله (تفاسخ)
38
غبن یعنی چه؟
یعنی زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین یک معامله .
(یعنی مستاجرملکی را اجاره کرده ماهیانه 20 میلیون تومن و بعد متوجه مییشه قیمت واقعی اجاره یک میلیون تومن بوده
39
خیار غبن یعنی چه؟
در اثر عدم تعادل بین عوضین یک معامله، خیار غبن بوجود می آید یعنی قانون امکان فسخ معامله را به شخصی که از معامله، زیان فاحش دیده است، می دهد
40
شخصی مالی را خریده بیست میلیون تومن و بعد متوجه می شه که قیمت واقعی مال یک میلیون تومن بوده اینجا چه خیاری براش شکل می گیره؟
خیار غبن: قانون مدنی، در شرایطی که یکی از دو طرف معامله فریب خورده و از انعقاد معامله، دچار ضرر و زیان فاحشی شده که این ضرر، ناشی از عدم رعایت تعادل، بین عوضین معامله باشد، می تواند معامله را فسخ کند
41
در خیار غبن منظور از مغبون کیست؟
طرف معامله (آن شخصی) که فریب خورده
42
شخص زیان دیده در خیار غبن چه کاری باید بکنه تا از این خیارش استفاده کنه؟
1. اعمال خیار غبن فوری است، یعنی بعد از آن که مغبون از وضعیت پیش آمده، آگاه شد، باید فوری آن را اعمال کند نه اینکه بزاره شش ماه بعد اقدام کنه
2. باید فوری بری به دفاتر خدمات قضایی و درخواست خود را به طرف دیگرمعامله، با ثبت اظهارنامه در خصوص اعمال خیار غبن، اعلام کنی
3. . در صورتی که او، راضی به فسخ معامله نشد، فرد مغبون مجددا به دفاتر خدمات قضایی رفته و یک نمونه دادخواست خیارغبن فاحش را تنظیم کرده و با ثبت و ارسال آن به دادگاه، از محکمه، تقاضای صدور رای بر فسخ معامله را می کند .
در صورت اثبات غبن، دادگاه طرف دیگر را ملزم به فسخ قرارداد می کند
کلیه مدارک، شواهد و مستنداتی که می تواند به صدور حکم به نفع آن ها کمک نماید را ضمیمه دادخواست خود کنند.
43
چه شرایطی باید وجود داشته باشه که خیار غبن برای مغبون شکل بگیره؟
1. معامله، باید در قالب یک عقد معوض باشد، مثل قرارداد خرید و فروش یا عقد اجاره. زیرا، تنها در معاملات معوض است که دو چیز، با هم مبادله می شوند و یک طرف، ممکن است دیگری را فریب بدهد،
2. اگر شخص در حین معامله، از قیمت عادلانه خبر داشته باشد خیار غبن شکل نمی گیره یعنی اگر که فریب خورده باشه خیار غبن براش شکل می گیره
3. تفاوت قیمت بین عوضین در واقعیت باید فاحش باشد و نباید به صورتی باشد که بتوان از آن، مسامحه کرد
مثلا اگر ملکم را فروختم یک میلیارد اما قیمت واقعی آن یک میلیارد و ده میلیون تومن باشه خیارغبن ایجاد نمی شه اما اگر فروختم 300 میلیون، غبن فاحش رخ داده
44
ایجاد خیار فسخ در قراردادها به دو صورت امکان پذیر می باشد. نام ببر.
1. خیار فسخ قانونی
خیار فسخ قراردادی .2
45
چنانچه مغبون بلافاصله پس از علم به غبن، فورا برای فسخ معامله اقدام ننماید، گذر زمان موجب چه می شود؟ چرا؟
باعث اسقاط حق فسخ او می شود قاضی دادگاه (چون مغبون فورا اقدام نکرده حقش رو بگیره) فرض رو بر این می ذاره که شخص متضرر(مغبون)، به انجام معامله راضی می باشد.
46
خیار غبن:
بنابر ماده 421 قانون مدنی، اگر شخصی که طرف مقابل خود را فریب داده، تفاوت قیمت را بپردازد، چه حالاتی پیش روی مغبون است؟
1. اگر شخصی که طرف مقابل خود را فریب داده، بگه تفاوت قیمت را می پردازد، و مغبون هم راضی به دریافت مبلغ مذکور گردد، خیار غبن در معامله ملک برای مغبون ساقط می شود.
2. اگر شخصی که طرف مقابل خود را فریب داده، بگه تفاوت قیمت را می پردازد، اما مغبون می تونه نپذیره و به کمک این خیار، معامله را فسخ کنه
47
خیار غبن:
اگر مغبون بعد از اطلاع از غبن سعی کند از طریق میانجیگری و مذاکره مسئله را رفع نماید و اگر فایده نداشت به مراجع قضایی مراجعه نماید، آیا این رفتار او، با فوریت خیار غبن منافات دارد و باعث می شود خیاراو به علت مرور زمان از بین برود؟
و حق فسخ وی را ساقط نمی کند.
48
خیار غبن:
مبدا احتساب فوریت خیار غبن، از چه زمانی در نظر گرفته می شود؟ اگر این تاریخ مشخص نباشد، چه زمانی ملاک تعیین زمان خواهد بود؟
مبدا احتساب فوریت خیار غبن، از زمان اطلاع مغبون در نظر گرفته می شود. اگر این تاریخ مشخص نباشد، زمان ارسال اظهارنامه فسخ، ملاک تعیین زمان خواهد بود
49
آیا غبن در معامله همان تحصیل مال از طریق نامشروع است؟
نکته مهم این است که غبن در معامله را نمی توان تحصیل مال از طریق نامشروع دانست و این دو با هم تفاوت اساسی دارند.
50
تحصیل مال از طریق نامشروع؟
51
وقتی فروشنده ملک یک میلیاردی خود را به علت اضطرار پانصد میلیون گذاشته برای فروش
یا زمانیکه
خریدار به جهت اضطرار ناچار به پذیرش قیمت بالای ملک بوده اند، خیار فسخ غین ساقط می شه یا خیر؟.
زمانی که خریدار یا فروشنده به جهت اضطرار ناچار به پذیرش قیمت بوده اند، خیار فسخ از آنها ساقط می شود.
52
تفاوت غین فاحش و افحش؟
. غبن فاحش: در عرف قابل مسامحه و چشم پوشی نباشد
غبن افحش: حد اعلای غبن، غبن افحش نامیده می شود
برای اینکه مقدارغبن و حد فاحش و افحش مشخص شود، شرایط معامله باید مد نظر قرار گیرد. به عنوان مثال حد غبن در خرید خودرو با حد غبن در خرید طلا متفاوت خواهد بود. بنابراین عدد و نسبت دقیقی برای تمام معاملات وجود ندارد.
اما معمولا می گن در عقد بیع، حد غبن فاحش: خمس قیمت (۲۰ درصد) و در برخی موارد عشر قیمت (۱۰ درصد) است.
یعنی زیان مغبون بیست درصد از کل قیمت یا در برخی موارد ده درصدِ قیمت واقعی مال بوده باشه
اگر میزان ضرر بیش از این باشد، غبن افحش خواهد بود.
53
تشخیص دقیق اینکه غبن افحش بوده یا فاحش به عهده کیست و در صلاحیت چه ارگانی است؟.
تشخیص دقیق این حد به عهده کارشناسان رسمی دادگستری و در صلاحیت دادگاه است.
54
در دادخواست فسخ معامله به استناد غبن فاحش یا افحش، خواهان و خوانده کیست؟
در این دادخواست، خواهان مغبون معامله و خوانده طرف دیگر معامله خواهد بود. دادخواست فسخ معامله به استناد غبن فاحش یا افحش
55
زمانیکه رفتم دفاتر الکترونیک قضایی و دادخواست فسخ معامله به استناد غبن فاحش یا افحش را بدم باید برای اثبات غبن، ادله ای هم ارائه بدم. این ادله را چطوری فراهم کنم؟
برای اثبات غبن، شرایط دو طرف معامله در نظر گرفته می شود. چون غبن یا در اثر بی اطلاعی مغبون از قیمت ها به وجود آمده و یا با فریب غابن. به عنوان مثال وقتی در معامله مسکن، شغل خریدار ساخت و ساز مسکن است نمی تواند ادعا کند از قیمت های مسکن خبر نداشته و از این رو ضرر کرده است.
56
براساس ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، اسناد به دو گروهِ .... و ....... تقسیم‌بندی می‌شوند.
براساس ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، اسناد به دو گروهِ سند عادی و سند رسمی تقسیم‌بندی می‌شوند.
57
قانون آمره؟
قانون آمره (امری): قانونی است که تراضی بر خلاف آن ممکن نیست یعنی حکومت چنین قانونی تحت تاثیر اراده‌ی اشخاص قرار نمی‌گیرد. به عبارت دیگر قوانین آمره، قواعدی هستند که برای صیانت از نظم جامعه وضع شده‌اند و مصلحت عمومی در آن مورد نظر است و اراده افراد نمی‌تواند در تغییر یا بلااثر نمودن آن مؤثر باشد یا آن را نقض کند
58
نام دیگر مالیات عایدی سرمایه؟
مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر سوداگری و سفته بازی
59
شناسه یکتای تراکنش های بانکی ؟
برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، اختصاص شناسه یکتای تراکنش های بانکی (واریز و برداشت) به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید
که تمامی بانک ها و موسسات اعتباری موظفند علاوه بر مالیات تراکنش های بانکی، برای تراکنش ها (واریز و برداشت) شناسه یکتا تعریف کنند ضمن اینکه این قانون برای تراکنش های تجاری صادق است.
1. بانکها باید تمام اطلاعات واریز و برداشت حساب های بانکی تجاری و غیر تجاری افراد در طول یک ماه رو جمع آوری و آنلاین برای بانک مرکزی ارسال کنند.
2. بانک مرکزی این اطلاعات را بر اساس حساب های تجاری و غیر تجاری تفکیک می کند و می فرسته به سازمان امور مالیاتی.
60
استثنائات شناسه یکتای تراکنش های بانکی؟
تراکنش های روزانه بانکی بین افراد جامعه بدون اهداف تجاری و همچنین تراکنش های بانکی مربوط به پرداخت اجاره مسکن از این قاعده مستثنی هستند و نیازی نیست براشون شناسه یکتا تعریف شه
61
انواع خیارات:
خیار مجلس
تصور کن که عقد انجام شد و طرفین عقد هنوز در مجلس عقد حضور دارند و متفرق نشده اند، در این حالت اختیار فسخ معامله را دارند که بهش خیار مجلس می گن.
62
به محض ...؟....، خیار
مجلس، ساقط می شود و دیگر امکان اعمال آن، وجود ندارد.
خروج حتی یکی از طرفین قرارداد از مجلس انعقاد عقد
63
خیار تاخیر ثمن:
شرط اول: وقتی مبیع (مال)، عین خارجی است یا در حکم عین خارجی است. شرط دوم: و طرفین قرارداد برای تسلیم مبیع و دریافت کل ثمن (پول) مهلت و تاریخی مشخص نکردند. شرط سوم: سه روز از تاریخ عقد بیع گذشت و در این سه روز، بایع مبیع را تسلیم مشتری نکرد و مشتری هم، تمام ثمن را به بایع نداد. در این حالت بایع، مختار در فسخ معامله می شود."
64
عقد بیع به زبان ساده یعنی چه
.تملیک عین به عوض معلوم
وقتی که چیزی فروخته میشود در حقیقت در مقابلِ عوض معلوم، به ملکیت شخص دیگری در می‌آید، به این معامله بیع گفته میشود. بنابراین بیع از عقود تملیکی است و به مجرد انعقاد آن، ملکیت مال به دیگری منتقل میشود
65
بیع از عقود ...؟.... است و به مجرد انعقاد عقد بیع، ...؟.... به خریدار منتقل میشود
عقود تملیکی
ملکیت مال
66
همچنین بیع از عقود معوض است یعنی در ...؟....
یعنی در مقابل مبیع، حتماً باید عِوضی قرار داده شود. معمولا در مقابل آنچه فروخته میشود یعنی مبیع، پول پرداخت میشود.(عوض)
67
" مبیع، عین خارجی باشد " یعنی چه؟
چیزی که با حواس ظاهری قابل درک بوده و در عین حال بتواند مورد اشاره قرار گیرد، بهش عین معین یا عین شخصی یا عین خارجی می گن.
68
عین معین یعنی ...؟...
مالی که در عالم خارج موجود و مشخص باشد مانند اتومبیل
69
عین معین، مالی است که وجود مشخص و معینی برای ...؟... داشته و متعهد در مقام ایفای تعهد باید ... ؟.... تسلیم نماید تا تعهد ساقط شود
طرفین تعهد
همان مال را به متعهدله
70
" مبیع در حکم عین خارجی باشد " یعنی چی؟
هرگاه موضوع تعهد، مقدار معینی از مالی است كه تمام اجزای هر دو مثل یكدیگرند، آن مال نیز درحكم عین خارجی است. مثل یك كیلو شكر از یك كیسه صدكیلویی كه برای بایع و مشتری معلوم است
71
در عقد بیع، مبیع باید عین باشد یعنی ...؟....
در عقد بیع، مبیع باید عین باشد یعنی وجود مادی و محسوس داشته باشد
72
عین درمقابلِ ...؟.... است
مقابلِ حق و منفعت
73
خیار رویت و تخلف از وصف:
در ماده 410 قانون مدنی میگه : " اگر من، مالی را ندیدم و آن را فقط براساس وصفی که فروشنده کرده بخرم، اگر بعد از اینکه مال رو دیدم متوجه شدم که مال دارای اوصافی که فروشنده گفته بود، نیست، حق فسخ یا خیار رویت و تخلف از وصف برام ایجاد میشه و یا می تونم همونطوری مال را بپذیرم و عقد را به هم نزنم"
74
مورد معامله:
مالی که تعهد دارم تسلیم کنم (مثل ملک، ماشین) یا عملی که تعهد دارم انجامش بدم (مثل نقاشی دیوار).
75
خیار غبن:
ماده 416 قانون مدنی می گه: "هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن، می تواند با کمک خیار غبن معامله را فسخ کند."
