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Flashcards in Mietrecht Deck (23):
1

§ 546a BGB: Vorenthaltung der Mietsache

→ unerfüllter Rüchnahmewille des Vermieters: Nichtrückgabe muss dem tatsächlichen Willen des Vermieters widersprechen

2

Anwendbarkeit des allg. LSR neben § 546a I BGB?

(+), vgl. § 546a II BGB, aber Einschränkung gem. § 571 I BGB: Mieter muss Umstände, wegen derer Rückgabe unterblieben ist, zu vertreten haben

3

Wohnraum

zum Wohnen, d. h. zu dauernder privater Benutzung überlassener Raum in einem Gebäude

4

Was schuldet Vermieter in Bezug auf die Mietsache?
Leistungserfolg?

Überlassung der Mietsache: nur Zurverfügungstellung und Instandhaltung der Mietsache oder Verschaffung des unmittelbaren Besitzes?
h. M.: Abstellung auf konkreten Vertrag → setzt der vertragsgemäße Gebrauch Besitz der Mietsache voraus?
→ i. d. R. wird Verschaffung des unm. Besitzes geschuldet
(+) Wortlaut: "gewähren"

5

Grundgedanke § 537 BGB, Verwendungsrisiko

Mieter trifft das individuelle Verwendungsrisiko, Vermieter trifft das Risiko, dass die Mietsache überhaupt nicht genutzt werden kann
→ wenn kein Mieter imstande ist, die Mietsache zu nutzen, kann nicht von einem "in der Person des Mieters" begründeten Verwendungsrisiko ausgegangen werden

6

zeitlicher Anwendungsbereich mietvertragliches Gewährleistungsrecht

- grds. erst ab Überlassung der Mietsache
→ Wortlaut § 536 I BGB
→ Mieter ab Überlassung besonders schutzwürdig, da Mängeln ab da in besondrem Maße ausgesetzt
- Ausnahme (h. M.): anfängliche Rechtsmängel, § 536 III BGB
→ Wortlaut § 536 III BGB knüpft nicht an Zeitpunkt der Überlassung an
- str.: Ausnahme für anfänglich unbehebbare Sachmängel?

7

Rechtsmangel, § 536 III BGB

vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache steht Rechts eines Dritten entgegen

8

zeitlicher Anwendungsbereich mietvertragliches Gewährleistungsrecht
str.: Ausnahme für anfänglich unbehebbare Sachmängel?

(+) Unterschied zwischen unbehebbaren Rechtsmangel und unbehebbaren Sachmangel für Mieter oft nicht erkennbar
(+) Vermieter sollte es nicht selbst in der Hand haben, Garantiehaftung dadurch zu entgehen, dass er die Sache nicht übergibt, bloße Förmelei, Überlassung zu fordern, wenn Mangel unbehebbar
(-) Wortlaut § 536 I BGB: gerade Abstellen auf Überlassung
(-) einheitlicher Anwendungsbereich im Hinblick auf Sachmängel, Grenze muss gezogen werden
(-) sonst Wertungswiderspruch: warum sollte Vermieter bei anfänglichem Sachmangel (Garantiehaftung) schlechter stehen als bei Unmöglichkeit (Verschuldenshaftung)?

9

Formerfordernis § 550 S. 1 BGB

- Schriftlichkeit, § 126 I BGB
- Wahrung der Einheitlichkeit der Urkunde: Zusammengehörigkeit der Urkunde muss durch körperliche Verbindung oder in sonstiger Weise erkennbar sein, daraus müssen sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen ergeben
str.: Kann sich Einheit der Urkunde auch aus Merkmalen wie der fortlaufenden Paginierung / Nummerierung oder dem Textfluss ergeben?

10

§ 550 S. 1 BGB
str.: Kann sich Einheit der Urkunde auch aus Merkmalen wie der fortlaufenden Paginierung / Nummerierung oder dem Textfluss ergeben?

(-) Wortlaut § 126 II 1 BGB: "auf derselben Urkunde"
(-) Schutzzweck: Erwerber soll Überblick über Umfang der eingegangenen Bindungen erleichtert werden + Schutz vor Manipulation
(+) Abschlussfunktion wird auch ohne körperliche Verbindung Genüge getan, wenn sich aus sonstigen Merkmalen Reihenfolge der Blätter erschließen lässt
(+) Manipulation trotzdem möglich, umfassender Schutz lässt sich ohnehin nicht sicherstellen
→ Auflockerungs-Rspr.: nicht zu weitgehende Anforderungen

11

ratio § 566 I BGB

will Mieter ggü. Anspruch des Erwerbers aus § 985 BGB schützen

12

wirksame Kündigungserklärung

- Schriftform, §§ 125 S. 1, 568 I BGB
- § 569 IV BGB: Begründung
→ Anforderungen nicht zu hoch anzusetzen: ausreichend, wenn kündigungsrelevanter Sachverhalt so umschrieben wird, dass er von anderen Sachverhalten unterschieden werden kann

