Bouwrecht H2 Benodigdheid: grond

Question 1

hoe komt de opdrachtgever aan grond?

Answer 1

kopen of pachten

Question 2

Wat is stedelijke erfpacht?

Answer 2

De opdrachtgever wordt dan geen eigenaar van de grond, maar krijgt wel een langdurig gebruiksrecht

Question 3

Wat is het verschil tussen een roerende en onroerende zaak?

Answer 3

de wijze van hoe een zaak van eigenaar wisselt

Question 4

Wat zijn oroerende zaken volgens het burgelijk wetboek?

Answer 4

a. de grond,
b. de nog niet gewonnen delfstoffen,
c. de met de grond verenigde beplantingen,
d. de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.

(alles wat vastzit aan het aardoppervlakte)

Question 5

Wat zijn roerende zaken volgens het burgelijk wetboek?

Answer 5

alles wat niet onroerend is

Question 6

Wat is de definitie van registergoederen?

Answer 6

goederen “voor welke overdracht of vestiging inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers noodzakelijk is.”

Question 7

Wat zijn registergoederen?

Answer 7

a. onroerende zaken,
b. te boek gestelde schepen en luchtvaartuigen,
c. aandelen in en beperkte rechten op een registergoed (wat dit zijn wordt later besproken),
d. appartementsrechten.

Question 8

Op welke twee manieren kan men grond verkrijgen?

Answer 8

1. via rechtsopvolging onder algemene titel (erfopvolging)
2. via rechtsopvolging onder bijzondere titel (eigendomsoverdracht van een zaak op grond van een overeenkomst, bijvoorbeeld een koop- of ruilovereenkomst, en bij bijvoorbeeld Onteigening)

optie 2 vaak in bouwproces

Question 9

Wat zijn de drie eisen voor een geldige overdracht?

Answer 9

1) een levering
2) krachtens een geldige titel
3) verricht door iemand die beschikkingsbevoegd is over het goed te beschikken.

Question 10

Wat geldt er voor een registergoed dat overgedragen wordt op grond van een overeenkomst die tot eigendomsoverdracht verplicht is?

Answer 10

er is een notariële akte tot levering nodig. Deze akte moet worden ingeschreven, pas daarna kan de eigendomsoverdracht tot stand komen DUS de betrokkenheid van notarissen bij verkoop van grond is een eis dus ook voor woningen

Question 11

Wat onderzoekt een notaris rond de eigendomsoverdracht?

Answer 11

• persoonlijke omstandigheden verkoper
• of de grond vrij is van hypotheek
• of er evt belemmeringen zijn vanwege de overheid
• of erfdienstbaarheden op de grond rusten

Question 12

Wat zijn voorbeelden van private partijen waarvan de opdrachtgever grond kan kopen?

Answer 12

1. bedrijven
2. particulieren
3. grondhandelaren
4. agrariërs en tuinders

Question 13

Waarom kan een verwervingsproces van een grond die meerdere eigenaren heeft lang duren?

Answer 13

een private opdrachtgever heeft alleen een overeenkomst als juridisch instrument dus er moet met elk van de eigenaren het proces doorlopen van: sluiten van overeenskomt, maken van notariële akte en inschrijven in registers

Question 14

Wat zijn voorbeelden van publieke partijen waarvan de opdrachtgever grond kan kopen of pachten

Answer 14

1. bedrijvenschap
2. rijksvastgoedbedrijf
3. gemeenten

Question 15

Wat is het verschil tussen de juridische instrumenten van een private partij en de overheid om grond te werven?

Answer 15

• private partij heeft alleen een overeenkomst
• overheid heeft ook het voorkeursrecht en onteigening

Question 16

Wat zijn redenen voor een gemeente om grond te willen verwerven?

Answer 16

1. voor publieke functies realiseren
2. voor het verkopen met voorwaarden
3. als een positief signaal voor private partijen (ontwikkelaars zijn geneigd te investeren in een gebied)
4. het creëren van een vliegwiel: gebouw nieuwe functie geven
5. grond kopen en verkopen voor winst
6. voor stedelijke vernieuwing: herstructuering

behalve bij 1 en 4 is de gemeente een tijdelijke grondeigenaar

Question 17

Mag een gemeente één-op-één grond verkopen aan een bepaalde partij?