76
منظور از غبن در خیار غبن:
غبن: تفاوت ارزش مورد معامله با قیمت بازار بسیار واضح و آشکار باشد و این اختلاف قیمت، باید به نحوی باشد که نمیشه ازش، چشم پوشی کرد.
77
خیار غبن، ... ؟ .... است یعنی باید .... ؟.... اعمال شود.
فوری
به محض اطلاع از غبن،
78
تدلیس، به معنای ...؟....
تدلیس، به معنای پنهان کردن عیب و ایجاد فریب
79
خیار تدلیس، ... ؟ .... است یعنی باید .... ؟.... اعمال شود.
فوری
به محض اطلاع از غبن،
80
خیار تدلیس:
نسبت دادن وصفی به مبیع یا به ثمن، که وجود ندارد یا مانورهای متقلبانه توسط فروشنده یا توسط خریدار، برای طرف مقابل، حق فسخ یا خیار تدلیس ایجاد میشود.
81
وقتی یک نفر علیه من شکایت می کنه من با......می تونم توی دادگاه از خودم دفاع کنم یا اگر من ادعایی دارم، توی دادگاه با ..........می تونم ادعای خودم رو ثابت کنم.
سند
ارائه ی سند
82
.......؟.......یکی از مهم ترین ادله اثبات دعوا است.
سند
83
اصل بر ..... سند رسمی است
اصالت
84
اصل بر اصالت سند رسمی است یعنی چه؟
اصل بر اصالت سند رسمی است یعنی کسیکه ادعای جعلی بودن یک سند رسمی را کرده، باید ثابت کنه که سند جعلیه.
85
آیا اصل بر اصالت در سند عادی است؟
خیر، برعکس سند رسمی.
هم ادعای جعل می شه علیه سند عادی مطرح کرد و هم ادعای انکار و تردید
86
عقد بیع یعنی ...... یعنی
- خرید و فروش
- من، در ازای پرداخت بهای مشخصی، مالکیت مالی (هر نوع وسیله یا کالایی و هر نوع مالی یعنی اموال منقول و یا اموال غیر منقول) را به شخص دیگری، واگذار می کنم
87
مبایعه نامه یا .........، همان سند و قراردادی است که .....
- سند بیع
- همان سند و قراردادی است که مفاد عقد بیع املاک، بر روی آن نوشته می شود و به موجب آن، مالی فروخته می شود .
88
چرا مبایعه نامه تنظیم می کنیم؟
من و طرف مقابلم میایم شرایط مد نظرمون رو میاریم روی کاغذ و اسمش را می ذاریم مبایعه نامه و با اینکارمون آثار عقد بیع برای هر دو طرف ایجاد می شه یعنی منِ فروشنده انتقال مالکیت میدم و خریدار هم بها یا ثمن رو بهم میده بازم تاکید می کنم که مبایعه نامه همون عقد بیع است پس قوانین مربوط به عقد بیع، روی مبایعه نامه حاکمه اما قولنامه عقد بیع نیست.
89
مبایعه نامه همون عقد بیع است پس ......
پس قوانین مربوط به عقد بیع، روی مبایعه نامه حاکمه اما قولنامه عقد بیع نیست.
90
شرایط صحت معامله یا قرارداد،............ می باشند.
وجود قصد و رضا در طرفین قرارداد، اهلیت آن ها، مشروعیت جهت معامله و مشخص بودن مورد معامله، از شرایط صحت معامله یا قرارداد، می باشند.
91
یکی از شرایط صحت یک عقد، وجود قصد و رضای طرفین است. منظور چیست؟
قصد و رضا، یعنی:
قصد، یعنی، طرفین معامله، بخواهند معامله را ایجاد کنند
رضا، یعنی، بدون وجود اکراه و اجبار و با تمایل شخصی، مایل به انجام این امر باشند.
92
یکی از شرایط صحت یک عقد، مشروعیت جهت معامله است. منظور چیست؟
مشروعیت جهت معامله، یعنی، هدف از معامله، قانونی و شرعی باشد.
93
در ماده 190 قانون مدنی، برای تمام قراردادهایی که منعقد می شود، .......... که از آن، تحت عنوان شرایط اساسی صحت معاملات، یاد می شود
شرایط چهارگانه ای مشخص شده است
94
چه زمانی عقد یا قرارداد منعقد شده، باطل یا غیر نافذ، خواهد بود؟
در ماده 190 قانون مدنی، برای تمام قراردادهایی که منعقد می شود، شرایط چهارگانه ای مشخص شده است که از آن، تحت عنوان شرایط اساسی صحت معاملات، یاد می شود و اگر این شرایط، به طور کامل وجود نداشته باشند، قرارداد منعقد شده، باطل یا غیر نافذ، خواهد بود
95
در اصلاح حقوقی، به معامله یا قرارداد ....... می گویند،
عقد
96
یکی از شرایط صحت یک عقد، "اهلیت طرفین" معامله است. منظور چیست؟
اهلیت، یعنی، طرفین باید رشید باشند، ،عاقل (عقل داشته باشه)، بالغ (به بلوغ رسیده باشه) و مختار بوده و محجور (یا همان صغیر)، سفیه و مجنون، نباشند و از نظر قانونی، از اهلیت استیفا (یعنی، از امکان انجام معامله حقوقی) برخوردار باشند یعنی ممنوع المعامله نباشند.
97
صغیر غیرممیز کیست؟
اثر حقوقی معامله ای که صغیر غیرممیز انجام بده چیه؟
صغیر غیر ممیز، یعنی، کودک خردسالی که زشت و زیبا را تشخیص نمی دهد و به سن بلوغ که در دختران، 9 سال تمام قمری و در پسران، 15 سال تمام قمری بوده، نرسیده.
معاملات صغیر غیرممیز، همیشه باطل است.
98
مجنون را تعریف کن؟
اثر حقوقی معامله ای که یک شخص مجنون انجام بده چیه؟
یعنی شخصی که به واسطه جنون، عقل نداشته
معامله ای که یک شخص مجنون انجام بده باطل است، مگر اینکه شخص مجنون، دارای جنون ادواری یا دوره ای باشد و در دوران افاقه، اقدام به انعقاد معامله نماید.
99
یکی از شرایط صحت یک عقد، مشروعیت جهت معامله است. منظور چیست؟
هدف و انگیزه ایجاد معامله، غیر قانونی و غیر شرعی نباشد.
100
برای اینکه معاملات و قراردادهای واقع شده از سمت طرفین، دارای اثر حقوقی باشد یعنی طرفین، بتوانند از طریق آن عقد، به اهداف خود برسند، متعاملین، بااااید....... را داشته باشند و ........نیز نباشند. ............، یکی از مهم ترین نکاتی است که افراد، هنگام انعقاد عقود مختلف، باید مد نظر داشته باشند تا متضرر نشوند
باید اهلیت معامله کردن
ممنوع المعامله
مهم: اطلاع از ممنوع المعامله نبودن طرف مقابل
101
ممنوع المعامله کیست؟
ممنوع المعامله، هر شخص، اعم از حقیقی یا حقوقی است که به طور دائم یا موقت، به علت عدم اهلیت، حجر، ورشکستگی یا به علت حکم و دستور قضایی، از انجام معاملات و مداخله در امور مالی خودش، منع شده است و اگر این شخص عقدی انجام بده، اون عقد، اثر حقوقی ندااااارد.
چون اون عقد در برخی موارد غیر نافذ است و در برخی موارد باطل است.،
102
مطابق ماده 1207 قانون مدنی،................ محجور محسوب می شوند و ممنوع از مداخله در اموال و حقوق مالی خودشان می باشند (مثل خواهر نسیم) و به عبارتی، از مصادیق اشخاص ممنوع المعامله، محسوب می گردند.
"صغار، اشخاص غیر رشید، مجانین
103
بر اساس ماده 418 قانون تجارت، "تاجر ورشکسته، ...........از مداخله در تمام اموال خود، (حتی آنچه که ممکن است، در مدت ورشکستگی، عاید او گردد) ممنوع است." به موجب این ماده نیز، تاجر، در صورتی که ورشکسته باشد، حق معامله، مداخله در اموال و امور مالی خود را ندارد و ممنوع المعامله است.
از تاریخ صدور حکم ورشکستگی،
104
گاهی نیز، اشخاص، به موجب .............، به موجب دستور قضایی، و حکم دادگاه، از انجام برخی معاملات، برای مدت دائم یا موقت، ممنوع می شوند و تا مادامی که ............ یا .........، در خصوص رفع ممنوعیت آن ها از معامله، صادر نشده باشد، ممنوع المعامله می مانند.
ارتکاب برخی جرایم یا به علت بدهی
- رفع علت، نکرده باشند
- دستور قضایی
یعنی باید با دستور قضایی رفع ممنوعیت براش صادر شده باشه، بعد باهاش عقد رو منعقد کنم
105
"معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند، به واسطه عدم اهلیت، ....... است."و "معامله محجورین ........ نیست."
- باطل
-نافذ نیست غیر نافذ است
106
اثر حقوقی معاملات شخص ....... بطلان و اثر حقوقی معاملات شخص .......... عدم نفوذ می باشد، مگر اینکه ......
صغیر غیر ممیز و مجنون،
- صغیر ممیز و شخص غیر رشید،
- قیم یا ولی قانونی صغیر ممیز یا شخص غیر رشید، اعمال او را اجازه نماید تا نفوذ پیدا کند و اثر حقوقی، ناشی از معامله ایجاد شود.
107
تفاوت صغیر ممیز با صغیر غیرممیز چیست؟
صغیر غیر ممیز به فرد نابالغی گفته می شود که فاقد قوه تمیز و درک بوده و نمی تواند زشت و زیبا یا سود و زیان را از یکدیگر تشخیص دهد. در واقع او فاقد اراده انشایی است. اما صغیر ممیز به شخصی گفته می شود که با اینکه به سن بلوغ نرسیده است اما می تواند اراده حقوقی داشته باشد.
108
قانون تجارت می گه: هر گاه تاجر، بعد از توقف، معاملاتِ .......... را انجام بده، این معاملات باطل و بلااثر خواهد بود.
1- هر صلح محاباتی یا هبه و به طور کلی، هر نقل و انتقال بلاعوض، اعم از اینکه راجع به منقول یا غیر منقول باشد. 2- تادیه هر قرض، اعم از حال یا موجل، به هر وسیله که به عمل آمده باشد. 3- هر معامله که مالی از اموال منقول یا غیر منقول تاجر را مقید نماید و به ضرر طلبکاران، تمام شود."
109
اثر حقوقی معاملات تاجر متوقف و ورشکسته، در صلح بلاعوض، در هبه، در تمامی انتقال های بلاعوض یا در پرداخت قروض یا هر معامله ای که مال منقول یا غیر منقول او را مقید کند، نظیر رهن،..... خواهد بود و بدین ترتیب، معاملات او اثر حقوقی ناشی از عقود مختلف را ایجاد نمی کنند. همچنین، اثر حقوقی ناشی از معاملات شخصی که به واسطه حکم دادگاه، ممنوع المعامله است، بطلان می باشد.
بطلان
110
چگونه بفهمم طرف معامله ، ممنوع المعامله نیست؟
کد ملی و شماره موبایلش رو داشته باشم و اینترنتی استعلام بگیرم. یعنی برای استعلام وضعیت ممنوع‌المعامله بودن افراد از طریق فضای مجازی، می‌توانید به سکوهای بخش خصوصی مراجعه کنید و پس از انتخاب خدمات قوه قضاییه، وارد قسمت استعلام اعتبار معاملاتی افراد شوید. در این بخش، با وارد کردن کد ملی و شماره موبایل، می‌توانید از وضعیت قانونی خود یا طرف مقابل معامله پس از پرداخت مبلغ مورد نظر مطلع شوید
یا می‌توانید به صورت حضوری به دفاتر ثبت اسناد کشور، معاونت قضایی دادستانی کل کشور یا ادارات ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید
111
ممنوع المعامله شدن بدهکاران مالیاتی
بدهکاران مالیاتی زمانی ممنوع المعامله می‌شوند که به هر دلیلی از پرداخت مالیات به اداره امور مالیاتی امتناع کنند.اداره مذکور راهی جز توقیف اموال این بدهکاران ندارد. پس از توقیف امکان انجام هرگونه معامله آن مال وجود ندارد. بنابراین بدهکار مالیاتی نسبت به مال توقیف شده ممنوع المعامله میشود.
112
اگر کسی ممنوع المعامله بود چه باید کرد؟
در پاسخ باید گفت که این ممنوعیت بسته به علت آن باید مورد بررسی قرار بگیرد. به عنوان مثال کسی که غیررشید است باید با تقاضای حکم رشد و مراجعه به دادگاه اقدام به اثبات رشد خود کرده و توان مداخله در امور مالی خود و معاملات را به دست آورد. در مورد افراد ورشکسته نیز بعد از تصفیه امکان چنین کاری مهیا خواهد بود. در مواردی که فرد به دلیل بدهی مالیاتی دچار ممنوع المعاملگی شده است، باید پس از پرداخت بدهی مالیاتی برای رفع آن اقدام کرد
113
ممنوع المعامله بودن برای پرداخت مهریه
درصورتیکه مهریه به اجرا گذاشته شده و برای آن اجراییه صادر گردد، می‌توان به میزان مهریه از اموال همسر توقیف نمود. در صورتیکه اموال همسر توقیف شود، امکان معامله در مورد آن مال خاص وجود نخواهد داشت. البته باید توجه داشت که این مال نباید از مستثنیات دین باشد، زیرا چنین اموالی قابل توقیف نبوده و نیستند. بنابراین اگر مالی توسط اجراییه ثبت و یا دادگاه مالی در اجرای مهریه توقیف گردد، امکان معامله بر روی آن وجود نخواهد داشت.
114
مفهوم مال توقیف شده
اموال توقیف شده به اموالی گفته میشود که به دستور مراجع قضایی یا قانونی به دلیل وجود بدهی (مانند مالیاتی یا بدهی به شخص دیگر)، دعوی حقوقی، یا جرایم کیفری تحت توقیف قرار گرفته و مالک آن حق تصرف، معامله، یا انتقال آن را ندارد مگر با مجوز قانونی. این اموال تا زمان حل‌وفصل پرونده و رفع توقیف، قابلیت نقل‌وانتقال، فروش یا بهره‌برداری ندارند.