13

§§ 540, 543 II 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB: Überlassung

auf gewisse Dauer angelegte Überlassung der Sache an Dritte ganz oder partiell zum selbständigen oder unselbständigen (Mit-)Gebrauch

14

§§ 540, 543 II 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB: Dritte

nicht solche Personen, deren (Mit-)Gebruach sich als Ausfluss des vertragsgemäßen Gebruachs durch den Mieter darstellt
→ Personen, die zum Zweck der gemeinschaftlichen Haushaltsführung vom Mieter in die Wohnung aufgenommen werden
→ eng zu fassen: Ehepartner, Kinder keine Dritten, nach h. M. nichteheliche Lebensgefährten Dritte → einwilligungsbedürftig (aber bes. Interesse i. d. R. (+))

15

§ 543 II 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB: unbefugt

ohne Erlaubnis des Vermieters, auch dann, wenn Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gem. § 553 BGB gegen den Vermieter hat

16

Einschränkung des Kündigungsrechts gem. § 553 I 1 BGB

bei Verstoß ist Kündigung nicht gerechtfertigt, aber nur dann anzunehmen, wenn Mieter den Vermieter über die beabsichtigte Vermietung in Kenntnis setzt und um Erlaubnis gebeten hat → nur dann Nachprüfung durch den Vermieter möglich

17

Abmahnung i. S. d. § 543 III 1 Alt. 2 BGB

rechtsgeschäftsähnliche Handlung → Vorschriften über WE entsprechend anwendbar
erfordert konkrete Bezeichnung der Vertragswidrigkeit und Aufforderung an den Mieter, das beanstandete Verhalten zukünftig zu unterlassen

18

Erklärung außerodentliche Kündigung = konkludente Äußerung des entgegenstehenden Willens i. S. d. § 545 BGB?

(+) sonst bloße Förmelei, vom außerordentlich Kündigenden zusätzliche Erklärung zu verlangen

19

Anspruch auf Herausgabe der erlangten Untermiete:
§ 816 I 1 BGB analog auf unberechtigte Untermiete anzuwenden?

(+) Begründung des Mietbesitzes = "Verfügung i. w. S.", da Eigentümer seinen Herausgabeanspruch einschränke → auch Übertragung des Mietbesitzes muss weitem Verfügungsbegriff unterfallen
(-) keine Regelungslücke → § 812 I 1 Alt. 2 BGB
(-) Interessenlage nicht gleich: Vindikationsersatzfunktion (-)
(-) Untermiete kein Gegenwert, Vermieter hätte Sache nicht mehr anderweitig vermieten können

20

§ 546a I BGB: Vorenthaltung der Mietsache

zurückgibt und dieses Verhalten dem tatsächlichen Willen des Vermieters widerspricht
→ unerfüllter Tücknahmewille des Vermieters erforderlich

21

P: Anwendbarkeit §§ 987 ff. BGB neben vertraglichen Abwicklungsvroschriften im Allgemeinen?

e. A.: (-)
→ Abwicklungsregelungen der früheren vertraglichen Bindung würden sonst unterlaufen, kein Bedarf
BGH: (+)
→ kein sachlicher Grund, Eigentümer aufgrund eines früheren Besitzrechts des Anspruchsgegners seinen Rechten aus den §§ 987 ff. BGB zu beschränken
→§ 292 BGB: §§ 987 ff. BGB als gesetzliche Mindesthaftung

22

P: Anwendbarkeit §§ 987 ff. BGB neben § 546a I BGB?

e. A.: (-)
→ §§ 546a I, 571 I, II BGB zumindest bei Wohnräumen abschließend
a. A.: (+)
→ Zweck §§ 546a, 571 I, II BGB: Beschränkung möglichen SE, nicht ERhaltung gezogener Nutzungen des Mieters
→ SE nicht von Dispositionen des Vermieters abhängig und auf den vom Mieters erlangten Vermögensvorteil beschränkt

23

Sonderfall: Anspruch aufgrund verspäteter Rückgabe → Anspruch auf Herausgabe der Bereicherung gem. § 812 I 2 Alt. 1 BGB → gesperrt durch EBV?

- grds. gem. § 993 I a. E. BGB (+)
- aber: so würde in diesem Fall der Nichteigentümer-Vermieter besser stehen als der Eigentümer-Vermieter, da Ersterer nicht der Sperrwirkung unterliegt und damit auch gem. §§ 812 ff. BGB Nutzungsersatz verlangen könnte für die Zeit VOR der Rechtshängigkeit / Bösgl. → Ausnahme von der Sperrwirkung