Ejendomsavancebeskatning Flashcards
Hvad er fælles for avancebeskatningslovene
- EBL, KGL og ABL tager alle stilling til SL’s sondring mellem skattepligtige nærings- og spekulationsgevinster på den ene side og skattefri kapitalgevinster på den anden side.
- Næringsbeskatningen er fastholdt konsekvent i de tre særlove, mens behandlingen af spekulationsgevinster er forskelligt behandlet.
Hvad er forskellen på næring og spekulation
Næring:
- Systematisk og professionel omsætning af aktiver, som er produceret eller erhvervet med videresalg for øje og med henblik på at opnå et samlet økonomisk overskud (dvs. også subjektivt element).
- Omfatter kun omsætningsaktiverne og ikke anlægsaktiverne og kun de relevante omsætningsaktiver.
Spekulation
- Enkeltstående tilfælde hvor man opkøber et aktiv fordi man tror det vil stige meget i værdi og så sælger det videre.
- Aktivet skal være erhvervet med henblik på videresalg med fortjeneste.
Er der spekulationsbeskatning for fast ejendom?
- Spekulationsbeskatningen er helt ophævet for fast ejendom.
- Bortset fra næringstilfælde skal alle salgsavancer ved salg af fast ejendom efter 1/7 1982 behandles efter EBL!
Er der spekulationsbeskatning af aktier?
- Aktier er kerneområdet for spekulation pga. udsigten til ekstraordinært store og hurtige gevinster og tilsvarende risiko for tab
- Som HR beskattes aktieavancen som aktieindkomst efter ABL
Er der spekulationsbeskatning for kursgevinster?
Med virkning fra 1988 er spekulationsbeskatning på pantebrevs- og obligationsområdet ophævet.
Hvornår er avancer skattepligtige efter EBL?
Udgangspunkt i skatteretten: Avancer er skattefri, jf. SL § 5.
Ejendomsavancebeskatningsloven => HR: Skattepligt af fortjeneste ved salg af ejendom, jf. EBL §§ 1 og 6.
Næringstilfælde, jf. SL § 5, litra a I modsætning til hvad der gælder for næringssalg efter KGL og ABL blev næringssalg af fast ejendom holdt helt uden for anvendelsesområdet for EBL. Skattepligt for næring.
Hvilke ejendomme er omfattet af EBL?
Fast ejendom (HR):Nærmere angivet grundstykke med/uden bygninger (samt tilbehør)
Fast ejendom omfattet af EBL
- Enhver type fast ejendom uanset dens udstykningsretlige karakter, herunder bygninger på lejet grund, grunde uden bygninger mv.
Forklar parcelhusreglen, jf. EBL § 8, stk. 1
Fortjenester ved afståelse af én- og tofamilieshuse og ejerlejligheder er ikke skattepligtige, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren ejede ejendommen, jf. EBL § 8, stk. 1.
- Der er ikke et krav til den tidsmæssige udstrækning af beboelsen, men rene proformatilfælde gælder ikke.
- Der lægges vægt på beboelsens faktiske omstændigheder, herunder varighed af ophold, forbrug af el og varme, ejerskab over anden bolig mv.
Betingelser for parcelhusreglen:
- ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
- udstykning ifølge erklæring fra SKAT vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Hvad er sommerhusreglen?
Parcelhusreglen gælder også for sommerhusejendomme og lignende, som ejeren/ ejerens husstand har benyttet til private formål (fritidsformål) igennem hele/ dele af ejerperioden, jf. EBL § 8, stk. 2.
Ejerlejligheder uden bopælspligt, hvis lejligheden erhverves som fritidsbolig og benyttes sådan, kan den falde ind under § 8, stk. 2
Forklar Seest-bestemmelsen/ Bestemmelsen om klimaforandringer
EBL § 8, stk. 6-7 og § 9, stk. 5-7
- Normalt er fortjeneste ved afståelse af en ejendom, hvor der ikke længere står en bygning (f.eks. på grund af en fyrværkeriulykke) som udgangspunkt skattepligtig, da det ikke længere er en ejerbolig.