یعنی اگر میخوام عقد یا هبه و ... منعقد کنم اول باید ببینم این مال توقیفی هست و اگر بود، معامله نکنم
115
توقیف اموال به دو نوع اصلی تقسیم میشود:
توقیف قضایی
در این نوع توقیف، اموال به دلیل حکم دادگاه و در جریان یک پرونده قضایی از دسترس مالک خارج می‌شوند. مثلاً در صورت وجود دعوای حقوقی و صدور حکم قضایی، ممکن است اموال فرد برای تضمین اجرای حکم توقیف شود.
توقیف اجرایی
این نوع توقیف بیشتر در جریان اجرای حکم دادگاه یا اجرای اسناد رسمی صورت می‌گیرد. مثلاً اگر فردی بدهی خود را پرداخت نکند، اموال او برای جبران بدهی توقیف میشود.
116
معامله نسبت به مال توقیف شده چگونه است؟
ابطال معامله
بر اساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی:
هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.
بنابراین هرگونه فروش و معامله نسبت مال توقیف شده، از نظر حقوقی باطل است. یعنی معامله‌ای که بدون مجوز مراجع قضایی یا اجرایی انجام شده باشد، از نظر قانونی معتبر نیست و به راحتی می‌تواند توسط دادگاه ابطال شود
117
فروش مال توقیف شده .... است
جرم
البته جرم فروش مال توقیف شده هنگامی مصداق دارد که فردی با علم توقیف ملک،اقدام به فروش آن نماید. یعنی من باید ثابت کنم که او عالم به این موضوع بوده که کار مشکلی است
یعنی اگر طرف معامله ی من بیاد مال توقیفی اش رو بهم بفروشه، مجرمه ومن می تونم پیگیری کنم اما اینکار اینقدر پول وکیل، و انرژی می بره که بهتره همون اول قبل از امضای قرارداد، چک کنم مال توقیفی نباشه
118
درصورتیکه فردی متوجه شود معامله‌ای که انجام داده شامل مال توقیف شده بوده و این معامله به دلیل توقیف بودن مال باید باطل شود، چکار باید کند؟
درصورتیکه فردی متوجه شود معامله‌ای که انجام داده شامل مال توقیف شده بوده و این معامله به دلیل توقیف بودن مال باید باطل شود، می‌تواند با تنظیم و ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست اعلام بطلان معامله را کند.
119
استعلام بند ز چیست؟
با کپی سند ملک میری دفترخانه و می
گی درخواست استعلام بند ز دارم و دفترخانه از ثبت این استعلام رو میگیره و بهت میده و می فهمی که طرف ممنوع المعامله شده یا نه و می فهمی که ملک در بازداشت (توقیفی) هست یا نه.
120
هنگام عقد بیع چگونه بفهمم ملک در رهن است یا خیر؟
مالک ملک باید وارد ثبت من خودش
بشه و کد ملی مالک، شماره موبایلش و اطلاعات ملک یعنی عدد فرعی از ، عدد اصلی از و شناسه الکترونیکی ملک را وارد کنه و در نتیجه اعلام میشه که این ملک در رهن هست یا نه، بازداشتی (توقیف شده) هست یا نه
121
اگر طرف مقابلم وکیل مالک یا خریدار بود چگونه اصالت وکالت نامه اش را بررسی کنم؟
سامانه ثبت من
بعد چک کن که اطلاعات وکالت نامه با اونی که ثبت من بهت نشون می ده یکی باااااشه
122
. ماده 191 قانون مدنی، در خصوص تاثیر قصد بر معامله، مقرر می دارد: "عقد، محقق می شود، به قصد انشاء، به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند."
منظور از قصد انشا چیست؟
بر اساس این ماده، عقد با قصد انشا یعنی قصد ایجاد معامله، محقق می شود و این قصد، باید، به وسیله لفظ یا نوشتاری که دلالت بر داشتن قصد می کند، اعلام بشه
123
نبود قصد، سبب ......... معامله یا عقد می شود و نبود رضایت، سبب ..........معامله؛
چنانچه هریک از طرفین معامله، بدون رضایت، اقدام به انعقاد قرارداد نموده و بعدا، رضایت خود را اعلام کند، عقد درسته؟
- بطلان
- عدم نفوذ
- معامله صحیح خواهد بود.
124
تعریف سفیه یا غیر رشید؟
سفیه یا غیر رشید، یعنی کسی که عقل معاش ندارد،
125
معاملات مالی سفیه یا غیر رشید چه اثر حقوقی ای داره؟
سفیه یا غیر رشید، اگر معامله ای مالی رو انجام بده و اون معامله نافع باشد، یعنی برای او، نفع داشته باشد، معاملات مالی صحیح است، در صورتی که معامله، مضر باشد، باطل است و در صورتی که معامله، نه نافع و نه مضر باشد، غیر نافذ بوده و معاملات غیر مالی او، صحیح است.
126
معاملات صغیر ممیز نیز در صورتی که معامله نافع باشد، یعنی برای او، نفع داشته باشد، ....، در صورتی که معامله، مضر باشد، ...... و در صورتی که معامله، نه نافع و نه مضر باشد، بوده و برای نفوذ، نیاز به ...................دارد.
صحیح
- باطل
- غیر نافذ است
- اذن ولی قهری یا قیم او
127
اهلیت، به معنای ......... یا ......... است
- شایستگی دارا شدن حق
- شایستگی اجرای حق
128
انواع اهلیت در قانون مدنی ایران، به دو گروه .... و ........تقسیم می شوند.
- اهلیت تمتع و
اهلیت استیفا -
129
اهلیت تمتع به معنای........
شایستگی فرد برای دارا شدن حق است که از بدو تولد تا پایان تولد همه انسان ها دارای اهلیت تمتع هستند
130
اهلیت استیفا به معنای ..........
شایستگی و توانایی برای اجرای حق است.
131
طبق قانون، هر شخص، برای انجام امور حقوقی، باید ......
یک سری ویژگی ها داشته باشد
به عنوان مثال، همه افراد، حق ازدواج دارند(اهلیت تمتع)، اما اقدام به آن، بعد از رسیدن به سن قانونی ممکن است.
(اهلیت استیفا)
132
گروهی از افراد، در جامعه اهلیت لازم برای اجرای حق را ندارند (استیفا) که در قانون به آنها محجور گفته می شود. محجورین از تصرف در .... و ...... خود منع شده اند. که ممکن است دلیل آن ............... باشد. هدف قانون گذار از ایجاد این گروه حمایت از آنها در تصرفات مالی و غیرمالیشان است.
- اموال و حقوق مالی
- و غیر مالی
- نرسیدن به سن قانونی، یا زوال عقل (جنون) و رشد
133
قانون مدنی، در ماده 214 خود، در خصوص مورد معامله در عقد، مقرر می دارد: "مورد معامله، باید، ..... یا ... باشد که هر یک از متعاملین، تعهد تسلیم یا ایفاء آن را می کنند."
- مال
- (تعهد به انجام عملی)عملی
134
مشروعیت جهت معامله، یعنی، جهت و هدف معامله و انگیزه بستن قرارداد، ........ نباشد.
جهت معامله، لازم نیست در قرارداد، ذکر شود؛ اما، اگر ذکر شد، نمی تواند نامشروع باشد. زیرا جهت نامشروع و غیر قانونی، باعث ..... می شود. برای مثال، نیازی نیست در قرارداد خرید خانه، ذکر شود که خریدار، خانه را برای چه کاری می خرد، برای سکونت، برای اجاره دادن یا برای دایر کردن مکانی برای قمار .
، در مورد قمار چون هدف و جهت عقد، غیر قانونی و نامشروع است و یکی از شرایط صحت معامله، وجود ندارد، پس عقد .... و.
آثار قانونی عقد، بر آن، بار نمی گردد.
- یک هدف نامشروع و غیر قانونی نباشد.
- باطل شدن عقد
- باطله
135
آیا دو لغت مال و دارایی به یک معنا هستند؟
خیر، مال، فقط بخش مثبت دارایی را شامل می شود، مثلا داشتن خانه یا ماشین، اما دارایی، یک بخش مثبت داره (مال) و یک بخش منفی داره که شامل دیون و بدهی های هر شخص می باشد.
136
مال در حقوق یعنی چه؟
مال چیزی است که مفید است و نیازی را برآورده میکند، قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معینی است و از نظر قانون کشور، مشروع و قانونی است
پس اگر چیزی وجود داشته که مفید نبوده و نیازی را برآورده نکند، مانند یک دانه گندم؛ و یا اینکه، قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معین نباشد، مانند خورشید و آسمان؛ و یا از نظر حقوق یک کشور، مشروع و قانونی نباشد، نظیر شراب در حقوق ایران، در این صورت، نمی توان آن را مال نامید
137
مال باید منفعت عقلایی داشته باشد، یعنی ......
عقلای جامعه، برای اون مال ارزش قایل شوند. بنابراین، چیزی که منفعتی از نظر عقلا ندارد، مال محسوب نمی شود .
مثلا یک دانه گندم مال نیست، زیرا به تنهایی ارزش و منفعتی ندارد، اما یک کیسه گندم را می توان مال دانست، زیرا دارای سود و منفعت بوده و می توان برای درست کردن نان، از آن استفاده کرد.
138
...... و.........هم چون، سبب ایجاد آثار و پیامدهای مالی می شوند و افراد از آن سود می برند و نسبت به آن حق مالکیت دارند ، مال محسوب می شوند .
- حق تالیف
- حق سر قفلی
139
مال باید مشروع باشد یعنی چه؟
یکی از ویژگی های اینکه قانون، چیزی را مال بداند اینه که مال باید مشروع باشه
. مشروع بودن مال به این معنا است که معامله آن مال، نباید از لحاظ شرعی و قانونی، ممنوع و نامشروع باشد
مثلا هیچ کس نمی تواند طرح شکایت کنه و بگه مواد مخدرم یا مشروب الکی به سرقت رفته، زیرا بر اساس قانون و شرع، مواد مخدر و مشروب الکی، مال نیستند. چون معامله ی شون قانونی و شرعی نیست.
140
مال مادی و مال غیر مادی :
مال مادی: در جهان خارج، دارای یک وجود مادی و محسوس بوده و می توان آن را با چشم دید و به آن ها اشاره نمود. شی خارجی ، ملموس و قابل دیدن است، مثل خانه ، اتومبیل و اموال و مشترکات عمومی مانند معابر و دریاها.
مال غیرمادی: به تمامی اموالی گفته می شود که در عالم خارج، وجود عینی و ملموس نداشته، بنابراین، با چشم، قابل دیدن نیستند و در نتیجه، قابل اشاره نیز نمی باشند. مثل حق اختراع که در عالم خارج وجود ندارد، اما دارای فایده مادی هستند؛ این نوع اموال ، مال غیر مادی هستند
141
اقسام مال عبارتند از :
مال مادی و مال غیر مادی
142
تقسیم بندی اموال مادی؟
1. اموال منقول و غیر منقول
2. اموال مثلی و قیمی
3. اموال مصرف شدنی و اموال قابل بقا
4.
143
تقسیم بندی اموال غیر مادی؟
1. حقوقی که به اعیان (جمعِ عین) تعلق گرفته، یعنی حقوق عینی، مانند حق انتفاع و حق ارتفاق و.
2. حقوق مربوط به اموال فکری و معنوی، مانند حق مولف(حقی که تالیف کننده یک اثر ادبی، علمی یا هنری، بر اثر خود دارد) و حق اختراع، در زمره اموال غیر مادی می باشند.
3. حقوق تعلق گرفته به اسناد تجاری
4. حق سرقفلی یا کسب و پیشه
144
اموال غیر مادی که وجود خارجی نداشته و ........ محسوب نمی شوند، قابل....... نیستند پس رهن، صرفا، اختصاص به اموال مادی دارد.
- عین
- قابل وثیقه گذاری
145
مطابق قانون مدنی کشور ما، بیع، تملیک عین است که از سوی فروشنده، به خریدار، انجام گرفته و خریدار نیز در مقابل آن عین، عوض معلومی را تحت عنوان ثمن، به فروشنده می پردازد. لذا، عقد بیع، در مورد ...... که عین محسوب نمی شوند، قابل انعقاد نیست. برای انتقال این اموال مثاال انتقال حق تالیف، باید چه کرد؟
- اموال غیر مادی
- از دیگر قراردادها استفاده کرد و یا اینکه عقد بی نامی را منعقد نمود که تابع ماده 10 قانون مدنی می باشد.
146
اموال غیر مادی، قابل ....... نمی باشند.به جز برخی از موارد استثنایی مثل ......... .
- توقیف
- سهام بانام اشخاص در شرکت ها،
147
منظور از مال منقول،
به مال مادی ای گفته می شه که بتوان آن را جا به جا کرد، بدون اینکه خود مال یا محل آن، خراب شود. مانند اتومبیل و صندلی.
148
منظور از مال غیرمنقول؟
اموال غیر منقول، به مال مادی ای گفته می شه که جا به جایی مکانی آن ها، بدون خرابی خود آن ها یا محلشان، امکان پذیر نمی باشد. مانند خانه، زمین و لوله های نصب شده در ملک.
149
تعریف اموال مثلی؟
به مال مادی ای گفته می شود که شبیه و نظایر آن، زیاده. بنابراین، متعهد می تواند به جای آن مال، مالی نظیر آن را به طلبکار خود بدهد؛ مانند یک اسکناس هزار تومانی. شخصی که بابت خرید یک کالا، مبلغ 500 هزار تومان، بدهکار می باشد، می تواند به جای اسکناس هایی که در جیب خود دارد، هر اسکناس دیگری را نیز به فروشنده، داده و تعهد خود را انجام دهد.
150
تعریف مال قیمی؟
مال قیمی، به مالی مادی ای گفته می شود که منحصر به فرد بوده، نظایری نداشته و خود آن مال، مد نظر می باشد، به نحوی که متعهد نمی تواند به جای آن مال، مال دیگری را به طلبکار بدهد. به عنوان مثال، هنگامی که شخص خانه خود را می فروشد، ملزم است تا همان خانه را به خریدار تحویل داده و در نتیجه نمی تواند خانه دیگری، هر چند گران تر را به خریدار بدهد. بنابراین، خانه، مثال خوبی، برای اموال قیمی می باشد.
151
اموال مصرف شدنی و اموال قابل بقا؟
اموال مصرف شدنی، اگر استفاده بشن، از بین می روند، مانند شمع و کلیه مواد خوراکی و آشامیدنی. اما، اموال قابل بقا، با استفاده از بین نمی روند، هر چند در گذار زمان، دچار استهلاک شوند، نظیر خانه، ماشین و لباس
152
حقوق تعلق گرفته به اعیان؟
عین که جمع آن اعیان است، مالی است که وجود خارجی دارد و برای انسان، ملموس است؛ مانند خانه یا یک جفت کفش
حقوق تعلق گرفته به اعیان، از آن جهت که با چشم، مشاهده نشده و قابل اشاره در جهان خارجی نیز نمی باشند، اموال غیر مادی می باشند. مانند حق انتفاع که به موجب آن، شخص می تواند از مال متعلق به دیگری، استفاده کند این حق، یعنی، حق استفاده از مال دیگری، قابل مشاهده با چشم نبوده و در زمره اموال غیر مادی می باشد.
برای مثال، خانه یک عین است، وقتی مالکی خانه اش را اجاره می دهد، در واقع، منفعت استفاده از خانه را به مستاجر داده است . مستاجر، بدون آن که مالک خود خانه باشد ، مالک منفعت استفاده از خانه است. بنابراین، سکونت منفعت خانه است. این نوع از منفعت در حقوق، مال محسوب می شود.
153
عین یعنی چه؟
عین که جمع آن اعیان است ، مالی است که وجود خارجی دارد و برای انسان، ملموس است؛ مانند خانه یا یک جفت کفش
154
مال مفروز و مال مشاع؟
مال مفروز، مالی (مادی) است که کل آن، دارای یک مالک می باشد، مثل اینکه s مالک شش دانگ یک خانه است. اما مال مشاع، مالی (مادی) است که چند نفر با هم در آن شریک هستند و چندین مالک دارد.
مثال s و b شریکا مالک یک خانه هستند. هر کدام مالک سه دانگ هستند.
155
حقوق تعلق گرفته به اسناد تجاری
؟
حقوقی که فرد بر اسناد تجاری داشته نیز از آن جهت که وجود مادی در عالم خارج نداشته، از جمله اموال غیر مادی می باشند. مانند حقی که سهام داران، در یک شرکت سهامی داشته که خود این حق، بر خلاف ورقه سهم، قابل دیدن و اشاره نمی باشد
156
قانون مدنی چیست؟
قانونی است که روابط شخصی و خصوصی میان شهروندان را تنظیم می کند
157
قانون مدنی به چه موضوعاتی می پردازد؟
مانند ازدواج ، طلاق ، معاملات ، قراردادها ، ارث و وصیت و مسائلی از این قبیل
158
موضوعات قانون مدنی؟ یعنی قانون مدنی به چه مباحثی پرداخته؟
قسمت اول قانون مدنی در خصوص اموال و مالکیت است . حقوقی که به واسطه مالکیت افراد بر اموال شان مطرح است مورد بررسی قرار گرفته است . مثل حق انتفاع و حق ارتفاق . اموال منقول و اموال غیر منقول و وقف .
قسمت دوم در مورد تعهدات معاملات است و شرایط اساسی صحت معاملات میان افراد ، مانند عقد اجاره و قرض .
قسمت سوم در خصوص ارث و وصیت کردن است و احکام مربوط به آن است .
قسمت چهارم در خصوص حقوق خانواده است ، مانند عقد نکاح ، احکام مربوط به طلاق ، عده زن ، انواع قرابت و خویشاوندی ، مهریه ، نفقه ، فسخ نکاح .
159
اموال بدون مالک را تعریف کن؟
در عالم خارج اموالی وجود دارند که به کسی تعلق ندارند و نمی توان مالک آنها را مشخص کرد که به آنها اموال بدون مالک گفته می شود ؛ برای مثال اموال مجهول المالک یا زمین های موات
160
اموال بدون مالک طبق قانون به سه دسته تقسیم می شوند؟
1. مشترکات عمومی:
دولت برای انجام خدمات عمومی و اجرای وظایف خود ، اموال گوناگونی در اختیار دارد و از آنها استفاده می کند .مثال: راه عمومی ، اموال مورد استفاده عموم مثل پل ها ، مساجد و اماکن عمومی ، بستر رودخانه ها و جنگل ها
2. مباحات:اموالی که ملک اشخاص نمی باشند و افراد مردم می توانند آنها را مطابق مقررات تملک کرده و یا از آنها استفاده کنند. دو ویژگی دارند : 1- نداشتن مالک، 2- امکان تملک یا انتفاع از آنها بر طبق قانون وجود داشته باشد .
3. اموال مجهول المالک
مالی که مالک دارد اما به هر دلیلی نمی توان او را پیدا کرد ، مال مجهول المالک می گویند .
161
اراضی موات یعنی چه؟
یعنی زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع درآنها نباشد "
162
شرایط اساسی صحت قراردادها یعنی چه؟
هر معامله ای برای اینکه به صورت صحیح منعقد شود و آثار حقوقی بر جای بگذارد، می بایست شرایط خاصی را که در ماده 190 قانون مدنی ذکر شده، داشته باشه و تنها در اینصورت می توان یک عقد ، قرارداد یا معامله را صحیح دانست
163
مورد معامله چیست؟
مورد معامله ، همان چیزی است که در توافق میان دو طرف، مورد داد و ستد یا خرید و فروش قرار می گیرد و چیزی در ازای آن، پرداخت می شود . پس مورد معامله، اعم است از مبیع و ثمن معامله . مثلا در عقد بیع، هم ملک فروخته شده ( مبیع ) و هم بهای پرداخت شده در قبال آن ( ثمن ) ، مورد معامله هستند.
164
از شرایط صحت قرارداد، معلوم و معین بودن مورد معامله است. تفاوت ایندو کلمه چیست؟
معلوم بودن مورد معامله یعنی: طرفین نسبت به مورد معامله اعم از مبیع و ثمن ، علم داشته باشند و مشخصات دقیق آن را بدانند مثل اینکه طرفین بدانند یک باب منزل مسکونی با فلان مشخصات را خرید و فروش می کنند و از مشخصات آن به صورت کلی، مطلع هستند .
اما معین بودن مورد معامله یعنی:ما به ازای خارجی آن، در عالم واقع ، برای طرفین ، قابل تشخیص بوده و طرفین ، دقیقا بدانند که کدام خانه قرار است مورد معامله قرار گیرد . مثلا خانه ای در فلان شهر، خیابان و پلاک خاص و فلان واحد و طبقه ، مقصود طرفین باشد .
165
یکی از مهم ترین و اصلی ترین آثار معلوم و معین نبودن مورد معامله ، ..... معامله است . بطلان معامله به این معنا است که .........
- بطلان
- از اول ، اصلا قرارداد یا عقدی میان طرفین منعقد نشده است و به همین دلیل ، اصلا چنین قراردادی قابل استناد نیست
166
ثمن یعنی چه؟
زمانی که مالی به دیگری منتقل شده و در ازای آن ، عوض پرداخت می شود ، می توان از آن عوض ، تحت عنوان ثمن معامله یاد کرد . البته ، ثمن معامله همیشه وجه نقد نیست ؛ بلکه می تواند عین معین نیز باشد ؛ مثلا خانه در برابر قطعه زمین .
167
هر انسانی به محض تولد، دارای اهلیت ...... می باشد، حتی حمل ( جنین) به شرط آن که.......، دارای اهلیت است.
اگر جنین، پس از تولد، حتی برای یک لحظه زنده باشد و سپس بمیرد، به اعتبار آن یک لحظه حیات، صاحب حقوق شده است و پس از فوت او، حقوق و اموالش به وراث، منتقل می شود.
تمتع
زنده متولد بشود
168
به موجب ماده 959 قانون مدنی: "هیچ کس، نمی تواند به طور کلی، ......... و ........ حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند."
سلب قسمتی از حقوق مدنی، به طور جزیی اشکالی ندارد. مانند اسقاط کافه خیارات در عقد بیع
حق تمتع و
(حق استیفا)
169
ماده 956 قانون مدنی : " اهلیت تمتع یا اهلیت برای دارا بودن حقوق، با ......، شروع و با ........، تمام می شود. "
زنده متولد شدن انسان
- مرگ او
170
مطابق قانون مدنی کسانی که به اصطلاح محجور هستند یعنی ........... ، باید کسی را داشته باشند تا در انجام این امور به آنها کمک کند و این محجورین به سه دسته ..........تقسیم می شوند . مثلا صغیر کسی است که ........
- توانایی تصرف در امور مالی یا انجام امور غیر مالی خود را ندارند
- صغار، اشخاص غیر رشید و مجانین
-به سن بلوغ نرسیده است
171
موارد نصب قیم، اعم از ........... برای محجورین در قانون مدنی ماده 1218 مشخص شده است که به شرح زیر است :
- قیم دائم و قیم موقت،
1" برای صغاری که ولی خاص ندارند.
2برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر آنها بوده و ولی خاص نداشته باشند.
3برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر آنها نباشد . "
172
در صورتی که محجور ، ولی خاص ، یعنی ......... نداشته باشند ، باید شخص واجد صلاحیت دیگری به قیمومت او منتصب شود
در صورتی که پدر یا جد پدری فوت شده اند و در وصیت خود، شخصی را برای اداره امور محجور پیش بینی کرده باشند، به این شخص ..... گفته می شود . اما اگر در وصیت شان وصی هم تعیین نکرده باشند، دادگاه کسی را تعیین می کند که به او ... می گویند تا مواظبت از شخص محجور و نمایندگی او را به موجب .......... بر عهده بگیرد .
پدر یا جد پدری
- وصی
- قیم
- قیم نامه،
173
شروط باطل در قرارداد، شرط است که ........... و ....... نقشی در باطل شدن قرارداد نداشتند
شرطی است که باطل است اما قرارداد را باطل نمی کنه.
174
شروط باطل کننده قرارداد شروطی هستند که ........ این شروط در ماده 233 قانون مدنی مشخص شده اند و به دو دسته زیر تقسیم می شوند :
- هم خودشان باطل هستند و هم منجر به باطل شدن قرارداد می شوند .
-
1- شروط خلاف مقتضای ذات عقد
2- شروط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین می شود .
175
؟ شروط خلاف مقتضای ذات عقد
مثلا اینکه خریدار در قرارداد بیع شرط کند که مال مورد معامله هرگز به خریدار منتقل نشود!
این موضوع با ذات قرارداد خرید و فروش (که بدست آوردن مالکیت به یک مال است) در تضاد است . از این رو وجود چنین شرط باطلی، منجر به باطل شدن کل قرارداد می شود .
176
شروط مجهولی که منجر به جهل به
عوضین می شود را با مثال توضیح بده.
مثلا خانه ای به قیمت 200 میلیون تومن فروخته شود اما فروشنده در قرار داد شرط می کنه که هر مقدار از ملک را که بخواهد در ازای این 200 میلیون تومان به نام خریدار می کنه . چنین شرطی آنقدر مبهم است که اصلا مشخص نمی کند که آن چیزی که در معامله در قبال 200 میلیون مبادله می شود دقیقا چیست ؟! این شروط باطل و مبطل قرارداد هستند ؛ یعنی هم خودشان باطل اند هم قرارداد را باطل می کنند .
177
معامله غرری چیست؟
یکی از طرفین یا هردوی آن ها، از شرایط معامله، و سود و زیان آن آگاه نبوده و اطلاعات کافی ندارد به همین خاطر ممکن است که با انجام این معامله دچار ضرر و زیان شود. قمار (شرط بندی) که در فقه اسلامی به دلیل عدم وجود نفع عقلایی و مشروع، باطل تلقی میشود.
178
عقد بیع چیست؟
شخصی ، در ازای دریافت کردن مبلغ مشخصی ، مالکیت مالی را به دیگری ، انتقال می دهد
179
مبایعه نامه چیست؟
همان سند و قراردادی است که مفاد عقد بیع ( مثل بیع املاک)، بر روی آن نوشته می شود و به موجب آن ، مالی فروخته می شود.
180
مبایعه نامه یا ........ یا .......، برای هر نوع خرید و فروشی می تواند مورد استفاده قرار بگیرد و فقط مختص به بیع ملک نیست.
سند بیع-
- بیع نامه
181
گاهی ، مبایعه نامه و ..... ، با هم اشتباه گرفته می شوند و به جای هم به کار می روند
قولنامه
182
مبایعه نامه املاک، سند معامله ای است که به منظور بیع و فروش ملک، میان فروشنده و خریدار، تنظیم گردیده و از اعتبار.......، برخوردار می باشد
به همین علت اظهار.......، نسبت به آن امکان پذیر بوده،
اسناد عادی-
- انکار و تردید
183
اصطلاح قولنامه املاک، که در عرف معادل مبایعه نامه است، اما در حقوق، آن را ......... دانسته و........
در قولنامه طرفین صرفا، .......... ؛ در صورتی که هنوز عقد بیع، میان آنها بسته نشده است
پس اگر املاکی برگه ای جلوت گذاشت و روش نوشته شده بود قولنامه، بدان که این همان مبایعه نامه است = بیع و آثار بیع را دارد.
- پیش قرارداد و وعده عقد = قولنامه
- آثار قرارداد اصلی روی قولنامه، بار نمی کند.
- با همدیگر قول و قرار می گذارند که در شرایط خاصی ، با هم عقد بیع منعقد نمایند
184
در حالی که مبایعه نامه، همان ....... است که به موجب آن، مالی به دیگری فروخته شده و در ازای پرداخت بها، به ملکیت وی در می آید .
- عقد بیع
185
تعریف قولنامه از نظر حقوقی؟
به عنوان مثال، الف قصد دارد تا ملک خود را به ب بفروشد، اما ب هنوز پول ملک را به طور کامل فراهم نکرده است. به همین دلیل، طرفین، قولنامه ای را منعقد کرده و در آن، توافق می کنند که دو ماه بعد، در دفتر املاک تعیین شده، جهت انعقاد قرارداد بیع و تنظیم سند آن (بیع نامه)، حاضر شوند.
پس قولنامه از نظر علم حقوق یعنی دو نفریک قرارداد عادی را میان خود تنظیم می کنند و بدین وسیله به هم قول می دهند که
متعهد شده اند تا در یک تاریخ معین و در یک مکان مشخص شده، برای انعقاد قرارداد اصلی، حاضر شوند.
186
، اسناد، در یک تقسیم بندی، به دو دسته .......... و .......... تقسیم می شون
سند رسمی و عادی،
187
یکی از مهم ترین قوانین مبایعه نامه املاک، آن است که ..........، به صورت دقیق، در قرارداد ، تعیین شوند و موقع تنظیم مبایعه نامه املاک در بنگاه املاک، حتما ........ احراز گردد تا از مشکلات حقوقی همچون کلاهبرداری، فروش مال غیر و مواردی از این قبیل، جلوگیری شود .
- طرفین قرارداد
-هویت خریدار یا فروشنده
با کارت ملی اش
احراز بشه
188
یکی دیگر از قوانین مبایعه نامه املاک ، تعیین دقیق ...... به این معنا که تمام جزئیات مربوطه اعم از مشخصات ، امکانات آن، وام دار بودن یا نبودن و کلیه موارد پر اهمیت، حین سند مبایعه نامه درج شود . به این دلیل که گاهی به علت مشخص شدن وجود عیب و نقص در ملک، ممکن است خریدار ، حق فسخ قرارداد را داشته باشد .
- مشخصات ملکی است که قرار است خریداری شود
- مشخصات ملکی است که قرار است خریداری شود
189
از دیگر قوانین مبایعه نامه املاک، تعیین کردن......... می باشد و در صورتی که پرداخت غیر نقدی است مانند ...... می بایست مشخصات آن نظیر....... به صورت دقیق ذکر شود . همچنین ، لازم است که شرایط مربوط به تحویل ملک نیز به صورت روشن ، در مبایعه نامه درج گردد
- بها یا عوض قرارداد
- پرداخت با چک
- نام بانک، شعبه، شماره چک،
190
مبایعه نامه یا بیع نامه، .....؛ به این معنا که طرفین، صرفا در صورتی می توانند از عمل کردن به آن خودداری کنند که یکی از شرایط فسخ قرارداد وجود داشته باشد یا اینکه هر دوی طرفین، بر فسخ قرارداد، رضایت داشته باشند
نوعی عقد لازم است
191
در صورتی که فروشنده ملک، تعهدات خود را در خصوص تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به خریدار انجام نداد، می توان ......
می توان در دادگاه، به استناد مبایعه نامه ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نمود
192
در صورتی که خریدار ملک، ثمن را پرداخت نکند، می توان...........که به آن وجه التزام گفته می شود و یا اینکه فروشنده در دادگاه ، دعوای ......را اقامه کند .
ضمانت اجرایی تعیین نمود که بر اساس آن ، ملزم باشد به ازای هر روز تاخیر در پرداخت ، مبلغی را به عنوان جریمه ، پرداخت کند
سوال صبا: اگر وجه التزام بگیری یعنی حق فسخ خودت را اعمال نکردی و حق فسخت از بین می ره؟؟
مطالبه ثمن قرارداد-
193
حتما در جلسه قرارداد، صدا را ضبط کنم تا به عنوان مدرک سیوش کنم.
194
ملکم رو می خوام بفروشم
1. خریدار بیش از یک نفر است (دو یا چند نفر هستند):
مثال زن و شوهر هستند یا چند برادر هستند که اومدند ملک وزرا یا گلگون را بخرند.
حتما ایندو جمله را در قراردادم بنویسم وگرنه ملکم قفل می شه و از دستم رفته:
1. تمام خریداران (هم زن و هم شوهر) هریک به تنهایی در برابر فروشنده (من)، نسبت به تمامی ثمن معامله، ضامن تضامنی در پرداخت ثمن معامله هستند.
2. اگر هر یک خریداران (زن یا شوهر) در هر یک از موارد مقرر، ثمن معامله را به هر دلیل پرداخت نکنند، فروشنده حق فسخ تمام شش دانگ و حق استراداد تمام شش دانگ ملک موضوع معامله راخواهد داشت.
،
به هیچ وجه، مطالبه ثمن را نمی کنم چون حق فسخم از بین میره. سریع از حق فسخم استفاده می کنم یعنی بلافاصله اظهارنامه اعلام فسخ یا انفساخ ارسال می کنم به خریدار. و بعدش بلافاصله دادخواست تایید فسخ رو تقدیم دادگاه کن
195
در قرارداد برای حق فسخ ات .........؟......... وگرنه معامله ات باطله. مثال اگر ثمن را در موعد مقرر پرداخت نکردی.....؟...........
زمان تعیین کن
- تا یک ماه حق فسخ معامله و استرداد شش دانگ ملک مورد معامله را دارم.
196
شخصی، وکیل خریدار است یعنی وکالت داره از خریدار و به جای خریدار اومده ملکم رو بخره:
قبل از امضای قرارداد این چهار کار را انجام بده؟
1. اصالت وکالتنامه را استعلام بگیر
2. حدود اختیارات وکیل را دقیق بررسی کن
3. در وکالتنامه سن موکل را حتما چک کن. حتما ببین تاریخ تنظیم وکالتنامه چه زمانیه و بپرس که خریدار کجاست.
197
توی جلسه قرارداد هستم و شخصی می گه وکیل خریدار است. اول بگم وکالتنامه ات را بده ببینم همون موقع باید اصالت وکالتنامه را استعلام بگیرم. چگونه اینکار رو کنم؟
اگر موکل داخل ایرانه و به یکی وکالت داده، پس وکالتنامه در دفترخانه ثبت شده: مراجعه به دفترخانه یا وب سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس www.my.ssaa.ir ، انتخاب منوی خدمات الکترونیکی، انتخاب زیر منوی خدمات ثبتی، انتخاب گزینه تصدیق اصالت اسناد دفاتر اسناد رسمی
اگر موکل خارج از ایرانه و به یکی وکالت داده، پس وکالتنامه و امضای موکل در وزرات خانه انجام شده: سامانه میخک (همون سامانه تاک است) را سرچ کن. نوع مدرک را بزن وکالتنامه/ تصدیق امضا، کد ملی موکل، کد رهگیری وکالت نامه را واردکن.
نکته: برای استعلام وکالت نامه های قدیمی تر که در خارج از کشور به تأیید سفارت و یا کنسولگری های جمهوری اسلامی ایران رسیده اند باید به طور حضوری به وزارت امور خارجه مراجعه کنید تا بتوانید پس از ارائه مدارک لازم نسبت به استعلام این گونه وکالت نامه ها اقدام نمایید
198
توی جلسه قرارداد هستم و شخصی می گه مالک ملکی اس که من می خوام بخرم. من اول باید همون جا اصالت سند مالکیت فروشنده رااستعلام بگیرم ببینم راست میگه یا نه. چگونه استعلام بگیرم؟
مراجعه به وب سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس www.my.ssaa.ir انتخاب منوی خدمات الکترونیکی، انتخاب زیر منوی خدمات ثبتی، انتخاب گزینه تصدیق اصالت سند مالکیت
یکسری اطلاعات باید از سند وارد سایت کنم یعنی باید:
کد ملی / شناسه ملی و شماره دفتر املاک الکترونیک(بالای سند دست راست) و اصلی و فرعی ملک را می پرسه ازت.
199
انجام نقل و انتقال املاک دارای سند تک برگ سبز رنگ، صرفا در دفاتر اسناد رسمی:
هر نوع نقل و انتقال سند تک برگ سبز رنگ، صرفا در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد. طرفین معامله فقط برای مذاکرات در مورد مفاد معامله می توانند به بنگاه ها مراجعه نمایند، اما برای انتقال سند می بایست پیش نویس قرارداد را در سامانه کاتب ثبت و حداکثر ظرف 5 روز برای انتقال سند به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
200
شرایط مطالبة خسارت ناشی از عدم انجام تعهد:
ماده 10 قانون مدنی میگه: "قراردادهای خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است." یعنی هر قراردی که من با یکی دیگه منعقد می کنم، در صورت قانونی بودن (مخالف قواعد آمره نباشه)، معتبر و محترم هستند و باید به تعهدات و مسئولیت قرادادی خودمون پایبند باشیم.
ماده 221 قانون مدنی میگه اگر متعهد، به تعهد خود عمل نکند، طبق قانون، ملزم به جبران خسارت خواهد بود.
اماااااااااااا دریافت جبران خسارت ازش شرایطی داره↓
شرایط:
1. تعهدش را در تاریخ و زمانی که مشخص کردم توی قرارداد انجام نداده و موعدش منقضی شده. مثال در قرارداد آوردم در تاریخ فلان باید چک صیادی را ثبت کنی اما تاریخش گذشت و تعهدش را انجام نداد. اینجا می تونم بدون نیاز به اثبات، دعوای حقوقی علیه اش باز کنم و با مراجعه به دادگاه دستور انجام تعهد از دادگاه بگیرم
2. عدم انجام تعهدش به خاطر پیمان شکنی اش باشه و عامدانه اینکار را کرده باشه یعنی اگر ثابت کنه که مثلا تصادف کرده (خارج از اراده متعهد) و اجرای تعهد براش غیرممکن بوده نمی تونم ازش خسارت بخوام
3. اگر تعهدش را انجام نداده و من ادعا کردم بهم خسارت وارد شده باید این ادعام رو توی دادگاه ثابت کنم که از عدم انجام تعهد و یا تاخیر در انجام تعهد، ضرر کردم (ضرر، باید نتیجه مستقیم عهد شکنی او باشه) وگرنه نمی تونم خسارت ازش بگیرم.
4. در قراردادم گفته باشم که اگر ضرری بهم وارد شد باید جبران کنی یا در عرف یا در قانون گفته باشه که باید جبران خسارت کنه
201
ماده 10 قانون مدنی میگه: "قراردادهای خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است." یعنی چه؟
یعنی هر قراردی که من با یکی دیگه منعقد می کنم، در صورت قانونی بودن (مخالف قواعد آمره نباشه)، معتبر و محترم هستند و باید به تعهدات و مسئولیت قرادادی خودمون پایبند باشیم.
202
= نتیجه عقد
تعهد یا تملیک یک مال یا ایجاد زوجیت = نتیجه عقد
203
دو نام دیگر عقد در عرف و علم حقوق؟
معامله = عقد = قرارداد
در زبان غیرتخصصی عقد و قرارداد به یک معنی است، اما در علم حقوق منظور از اصطلاح عقد ، عقود معین ( آن دسته از عقدهایی که در قانون مدنی شرایط و چگونگی آنها ذکر شده است مثل عقد بیع ، عقد اجاره ، عقد رهن ، عقد وکالت ، عقد مضاربه و غیره ) استعمال میشود.
قرارداد ، بر تمامی عقود ( خواه معین باشد یا نباشد ) اطلاق میشود. قرارداد در صورتی معتبر است که مخالف نظم عمومی ( اخلاق حسنه و قانون آمره، نافع و مصالح جامعه ) نباشد
204
عقد چیست؟
هر عقد، برای شکل گیری، نیاز به دو رکن اصلی ایجاب و قبول دارد. ایجاب، پیشنهاد برای شروع توافق است و قبول، پذیرش این پیشنهاد می باشد.
205
هر عقد، برای شکل گیری، نیاز به دو رکن اصلی ایجاب و قبول دارد. ایجاب و قبول، چیستند؟.
ایجاب، پیشنهاد برای شروع توافق است و قبول، پذیرش این پیشنهاد (پذیرش ایجاب) می باشد.
206
عقد چگونه به صورت صحیح منعقد میشود؟
عقود باید از یک سری شرایط عمومی صحت قراردادها پیروی کنند تا به صورت صحیح منعقد شوند و برخی قرارداد ها، علاوه بر شرایط عمومی، به یک سری شرایط اختصاصی نیز نیاز دارند تا به طور صحیح منعقد شوند. به عنوان مثال، در عقد هبه، قبض، شرط صحت می باشد.)
207
مطابق ماده 1207 قانون مدنی، ".... و ...... و .......... محجور محسوب می شوند و ممنوع از مداخله در اموال و حقوق مالی خودشان می باشند و به عبارتی، از مصادیق اشخاص ممنوع المعامله، محسوب می گردند.
صغار، اشخاص غیر رشید، مجانین."
208
اثر حقوقی معاملات صغیر غیر ممیز و مجنون، .....1.... و اثر حقوقی معاملات صغیر ممیز و فرد غیر رشید، .....2..... می باشد، مگر اینکه قیم یا ولی قانونی صغیر ممیز یا شخص غیر رشید، اعمال او را اجازه نماید تا نفوذ پیدا کند و اثر حقوقی، ناشی از معامله ایجاد شود
1. بطلان
2. عدم نفوذ
209
بر اساس ماده 418 قانون تجارت، "تاجر ورشکسته، از تاریخ ...1....، از مداخله در تمام اموال خود، حتی آنچه که ممکن است، در مدت ورشکستگی، عاید او گردد، ممنوع است." و در صورتی که ورشکسته باشد، حق معامله، مداخله در اموال و امور مالی خود را ندارد و .......2... است.
صدور حکم ورشکستگی1.
2. ممنوع المعامله
210
تعریف عقود عهدی و دو مثال برای این عقود؟
عقد عهدی ، عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین قرارداد یا هر دو ملزم به انجام کاری می شوند که البته این تعهد می تواند مالی یا غیر مالی باشد.
نامزدی(وعده نکاح و قول به ازدواج)، وکالت (وکیل متعهد می شود که در مقابل دریافت حق الزحمه ، مورد وکالت را انجام دهد) یا فردی به واسطه صدور چک ، متعهد به پرداخت وجه آن می شود اشاره کرد
211
عقود اذنی را تعریف کرده و مثال براش بزن: د
تحقق و بقای عقد اذنی تنها در گرو اذن است و با برداشته شدن اذن و رضایت ، آن عقد نیز به هم می‌خورند از جمله این عقود می‌توان به ودیعه ، عاریه ، وکالت و مضاربه اشاره کرد .
212
تفاوت فسخ و منفسخ؟
فسخ: مبتنی بر اراده طرفین بوده و نیاز به اعلام دارد
منفسخ: بر اساس عوامل قهری، ناشی از قانون یا قرارداد، بر طرفین، تحمیل می گردد و نیاز به اعلام ندارد.
213
استعلام ممنوع الخروجی ؟
البته که این اطلاعات را همیشه باید به روز توی اینترنت سرچ کنم
استعلام ممنوع الخروجی به دو روش حضوری از طریق مراجعه به دفاتر پلیس +10 یا اداره گذرنامه، و به صورت غیر حضوری امکان پذیر است. برای استعلام ممنوع الخروجی با کد ملی به صورت اینترنتی می توان از طریق سامانه خدمات الکترونیک مالیاتی (صرفا استعلام وضعیت ممنوع الخروجی خود در رابطه با بدهی های مالیاتی، )، سامانه ثبت من (صرفا راجع به ممنوع الخروجی ها و رفع ممنوع الخروجی های مربوط به پرونده های دوایر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد.)، سامانه ثنا و برنامه پلیس من اقدام نمود.
214
استعلام ممنوع المعامله بودن من یا طرف مقابلم در بیع، اجاره ؟
برنامه آپ را بر روی تلفن همراه خود نصب نموده و از صفحه اصلی سایت گزینه "همه خدمات" را انتخاب کن.
از بخش خدمات قوه قضاییه، گزینه" استعلام اعتبار معاملاتی" را انتخاب کن.
می توانند با درج کد ملی و شماره موبایل، از وضعیت قانونی خود یا طرف مقابله معامله پس از پرداخته هزینه آن، مطلع شوند.
215
ثبت قرارداد در پلتفرم کاتب با توجه به قانون جدید یکی از روش های انجام :معامله می باشد
با استفاده از پلتفرم کاتب، می‌توانید بدون نیاز به مراجعه به بنگاه، قرارداد خرید یا فروش ملک خود را ثبت کنید نکته اینه که توی پلتفرم کاتب فقط از قراردادهای یکسان استفاده میشود یعنی قراردادهای از پیش آماده‌ای که برای همه به شکل یکسان تنظیم شده. این قراردادها به‌ویژه برای افرادی که اطلاعات حقوقی کافی ندارند، طراحی شده تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنند. پس از ثبت قرارداد در این پلتفرم، فقطططططط سه ماه فرصت دارید تا به دفترخانه برید و فرآیند ثبت قطعی معامله را انجام بدین و در نهایت، سند مالکیت رسمی به نام خریدار صادر خواهد شد.
216
با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، چه روش هایی وجود داره برای انجام معامله؟
روش اول: برم سامانه کاتب و قرارداد یکسان (که جاهایی اش به ضرر من است) رو پر کنم و سه ماه وقت دارم با طرف مقابل بریم دفترخانه و قراردادمون رو قطعی ثبت کنیم.
روش دوم:
یک پیش نویس قرارداد داشته باشم و این پیش‌نویس را به دفترخانه بدم بعدش من و طرف دیگر قرارداد ، فقططط پنج روز فرصت داریم تا این پیش نویس قرارداد را در دفترخانه ثبت قطعی کنیم. در صورت عدم مراجعه در این بازه زمانی، قرارداد باطل خواهد شد.
یا اینکه هر دومون با این پیش نویس بریم دفترخونه وپس از طی کردن مراحل قانونی، دفترخانه سند قطعی غیرمنقول را تنظیم میکند.
و در نهایت، سند مالکیت رسمی ملک به نام خریدار صادر و تحویل داده میشود
217
آیا دفترخانه‌ها می‌توانند قولنامه تنظیم کنند؟
بله، طبق قانون الزام و مقررات جدید سازمان ثبت، از سال ۱۴۰۳، دفاتر اسناد رسمی مجاز به تنظیم سند رسمی قولنامه برای معاملات هستند
218
اگر ملک شما سند رسمی ندارد، باید از طریق ........ ملک خود را ثبت‌نام کنید. پس از طی مراحل مربوطه، سند رسمی مالکیت برای ملک شما صادر خواهد شد
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
219
اگر ملکی دارم که سند رسمی نداره و
فقط سند قولنامه ای (مبایعه نامه) داره یعنی این قولنامه (مبایعه نامه که سندی عادی است) نشون میده من مالک این ملکی هستم که میخوام الان بفروشمش، آیا می تونم با این سند قولنامه ای ملکم رو بفروشم؟
خیر بعد از قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، برای انجام هرگونه معامله مال غیرمنقول داشتن سند مالکیت رسمی الزامی است
اول باید از طریق سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، ملک خود را ثبت‌نام کنید. پس از طی مراحل مربوطه، سند رسمی مالکیت برای ملک شما صادر خواهد شد حالا می تونی با سند رسمی ملک ات را بفروشی.
220
اسقاط حق فروش یا انتقال ملک در قراردادهاّ:
برای مثال، فرض کنید پدری ملکی را به فرزند خود می‌فروشد و شرط میکند که فرزند حق فروش آن ملک را به غیر، تا مدت بیست سال ندارد. یا من ملکم را میفروشم به دیگری و توی قراردادمون شرط می کنم که تا زمانیکه کل ثمن را با من تسویه نکردی حق انتقال ملک به دیگری را نداری.
آیا این شرط مخالفت با ماده ۹۵۹ قانون مدنی است؟
ماده ۹۵۹ قانون مدنی: هیچ‌کس نمی‌تواند به‌طور کلی حق تمتع یا اجرا کردن تمامی حقوق مدنی خود را از خود سلب کند.
این ماده فقططططط سلب کلی حقوق را منع کرده است، نه سلب جزئی آن.
برای مثال، در مواردی مانند اسقاط حق شفعه یا حق مرور زمان، سلب برخی حقوق به‌طور خاص و محدود امکان‌پذیر است.
بنابراین، اگر در قراردادی، اسقاط حق فروش یا انتقال ملک به دیگری، برای مدت معینی شرط شود، این شرط از نظر حقوقی مشکلی ندارد
221
اسقاط حق فروش یا انتقال ملک در قراردادهاّ:
اگر در عقد شرط شود که خریدار تا مدت معینی حق فروش یا انتقال ملک را نداشته باشد، برای مثال، فرض کنید پدری ملکی را به فرزند خود می‌فروشد و شرط میکند که فرزند حق فروش آن ملک را به غیر، تا مدت بیست سال ندارد. یا من ملکم را میفروشم به دیگری و توی قراردادمون شرط می کنم که تا زمانیکه کل ثمن را با من تسویه نکردی حق انتقال ملک به دیگری را نداری.
آیا چنین شرطی با مفهوم مالکیت و مقتضای عقد بیع مخالف است یا نه؟
اگر شرط، در عرف فقط به‌عنوان یک محدودیت برای یک مدت معین دیده شود، احتمالاً با مفهوم مالکیت و عقد بیع مغایرت ندارد. مثل من ملکم را میفروشم به دیگری و توی قراردادمون شرط می کنم که تا زمانیکه کل ثمن را با من تسویه نکردی حق انتقال ملک به دیگری را نداری. که این شرط در عرف پذیرفته شده است پس این شرط از نظر حقوقی قابل پذیرش است
اما اگر این محدودیت به‌قدری جدی باشد که در عرف به‌عنوان نقض مالکیت شناخته شود، ممکن است این شرط خلاف مقتضای عقد بیع تلقی شود
222
می خوام ملکم رو با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بفروشم پس با خریدار می رم دفترخونه تا مراحل تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه انجام شه.
مدارک مورد نیاز:
قولنامه (تعهد به بیع) بین طرفین قرارداد
مدارک مورد نیاز: اصل سند مالکیت ملک، کارت ملی طرفین معامله، حساب کاربری در سامانه ثنا
223
می خوام ملکم رو با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بفروشم پس با خریدار می رم دفترخونه تا مراحل تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه انجام شه.
مراحل تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه؟
قولنامه (تعهد به بیع) بین طرفین قرارداد
امضا و ثبت: طرفین قرارداد و سردفتر قولنامه را امضا می‌کنند و قرارداد به‌صورت رسمی ثبت میشود.
مرحله پایانی: پس از انجام مراحلی که در قولنامه پیش‌بینی شده است، مانند پرداخت اقساط، تخلیه و تحویل ملک و …، در زمان تعیین شده در قولنامه، طرفین برای تنظیم سند قطعی غیرمنقول به دفترخانه مراجعه کرده و سند قطعی تنظیم میشود.
224
می خوام ملکم رو با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بفروشم پس با خریدار می رم دفترخونه تا مراحل تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه انجام شه.
قولنامه رسمی در دفترخانه شامل چی است؟
قولنامه (تعهد به بیع) بین طرفین قرارداد
قولنامه رسمی شامل موارد زیر است:
مشخصات کامل طرفین معامله
مشخصات دقیق ملک مورد معامله
مبلغ و شرایط پرداخت ثمن معامله
شرایط و تعهدات طرفین
زمان و نحوه تحویل ملک به خریدار
تعیین دفترخانه برای تنظیم سند قطعی در آینده
225
می خوام ملکم رو با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بفروشم پس با خریدار می رم دفترخونه تا مراحل تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه انجام شه.
تنظیم قولنامه انجام و توسط طرفین امضا و توسط دفترخانه ثبت میشه. آیا این یعنی دیگه نیازی به تنظیم سند رسمی ندارم؟
تنظیم قولنامه در دفترخانه به این معنی نیست که دیگر نیازی به تنظیم سند قطعی غیرمنقول در دفترخانه نیست، زیرا تنها با تنظیم سند قطعی است که مالکیت خریدار تثبیت میشود. سند مالکیت تکبرگی تنها پس از تنظیم سند قطعی تحویل خریدار خواهد شد.
226
می خوام ملکم رو با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بفروشم پس با خریدار می رم دفترخونه تا مراحل تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه انجام شه.
تنظیم قولنامه انجام و توسط طرفین امضا و توسط دفترخانه ثبت میشه. برای ثبت قولنامه رسمی چه استعلاماتی نیاز هست؟
قولنامه (تعهد به بیع) بین طرفین قرارداد
استعلام ثبتی:
استعلام بند “ز” (مبنی بر عدم بازداشت بودن ملک) از ثبت اسناد.
استعلام امور مالیاتی:
طبق نامه شماره ۲۲۰/۱۵۹۵۳ مورخ ۱۰/۹/۱۳۹۲ وزارت امور اقتصادی و دارایی و رأی وحدت رویه شماره ۹۴۲۰/۲۲۴۵ مورخ ۲۲/۴/۱۳۹۴ کانون سردفتران، سند قولنامه نیازی به استعلام از امور مالیاتی نننندارد.
سایر استعلامات:
بر اساس ماده ۱ قانون تسهیل، تنظیم سند قولنامه نیازی به استعلام از شهرداری، جهاد کشاورزی، منابع طبیعی، تأمین اجتماعی و سایر مراجع ننننندارد.
227
جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بفروشم پس با خریدار می رم دفترخونه تا مراحل تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه انجام شه.
تنظیم قولنامه انجام و توسط طرفین امضا و توسط دفترخانه ثبت میشه.
برای تعیین ارزش معاملاتی منطقه‌ای ملک خود می‌توانید:
قولنامه (تعهد به بیع) بین طرفین قرارداد
1. به‌صورت حضوری از امور مالیاتی محل استعلام بگیرید.
2. یا یک استعلام مالیاتی سیستمی ارسال کرده و مبلغ مالیات اعلام‌شده را در عدد ۲۰ ضرب کنید تا ارزش معاملاتی محاسبه شود.
به‌زودی، امکان استعلام مستقیم و سیستمی از امور مالیاتی توسط دفترخانه‌ها فراهم خواهد شد.
228
سامانه‌ی ساماندهی اسناد غیررسمی چیست؟
سامانه‌ی ساماندهی اسناد غیررسمی [سامانه ساغر] (موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی) یک سیستم آنلاین است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد شده است. هدف این سامانه ثبت و مدیریت اسناد غیررسمی و ادعاهای مربوط به مالکیت اموال غیرمنقولی (مثل زمین و آپارتمان و…) است که سند رسمی مالکیت ندارند.
229
تعریف مالکیت منافع:
مالکیت منافع: به این معنا که شما حق استفاده و بهره‌برداری از یک مال غیر منقول (مثل زمین یا آپارتمان) را دارید، بدون اینکه مالکیت اصلی (مالکیت عین) آن مال را داشته باشید.
به عنوان مثال، وقتی شما یک خانه را اجاره می‌کنید، شما مالک منافع آن خانه هستید و می‌توانید از آن استفاده کنید، اما مالک عین خانه شخص دیگری است.
230
تعریف مالکیت عین:
مالکیت عین: به این معنا که شما مالک اصلی و قانونی یک مال غیر منقول (مثل زمین یا آپارتمان) هستید. به عبارت دیگر، شما حق کامل و مطلق بر آن مال دارید و می‌توانید هرگونه تصرف و استفاده‌ای از آن داشته باشید.
به عنوان مثال، وقتی شما یک خانه را اجاره می‌کنید، شما مالک منافع آن خانه هستید و می‌توانید از آن استفاده کنید، اما مالک عین خانه شخص دیگری است.
231
شرط داوری در قرارداد:
تک تک موارد را ذکر کن یعنی در قرارداد در شرط داوری این جمله را هم اضافه کن:
توافق گردیدکه در صورت اختلاف در مفاد و مندجات و اختلافات ناشی از اجرای این قرارداد از جمله تمامی دعاوی ناشی از انحلال معامله، فسخ، انفساخ، بطلان و .... ، آقا/خانم .... با قبول داوری با امضای ذیل این قرارداد به عنوان داور مرضی الطرفین به اختلاف طرفین رسیدگی نماید. مدت زمان داوری از تاریخ درخواست هر یک از طرفین سه ماه خواهد بود.
یا
با توافق طرفین مقرر شد که تمامی دعاوی ناشی از انحلال معامله، فسخ، انفساخ، بطلان خارج از صلاحیت داور بوده و در موارد مذکور باید به مراجع قضایی صالح مراجعه شود
232
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را راه اندازي مي كنند و يكسال بعدش باید هر عمل حقوقی و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقي، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
اگر اين اعمال حقوقي رو ثبت نكني ضمانت اجراش چيه؟
ضمانت اجرا:
دعاوی و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل
233
.....1.......... هریک به تنهایی در برابر فروشنده، نسبت به ........2.........، ضامن تضامنی در ..........3........ هستند.
1. تمام خریداران
2. تمامی ثمن معامله
3. پرداخت ثمن معامله
234
اگر هر یک خریداران در هر یک از موارد مقرر، ثمن معامله را به هر دلیل پرداخت نکنند........
فروشنده تا (مثال) یک ماه حق فسخ تمام شش دانگ و حق استراداد تمام شش دانگ ملک موضوع معامله راخواهد داشت.
235
مثال موعد مقرر پرداخت ثمن رسیده و دو برادر خریدار ملکم هستند که یکی از برادرها پولش رو بهم داده، ولی اون یکی نداده .....
به هیچ وجه مطالبه ثمن را نمی کنم چون حق فسخم از بین میره. سریع از حق فسخم استفاده می کنم یعنی بلافاصله اظهارنامه اعلام فسخ یا انفساخ ارسال می کنم به خریدار. و بعدش بلافاصله دادخواست تایید فسخ رو تقدیم دادگاه میکنم
236
اگر در قرارداد برای حق فسخ ام زمان تعیین نکنم چی می شه؟
معامله ات باطله. مثال اگر ثمن را در موعد مقرر پرداخت نکردی تا یک ماه حق فسخ دارم و استرداد شش دانگ ملک مورد معامله را دارم.
237
اگر ملکم رو دارم می فروشم و توی جلسه قرارداد هستم و پرداخت کننده ی ثمن معامله، کسی به غیر از خریدار است. مثال خانم عتدی خریدار است اما شوهرش داره از دسته چک یا حسابش (دسته چک شوهر)، ثمن معامله را میده. باید چکار کنم؟
باید از پرداخت کننده ی ثمن (شوهر)، اقرار بگیرم که به دستور خریدار(زن) و بابت ثمن معامله، داره این پول بهم میده و هرگونه ادعایی نسبت به این مبلغ را از خودش سلب و ساقط کرد.
وخودش و خریدار هر دو انتهای قرارداد رو امضا و اثر انگشت و با تاریخ حتمااااا بزنند.
پرداخت کننده ی ثمن معامله قرارداد شماره ...، ( یا صادرکننده ی چک به شماره... )، آقای ... با امضای ذیل این قرارداد اعلام و اقرار می نماید که وجوه پرداخت شده (یا چکهای صادر شده) توسط ایشان، به درخواست و دستور خانم عتدی به عنوان خریدار این قرارداد و بابت ثمن معامله قرارداد شماره ... به حساب فروشنده بوده است. لذا هرگونه ادعایی را نسبت به فروشنده از خود سلب و ساقط می نماید.
238
در عقد بیع بنویسم خریدار تا زمانی که ثمن معامله را با من کامللل تسویه حساب نکردی، ..... را نداری" که اگر خریدار ثمن معامله را نداد بتونی هم فسخ کنی و هم ملکت را پس بگیری. وگرنه چی میشه؟
حق انتقال ملک
. چون وقتی می نویسم که حق انتقال نداری، این یعنی اگر ملک را انتقال بدی، معامله ات غیرنافذ است. اما اگر بنویسم که نمی تونی بفروشی، اگر رفت و ملک رو فروخت فقط باید وجه التزام بده چون تخلف از شرط کرده.
239
فروشنده هستم و خریدار به تعهداتش عمل نکرده وقتی که خریدار ثمن رو پرداخت نمی کنه و چکش برگشت خورده، برای من حق فسخ ایجاد شده. اگر زنگ بزنم بهش و بگم پرداخت کن ، چرا پرداخت نکردی. یا براش یک اظهارنامه یا دادخواست بفرستم که پول من رو بده یا دادخواست وجه چک رو می ده و این کار باعث چی میشه؟
-به هیچ وجه مطالبه ثمن را نکن چون حق فسخ از بین میره (در قرارداد برای )حق فسخ زمان مثال یک ماه تعیین کن
حق فسخ ت از بین بره چون به ضرر خودت و به نفع خریدار عمل می کنی. بهتره فسخ کنی تا مطالبه ثمن، چون حتی اگر قاضی به نفع من فروشنده رای بده، خریدار پولی نداشته باشه و اعسار می زنه. چندین سال طول می کشه که فروشنده (من) به پولش برسه تازه اگر برسه. پس وقتی با فسخ به ملکت می رسی فسخ کنی و ملکت رو پس بگیری بهتره و چرا خودت رو به چالش روانی و مالی بندازی. پس:
1. به هیچ وجه مطالبه ثمن را نکن چون حق فسخت از بین میره.
2. سریع حق فسخت رو اعمال کن.
بلافاصله اظهارنامه اعلام فسخ یا انفساخ ارسال کن به خریدار. و بلافاصله دادخواست تایید فسخ رو تقدیم دادگاه کن.
مهم گاهی به شکلی اظهارنامه اعلام
240
در عقد بیع حق فسخ برام ایجاد شده و من اظهارنامه فسخ می فرستی که به اشتباه حق فسخ ات را از بین می بری پس حتما از این جملات پایین استفاده کن.
متن اظهارنامه فسخ:
مخاطب محترم
با سلام
احتراما به تجویز ماده 156 از قانون آیین دادرسی مدنی به آن مخاطب اعلام و اخطار می گردد. به موب حق فسخ مندرج در بند ..... از ماده .... قرارداد به شماره ..... فیمابین، از آنجایی که آن مخاطب از انجام تعهد قراردادی استنکاف نمود، لذا بدینوسیله فسخ معامله به آن مخاطب اعلام می گردد. لذا از این تاریخ، معامله منحل شده و آن مخاطب هیچگونه مالکیتی نسبت به ملک موضوع معامله نخواهد داشت. (نکته دلایل و مدارک عدم انجام تعهد را نیز درج کن)
241
در قراداد بیع به ....1..... معین کن و تاکید کن که صادرکننده چک حتما ....2...... تاریخ چک تضمین را ...3.... بزن مثال امروز یک اردیبهشت است که دارد قرارداد می نویسد و زمان اجرای تعهد، یک آبان است پس باید تاریخ چک تضمنی را ....4.... بزنی. چک تضمین ..5... است.
1. چک تضمین
2. چک صیاد را ثبت کنه و توهم سریع ثبت چک را برو توی سایت تایید نهایی کن.
3. زمان اجرای تعهد
4. دو آبان یعنی روز بعد از اجرای تعهد
5. بابت ضمانت
242
در قرارداد بیعی که داری می بندی حتما چک تضمین بگیر و توی فروشنده به عنوان دارنده چک،....1.... و مشخص کن که دارنده چک ضمانت، حق دارد ...2.... اقدام کند.
1. تمام مواردی که چک تضمین میشه روش اقدام کرد، را دونه دونه با جزئیات کااااامل ذکر کن
2. نسبت به چه میزانی از وجه چک ضمانت (مثال ده میلیارد)، حق دارند درباره وجه چک اقدام کند. تمام مبلغ چک یا بخشی از آن؟
243
این بند را در عقد بیع ات بنویس: در صورتیکه به هر دلیل معلوم گردد که این قرارداد از اساس به دلایل متعدد قانونی باطل بوده، شش دانگ ملک مورد معامله به فروشنده مسترد می گردد و خریدار ....
خریدار موظف به پرداخت مبلغی معادل ده درصد از کل ثمن معامله، به عنوان وجه التزام قراردادی به فروشنده است که از وجوه پرداختي خريدار قابل كسر، برداشت و تهاتر مي باشد.
244
خوبه توی قرارداد بیع ام بنویسم که : " اگر هر کدام از طرفین پشیمان شدند هر زمان می توانند یک مبلغی خسارت پرداخت کرده و قرارداد را فسخ کند"
اصلااااا ننویس. هیچ جمله ای در اینباره ننویس.
این جمله شرط پشیمانی از قراداد، خوب نیست: چرااااااااااا:
1. حق فسخ تعیین شده مدت نداره. طبق ماده 401 قانون مدنی، شرط فسخی که مدت آن تعیین نشده باشد، باعث بطلان قراداد می شود این یعنی قرارداد شما ممکنه باطل باشه
2. این جمله می تونه باعث سواستفاده فروشنده بشه. مثا: ملک را خریدم 8 میلیارد چند ماه گذشته هنوز سند نزدیم و ملک شده 12 میلیارد. توی قرارداد نوشتیم که شرط پشیمانی یک میلیارد خسارت هم تعیین کردیم. اینجا به مالک به نفعشه یک میلیارد رو به من پرداخت کنه و ملکش را به جای 8 میلیارد، بفروشه 12 میلیارد. اینجا خریدار خیلی ضرر می کنه. چون دیگه با اون 8 م نمی تونه همون خونه را بخره
245
در صورتیکه خریدار درعقد بیع، درخواست تغییر درانجام تعهداتش رو داره مثال به هر علتی در خواست تغییر تاریخ سند زدن، تغییر تاریخ پرداخت مابقی ثمن معامله و یا تغییر تاریخ تحویل ملک، یعنی درخواست به تعویق انداختن انجام تعهداتش را دارد، چکار کنم؟
توی قرارداد یک بند بنویس: در صورتیکه خریدار درخواست تاخیر درانجام تعهداتش رو داره، حتما قبل از موعد مقرر که در قرارداد ذکر شده صورتجلسه ی کتبی بنویسد و در اون تاریخ جدید انجام تعهد مورد نظر (مثل تحویل ملک و پرداخت ثمن) را قید کنه.
و هر دو طرف امضا و اثر انگشت و تاریخ بزنند.
و اگر طرف مقابلت صورتجلسه را امضا نکرد و تحویل نداد حتماااااااا روز تحویل (موعد انجام تعهد) برو همون محل مقرر شده توی قرارداد مثال خود ملک (هر جایی که در قرارداد نوشته بودین باید ملک تحویل شه و ثمن پرداخت شه) اگر خریدار نیومد، براش حتما اظهارنامه بفرست. وگرنه ممکنه اون بره در محل و بگه من نرفتم.
246
این بند را در عقد بیع ات بنویس: خریدار اقرار می نماید با علم و آگاهی کامل ......... این قرارداد را انجام می دهد
نسبت به قیمت عرف و روز موضوع معامله
247
حتما در جلسه قرارداد صدا را ضبط کنم تا به عنوان مدرک سیوش کنم
248
. اگر فروشنده هستی و طرف مقابلت میگه به جای مثال ده اسفند، ده روز دیگه بیا ملک رو تحویل بده و سند بزنیم یعنی خریدار می خواد که تحویل ملک به تاخیر بیوفته، باااااید توی صورتجلسه ی کتبی درخواستش رو به من ارسال کنه..........
صورتجلسه تمدید تاریخ تحویل موضوع قرارداد مبایعه نامه شماره ....... : این صورتجلسه در تاریخ . فی مابین خریدار خانم/ آقای ... و فروشنده آقا/خانم..... به شرح ذیل منعقد گردید. تاریخ تحویل ملک موضوع قرارداد شماره ..، به روز .......... ، مورخ ....... ، تغییر یافت، طرفین موظف بوده در تاریخ مقرر جهت تحویل ملک وانجام تعهدات قراردادی به صورت همزمان (تحویل ملک از جانب فروشهند و پرداخت مبلغ ..... بابت بخشی از ثمن قرارداد توسط خریدار) در محل ملک به نشانی.......... راس ساعت ...... حاضر گردند. امضا، تاریخ، اثر انگشت طرفین و شهود هم حتما درج بشه.
مهم: اگر من فروشنده هستم حتما در صورتجلسه به حق فسخ ام اشاره کنم یعنی" در صورت عدم پرداخت ثمن معامله توسط خریدار، فروشنهد به شرح توضیحات قرارداد شماره ........ حق فسخ و استرداد ملک موضوع معامله بعلاوه حق دریافت وجه التزام قراردادی به میزان ...... درصد از ثمن مقامله را خواهد داشت"
249
عقد بیع انجام داد و اگر طرف مقابل برای تنظیم سند نیومد می تونی ......
براش گواهی عدم حضور بگیری
250
اگر فروشنده ام و ملکم رو می خوام بفروشم و به هر علتی نتونستم تعهداتم را انجام بدم:
این جمله را در قرارداد بنویسم:
در صورت تاخیر فروشنده از انجام تعهدات قراردادی، نامبرده موظف به پرداخت وجه التزام قراردادی به میزان ...... ریال به صورت روزانه، به خریدار تا انجام اصل تعهد می باشد. چنانچه بعد از موعد مقرر قراردادی، فروشنده آماده انجام تعهد باشد، می بایستی موضوع را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار اعلام و مهلتی مشخص که از هفت روز کمتر نباشد به خریدار اعلام نماید. خریدار متعهد است در موعدِ مقرر اعلامی فروشنده، نسبت به پرداخت الباقی ثمن معامله با کسر وجه التزامهای روزانه به فروشنده اقدام کند. در صورت عدم پرداخت ثمن معامله با شرایط مقرر این بند، فروشنده ظرف مدت یکماه از تاریخ تعیین شده در اظهارنامه رسمی، حق فسخ و استرداد ملک موضوع قرارداد را خواهد داشت.
اگر فروشنده ام و ملکم رو می خوام بفروشم و به هر علتی نتونستم تعهداتم را انجام بدم:
این جمله را در قرارداد بنویسم:
در صورت تاخیر فروشنده از انجام تعهدات قراردادی، نامبرده موظف به پرداخت وجه التزام قراردادی به میزان ...... ریال به صورت روزانه، به خریدار تا انجام اصل تعهد می باشد. چنانچه بعد از موعد مقرر قراردادی، فروشنده آماده انجام تعهد باشد، می بایستی موضوع را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار اعلام و مهلتی مشخص که از هفت روز کمتر نباشد به خریدار اعلام نماید. خریدار متعهد است در موعدِ مقرر اعلامی فروشنده، نسبت به پرداخت الباقی ثمن معامله با کسر وجه التزامهای روزانه به فروشنده اقدام کند. در صورت عدم پرداخت ثمن معامله با شرایط مقرر این بند، فروشنده ظرف مدت یکماه از تاریخ تعیین شده در اظهارنامه رسمی، حق فسخ و استرداد ملک موضوع قرارداد را خواهد داشت.
اگر فروشنده ام و ملکم رو می خوام بفروشم و به هر علتی نتونستم تعهداتم را انجام بدم:
این جمله را در قرارداد بنویسم:
در صورت تاخیر فروشنده از انجام تعهدات قراردادی، نامبرده موظف به پرداخت وجه التزام قراردادی به میزان ...... ریال به صورت روزانه، به خریدار تا انجام اصل تعهد می باشد. چنانچه بعد از موعد مقرر قراردادی، فروشنده آماده انجام تعهد باشد، می بایستی موضوع را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار اعلام و مهلتی مشخص که از هفت روز کمتر نباشد به خریدار اعلام نماید. خریدار متعهد است در موعدِ مقرر اعلامی فروشنده، نسبت به پرداخت الباقی ثمن معامله با کسر وجه التزامهای روزانه به فروشنده اقدام کند. در صورت عدم پرداخت ثمن معامله با شرایط مقرر این بند، فروشنده ظرف مدت یکماه از تاریخ تعیین شده در اظهارنامه رسمی، حق فسخ و استرداد ملک موضوع قرارداد را خواهد داشت.
251
اشتباه فاحش فروشنده که باعث می شه حق فسخ ش از بین بره. فروشنده ملک هستم و خریدار به تعهداتش عمل نکرد حالا چطوری از حق فسخ ام استفاده کنم
252
خریدار ملکی هستم و نتونستم ثمن معامله را سر موعد مقرر بپردازم و حق فسخ برای فروشنده ایجاد شده. چطوری قرارداد رو بنویسم که از حقم دفاع کنم؟
در قراردادت بنویس: در اینصورت فروشنده موظف است مراتب فسخ را مطابق ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار اعلام نماید و ثمن پرداختی را مطابق یک فقره چک بانکی در وجه خریدار به نامبرده تحویل و رسید دریافت نماید.
253
کلاهبرداری از طریق ایجاد دفتر املاک جعلی
ممکن است اشخاصی، دفاتر غیر قانونی مسکن و بدون داشتن مجوز ایجاد کنند و یا هرچند دارای مجوز هستند، اما مجوزشان باطل شده، ولی همچنان فعالیت می کنند. این دفاتر، اشخاصی را به عنوان همدست دارند که آنها را به عنوان فروشنده، معرفی کرده و ملک آنها را به قیمت ناچیز به چندین نفر می فروشند و پس از انجام بیع یا همان معامله فروش و دریافت بخشی از قیمت ملک، متواری شده و اثری از خود به جای نمی گذارند.
برای اینکه در دام این نوع از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن نیفتید.
در هنگام مراجعه به دفاتر املاک، از مجوز ثبت و مجوز فعالیت آنها اطمینان حاصل کنید.
254
یکی از انواع کلاهبرداری ارائه سندی است که شما و طرف مقابل توافق کردید روش اما توی سند چیز دیگری قید شده که حاوی اطلاعات نادرست است، سعی در فریب شما دارد. (مثال چکی که مستاجر به زبان عربی نوشته و تو هیچی ازش سر در نمیاری و اون می گه چیزی نیست اعتماد کن درسته، امضا کن.) برای آنکه از وقوع این نوع از کلاهبرداری جلوگیری شود،
هییییییچ نوشته یا سندی را بدون آنکه کامل مطالعه کرده باشید، امضا نکنید.
255
کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد خرید و فروش مسکن:
در این روش، کلاهبردار با ارائه اطلاعات نادرست در مورد ملک مورد معامله، مانند موقعیت جغرافیایی، وضعیت حقوقی یا شرایط فیزیکی ملک، سعی در فریب شمای خریدار دارد. چه کار باید کنم؟
تمام اطلاعات را در آرامش دونه دونه با اسنادی مانند کارت ملی طرف مقابل، سند ملک و .... بررسی و تطبیق بدم
256
۴. کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن نیمه آماده چگونه صورت می گیرد؟
کلاهبردار با وعده تکمیل پروژه در آینده و دریافت پیش‌پرداخت از خریداران، اقدام به جذب سرمایه میکند. پس از دریافت پول، پروژه را نیمه‌کاره رها کرده و ناپدید میشود.
257
کلاهبرداری در خرید و فروش املاک از طریق استفاده از وکالتنامه جعلی:
برخی از دفاتر املاک با ارائه وکالت نامه جعلی و یا باطل شده، اموال افراد را به فروش می رسانند. آنها ممکن است به این بهانه که صاحب ملک، خارج از کشور زندگی می کند و مواردی از این قبیل، با وکالت نامه های جعلی، اقدام به کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، نمایند. راه حل؟
حتما با خود صاحب ملک معامله کن و اگر از طریق وکالت نامه معامله می کنید، حتماااا صحت وکالتنامه و موضوع وکالت و حدود اختیارات وکیل را چک کن و بعددددش قول انجام عقد رو بده یا امضا کن.
258
کلاهبرداری از طریق فروش ملک رهنی:
در این روش، کلاهبردار با فروش ملکی که قبلاً در رهن بانک یا مؤسسه مالی دیگری قرار دارد، اقدام به کلاهبرداری میکند. خریدار پس از خرید ملک متوجه میشود که ملک به عنوان ضمانت وام در رهن بانک قرار دارد و نمی‌تواند آن را تصرف کند. راه حل؟
برای جلوگیری از این موضوع، حتمااااااااااااا قبل از عقد و خرید ملک، تمامی استعلامات لازم را انجام دهید. همچنین، اصلاااااااااا ملکی که در رهن، است نخرید اما اگر ملک رهنی معامله کردید، در قرارداد، این موضوع و مدت رهن را قید نمایید
259
کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن بدون بازدید از ملک:
گاهی پیش می آید که افراد کلاهبردار، واحدی را به فروشنده نشان می دهند و می گویند این خانه، مشابه واحد آنها است و براساس مشخصات آن، ملک را معامله می کنند. این در حالی است که بعد از انجام معامله، فرد خریدار متوجه کاستی ها و تفاوت ها می شود. مثلا، ممکن است در متراژ، امکاناتی نظیر دستگاه گرمایشی، کولر و غیره باهم تفاوت هایی داشته باشند.
بنابراین، قبل از خرید ملک، حتما از ملک مورد معامله، دیدن کنید تا فریب افراد کلاهبردار را نخورید. و حق فسخ بزار برای خودت. همچنین خریداران باید این را بدانند که تاثیر سن بنا در معاملات مسکن بسیار مهمه و امکان کاهش و افزایش قیمت به خاطر سن بنا وجود داره.
260
نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن:
تهیه و جمع‌آوری مدارک:
این مدارک می‌تواند شامل مبایعه‌نامه، فاکتورها، اسناد مالکیت، وکالت‌نامه‌ها و هرگونه مدرک دیگری باشد که نشان‌دهنده وقوع کلاهبرداری است.
تنظیم شکایت : متن شکایتنامه ات که تمامی جزئیات مربوط به کلاهبرداری را توضیح دادی رو تنظیم کن بزن روی فلش و برو به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، شکواییه خود را ثبت و به دادگاه، ارسال کند. باید در شکواییه مشخصات فرد شاکی، متهم یا متهمین و مورد شکایت، به طور کامل ذکر شود.
261
در جرم کلاهبرداری مسکن، دادسرای صالح، .... است.
دادسرای عمومی محل وقوع جرم کلاهبرداری خرید و فروش مسکن
262
اگر مجرمیت متهم به کلاهبرداری مسکن برای بازپرس، اثبات نشود، دادسرا ...1....صادر کرده و روند دادرسی، ....2.....؛ اما اگر، برای بازپرس ثابت شود که متهم، مرتکب جرم شده است، در این حالت، دادسرا، ....3.....به دادرسی صادر کرده، سپس آن را همراه با کیفرخواست و پرونده به دادگاه صالح، ارسال می کند تا حکم نهایی، توسط دادگاه صادر شود. دادگاه صالح، برای رسیدگی به جرم کلاهبرداری، ......4..... می باشد.
1. قرار منع تعقیب،
2. قرار منع تعقیب،
3.قرار جلب
4.دادگاه کیفری دو
263
ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری خواهد میگه: مجازات جرم کلاهبرداری خرید و فروش مسکن.......... می باشد
مانند مجازات جرم کلاهبرداری اینترنتی است
1. رد اصل مال به صاحب آن،
2. بعلاوه ی حبس از یک تا هفت سال
3. پرداخت جزای نقدی، معادل مالی که اخذ کرده است
264
حتما در جلسه قرارداد صدا را ضبط کنم تا به عنوان مدرک سیوش کنم
265
چک ضمانت چیست؟
(چک تضمین)
به چکی که برای تضمین انجام تعهد یا وعده صادر میشود، چک ضمانت می‌گویند. فقط در صورتی می‌توان چک ضمانت را وصول کرد که صادرکننده به وعده‌ای که داده عمل نکرده باشد؛ در غیر این صورت به اجرا گذاشتن آن غیرقانونی است، حکم خیانت در امانت و پیگرد قانونی دارد
266
(چک تضمین) کاربرد چک ضمانت
زمانی که بین دو نفر معامله‌ای صورت می‌گیرد و نفر اول متعهد میشود که در زمانی معیّن کاری را در قبال دومی انجام دهد، نفر دوم برای تضمین انجام آن کار می‌تواند از اولی چک ضمانت طلب کند تا در صورت خلف وعده یا انجام ندادن آن کار، تضمینی وجود داشته باشد. مثلا گاهی صاحب‌خانه‌ها برای تخلیه شدن خانه در موعد مقرر، چکی را از مستأجر دریافت می‌کنند.
در صورت عمل نکردن صادرکننده به تعهداتش، قابل وصول هستند و در این صورت دارنده با به اجرا گذاشتن آن مرتکب تخلف نشده است.
267
عقدی منعقد شده، و از خریدار برای ضمانت انجام تعهداتش چک تضمین گرفته شده، در صورت عمل نکردن صادرکننده به تعهداتش، فروشنده رفته بانک و دیده که وجهی توی حساب نیست و چک را برگشت زده . حالا باید چکار کنه تا به پول برسه؟
دارنده چک در صورت وصول نشدن آن می‌تواند از دو راه برای فشار آوردن به صادرکننده و گرفتن مبلغ موردنظر اقدام کند. یکی از این راه‌ها، اقامه دعوای حقوقی است. در این روش پس از دریافت گواهی عدم پرداخت از بانک و ضمیمه کردن آن به کپی چک و دادخواست حقوقی، می‌توان در هر زمانی به دادگاه مراجعه کرده و با اثبات عدم تعهد فرد صادرکننده چک تضمینی وصول وجه را تقاضا کرد.
یک روش دیگر هم برای شکایت وجود دارد و آن اقدام از طریق اداره ثبت است که به آن شیوه ثبتی می‌گویند. در این شیوه هم مانند روش قبل، گواهی عدم پرداخت را ضمیمه کپی چک کرده و برای گرفتن حکم اجراییه به اداره ثبت مراجعه می‌کنید. در این روش هم میشود اموال غیرضروری صادرکننده را برای توقیف معرفی کرد، یعنی این اموال نباید از قبیل منزل محل سکونت، خودروی شخصی و اسباب ضروری زندگی باشد. روش ثبتی زودتر از حقوقی نتیجه می‌دهد، امّا نسبت به آن هزینه‌ی بالاتری دارد. یعنی شاکی باید پنج درصد از مبلغ چک را به اداره ثبت برای صدور اجراییه بپردازد
268
سوءاستفاده از چک ضمانت در چه شرایطی ممکن است؟
طبق قانون صدور چک، صاحب چک می‌تواند با فرا رسیدن تاریخ سررسید، به بانک مراجعه کرده و آن را نقد کند. بنابراین برای جلوگیری از سواستفاده و نقد شدن چک ضمانت توسط دارنده چک (با وجود انجام تعهدات توسط صادر کننده چک تضمین)، باید برای بانک محرز شود که این چک به منظور ضمانت تعهدات یک قرارداد و در تکمیل آن صادر شده است. برای این منظور کافیست عبارت زیر را در برگ چک مکتوب کنید:
این چک به منظور تضمین قرارداد شماره – – – – صادر میشود.
269
به اجرا گذاشتن چک تضمینی برگشت خورده از طریق .....و یا ...... امکان پذیر نمی‌باشد.
از طریق “شکایت کیفری” و یا “اجراییه مستقیم دادگاه”
270
در صورت توافق طرفین قرارداد مبنی بر تمدید زمان ایفای تعهد، مطالبه وجه التزام ناشی از تأخیر در انجام تعهد سابق ..........
مسموع نیست.
یعنی من به محمدی مستاجر دو ماه وقت دادم که مفاصاحساب تامین اجتماعی
بیاره اما او نمیاره و من زنگ می زنم می گم چی شد میگه سفر بودم و ... هفته بعد پیگیری می کنم. منم می گم اوکی این یعنی توافق ما مبنی بر اینکه زمان ایفای تعهد تمدید شه.؟؟؟؟؟؟؟؟؟ و الان شش ماه گذشته و هنوز مفاصاحساب نیاورده! و من دیگه نمیتونم وجه التزام روزانه ای که توی قرارداد تعیین کرده بودم را ازش بگیرم؟؟؟
271
وجه التزام که از آن به ...1... یاد می شود، مبلغی است که ....2.....
1. ضمانت اجرای تعهدات قراردادی
2. مبلغی است که با توافق طرفین در قرارداد درج می گردد تا در صورت عدم انجام تعهد در زمان مقرر از سوی هر یک از طرفین به عنوان جریمه پرداخت شود.
