سند رسمی و غیررسمی

Question 1

تعریف سند از نظر قانون مدنی؟

Answer 1

ماده ۱۲۸۴:
سند، عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد.

یعنی هر نوشته‌ای که بتونه توی دادگاه به درد بخوره، می‌شه “سند”

Question 2

فرق سند رسمی و غیررسمی (عادی)

Answer 2

تصور کن تو و دوستت با هم توافق می‌کنین که دوچرخه‌ات رو بهش بفروشی. روی یک کاغذ سفید می‌نویسین: “من (علی)، دوچرخه‌ام را به قیمت ۳ میلیون تومان به رضا فروختم. علی - رضا”
این یک سند عادیه. چون فقط خودتون نوشتین و امضا کردین.
حالا تصور کن همین توافق رو می‌برین دفترخانه اسناد رسمی (دفتر اسناد رسمی) و یک آقای سردفتر (شایان مهر) که قانون‌شناس و زیر نظر دولت کار می‌کنه، برگه‌ای رسمی تایپ می‌کنه، امضای هر دوتون رو می‌گیره، خودش هم مهر و امضا می‌کنه و توی سیستم دولتی ثبت می‌شه.
این می‌شه سند رسمی.

کجا تنظیم می‌شه؟
سند رسمی در اداره رسمی مثل دفترخانه یا اداره ثبت اما سند عادی بین خود مردم.

چه کسی می‌نویسه؟
سند رسمی را مأمور رسمی دولت می نویسه اما سند عادی رو خود افراد عادی می نویسن.
قانون پشتشه؟

سند رسمی: بله، کاملاً معتبره. ماده ۱۲۹۰ ق.م : اسناد رسمی، تا زمانی که جعلی بودنشان ثابت نشده، دارای اعتبار کامل هستند و نمی‌شه خلافش رو گفت. یعنی در دادگاه، سند رسمی حرف اول رو می‌زنه، مگر اینکه یکی بتونه جعلی بودنش رو ثابت کنه. سند عادی:معتبره، ولی قدرتش کمتره یعنی ماده ۱۲۹۱ ق.م : سند عادی بین کسانی که آن را امضا کرده‌اند، معتبره.

قابل انکار در دادگاهه؟
سند رسمی: نه، سخت می‌شه انکارش کرد. سند عادی: راحت‌تر می‌شه انکار یا ادعای جعلی بودنش رو کرد.

ثبت می‌شه؟
سند رسمی: بله، توی سیستم ثبت اسناد کشور. سند عادی: نه
ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی: سند رسمی، سندی است که در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آنان و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. یعنی: ۱. باید مأمور رسمی تنظیم کرده باشه (مثل سردفتر یا کارمند ثبت) ۲. در محل رسمی مثل دفترخانه باشه ۳. طبق قانون و توی وظیفه‌ای که براش تعیین شده نوشته شده باش. ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی: اسنادی که شرایط ماده قبل را نداشته باشند، عادی هستند. (مثل قولنامه، دست‌نوشته بین افراد و…).
پس سند غیررسمی، سندی
ِ که توسط اشخاص فاقد صلاحیت و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت احوال، تنظیم شده اند.
انواع سند غیررسمی، شامل، اسناد تجاری، قولنامه و مبایعه نامه است. تفاوت سند غیر رسمی و رسمی، در نحوه تنظیم شان است و در تعارض این دو نوع سند در محاکم، سند عادی، فاقد اعتبار خواهد بود.

Question 3

سند عادی:معتبره، ولی قدرتش کمتراز سند رسمیه. ماده ۱۲۹۱ ق.م : سند عادی بین کسانی که آن را امضا کرده‌اند، معتبره.

ماده ۱۲۹1:
قانون مدنی منظور از این جمله ی زیر چیه؟

ولی برای دیگران (مثلاً شخص ثالث) الزام‌آور نیست، مگر اینکه رسماً ثابت شه.

Answer 3

متن ماده ۱۲۹۱ – قسمت موردنظر: «… ولی اگر کسی که سند علیه او اقامه شده است، صدور آن را از منتسب‌الیه تصدیق نماید، یا در دادگاه ثابت شود که سند را او صادر کرده است، آن‌وقت برای شخص ثالث هم معتبر خواهد بود.»
یعنی:
سند عادی برای کی معتبره؟
بین امضاکننده‌ها، اون سند معتبره و الزام‌آوره.
برای شخص ثالث معتبر نیست، مگر در دادگاه ثابت شه
فرض کن: تو و دوستت (رضا) یک قرارداد (سند عادی) می‌نویسین که دوچرخه‌ات رو بهش می‌فروشی. حالا یه نفر سومی (مثلاً مهدی) میاد و می‌گه: «من بر اساس اون سند، از رضا طلبکارم یا حقی دارم.» اما چون مهدی، اون قرارداد رو امضا نکرده و جزء اون معامله نبوده، اون سند برای مهدی (شخص ثالث) الزام‌آور نیست. مگر اینکه در دادگاه ثابت بشه که سند واقعاً بین تو و رضا بوده و درست بوده.
قانون می‌خواد از مردم در برابر سوء‌استفاده از اسناد جعلی یا ساختگی محافظت کنه.
تا وقتی که خود طرفین (کسایی که سند رو امضا کردن یعنی من و رضا) بهش پایبند باشن، مشکلی نیست. ولی اگر یه نفر خارج از اون قرارداد (مهدی) بخواد از اون سند استفاده کنه (مثلاً بگه من ذی‌نفعم)، باید در دادگاه ثابت کنه سند معتبره.
فرض کن تو و رضا، با یک سند عادی توافق می‌کنید که تو زمین خودت رو به رضا بفروشی.
رضا زمین رو به مهدی (بدون سند رسمی) می‌فروشه. حالا مهدی می‌گه: «من این زمین رو از رضا خریدم، این هم قولنامه‌ ی رضا با علی هست.» اینجا دادگاه به اون سند عادی استناد نمی‌کنه، مگر اینکه مهدی ثابت کنه سند بین علی و رضا معتبر بوده و زمین واقعاً منتقل شده.

Question 4

ماده 1292 قانون مدنی منظورش چیه ؟
ماده:
اگر کسی که سند عادی علیهش ارائه شده، امضاش رو انکار یا ادعای جعل کنه، دادگاه باید رسیدگی قضایی کنه. ولی در سند رسمی، انکار امضا ممکن نیست.

Answer 4

“در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار آن‌ها در محکمه ثابت شده باشد، انکار امضا یا مهر یا اثر انگشت مسموع نیست، و فقط می‌توان ادعای جعل کرد.
ولی در مورد اسناد عادی، هم انکار ممکن است و هم ادعای جعل.”
این ماده تفاوت برخورد دادگاه با سند رسمی و سند عادی رو از نظر اعتبار امضا روشن می‌کنه.
سند رسمی:
هیچ‌کس نمی‌تونه بگه «من اینو امضا نکردم» یا «مهر یا اثر انگشت مال من نیست». چون در اسناد رسمی، امضا یا اثر انگشت زیر نظر مأمور رسمی دولت گرفته می‌شه.
پس دیگه کسی نمی‌تونه راحت انکار کنه که “این امضای من نیست”.
تنها راه برای رد سند رسمی اینه که بگی: جعل شده (یعنی ساختگیه یا محتوای سند دستکاری شده).

سند عادی:
می‌تونی بگی: «این امضای من نیست» = انکار امضا
یا بگی: «کلاً جعلیه» = ادعای جعل
و اگر طرف مقابل بخواد سند رو معتبر نشون بده، باید اثبات کنه امضای تو واقعی بوده.
فرض ۱ – سند عادی:
من میرم توی دادگاه و می‌گم:
«من طبق این قولنامه (دست نوشته ای که بین خودمون امضا کردیم) از رضا این ملک رو خریدم. اینم دست‌نوشته‌اس (قولنامه) که رضا امضاش کرده.»
رضا می‌گه:
«این امضا مال من نیست!» یا «من اصلاً این برگه رو ننوشتم.»
اینجا چون سند عادیه، دادگاه باید بررسی کنه:
امضا مال رضا هست یا نه؟
اگر لازم بود، خط‌ شناس بیارن (کارشناس رسمی دادگستری)
این اسمش هست: انکار سند عادی
و دادگاه باید «رسیدگی قضایی» بکنه.
فرض ۲ – سند رسمی:
رضا و من رفتیم در دفترخانه سند رو امضا کردیم که این ملک رو به من فروخته. الان من با اون سند رسمی می‌رم دادگاه. در این حالت رضا نمی‌تونه بگه: «نه! من امضاش نکردم!» چون این سند رسمیه، و قانون می‌گه: «امضای اسناد رسمی قابل انکار نیست.» تنها کاری که می‌تونه بکنه اینه که بگه: «جعل شده» (یعنی مثلاً مأمور رسمی تبانی کرده و متن سند رو بعداً تغییر داده، یا اطلاعاتش دستکاری شده). ولی صرفاً گفتن «امضا من نیست» هیچ ارزشی نداره.

Question 5

متن ماده ۱۲۹۴:
«اسناد رسمی، درباره‌ی طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آن فقط با ادعای جعل قابل خدشه است.»

سند رسمی، در برابر همه معتبره و فقط با ادعای جعل می‌شه ازش ایراد گرفت.
این رو با مثال توضیح بده یعنی چی؟

Answer 5

سند رسمی اون‌قدر اعتبار داره که:
نه فقط برای امضاکننده‌ها (مثلاً خریدار و فروشنده)، بلکه برای همه‌ی آدم‌ها (شخص ثالث)، ورثه، دولت، دادگاه، بانک و هر کس دیگه‌ای هم معتبره.
تنها راهی که بشه اعتبار سند رسمی رو زیر سؤال برد، اینه که ادعای جعل (تقلبی بودن) بشه و در دادگاه ثابت بشه.
بابای بهزاد، یک خانه رو به رضا می‌فروشه و می‌رن دفترخانه، سند رسمی انتقال می‌زنن.
بعد از چند ماه، بهزاد که وارث پدرشه، می‌ره دادگاه و می‌گه:
«این خونه مال پدرم بود، من نمی‌دونستم فروخته، رضا باید خونه رو پس بده!»
اما رضا سند رسمی دفترخانه رو نشون می‌ده.
دادگاه می‌گه: «چون رضا سند رسمی داره، این سند در برابر همه حتی ورثه (بهزاد) معتبره. تنها راهی که بشه سند رضا رو باطل کرد، اینه که بهزاد بتونه ثابت کنه سند جعل شده.»
من با سند رسمی یه آپارتمان خریدم.
بعدش یکی از همسایه‌ها می‌ره شهرداری و می‌گه:
«من صاحب اصلی این ملک نیست، اشتباه شده!»
اما شهرداری نگاه می‌کنه، سند رسمی به اسم منه. شهرداری می‌گه: «تا وقتی کسی ادعای جعل نکنه و دادگاه حکم نده، این سند رسمیه و معتبره. اعتراض شما اثری نداره.»

Question 6

فرض کن یک نفر ادعای جعل در باره یک سند رسمی کرده حال چطوری می تونه اثبات کنه که این سند توسط تبانی مامور رسمی با طرف مقابل دستکاری شده؟

Answer 6

1. تعریف جعل سند رسمی:
   جعل یعنی هرگونه دخل و تصرف یا تغییر غیرمجاز در سند رسمی
   یا ساختن سندی که واقعیت ندارد.

مثل:
تغییر متن سند
افزودن یا حذف بندهایی در سند
امضای جعلی مأمور رسمی یا طرفین
استفاده از سندی که به طور غیرقانونی تنظیم شده

طبق اصول حقوقی ایران، کسی که ادعای جعل می‌کند، باید آن را ثابت کند.
یعنی شاکی یا مدعی جعل باید مدارک و مستندات ارائه دهد که سند غیرواقعی است.
مراحلی که باید مدعی جعل انجام بده:مراحل اثبات ادعای جعل سند رسمی:
الف) طرح شکایت کیفری:
نخست، باید شکایت کیفری علیه مأمور رسمی یا طرف مقابل در دادسرا مطرح شود.

معمولاً موضوع جعل سند رسمی جزو جرایم تعزیری است.

ب) درخواست کارشناسی رسمی:
دادگاه یا دادسرا از کارشناس رسمی اداره ثبت اسناد یا پلیس فتا یا اداره کل تشخیص جعل و اسناد رسمی می‌خواهد سند را بررسی کند.

کارشناسی شامل موارد زیر است:

بررسی امضاها، اثر انگشت‌ها و مهرها

بررسی کاغذ، جوهر، و صحت فرایند تنظیم سند

مقایسه با سایر اسناد و سوابق ثبت‌شده

ج) بررسی مدارک و شهود:
ارائه مدارکی که نشان دهد مأمور رسمی یا طرف مقابل در تنظیم سند تخلف یا تبانی داشته‌اند.

شهادت شهود (افرادی که در زمان تنظیم سند حضور داشتند یا از تبانی مطلعند).

د) بررسی سابقه مأمور رسمی:
اگر مأمور سابقه جعل یا تخلف داشته باشد، می‌تواند به اثبات ادعا کمک کند.

Question 7

کسی که ادعای جعل یک سندی رو می‌کند، باید آن را ثابت کند. منظور از این جمله اینه که ادعای جعل سند رسمی را باید مدعی جعل ثابت کنه یا اگر سند عادی بود هم، باز مدعی جعل باید جعل را ثابت کنه؟

Answer 7

چه سند رسمی باشه، چه سند عادی، اصل بر اصالت سند هست.
یعنی قانون فرض می‌گیره سند درسته، مگر اینکه خلافش ثابت بشه.
بنابراین: هر کسی که ادعا می‌کنه سند جعلیه، خودش باید در دادگاه این موضوع رو اثبات کنه.
پس تفاوت سند رسمی و عادی در این موضوع چیه؟
1. در سند رسمی:
چون سند رسمی اعتبار قانونی بالایی داره (ماده ۱۲۹۴ قانون مدنی)،
🔸 فقط ادعای جعلی بودن سند، در دادگاه پذیرفته می‌شه (نه انکار امضا).
🔸 و مدعی جعلی بودن سند، باید اثبات کنه که سند جعلیه. یعنی دادگاه از مدعی می‌خواد ادعاشو با دلیل و کارشناس ثابت کنه

اگر سند عادی باشد: دو حالت داریم:
حالت اول: ادعای جعل سند عادی:
اگر کسی بگوید: «این سند عادی، جعلی است»، او باید جعلی بودن را اثبات کند.
حالت دوم: انکار امضا:
اگر کسی که سند عادی علیه‌اش ارائه شده بگوید: «این امضا، امضای من نیست»
در این حالت، ارائه‌کننده سند باید ثابت کند که سند واقعاً توسط طرف مقابل امضا شده (مثلاً با کارشناسی خط).

Question 8

جمله طلایی:
در جعل، همیشه بار اثبات بر عهده ..1… است.
اما در انکار امضا در سند عادی، بار اثبات با …2…

Answer 8

1. مدعی جعل
2. کسی است که می‌خواهد به سند استناد کند.

Question 9

اگر ثابت بشه که سند رسمی جعل شده است، چه آثاری به دنبال داره؟

Answer 9

اگر جعل ثابت شود، سند رسمی باطل و بلااثر می‌شود.

طرف مقابل ممکن است تحت تعقیب کیفری قرار بگیرد و خسارات مالی و کیفری هم به او تحمیل شود.

Question 10

منظور از جرایم تعزیری چیه؟

Answer 10

جرایم تعزیری یعنی:
🔹 جرم‌هایی که قانون‌گذار (یعنی دولت) برای اون‌ها مجازات تعیین کرده،
🔹 ولی در شرع (فقه اسلامی) مجازات مشخص و ثابت ندارند.
🔹 قاضی در این جرایم می‌تونه با صلاحدید خودش، نوع و میزان مجازات رو در چارچوب قانون تعیین کنه.
مثال از جرایم تعزیری: جعل سند، اختلاس و ارتشا (رشوه)، توهین به افراد، جرایم اقتصادی، فرار مالیاتی، خیانت در امانت، مزاحمت تلفنی، قاچاق کالا
جرایم تعزیری همون جرم‌هایی‌ان که قانون برای نظم عمومی تعیین کرده، شرع چیزی ازشون نگفته. قابل تخفیف و انعطاف‌پذیرن و دست قاضی برای مدیریت‌شون بازه.”

ویژگی‌های مهم جرایم تعزیری:
✅ قاضی می‌تونه تخفیف بده
✅ مجازات قابل تعلیق یا تبدیل به جزای نقدی هست
✅ معمولاً قابل بخشش توسط شاکی خصوصی هست
✅ در جرایم سبک‌تر، قرار تعلیق تعقیب یا ترک تعقیب ممکنه

Question 11

تفاوت جرائم تعزیری با سایر جرایم (حدی، قصاص، دیه):

Answer 11

تفاوت جرائم تعزیری با سایر جرایم (حدی، قصاص، دیه):
نوع جرم: حدی، منبع اصلی: شرع، آیا قابل بخشش یا تخفیفه؟ نه، معمولاً ثابت و قطعی مثل: زنا، شرب خمر
نوع جرم: قصاص، منبع اصلی: شرع، آیا قابل بخشش یا تخفیفه؟ با رضایت شاکی مثل: قتل عمد، جرح عمدی
نوع جرم: دیه، منبع اصلی: شرع، آیا قابل بخشش یا تخفیفه؟ معمولاً با فرمول مشخص مثل: تصادف منجر به جرح
نوع جرم: تعزیری، منبع اصلی: قانون، آیا قابل بخشش یا تخفیفه؟ قابل تخفیف و تعلیق و تبدیل هست مثل: جعل، رشوه، سرقت تعزیری

Question 12

منظور از این ماده چیه؟
ماده ۴۸ قانون ثبت:
اگر سند باید ثبت رسمی بشه ولی تو اینکار رو نکنی، در دادگاه قابل قبول نیست.

📌 مثال: اگر قولنامه‌ای برای خرید خانه‌ای بدون سند رسمی بنویسی و ببری دادگاه، ممکنه دادگاه قبول نکنه یا فقط برای تعهد الزام به تنظیم سند، بهش توجه کنه—not برای اثبات مالکیت.

Answer 12

این ماده می‌گه:
اگر سندی از اون نوع باشه که طبق قانون، الزام به ثبت رسمی داره، ولی تو فقط با سند عادی (مثلاً قولنامه) اونو انجام بدی، این سند در دادگاه قابل استناد نیست.
نکته (قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می گه هر عمل حقوقی ای که از تیر 1403 به بعد انجام بدی را باید در سامانه ثبت کنی وگرنه سندعادی تودر دادگاه مسموع نیست)
یعنی:
سند عادی (مثل قولنامه عادی) در مورد اموالی که ثبت رسمی‌شون اجباریه (مثل زمین، آپارتمان و خودرو) نمی‌تونه برای اثبات مالکیت به دادگاه ارائه بشه.
دادگاه این سند رو فاقد اعتبار اثباتی در دعوای مالکیت می‌دونه
این ماده مربوط به چه اموالی می‌شه؟
✅ اموالی که ثبت رسمی برایش اجباریه، مثل:
اموال غیرمنقول ثبت‌شدنی (زمین، خانه، آپارتمان در مناطق شهری)
خودروها (به‌عنوان اموال منقول خاص)
املاک دارای سند رسمی
مثال:
من، یه زمین شهری از رضا می‌خرم، ولی فقط یه قولنامه (سند عادی) بین خودمون توی املاکی می‌نویسیم..
بعد از مدتی رضا می‌گه: من هنوز مالک زمینم.
من به دادگاه شکایت می کنم و می‌گم: این قولنامه رو نگاه کن، طبق این قولنامه من زمینو خریدم.
ولی دادگاه می‌گه:
طبق ماده ۴۸ قانون ثبت، چون این زمین باید سند رسمی داشته باشه و معامله‌اش باید رسمی انجام بشه، این قولنامه در دعوای اثبات مالکیت، قابل قبول نیست. و دعوای مالکیت من توسط رد می شود حالا من می تونم اینجا دعوای دیگه ای مطرح کنم یعنی الزام به تنظیم سند رسمی ( که توسط دادگاه پذیرفته میشه):
یعنی من به دادگاه می گم طبق این قولنامه رضا تعهد داده که در دفترخانه سند رسمی به نام من بزنه، ولی نمی‌زنه؛ دادگاه او رو مجبور کن سند رو منتقل کنه.»
در این‌ حالت، قولنامه قابل استناد هست چون به‌عنوان «تعهد» بررسی می‌شه، نه اثبات مالکیت.

Question 13

برای معامله اموال غیرمنقول (مثل خانه و زمین) تنظیم سند رسمی اجباری است (قانون ثبت).

Answer 13

اگر سند عادی دارید و کسی انکار می‌کند، احتمالاً باید با اثبات اعتبار سند در دادگاه زمان و هزینه بیشتری صرف کنید.

سند رسمی، کلید حفاظت از حق شما در برابر هرگونه ادعا یا اعتراض است.

Question 14

آیا میشه گفت که قولنامه رسمی هم مانند مبایعه نامه رسمی به معنای انتقال مالکیت است؟ یا اینکه با قولنامه رسمی فقط می شه طرف مقابل رو به تنظیم سند رسمی انتقال ملک (بیع) مجبور کرد؟

Answer 14

قولنامه رسمی و مبایعه‌نامه رسمی، هر دو سند رسمی‌اند، یعنی توسط مأمور رسمی (دفترخانه) تنظیم شده‌اند و اعتبار بالایی دارند.
قولنامه رسمی معمولاً به معنی «تعهد طرفین برای انجام معامله در آینده» یا «قرار داد مقدماتی» است.
یعنی در قولنامه رسمی، طرفین توافق می‌کنند که بعداً سند رسمی اصلی (مثلاً سند انتقال قطعی ملک) را تنظیم کنند.
خود قولنامه رسمی به تنهایی، معمولاً انتقال مالکیت قطعی ایجاد نمی‌کند.

مبایعه‌نامه رسمی معمولاً به عنوان سندی است که همراه یا در مرحله تنظیم سند رسمی اصلی تنظیم می‌شود.
اگر مبایعه‌نامه رسمی، به شکل سند انتقال قطعی (بیع قطعی) تنظیم شده باشد، یعنی متنش طوری نوشته شده باشه که معنای انتقال مالکیت در این تاریخ رو بدهد
می‌تواند به معنای انتقال مالکیت باشد (اما معمولاً خود سند رسمی اصلی انتقال را تکمیل می‌کند).

انتقال مالکیت، در املاک، فقط با ثبتِ سند رسمیِ انتقال، در دفتر اسناد رسمی محقق می‌شود.
حتی اگر قولنامه رسمی باشد، تا سند انتقال قطعی، تنظیم نشود و در دفتر ثبت نشود، مالکیت تغییر نمی‌کند.
(یعنی متن سند خیلی مهمه که طوری نوشتم که انتقال مالکیت به تاریخ دیگری موکول شده )
قولنامه رسمی بیشتر به‌عنوان تعهد الزام‌آور برای تنظیم سند رسمی عمل می‌کند.