U: Skattefri hvis:
- Der var opført et hus, der blev væsentligt beskadiget,
- Skaden ikke skyldes ejerens/personer i husstandens forsæt eller grove uagtsomhed
- Og hvis ejendommen umiddelbart inden skaden kunne være afstået skattefrit efter EBL § 8, stk. 1-3.
- Ejendommen skal afstås senest et år efter at skaden er indtruffet (dispensationsmulighed).
Forklar ejendomsbeskatning af blandet benyttede ejendomme
Ejerboligfradrag for den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, jf. § 9, stk. 1:
- Det er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes hustand i en del af eller hele denne periode
Hvornår er en “afståelse” skattepligtig efter EBL?
Uanset om overdragelsen af den faste ejendom sker mod vederlag eller om overdragelsen sker ved gave eller arveforskud, finder reglerne i EBL anvendelse, jf. EBL § 2, stk. 2.
- EBL § 2: Erstatnings- og forsikringssummer sidestilles med salgssummer.
- Delafståelser omfattes også af reglerne, jf. EBL § 3 A.
- EBL § 11: Fortjeneste ved modtagelse af ekspropriation beskattes ikke.
Hvordan opgøres fortjeneste og tab efter EBL?
Fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen, jf. EBL § 4, stk.1.
- Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. EBL § 6, stk. 1.
- Fortjeneste beskattes for personer som kapitalindkomst, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 14. For juridiske personer indgår avancen i den skattepligtige indkomst.
- Tab kan modregnes i årets fortjeneste efter EBL (kildetabsfradrag), jf. EBL § 6, stk. 3 eller fremføres ubegrænset.
- Fradrag for tabet forudsætter, at en eventuel fortjeneste ved samme afståelse ville være skattepligtig, jf. EBL § 6, stk. 4.
EBL § 5, stk. 4: Anskaffelsessummen nedsættes med de afskrivninger, som skatteyderen har foretaget efter afskrivningsloven.
Hvordan opgøres anskaffelsessummen for faste ejendomme, hvis ejendommen er erhvervet efter 1993?
For ejendomme erhvervet efter den 19/5-1993 opgøres anskaffelsessummen som den kontante del af anskaffelsessummen plus kursværdien af ejendommens eventuelle gældsposter på anskaffelsestidspunktet, jf. EBL § 4, stk. 2.
- Købsomkostninger kan tillægges anskaffelsessummen.
- Anskaffelsessummen forhøjes med et fast tillæg på 10.000 kr. pr. kalenderår, som den skattepligtige har ejet ejendommen, jf. EBL § 5, uanset om der er afholdt udgifter.
- Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med et variabelt tillæg for faktiske udgifter til vedligeholdelse og forbedring over 10.000 kr. pr. år.
Hvordan opgøres anskaffelsessummen for faste ejendomme, hvis ejendommen er erhvervet før 1993? Forklar i den forbindelse det faste tillæg efter EBL § 5, stk. 1
For ejendomme erhvervet før 19/5-1993, kan tre forskellige indgangsværdier anvendes, jf. EBL § 4, stk. 3:
- Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct.
- Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996.
- Den faktiske anskaffelsessum omregnet til kontantværdi tillagt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt inden den 1. januar 1993.
EBL § 5, stk. 1 - Fast tillæg:
- 10.000 kr. for anskaffelsesåret og for hvert af de følgende kalenderår i perioden (Gives ikke for salgsåret, med mindre det er det samme som anskaffelsesåret).
- Tillægget gives kun fra og med 1993.
- Tillægget gives ikke for det år, hvor ejendommen afstås, medmindre det er samme år, som anskaffelsen sker i, jf. EBL § 5.
- Ved delvis afståelse af ejendommen nedsættes tillægget efter forholdet mellem anskaffelsessummen for hele ejendommen og anskaffelsessummen for den del af ejendommen der afstås, jf. EBL § 5.
- For ejendomme erhvervet før 19/5-1993 så ydes tillægget fra og med 1993.
EBL § 5, stk. 1- Variabelt tillæg: For dokumenterede udgifter til vedligeholdelse eller forbedringer ud over de 10.000 kr. i fast tillæg.