Answer 17

nee, de gemeente moet een vorm van competitie organiseren zodat potentiële geïnteresseerden gelijke kansen hebben

Question 18

Wanneer hoeft er geen competitie te worden organiseerd?

Answer 18

Als er 1 serieuze gegadigde in aanmerking komt, maar de gemeente moet dit openbaar maken en haar mening motiveren

Question 19

Wat is een toegepaste manier om een competitie tussen gegadigden te bereiken?

Answer 19

aanbesteden/tendering

Question 20

Hoe werkt een aanbesteding?

Answer 20

een uitnodiging, van de gemeente naar private partijen, om een bieding te doen op een perceel grond en eventuele bouwwerken

Question 21

Uit welke componenten bestaan beschrijving van aanbestedingdocumenten?

Answer 21

1. grondprijs
2. ontwerp

Question 22

Wat zijn de voordelen en nadelen van aanbesteding/tender?

Answer 22

voordeel: concurrentie op prijs en ontwerp
nadeel: hoge kosten voor niet-winnende partijen

Question 23

Hoe werken publiek en private partijen samen?

Answer 23

Partijen voegen eigendommen samen tot een grondexploitatiemaatschappij GEM, nieuw bedrijf met aandelen -> joint venture

Question 24

Wanneer is een joint venture geschikt?

Answer 24

als publieke en private partijen bereid zijn de risico’s en kansen van de ontwikkeling te delen als het gaat om een lange termijn-ontwikkeling van een gebied

Question 25

Wat zijn twee vormen van gronduitgifte?

Answer 25

verkoop en erfpacht

Question 26

wat zijn redenen voor privaatrechtelijke controles?

Answer 26

1. sommige kwesties worden niet via publiekrecht maar wel privaatrecht gereguleerd
2. het is is soms efficiënter voor de overheid om via privaatrecht te reguleren van via publiekrecht

Question 27

Wat zijn veelgebruikte voorwaarden bij grondverkoop door gemeenten?

Answer 27

1. bouwplicht
2. betaalbare woningbouw
3. parkeerplaatsen
4. beeldkwaliteitsplan
5. anti-speculatiemaatregelen

Question 28

Wat houdt anti-speculatie met huizen in?

Answer 28

om te voorkopen dat een koper een nieuwbouwwoning door verkoopt of verhuurd met oog op winst maken

Question 29

Hoe wordt voorkomen dat de prijzen van de huizen worden opgedreven door speculatie?

Answer 29

1. zelfbewoningsplicht
2. verkoopverbod binnen een bepaalde periode

Question 30

Wat is gemeentelijk kostenverhaal?

Answer 30

Gemeente moet kosten voor publieke voorzieningen mondeling doorgeven aan degene die er baat bij heeft

Question 31

Hoe precies worden de genoemde kosten verhaald op de ontwikkelaar bij grond verkoop?

Answer 31

via de overeenkomst van grondverkoop

Question 32

Hoe precies worden de genoemde kosten verhaald op de ontwikkelaar bij erfpacht?

Answer 32

De gemeentelijke kosten worden verhaald doordat ze deel uitmaken van de canon die de erfpachter (periodiek) aan de gemeente betaalt.

Question 33

Wat is een anterieure overeenkomst?

Answer 33

overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar die specifiek op de betalingsverplichting van de ontwikkelaar naar de gemeente ziet

Question 34

Hoe worden kosten verhaald wanneer er geen wilsovereenkomst is?

Answer 34

op basis van kostenverhaalsregels in omgevingsplan: De kostenverhaalsregels verdelen de kosten die de gemeente heeft gemaakt over de verschillende eigenaren van grond in het gebied dat wordt ontwikkeld of getransformeerd

Question 35

Wat hoort er bij actief grondbeleid?

Answer 35

de gemeente koopt grond om die later te verkopen aan partijen die functies willen realiseren die de gemeente in het omgevingsplan aan de gronden heeft gegeven of gaat geven

1. kostenverhaal door verkoopprijs van grond
2. kostenverhaal door canon bij erfpacht

Question 36

Wat hoort er bij passief grondbeleid?

Answer 36

de gemeente verwerft geen grond, maar beperkt zich tot het opstellen van een omgevingsplan waaraan de ontwikkeling moet voldoen

1. kostenverhaal door een anterieure overeenkomst
2. kostenverhaal door de kostenverhaalregels van een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit